METODA RĂMÂNĂ
Pentru rata terenuri, obiecte de afaceri construite și bunuri imobiliare producătoare de venit, se poate folosi metoda reziduală (tehnica venitului rezidual pentru teren). Această metodă se aplică și la evaluarea terenurilor vacante, dacă există posibilitatea dezvoltării acestora cu îmbunătățiri care generează venituri.
Metoda reziduală este utilizată pe scară largă pentru a determina cea mai eficientă utilizare a teren.
Conform principiului productivitatea reziduală a terenului, clădiri și structuri construite pe teren prin atragerea de capital, forta de muncași management, are prioritate în distribuția veniturilor. Venitul rămas după acoperirea tuturor costurilor de atragere a altor factori se referă la teren.
În MCO aceasta metoda numită metoda valorii reziduale. Atunci când se aplică metoda valorii reziduale pentru evaluarea terenurilor, datele privind veniturile și cheltuielile sunt și ele utilizate ca elemente de analiză. Susținut analiza financiară venit net care poate fi obținut din utilizarea în scopul generării de venituri. Se face o deducere din venitul net, ținând cont de rentabilitatea financiară cerută de îmbunătățiri. Venitul rămas este considerat venit rezidual atribuibil terenului. Pentru a obține o măsură a valorii, aceasta este capitalizată. Aplicarea metodei se limitează la obiectele de proprietate profitabile. Este folosit cel mai frecvent pentru proprietăți noi care necesită mai puține ipoteze.
La aplicarea metodei reziduale, trebuie îndeplinite următoarele condiții:
cladirile si structurile existente corespund cu cea mai eficienta utilizare a terenului. De exemplu, o structură temporară din structuri uşoare, înconjurată de clădiri permanente, nu poate fi considerată ca NEI;
costul clădirilor și structurilor situate pe terenul sau costurile estimate ale construcției acestora pot fi calculate destul de precis, precum și durata de viață a acestora;
venitul operațional net anual cunoscut din exploatarea unei singure proprietăți. În același timp, tarifele de închiriere pentru spații ar trebui calculate pe baza tarifelor de închiriere de pe piață.
În practică, este posibil să se utilizeze două variante ale metodei reziduale. Prima variantă a metodei reziduale presupune determinarea venitului rezidual atribuibil terenului, iar a doua variantă presupune calcularea valorii reziduale atribuibile terenului.
Secvența de calcul a costului unui teren atunci când se aplică prima versiune a metodei reziduale este următoarea:
calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor;
calculul venitului net din exploatare dintr-un singur obiect imobiliar;
calculul venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor din anul;
calculul venitului net din exploatare rezidual pentru teren;
calculul valorii de piata a terenului.
Etapă 1. Calculul costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor, corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului evaluat.
costul reproducerii-- suma costurilor în prețuri de piață existente la data evaluării, pentru realizarea unui obiect identic cu obiectul evaluării, folosind materiale și tehnologii identice, ținând cont de amortizarea obiectului de evaluare.
costul de înlocuire-- cuantumul costurilor pentru crearea unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețuri de piață care există la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului de evaluare.
Astfel, costul reproducerii este determinat de costurile de construire a unei copii exacte a obiectului, iar costul de înlocuire este determinat de costurile creării unui obiect analog modern, ținând cont de uzura.
Costul creării de îmbunătățiri constă din trei părți: costuri directe, costuri indirecte și profituri pentru investitor (antreprenor).
costuri directe- cheltuieli legate direct de lucrari de constructii. Costurile directe includ: costul echipamentelor și materialelor de construcție, salariile muncitori în construcții, costul de exploatare a mașinilor de construcții, costul structurilor temporare și rețele de inginerieîn perioada de construcție, profitul și costurile generale ale antreprenorului.
Costuri indirecte-- cheltuielile necesare pentru organizarea si intretinerea procesului de constructie. Costurile indirecte includ: costul proiectării, pregătirea șantierului, toate tipurile de taxe, costul alocarii unui teren, dobânzi la împrumuturi, costuri de publicitate, plăți de asigurări.
Profitul investitorului- recompensă bănească, pe care antreprenorul se așteaptă să o primească sub formă de bonus pentru utilizarea capitalului său, organizarea și implementarea unui proiect de construcție. Profitul poate fi calculat:
a) pe baza ratelor de rentabilitate a investițiilor alternative;
b) ca diferență între prețul de vânzare și costul creării unor facilități similare sau costul achiziției și modernizarii unei proprietăți.
La determinarea costului reproducerii sau înlocuirii se ia în considerare cantitatea de uzură acumulată a îmbunătățirilor.
Amortizarea cumulată include valoarea deprecierii fizice, funcționale și economice (externe) a clădirilor și structurilor situate pe terenul evaluat.
Deteriorarea fizică-- scaderea valorii cladirilor sau structurilor ca urmare a distrugerii fizice, i.e. pierderea clădirilor și a structurilor proprietăților lor originale. Uzura fizică apare sub influența factorilor operaționali sau naturali.
uzura functionala- nerespectarea caracteristicilor clădirilor sau structurilor cu cerințele moderne ale pieței pentru planificare, echipament tehnicși design.
Uzura funcțională apare sub influența progresului științific și tehnologic în domeniul arhitecturii și construcțiilor și se manifestă în arhitectura învechită a clădirilor, vechiul suport ingineresc etc.
Amortizare economică - amortizare cauzată de modificări adverse ale factorilor externi clădirii sau structurii.
Amortizarea economică duce la scăderea valorii clădirilor și structurilor ca urmare a modificărilor negative în domeniul legislației funciare, fiscalității, asigurărilor, mediu inconjurator, declinul general al zonei de amplasare etc.
Uzura fizică și funcțională poate fi detașabilă și iremovibilă, uzura exterioară, de regulă, este iremediabilă. În același timp, amortizarea este amovibilă dacă costul eliminării sale este mai mic decât creșterea valorii proprietății ca urmare a eliminării acesteia:
Amortizare acumulată = 1 - (1 - Amortizare fizică) x (1 - Amortizare funcțională) x (1 - Amortizare economică).
Amortizarea acumulată a îmbunătățirilor poate fi definită în ansamblu sau în termeni monetari ca suma deprecierii fizice, funcționale și parțiale a deprecierii economice aferente îmbunătățirilor.
Amortizarea acumulată este definită cel mai preferabil ca diferența dintre costul creării de îmbunătățiri fără amortizare și valoarea de piață a obiectului la data evaluării. Uzura acumulată poate fi determinată și în general pe baza duratei de viață a obiectului.
După determinarea sumei deprecierii cumulate, se scade din suma costurilor pentru realizarea clădirilor și structurilor pentru a obține costul reproducerii sau înlocuirii acestora de la data evaluării.
Etapa 2. Calculul venitului net din exploatare dintr-o singură proprietate imobiliară pe an pe baza tarifelor de închiriere de pe piață. Acest calcul se realizează în trei etape.
La prima etapă evaluat venitul brut potențial(PVD).
LHP este venitul care poate fi primit din imobiliare atunci când suprafețele destinate închirierii sunt ocupate integral, fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. LHP depinde de suprafețele închiriate (pot fi toate zonele - un depozit sau o zonă utilă - spatiu de birouri), și tarifele de închiriere.
PVH se calculează anual de către următoarea formulă: LDPE - A x 5,
unde S -- suprafata (mp.) inchiriata (sau alta unitate de masura care genereaza venituri); A - rata de chirie pentru 1 km pătrați. m zona.
Calculul se face pe baza unei analize a tarifelor și tarifelor actuale de închiriere existente pe acest segment al pieței imobiliare.
Cea mai importantă caracteristică contracte de închiriere este repartizarea costurilor de exploatare între chiriaș și proprietar. În acest caz, două tipuri de contract de închiriere sunt polare:
chiria bruta (intrega), cand toate cheltuielile sunt suportate de locator;
chirie absolut pura, cand toate cheltuielile sunt suportate de chirias. Când costurile de operare sunt împărțite între
locatar și locator, un astfel de leasing se numește leasing net.
Există următoarele tipuri de tarife de închiriere:
tarifele contractuale, a căror valoare este stabilită prin contractul de închiriere;
ratele de piață, adică tipic pentru acest segment de piață din această regiune.
Chiria de piata reprezintă rata predominantă pe piață pentru proprietăți comparabile, adică este cea mai probabilă chirie pentru care un proprietar obișnuit ar fi de acord să închirieze și un chiriaș obișnuit ar fi de acord să închirieze proprietatea.
După tipul de chirie Toate contractele de închiriere sunt împărțite în următoarele grupuri mari:
a) cu o rată de închiriere fixă (utilizată în condiții de stabilitate economică);
b) cu o rată de închiriere variabilă (revizuirea tarifelor de închiriere pe durata contractului este utilizată, de regulă, în termeni de inflație). Acest tip de închiriere este benefic pentru chiriașii care încep o afacere într-o locație nouă. De asemenea, acest tip de leasing este folosit pentru a reflecta așteptările unei creșteri viitoare a valorii proprietății etc.
Aceeași grupă include contractele cu indexate chirie, care prevăd ajustarea periodică a chiriei în conformitate cu un indice de bază preselectat, cum ar fi indicele prețurilor de consum etc.;
c) cu rata dobânzii din veniturile chiriașului (când la suma fixă a plăților de leasing se adaugă un procent din venitul primit de chiriaș ca urmare a utilizării proprietății închiriate).
Cuantumul chiriei depinde de următorii factori:
scopul proprietății;
locația obiectului;
gradul de saturare a pieței cu obiecte similare;
vechimea clădirii;
decizii constructive;
decizii de planificare;
arhitectura si decor;
infrastructură și servicii;
disponibilitatea locurilor de parcare;
termen de închiriere;
suprafața spațiilor închiriate;
calitatea managementului clădirii.
La a doua etapă evaluat venitul brut efectiv(DVD).
DRR este venitul estimat din proprietate minus pierderile din subutilizarea spațiului și pierderile din colectarea chiriei, plus alte venituri din utilizarea normală a proprietății pe piață.
De obicei daune și pierderi exprimată ca procent din venitul brut potențial. Pierderile sunt calculate la o rată determinată pentru un nivel tipic de management pe o anumită piață, de ex. se ia valoarea de piata. Dar acest lucru este posibil numai dacă există o importanță semnificativă baza de informatii pentru articole comparabile. Dacă acesta este absent, atunci evaluatorul analizează informații retrospective și actuale despre obiectul estimat pentru a determina factorul de subutilizare. Se atrage atenția asupra contractelor de închiriere existente după durată, frecvența reînnoirii acestora, durata perioadelor dintre expirarea unui contract de închiriere și încheierea celui următor (perioada în care unitățile imobilului sunt libere).
În sfârșit, luați în considerare Alt venit din proprietate. Alte venituri includ veniturile primite din exploatarea bunurilor imobiliare și care nu sunt incluse în chirie. Elementele tipice ale altor venituri includ:
a) venituri din folosirea unui garaj și a unei parcări;
b) venituri din jocuri de noroc și automate;
c) venituri din asigurarea depozitului si paza bagajelor;
d) venituri din închirierea mobilierului și utilajelor;
e) venituri din întreținerea și repararea echipamentelor de uz casnic și de birou;
f) venituri din prestarea de servicii de excursie și transport, venituri din închirierea locurilor de recreere etc.
Alte venituri depind de tipul de bunuri imobiliare, de exemplu, într-un hotel, acestea includ venituri dintr-un restaurant sau cafenea, afaceri de servicii etc.:
DVD \u003d PVD - Pierderi + Alte venituri.
La a treia etapă se calculează costurile estimate de exploatare și de înlocuire.
Costuri de operare- sunt cheltuieli periodice necesare asigurarii functionarii normale a proprietatii si reproducerii veniturilor.
Cheltuielile de exploatare se împart în:
pe constantă condiționat;
în variabile condiţionale (operaţionale).
Costurile fixe condiționate includ costuri, a căror valoare nu depinde de gradul de încărcare operațională a unității sau de volumul serviciilor furnizate. Acestea sunt impozite pe teren și proprietate, plăți de asigurări, cheltuieli pentru întreținerea securității, salariile personalului de serviciu, dacă este fix indiferent de sarcina asupra clădirii, plus impozitele pe aceste salarii.
Costurile variabile condiționat includ costuri, a căror valoare depinde de gradul de încărcare operațională a unității sau de volumul serviciilor furnizate. Pentru fiecare tip de imobil sunt caracteristice unele diferențe în componența costurilor variabile. În același timp, este posibil să se evidențieze elementele tipice de cheltuieli care sunt tipice pentru aproape orice obiect:
costuri de management;
cheltuieli pentru încheierea contractelor de închiriere;
salariile personalului de întreținere;
costurile de eliminare a deșeurilor;
cheltuieli cu utilitati - gaz, curent, apa, caldura, canalizare;
cheltuieli pentru întreținerea teritoriului și parcare;
costuri de securitate;
alte cheltuieli.
La costuri de înlocuire include cheltuieli care fie au loc la fiecare câțiva ani, fie a căror valoare variază foarte mult de la an la an.
Acestea sunt cheltuieli pentru înlocuirea periodică a materialelor de uzură (mobilier, covoare, echipamente de bucătărie), precum și înlocuirea elementelor de construcție a căror durată de viață este mai mică decât viata economica cladiri (acoperisuri, pardoseli); cheltuieli pentru reparații cosmetice (vopsirea fațadei clădirilor), reparații sanitare și electrice.
Rezerva de înlocuire se calculează de către evaluator luând în considerare costul de amortizare a activelor, durata de viață utilă a acestora, precum și dobânda acumulată la fondurile acumulate în cont. Dacă nu țineți cont de rezerva de înlocuire, atunci venitul net din exploatare va fi umflat.
Costurile de înlocuire sunt calculate ca o contribuție anuală la fondul de înlocuire, adică. banii pentru aceste cheltuieli ar trebui rezervați, deși majoritatea proprietarilor de proprietăți nu fac de fapt acest lucru.
Analiza veniturilor si cheltuielilor se face pe baza datelor retroactive ale raportului contabil sau pe baza datelor de prognoza. În acest caz, este necesar să se ia în considerare nu o situație specifică, ci condiții tipice pentru funcționarea unui obiect imobiliar, i.e. pentru a normaliza datele de raportare.
Elemente tipice de cheltuieli care nu sunt incluse în contul de venit reconstruit:
taxa de amortizare. Tratat în cadrul abordării venitului ca o rentabilitate a investiției și considerat parte a raportului de capitalizare mai degrabă decât a costurilor operaționale;
impozit pe venit. Nu se aplică cheltuielilor de exploatare, deoarece este un impozit pe veniturile în numerar, care poate depinde de factori care nu au legătură cu proprietatea evaluată (forma de proprietate, componența drepturilor de proprietate, statutul fiscal al proprietarului);
dobândă. Se referă la costurile de finanțare, nu la cheltuielile de exploatare, și sunt luate în considerare la determinarea fluxului de numerar către fondurile proprii ale investitorului (venit înainte de impozitare), deoarece pe măsură ce sunt plătite, valoarea drepturilor de proprietate ale investitorului crește.
După calcularea costurilor de exploatare și a costurilor de înlocuire, proiectat venitul net din exploatare(CHOD): CHOD = DDD - Cheltuieli de exploatare - Costuri de înlocuire.
Etapă 3. Calculul venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pe an, ca produs al costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor cu coeficientul corespunzător de valorificare a veniturilor din îmbunătățiri.
Metodele de calcul al raportului de capitalizare pentru îmbunătățiri sunt selectate în funcție de conditii specificeîn care operează obiectul evaluării. Aceasta ia în considerare:
a) informații privind veniturile și prețurile tranzacției pe baza unui eșantion reprezentativ de proprietăți comparabile;
b) sursele și condițiile de finanțare a tranzacțiilor;
c) posibilitatea unei prognoze destul de precise cu privire la valoarea obiectului la sfârşitul perioadei de prognoză.
Cele două metode cel mai frecvent utilizate pentru calcularea ratelor de capitalizare pentru îmbunătățiri sunt:
a) metoda de analiză a analogilor de piață (market squeeze);
b) o metodă de determinare a ratei de capitalizare, ținând cont de rambursarea costurilor de capital.
Metoda de analiză a analogilor de piață. Pe baza datelor de piață privind prețurile de vânzare și valorile venitului net din exploatare ale proprietăților comparabile, se poate calcula un raport de capitalizare. Definită în acest fel, se numește generală. În această metodă, nu există o contabilitate separată pentru rentabilitatea capitalului și rentabilitatea capitalului.
Cu toată simplitatea exterioară a aplicării, această metodă de calcul provoacă anumite dificultăți - informațiile despre NPC și prețul de vânzare aparțin categoriei de informații netransparente. Sunt analizate informații despre vânzările și tarifele de închiriere curente și trecute pentru obiecte similare.
La calcularea ratei de capitalizare trebuie îndeplinite următoarele condiții:
utilizarea cea mai eficientă a obiectelor comparabile coincide cu cea a obiectului de evaluare;
condițiile tranzacțiilor de finanțare pentru vânzarea de analogi sunt tipice;
locația și finisarea obiectului de evaluare și analogii nu diferă fundamental.
Rata de capitalizare se calculează ca medie ponderată.În același timp, ponderile reflectă gradul de similitudine al analogilor cu obiectul evaluării în ceea ce privește principalii factori de preț și sunt rezultatul alegerii evaluatorului.
Metoda de determinare a ratei de capitalizare, luând în considerare rambursarea costurilor de capital. Rata de capitalizare calculată prin această metodă constă din două părți:
a) rata de rentabilitate (randament) a capitalului, care este compensația care trebuie plătită investitorului pentru utilizarea Bani luând în considerare factorul de risc și alți factori asociați investițiilor specifice;
b) rata de rentabilitate (rambursare) a capitalului. Restituirea capitalului se referă la rambursarea sumei investiției inițiale. Mai mult, acest element al coeficientului de capitalizare este aplicat numai purtabilelor, i.e. pierdere de valoare, o parte din active.
Rata rentabilității capitaluluiîn practica evaluării rusești, ea este determinată cel mai adesea de metoda construcției cumulative, care permite evaluatorului să facă ajustări pentru riscurile asociate investițiilor în imobiliare și gestionării acestor investiții. Rata rentabilității capitalului include:
rata de rentabilitate fără risc;
prima pentru riscul investiției în proprietatea evaluată;
primă pentru lichiditate imobiliară scăzută;
premiul pentru managementul investițiilor.
Rata de rentabilitate (rambursare) a capitalului poate fi calculat folosind una dintre următoarele metode:
Metoda inelului (returnarea liniei a capitalului);
metoda Inwood, sau returnarea capitalului asupra fondului de rambursare și rata rentabilității investiției (metoda anuity);
metoda Hoskold sau restituirea capitalului dintr-un fond de compensare și o rată de rentabilitate fără risc.
Etapa 4. Calculul venitului net din exploatare rezidual pentru teren ca diferență între venitul net din exploatare dintr-o singură proprietate și venitul net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor.
Etapa 5. Calculul valorii de piata a terenului prin valorificarea venitului net din exploatare pentru teren.
Rambursarea investițiilor se realizează conform metodei Ring, o rentabilitate liniară a investiției.
Datele inițiale
Se evaluează un teren cu o suprafață de 0,89 hectare cu o clădire nou construită în valoare de 173.268.000 RUB.
Durata de viață utilă economic a clădirii este de 90 de ani, recuperarea investițiilor în clădire se realizează după metoda Ring (metoda în linie dreaptă).
Rata de rentabilitate a investiției pentru această proprietate este stabilită la 20,5%.
Suprafața sediului imobilului de închiriat este de 9.535 mp. m.
Prețul de închiriere este de 5600 de ruble. pe mp m pe an, pierderi din subîncărcare 10%, cheltuieli de exploatare și alte cheltuieli - 5.310.000 de ruble.
Să calculăm venitul dintr-o singură proprietate:
LDPE - 9535 x 5600 - 53.396 LLC (ruble);
DIA - 53.396 OOO - (53.396 OOO x 0,1) - 53.396 OOO - 5.339.600 -
48.056.400 (fr.);
CHOD - 48.056.400 - 5.310.000 = 42.746.400 (ruble). Rata de valorificare a clădirii este de 20,5% + ---- --21,61. 90 Venituri din clădire \u003d 173.268.000 x 0,2161 - 37.443.214,8 (ruble). Venituri din parcelă - 42.746.400 - 37.443.214,8 -5.303.185,2 (ruble).
Valoarea terenului
5303185,2 0,205= 25.869.196,1 (ruble).
Rambursarea investițiilor se efectuează după metoda Inwood, sau metoda anuității. Datele inițiale
Se evaluează un teren în suprafață de 0,2 hectare, prevăzut pentru construirea unei benzinării modulare pentru șase dozatoare.
Investițiile de capital pentru construcții (ținând cont de profitul investitorului) se ridică la 4.200.000 de ruble.
Durata de viață economică este de 20 de ani, rentabilitatea planificată a investiției este de 20%.
O analiză a funcționării benzinăriilor existente cu o locație similară oferă următoarele date:
Se vând 400 de litri de benzină de la o pompă în timpul zilei;
venitul mediu ponderat din vânzarea unui litru de benzină și motorină este de 1 rub. 20 copeici;
ținând cont de timpul pentru reparațiile curente și alte pierderi, benzinăria funcționează 350 de zile pe an.
Determinați valoarea terenului.
Soluţie
Găsim raportul de capitalizare pentru structuri:
Determinăm venitul net anual din exploatare adus de facilități: 4.200 OOO x 0,20536 = 862.512 (ruble).
Determinăm venitul net anual din exploatare din benzinării (teren și facilități): 6 x 350 x 400 xl.2 - 1.008.000 (ruble).
Găsim soldul venitului net din exploatare atribuibil terenului: 1.008.000 - 862.512 - 145.488 (ruble).
Costul unui teren este de 145.488:0,2 - 727.440 (ruble). Secvența celei de-a doua versiuni a metodei restului:
calculul costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului evaluat;
calculul venitului net din exploatare dintr-o singură proprietate pe baza tarifelor de închiriere de pe piață;
calcularea valorii de piata a unui singur obiect imobiliar prin valorificarea venitului net din exploatare;
4) calculul valorii de piață a terenului prin scăderea costului de reproducere sau de înlocuire a îmbunătățirilor din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar.
În procesul de evaluare a valorii terenului s-au folosit informații privind construcția propusă furnizate de investitor și s-au avut în vedere și informațiile de piață, i.e. caracteristicile clădirii un complex rezidențial modern în construcție în apropiere, precum și numărul mediu de etaje al clădirilor din zona de evaluare.
Costul unui singur imobil consta in vanzarea spatiului rezidential si a locurilor de parcare in garajul subteran.
În medie, conform cerințelor moderne, raportul suprafata totala de spații până la suprafața utilă a spațiilor din clădirile rezidențiale este de 1,15.
Costurile asociate cu cheltuielile de exploatare (cheltuieli de exploatare, plăți de teren, plăți de asigurări, publicitate, cheltuieli de vânzare etc.) sunt de 2% din cost total vanzare spatiu rezidential si locuri de parcare in garaj.
Costul plății resurselor de credit se calculează în următoarele condiții:
presupunem că toate zonele de locuit și locurile de parcare din garaj vor fi vândute în termen de 1 an;
rata medie la împrumuturile acordate de instituțiile de credit, întreprinderile și organizațiile în dolari SUA este de 11,5% pe an cu o scadență de la 1 la 3 ani.
Datele inițiale
Suprafața totală a obiectului este de 22.000 de metri pătrați. m.
Suprafața totală a părții supraterane este de 18.000 de metri pătrați. m.
Suprafața totală a apartamentelor (85% din suprafața totală a părții supraterane) este de 15.300 mp. m.
Suprafața totală a părții subterane este de 4.000 de metri pătrați. m.
Numărul total de locuri de parcare (4.000/40) = 100.
Pretul de vanzare pe mp. m de spațiu de locuit - 1 800 de dolari.
Costul de vânzare a unui loc de parcare în garaj este de 15.000 USD.
Determinați costul terenului pentru construcția unei clădiri rezidențiale.
Soluţie
Costul vânzării tuturor zonelor rezidențiale ale clădirii de către proprietar este de 27.540.000 USD.
Costul vânzării tuturor locurilor de parcare de către proprietar este de 1.500.000 USD.
Preț de vânzare, total - 29.040.000 USD
Cheltuieli de exploatare (2%) -- 580.800 USD
Prețul de vânzare, inclusiv cheltuielile de exploatare, este de 28.459.200 USD.
Costul construcției 1 mp. m din partea de sol a clădirii - 1000 de dolari.
Costul construcției părții de la sol, în total - 18.000.000 de dolari. Costul construcției 1 mp. m din partea subterană a clădirii - 800 de dolari.
Costul construcției părții subterane, în total - 3.200.000 de dolari.
Costul construirii întregii clădiri este de 21.200.000 USD. Dobândă la un împrumut (11,5%) -- 2.438.000 USD Costul construcției, ținând cont de costul plății pentru resursele de credit, în total - 23.638.000 de dolari.
Costul terenului este de 4.821.200 USD.
Metoda restului- unul dintre tipurile de evaluare a proprietății (de obicei un teren), efectuată ținând cont de anumiți factori de formare a profitului.
Metoda restului- metoda utilizată pentru evaluarea obiectelor construite și a terenurilor neconstruite. În acest din urmă caz, se înțelege un sit care poate fi îmbunătățit prin construirea unei proprietăți pe acesta sau care este capabil să aducă în sine. Folosind metoda reziduală, puteți determina cel mai eficient și profitabil mod de a folosi o bucată de pământ.
Metodă reziduală: entitate, condiții de aplicare
Conform legilor productivității reziduale, în împărțirea profitului li se acordă întotdeauna prioritate unor tipuri de proprietăți precum imobilele (structuri și clădiri), reconstruite cu implicarea forței de muncă și investiții, precum și terenurilor. Profitul care rămâne după principalele costuri de atragere a altor factori se va referi în special la teren.
În practică, această opțiune de calcul se numește metoda reziduală (mai mult versiunea completa- metoda valorii reziduale). În cazul aplicării metodei reziduale, la evaluarea unui teren, se pot folosi date privind costurile și profiturile imobiliare. Pentru a obține astfel de informații, se efectuează o analiză a venitului net potențial la care se poate aștepta. Din parametrul calculat se scad fondurile necesare îmbunătățirii obiectului.
Profitul care se află în balanță se numește rezidual și cade în contul terenului. Pe viitor, acest tip de profit este valorificat. În practică, metoda reziduală este utilizată numai pentru acele obiecte care sunt capabile să genereze venituri. Mai mult, este adesea folosit în evaluarea unor obiecte noi, atunci când nu este nevoie de o cantitate mare de ipoteze.
Atunci când utilizați metoda rămasă, trebuie îndeplinite următoarele condiții:
Proprietatea disponibilă (cladiri și alte structuri) permite utilizarea cât mai eficientă a terenului;
Costul total al structurilor ridicate pe șantier sau costurile viitoare ale construcției instalației pot fi calculate cu precizie. Totodata, specialistul trebuie sa cunoasca si durata potentiala de viata a instalatiei;
Venitul net din exploatare care se poate aștepta din utilizarea unei proprietăți este cunoscut dinainte. În același timp, tarifele de închiriere pentru obiect trebuie luate în considerare ținând cont de tarifele pieței.
În practică, de regulă, se folosesc două tipuri de metode reziduale:
Calculul profitului rezidual atribuibil terenului;
- calculul valorii reziduale aferente terenului.
Prima opțiune, asociată cu calculul profitului rezidual, a primit cea mai mare utilizare. Este necesar să ne oprim asupra ei mai detaliat.
Metoda reziduală: caracteristici de calcul
Costul alocării terenului este calculat în mai multe etape:
1. Calculul costului de înlocuire al îmbunătățirilor sau al reproducerii. Se ține cont de faptul că îmbunătățirile aduse vor contribui la mai mult aplicare eficientă site-ul. În acest caz, calculul costului de reproducere se face ținând cont de costurile de construire a unei clădiri. În ceea ce privește costul de înlocuire, dimpotrivă, acesta este determinat de costurile de construcție a proprietății.
Costul total al îmbunătățirii obiectului este format din 3 componente - costuri indirecte și directe, precum și venitul potențial al unui om de afaceri (investitor). La calcularea costului de înlocuire sau reproducere, trebuie luată în considerare valoarea totală a deprecierii cumulate a optimizărilor (îmbunătățirilor) site-ului.
Parametrul de amortizare totală acumulată poate include parametri precum amortizarea funcțională, fizică și externă (economică) a proprietății situate pe terenul de interes. Calculul se face astfel:
Uzura acumulata = 1 - (1 - Uzura functionala)*(1-Uzura fizica)*(1-Uzura externa).
Este mai bine să calculați parametrul de amortizare acumulată în termeni financiari sau întregi. Adică, indicatorul este suma a trei tipuri de uzură (externă, fizică și funcțională). În plus, toate ar trebui să se refere la îmbunătățiri funciare.
Valoarea deprecierii cumulate trebuie calculată ca diferență între costurile de îmbunătățire a obiectului, excluzând valoarea de piață și amortizarea acestuia. Odată ce parametrul de uzură acumulat este determinat, acesta este scăzut din valoare totală cheltuieli pentru construirea unei structuri (cladire). Rezultatul este costul înlocuirii sau al reproducerii în momentul evaluării.
2. Calculul venitului net din exploatare din cladiri si structuri situate pe santier. Punctul de plecare este un an calendaristic. În acest caz, procesul de calcul în sine are loc în mai multe abordări:
În primul rând, se face o evaluare a venitului brut potențial, și anume a fondurilor care pot fi primite de la proprietate atunci când aceasta este închiriată (și pierderile potențiale nu sunt luate în considerare). De regulă, parametrul PVD depinde direct de suprafața obiectului închiriat și de valoarea chiriei.
Formula de calcul este următoarea:
PVD \u003d S * A,
unde S este suprafața imobilului care este închiriat, m2;
A - mărimea tarifului de închiriere pe suprafață „pătrat”.
Toate calculele se fac ținând cont de analiză tarifele curenteși tarifele de închiriere pentru o anumită perioadă de timp și pentru un anumit tip de proprietate;
În continuare, se calculează al doilea cel mai important parametru - venitul brut real. Caracterizează cantitatea de fonduri care pot fi obținute din teren (cu sau fără structuri). În același timp, pierderile potențiale la primirea plății pentru chirie și riscurile de subutilizare a spațiului ar trebui să fie scăzute din parametru, adică:
DVD = PVD - pierderi.
Acum se iau în calcul și alte venituri pe care le poate aduce proprietatea. Acest indicator depinde direct de tipul clădirii. De exemplu, dacă vorbim despre hotel (hotel), apoi alte venituri includ fondurile primite din exploatarea unei cantine sau restaurant. Formula finală arată astfel:
DVD \u003d PVD + Alte profit - Pierderi.
Pe stadiu final se calculează costurile implicite de înlocuire și costurile de exploatare. În acest din urmă caz, sunt implicate costurile necesare pentru funcționarea normală a clădirii (structurii) și reproducerea profitului.
Pe baza calculului veniturilor din exploatare și al costurilor de înlocuire, se calculează NOR proiectat. Formula este:
CHOD \u003d DVD - Costuri de înlocuire -.
3. Calculul venitului net din exploatare care este atribuit îmbunătățirii proprietății în cursul anului. NPC se calculează prin înmulțirea a doi indicatori - coeficientul de capitalizare a profitului cu costul înlocuirii (reproducției) îmbunătățirilor.
Metodologia de calcul a ratei de capitalizare poate fi aleasă ținând cont de condițiile în care funcționează facilitatea. În acest sens, trebuie luate în considerare următoarele:
Date privind costul tranzacțiilor și profit pe baza unui eșantion reprezentativ pentru fiecare dintre obiecte;
- condiţiile şi sursele injecţiilor financiare;
- posibilitatea de a face o prognoză precisă în raport cu pretul total proprietate la sfârșitul perioadei de prognoză.
Dintre cele mai populare opțiuni pentru calcularea raportului de capitalizare, se pot distinge două:
Metoda de calcul atunci când se ia în considerare recuperarea costului de capital;
- metoda de analiză a strângerii pieței.
Calculul coeficientului de capitalizare trebuie efectuat luând în considerare următorii factori:
Aplicarea acestei metode se bazează pe principiul productivității reziduale a terenului. Metoda este utilizată pentru evaluarea atât a terenurilor vacante, cât și a terenurilor construite integral sau parțial. În același timp, terenurile construite ar trebui evaluate ca fiind libere condiționat în utilizarea lor cea mai eficientă. De exemplu, un depozit sau o structură temporară din structuri ușoare situate pe un teren înconjurat de clădiri permanente cu mai multe etaje, de regulă, nu poate fi considerată cea mai eficientă utilizare. Astfel de clădiri nu ar trebui să fie luate în considerare în procesul de evaluare a acestui sit, evaluarea terenului ar trebui să fie efectuată ca liber condiționat. Această metodă este, de asemenea, utilizată pentru a analiza cea mai eficientă utilizare a unui teren ca liber condiționat prin prognoză opțiuni diferite clădirile sale. Opțiunea de dezvoltare care are ca rezultat cea mai mare valoare a terenului poate fi utilizată pentru a rafina estimarea valorii de piață obținută folosind alte metode de evaluare disponibile informațional.
Metoda reziduală pentru teren poate fi utilizată numai dacă sunt disponibile informații privind tranzacțiile de leasing pentru clădiri și structuri de pe terenuri construite și comparabile. În absența unor astfel de informații, pot fi utilizate datele privind veniturile comerciale. Totodată, valoarea activelor neimobiliare (de exemplu, active necorporale și mobile) trebuie scăzută corect din rezultatul evaluării obținut pe baza datelor privind veniturile afacerii.
În conformitate cu această tehnică, valoarea de piață a unui teren este estimată prin formula:
Y _ 1 - Y B x BB Y
unde Yb - evaluarea valorii de piata a terenului; I - venitul net din exploatare; HC - valoarea de piata a imbunatatirilor; Bb - coeficientul de valorificare a veniturilor din teren; Вв - coeficientul de valorificare a veniturilor din îmbunătățiri.
Utilizarea metodei implică următoarea secvență de acțiuni:
- selectarea celor mai tipice tipuri de utilizare comercială a terenului evaluat pentru teritoriul evaluat;
- calculul valorii reziduale a costului de înlocuire existent sau complet al îmbunătățirilor preconizate pe amplasamentul evaluat pentru anumite tipuri de utilizare a terenului evaluat, inclusiv a celui existent, ținând cont de restricțiile legale, urbanistice, funcționale și de altă natură stabilite; organele executive autoritățile și organismele autorizate relevante;
- calculul venitului net total din proprietate;
- calculul cotei din venitul net total atribuibil clădirilor ca produs al costului complet de înlocuire a acestora cu coeficientul de valorificare a veniturilor din îmbunătățiri;
- calculul cotei din venitul net total atribuibil terenului ca diferență dintre venitul net total și ponderea atribuibilă clădirilor;
- calculul valorii terenului prin împărțirea cotei din venitul net total atribuibil terenului la coeficientul de valorificare a venitului din teren.
Tipul de utilizare a terenului, pentru care s-a obţinut valoarea maximă, este cea mai eficientă utilizare a terenului evaluat.
Evaluarea venitului net total se realizează prin întocmirea unei situații de venit din închirierea clădirilor și a spațiilor.
Principalele elemente din contul de profit și pierdere sunt:
- venitul brut potențial;
- venitul brut efectiv;
- costuri de exploatare, constând în costuri de exploatare, costuri de înlocuire și costuri de management;
- venitul net din exploatare (venitul net din exploatare).
Venitul net din exploatare este diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare. În acest caz, din venitul brut efectiv se scad doar acele cheltuieli de exploatare efectuate de locator.
Venitul potențial brut este venitul care poate fi primit din închirierea unui imobil atunci când acesta este ocupat 100% de chiriași și nu există pierderi din neplata chiriei. Atunci când se evaluează un teren, tarifele de închiriere pentru spații ar trebui calculate exclusiv pe baza ratelor de închiriere de pe piață. Pentru spațiile vacante și ocupate de proprietar, precum și pentru spațiile închiriate din motive personale la tarife de închiriere mai mici, ar trebui utilizate și tarifele de închiriere de pe piață. Potențialul de venit trebuie să includă și alte venituri generate de îmbunătățirile proprietății neseparabile, dar care nu sunt incluse în chirie.
Venitul brut efectiv este egal cu diferența dintre venitul brut potențial și pierderile pentru timpul de nefuncționare a localului și pierderile din neplata chiriei. Pierderile din timpul nefuncționării sunt calculate ca procent din venitul potențial, iar pierderile din lipsă de plată sunt calculate ca procent din diferența dintre veniturile potențiale și pierderile din timpul nefuncționării.
Există două tipuri de costuri de exploatare: fixe - care nu depind de nivelul de ocupare al unității, variabile - dependente de ocupare. Nivelul costurilor de exploatare este determinat pe baza termenilor de piata ai contractului de leasing.
Costurile de înlocuire sunt calculate pe baza costului total de înlocuire a elementelor de construcție cu Pe termen scurt viata economica fara amortizare. Calculul se face prin calcul direct: prin împărțirea costului total al înlocuirii elementelor obiectului la perioada de viață economică a acestora. În procesul de efectuare a acestor calcule, este recomandabil să se ia în considerare posibilitatea unei creșteri procentuale a fondurilor pentru a înlocui elementele cu o durată de viață scurtă pentru conturi bancare. În acest caz, este necesar să se țină cont de posibila creștere inflaționistă a costului costurilor.
Cheltuielile de administrare sunt incluse în cheltuielile de exploatare, indiferent de cine administrează proprietatea - proprietarul însuși sau administratorul conform contractului. Cuantumul costurilor de administrare se determină fie în bani, fie ca procent din venitul brut efectiv, în funcție de tipul de proprietate.
La calcularea venitului net din exploatare, venitul brut real nu trebuie dedus deduceri de amortizare privind bunurile imobiliare și costurile de deservire a datoriilor privind bunurile imobiliare, dacă există.
Rata de capitalizare pentru îmbunătățiri este de obicei calculată ca suma dintre rata de actualizare și factorul fondului de recuperare. De asemenea, este posibil să se utilizeze și alte metode pentru calcularea ratei de capitalizare pentru îmbunătățiri.
Valoarea ratei de actualizare ar trebui determinată pe baza unei analize a ratei interne de rentabilitate a proiectelor similare și deja implementate.
Calculele se pot face în prețuri curente (excluzând inflația) sau prognozate (ajustate în funcție de inflație), în funcție de prețurile în care sunt exprimate veniturile și cheltuielile. La evaluarea la prețuri curente, trebuie utilizată o rată de actualizare în termeni reali (fără a lua în considerare inflația). La estimarea utilizând prețurile proiectate, trebuie utilizată o rată de actualizare în termeni nominali (ajustată pentru inflație).
În procesul de evaluare a terenurilor, este recomandabil să se utilizeze rata de rentabilitate a capitalului ca raport de valorificare a venitului din terenuri, iar pentru îmbunătățirile funciare - rata de rentabilitate a capitalului, majorată cu factorul fondului de compensare, luând în considerare ia în considerare rata dobânzii fără risc și durata de viață economică rămasă a îmbunătățirilor.
În absența unei piețe de investiții, ca rată de actualizare, puteți utiliza rata dobânzii fără risc dublată obținută pe baza unei analize a investițiilor cel mai puțin riscante de pe teritoriul unui anumit subiect al Federației Ruse.
Un exemplu de evaluare a valorii de piață a terenului folosind metoda reziduală
Exemplul 1
Condițiile problemei. Costul îmbunătățirilor, luând în considerare amortizarea (costul complet de înlocuire minus amortizarea) - 1228138 USD. Venitul total net din exploatare din proprietate este de 725.760 USD.
Determinați valoarea terenului
Soluţie:
1. Determinarea valorii coeficientului de capitalizare pentru îmbunătățiri
În scopul evaluării îmbunătăţirilor funciare reale, valoarea coeficientului de valorificare se determină ca metodă de extragere a pieţei. Această metodă se bazează pe studiul relației dintre prețul de piață al proprietăților similare și valoarea venitului net din exploatare din proprietăți similare. Aplicarea acestei metode se datorează disponibilității suficiente informații fiabile pe acest segment de piață.
Formula de determinare a valorii coeficientului de capitalizare prin metoda extragerii pieței este următoarea:
k_N01
U,
Unde; K - raportul de capitalizare; N01 - venitul net din exploatare din proprietate; Y este valoarea de piață a proprietății.
La data evaluării au fost identificate oferte de vânzare și de închiriere concomitent a următoarelor obiecte imobiliare similare imobilului evaluat:
№
obiect Prețul ofertei, $ Venitul net din exploatare proiectat, $/an* Coeficient
capitalizare
1 1050000 220000 0,21
2 600000 120000 0,20
3 50000 12000 0,24
4 260000 50105 0,19
5 500000 105000 0,21
6 250000 50900 0,20
7 270750 49000 0,18
8 6126400 1097400 0,18
9 250000 79850 0,32
* venitul net din exploatare a fost proiectat pe baza termenelor nete de leasing.
După cum se poate observa din datele de mai sus, raportul de capitalizare variază de la 0,18 la 0,32. În acest sens, am efectuat o prelucrare matematică a informațiilor inițiale prin calcularea abaterii standard. Valoarea abaterii standard este un indicator al acurateței rezultatului obținut prin mediarea unei serii de rate de capitalizare. În conformitate cu legea distribuției normale, distribuția normală descrie C ± 1,94a a valorilor unei serii de numere. Acest interval este folosit pentru a respinge datele nevalide.
Formula de calcul a abaterii standard este următoarea:
a, E "2
VN,
unde: a - abaterea standard; C - media aritmetică a seriei:
C = bc
C N
Unde; С1 - i-a valoare a seriei; N este numărul de membri ai seriei.
C \u003d (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) / 9 \u003d 0,215
De aici rezultă că intervalul de încredere al valorilor seriei este 0,215 ± 1,94 x a. Pentru eșantionul nostru, a = 0,043. Prin urmare, intervalul de încredere al valorilor seriei este de la 0,13 la 0,30.
Astfel, valoarea seriei 0,32 nu poate fi utilizată în calcule ulterioare, deoarece nu reflectă nivelul tipic al coeficientului de capitalizare predominant la momentul evaluării.
Valoarea coeficientului de capitalizare determinată prin metoda extragerii pieței se consideră egală cu valoarea medie aritmetică:
C \u003d (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18) / 9 \u003d 0,202
2. Calculul sumei venitului net din exploatare aferent terenului
1 Venitul total net din exploatare 725.760 USD
2 Upgrade-ul a costat 1228138 USD
3 Rata de capitalizare pentru îmbunătățiri 0,202
4 Venit operațional net atribuibil îmbunătățirilor (2x3) 248.084 USD
5 Venitul net din exploatare atribuibil terenurilor (1-4) 477.676 USD
3. Determinarea valorii coeficientului de valorificare a veniturilor din terenuri
Coeficientul de valorificare a veniturilor din teren, determinat prin metoda construcției cumulate. Rata de bază (fără riscuri) egală cu rata rentabilității depozitelor bancare cea mai înaltă categorie fiabilitatea este de 8% pe an în valută. Mărimea tipică a primei pentru riscul de a investi capital în proprietatea terenurilor este de 8% pe an. Această valoare a fost determinată prin intervievarea potențialilor cumpărători de drepturi de proprietate asupra terenurilor, în urma cărora s-a constatat că compensația adecvată pentru riscul investiției în achiziționarea unui teren este un exces de două ori de rentabilitate față de lipsa riscurilor. Astfel, rata de capitalizare este de 16% pe an.
4. Calculul final al costului terenului
№ p / p Element de analiză Valoare
1 Venitul net din exploatare aferent terenurilor 477.676 USD
2 Rata de capitalizare a veniturilor funciare 0,16
3 Valoarea de piață a terenului (1/2) 2.986.000 USD
Pe baza rotunjirii, valoarea de piață a titlului de proprietate asupra terenului este: trei milioane (3.000.000) de dolari SUA.
Exemplul 2
Condițiile problemei. Costul total de înlocuire al îmbunătățirilor proiectate este de 537 895 USD.Venitul net total din obiectul imobiliar este de 98 679 USD.Rata de actualizare este de -16,83%. Factor fond de rambursare -0,086%.
Calcul:
1 Rata de capitalizare pentru îmbunătățiri (16,83 + 0,086)% = 16,92%
2 Venituri atribuibile îmbunătățirilor 537.895 USD x 0,1692 = 90.990 USD
3 Venituri atribuibile terenului 98.679 USD - 90.990 USD = 7.689 USD
4 Valoarea de piață a terenului 90.990 USD/0,1683 = 45.687 USD.
Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos
Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
Documente similare
Metoda fluxului de numerar actualizat. Determinarea valorii prezente reziduale a afacerii. Folosind formula Fisher. Teorema Miller-Modigliani în abordarea veniturilor în evaluarea afacerilor. Contabilitatea riscurilor de afaceri în abordarea veniturilor, metode de capitalizare.
lucrare de termen, adăugată 22.06.2015
Abordarea veniturilor - un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, pe baza determinării venitului așteptat din acesta. Principalele etape ale evaluării întreprinderii prin metoda actualizării flux de fonduri, deficiențele sale. Esența metodei de capitalizare a profitului.
lucrare de termen, adăugată 13.04.2010
Clasificarea metodelor de evaluare a terenurilor. Esența evaluării cadastrale în masă a terenurilor și a evaluării de piață a unui singur teren. Metode de comparare, distribuție, alocare a vânzărilor. Caracteristicile metodei de valorificare a chiriei terenului.
test, adaugat 05.01.2017
Metoda de valorificare a venitului, avantajele, dezavantajele acestuia, principalele probleme, condițiile de aplicare. Etapele evaluării imobiliare. Algoritm de calcul al metodei fluxului de numerar actualizat. Rambursarea capitalului investit conform metodelor Ring, Inwood și Hoskold.
test, adaugat 27.11.2013
Esența și domeniul de aplicare al metodei fluxului de numerar actualizat. Două metode principale de calculare a valorii fluxului de numerar. Estimarea valorii finale a afacerii conform modelului Gordon. Metoda de recapitalizare la rata dobânzii fără risc.
test, adaugat 22.07.2011
Luarea în considerare a principalelor metode de evaluare a bunurilor imobiliare din punctul de vedere al abordării veniturilor - metoda de capitalizare a profiturilor și metoda de actualizare a fluxurilor de numerar. Prognoza sumei veniturilor și cheltuielilor în timpul funcționării unității în perioada de prognoză.
lucrare de termen, adăugată 06.09.2011
Conceptul și structura pieței funciare, caracteristicile acesteia. Procedura și principalele criterii de evaluare a terenurilor, principalele etape ale acestui proces. Analiza pieţei funciare municipale din Chişinău. Procedura de întocmire a unui raport de evaluare a unui teren.
teză, adăugată 11.07.2010
5. Metoda reziduală de evaluare a terenurilor
Metoda reziduală este utilizată pentru parcelele construite și pentru parcelele destinate construcției.
Cea mai frecventă aplicație a tehnicii reziduale este în analiza utilizării celei mai eficiente a terenurilor și în evaluarea terenurilor în cazurile în care nu există informații despre vânzările de terenuri virane. Evaluarea unui teren folosind tehnica reziduală este adecvată atunci când clădirile de pe acesta sunt destul de noi, adică atunci când determinarea costului construcției nu este dificilă, iar uzura este neglijabilă.
Când se utilizează metoda reziduală, evaluarea se realizează în următorii pași:
a) calculul costului de înlocuire sau al costului de înlocuire al îmbunătățirilor existente pe teren sau al îmbunătățirilor ce urmează a fi realizate;
c) determinarea sumei venitului net din exploatare care poate fi obtinut ca urmare a utilizarii unui singur obiect imobiliar, pe baza datelor de piata privind chirie pentru obiecte comparabile cu un singur obiect imobiliar, parte integrantă care este terenul evaluat;
c) determinarea venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor ca produs al costului de înlocuire sau de înlocuire și rata de capitalizare a îmbunătățirilor;
d) calculul venitului net din exploatare atribuibil terenului ca diferență între venitul net din exploatare generat de o singură proprietate și venitul net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor;
f) determinarea valorii unui teren ca raport dintre venitul net din exploatare aferent terenului si rata de valorificare a terenului.
Valoarea de piață a unui teren este determinată de formula:
CHOD - venit net anual din exploatare dintr-un singur obiect imobiliar;
Сс este valoarea de piață a îmbunătățirilor;
rc - raportul de capitalizare a venitului pentru îmbunătățiri
La determinarea dimensiunii parcelelor individuale, sunt luați în considerare factorii fizici, juridici și economici care influențează adoptarea acestei decizii, dar cel mai adesea dimensiunile sunt determinate în funcție de capacitățile economice ale potențialilor investitori.
Noile amplasamente trebuie să respecte cerințele autorităților publice locale în ceea ce privește suprafața și dotarea infrastructurii și să îndeplinească cerințele pieței locale.
Masa de teren trebuie dezvoltată chiar înainte de a fi defalcată și vândută ca parcele separate. Prin urmare, pe lângă costurile de achiziție propriu-zisă a terenului, noul proprietar suportă o serie de alte costuri. Unele dintre aceste costuri se datorează calității resurselor terenului, altele se datorează reglementărilor locale care reglementează defalcarea sau legislația „de mediu”. Costurile suportate chiar înainte de începerea dezvoltării fizice se numesc costuri „preliminare”.
Înainte de a pune o masă pe un loc, evaluatorul trebuie să fie familiarizat cu reglementările locale care guvernează procesul. Aceste reguli determină ce îmbunătățiri trebuie făcute pe teren, ce autorizații trebuie obținute și, în final, ce costuri suplimentare trebuie suportate. De obicei, planificatorii sau arhitecții sunt invitați să întocmească un plan de utilizare a terenului care prevede defalcarea matricei în numărul maxim de parcele care urmează să fie construite. Poate fi necesar să solicitați sfaturi de la experți cu privire la diferite probleme de inginerie. Estimarea ar trebui să includă toate plățile pentru obținerea diferitelor autorizații. Defrișarea terenurilor, topografia și topografia viitoarelor tronsoane și drumuri, se efectuează diverse ridicări planificate și topografice. Astfel de activități necesită costuri suplimentare înainte de vânzarea primei parcele.
Pe lângă costurile inițiale, dezvoltatorul principal trebuie să cheltuiască bani pentru fiecare dintre loturile vândute. Cele mai multe dintre aceste cheltuieli sunt efectuate în timpul anului în care proprietatea este vândută noului proprietar. Acestea includ costul amenajării străzilor suplimentare, lucrărilor de drenaj, crearea rețelelor de canalizare și comunicații și vânzarea de parcele. În plus, dezvoltatorul principal trebuie să aloce corect costurile generale și profitul necesar.
2.8 Reconcilierea rezultatelor evaluării
Rezultatele evaluării obținute prin trei abordări - cost, comparativ și venit - dau valori diferite ale valorii. În acest sens, rezultatele sunt convenite și se stabilește valoarea finală a costului.
Coordonarea rezultatelor evaluării și determinarea valorii finale a unui obiect imobiliar se poate realiza prin două metode: metoda mediei aritmetice sau metoda mediei ponderate.
Metoda mediei aritmetice
Costul obiectului este determinat de formula:
С – valoarea de piata finala a obiectului de evaluare, lei;
Utilizarea metodei mediei aritmetice duce destul de des la o subestimare sau supraestimare a rezultatelor evaluării finale.
Metoda medie ponderată pentru determinarea valorii finale este considerată cea mai adecvată, deoarece unele rezultate ale evaluării pot avea valoare mai mare decat altii.
Costul total al obiectului prin metoda medie ponderată este determinat de formula:
C \u003d C1 x Q1, + C2 x Q2 + C1 x Q2
С – valoarea de piață rezonabilă a obiectului de evaluare, lei
C1, C2, C3 – valoarea obiectului, determinată prin abordarea cost, comparativ, respectiv venit, lei.
Q1, Q2, Q3 - semnificația abordării cost, comparativ și, respectiv, venit.
Determinarea ponderilor fiecăruia dintre rezultatele evaluării poate fi efectuată folosind un coeficient de pondere specific, sau pe baza stabilirii unei ierarhii relative a rezultatelor.
Metoda analizei ierarhice este utilizată pentru stabilirea ponderilor fiecăruia dintre rezultatele obţinute abordări diferite. La analiza semnificației metodei se aplică scara raportului
Tabelul 5. Calculul costului final al obiectului
| Gradul de semnificație | Importanța metodei de estimare | Explicații |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | importanță egală | Cele două metode contribuie în mod egal la atingerea scopului |
| 3 | O ușoară predominare a semnificației unei metode față de alta | Există un argument în favoarea uneia dintre metode, dar acesta nu este suficient de convingător |
| 5 | Avantaj substanțial sau semnificativ | Există date de încredere sau judecăți logice pentru a arăta preferinţa pentru una dintre metode |
| 7 | Avantaj evident sau clar | Dovezi puternice în favoarea unei metode în detrimentul alteia |
| 9 | Avantaj absolut | Dovezi pentru preferința unei metode față de alta în cel mai înalt grad persuasivitatea |
| 2, 4, 6, 8 | Valori intermediare între două judecăți învecinate | O situație în care este nevoie de o soluție de compromis |
| Reciproc ale valorilor de mai sus de zero | Dacă metoda i, în comparație cu metoda j, este setată la unul dintre numerele definite mai sus, atunci metoda j, în comparație cu metoda i, este setată la valoarea inversă |
|
Un punct slab în reconcilierea rezultatelor este stabilirea factorilor de ponderare. Este de natură subiectivă și constă în compararea meritelor și avantajelor fiecărei abordări în raport cu cele luate în considerare situație specifică.
Dacă obiectele sunt unice prin tipul și scopul lor, pentru care nu există piață sau obiecte cu puțină uzură sau rezultatele evaluării sunt necesare pentru asigurare, atunci este mai bine să alegeți abordarea de cost ca abordare principală. În același timp, abordarea costurilor este asociată cu problema determinării uzurii și limitării utilizării acesteia.
Dacă proprietatea aduce un venit stabil și este achiziționată în acest scop, atunci evaluatorul va considera abordarea veniturilor ca fiind cea principală. De exemplu, în procesul de determinare a valorii unui centru comercial, se va folosi în primul rând metoda venitului, deoarece astfel de proprietăți sunt achiziționate pentru a genera venituri. Chiar dacă în procesul de evaluare au fost utilizate trei metode, valoarea valorii finale ar trebui să fie mai apropiată de valoarea obținută în urma aplicării metodei venitului, care este cea mai adecvată pentru această evaluare. Cu toate acestea, această metodă se bazează pe sugestii subiective și estimări ale randamentelor viitoare și ratelor de rentabilitate.
Dacă o proprietate este evaluată și există suficiente date despre vânzările pe piață, atunci evaluatorul este cel mai încrezător într-o abordare comparativă care ține cont de tendințele pieței și de preferințele cumpărătorului. Cu toate acestea, utilizarea abordării comparative este limitată de lipsa de încredere și informatii complete pe vânzări comparabile.
Acuratețea și fiabilitatea evaluării finale depind în mare măsură de calificările și experiența evaluatorilor, de obiectivitatea acestora. Uneori, acordul se numește „Examen de conștiință”
