Procedura de cumpărare a unui apartament pe un credit ipotecar: instrucțiuni detaliate. Procedura după obținerea unui împrumut. Avantajele și dezavantajele unei astfel de achiziții de locuințe

Când intenționați să cumpărați un apartament într-un credit ipotecar, o instrucțiune care prevede ordinea acțiunilor necesare în pași va fi de mare ajutor. La urma urmei, procedura de cumpărare a unui apartament cu ipotecă este mai complicată decât obținerea unui împrumut convențional: este împovărată cu proceduri obligatorii precum evaluarea și asigurarea garanției, alegerea unui vânzător care este de acord să lucreze cu o ipotecă.

Selectarea bunurilor imobiliare și programul de credit ipotecar în sine

Alegerea proprietății

Dacă vă asumați necesitatea unui credit ipotecar pentru a cumpăra o locuință, va trebui să aveți grijă de proprietate în avans.

Acest lucru este deosebit de important dacă se achiziționează o clădire nouă. Ideea este că de obicei stadiu timpuriu construcția unui complex rezidențial sau a unui sat, când riscurile atât ale băncilor, cât și ale investitorilor sunt prea mari, 1-2 bănci partenere cooperează cu dezvoltatorul. Prin urmare, chiar în momentul în care prețurile dezvoltatorului sunt cele mai mici, alegerea programelor de credit ipotecar pentru dvs. va fi limitată.

Mai puțin de toate, băncilor le plac așezările rurale unde teren. Motivele pentru aceasta sunt prețul instabil de piață al unui astfel de teren și lichiditatea sa discutabilă, care depinde în cele din urmă de succesul dezvoltatorului în dezvoltarea satului. Cu toate acestea, în bănci mari Există programe ipotecare pentru un astfel de caz. Aceasta este doar o ipotecă care se dă aici cu un dublu scop: cumpărarea unui teren și construirea unei case. Perioada de construcție va fi limitată, iar dobânda la ipoteca până la data punerii în funcțiune a noii locuințe va fi cu 1,5-2% mai mare decât cele standard.

Dar chiar și atunci când cumpărați o proprietate secundară, este indicat să aveți grijă în prealabil de obiectele dorite. Altfel, de unde știi ce fonduri ai nevoie pentru un credit ipotecar?

Alegerea unui program de credit ipotecar

Pe baza locuinței alese, trebuie să decideți asupra alegerii băncii. Există două criterii principale aici:

• dacă condițiile băncii ți se potrivesc;
• dacă îndepliniți cerințele băncii pentru debitori.

Dacă vorbim despre primul criteriu, atunci este puțin probabil să poți economisi dobândă. De obicei, băncile oferă Condiții mai bune cer mai multe tipuri de asigurare pentru dobanda, percep comisioane pentru diverse actiuni (luarea in considerare a unei cereri de imprumut, transfer de bani). La ce ar trebui să fii cu adevărat atent este dimensiune maximă un împrumut pe care îl puteți lua la o anumită bancă și suma avansului.

În ceea ce privește al doilea criteriu, dacă întâmpinați dificultăți în a confirma veniturile, educația și furnizarea altor documente dintr-o listă mare, dar există o sumă serioasă pentru plata inițială (30-50% din suma împrumutului), atunci contactați banca care oferă un împrumut „prin două acte. Dobânda pentru un astfel de împrumut este puțin mai mare decât standard (cu aproximativ 0,5%).

Intocmirea documentelor si depunerea cererii de imprumut

În procesul de comunicare cu ofițerul de credite, încercați să aflați toate detaliile programului de creditare. E mai bine să întrebi contract standardîn cadrul programului de creditare propus. După ce l-ați studiat cu atenție acasă, găsiți în el răspunsurile la următoarele întrebări importante:

• prezenţa comisioanelor pentru servicii la creditare şi Servicii aditionale impuse de bănci consumatorilor „să încarce” ( Carduri de credit etc.);
• numărul asigurărilor obligatorii și consecințele refuzului emiterii uneia dintre acestea (conform legii este necesară doar asigurarea obiectului colateral);
• posibilitate rambursare anticipatăîmprumut, există penalități pentru o astfel de rambursare;
• perioada maximă de întârziere a ipotecii, după expirarea căreia banca se va angaja să încaseze garanția de la dumneavoastră.

Lista documentelor pentru o ipotecă este individuală pentru fiecare bancă. Cu toate acestea, cu excepția programelor de împrumut pentru două documente, în orice caz, vi se va cere să prezentați un certificat de venit, documente privind starea civilă.

Cererea de credit este luată în considerare de bănci în date diferite- in functie de numarul de servicii birocratice din cadrul bancii si de complexitatea pachetului de documente depus. Așadar, împrumuturile sub 2 documente se aprobă în 2-3 zile, dar o cerere de credit ipotecar standard poate fi studiată de specialiștii unei instituții de credit timp de câteva săptămâni.

Alegerea unei proprietăți și aprobarea acesteia de către bancă

După ce ați primit aprobarea cererii dvs. de împrumut la una dintre bănci, puteți începe să alegeți un apartament. Dacă v-ați gândit anterior cu ce bănci lucrează dezvoltatorul ansamblului rezidențial pe care l-ați ales, atunci cu selecția apartament nou te poti descurca cu usurinta. Va fi mai dificil cu secundarul. Puritatea soartei legale a apartamentului este foarte importantă aici. Divizările succesorale și divorțurile, copiii minori înregistrați și personalul militar în serviciu sunt toate motivele pentru care o bancă poate respinge un obiect. Și crede-mă, el este de partea ta aici: până la urmă, trecutul dubios al locuințelor se poate face simțit în prezent sub forma unor procese care contestă dreptul de proprietate.

Când tu și banca ați luat un apartament, trebuie să îl evaluați cu un evaluator autorizat. Banca vă va chema un evaluator. Rezultatele raportului de evaluare determină cât de mult vi se va acorda un împrumut.

Încheierea unui contract de împrumut

Următorul pas va fi încheierea unui contract de împrumut. Vei primi bani si in sfarsit vei putea achizitiona apartamentul ales. Tranzacția cu vânzătorul apartamentului se execută prin Serviciul Federalînregistrare de stat, cadastru și cartografie (sau Rosreestr pe scurt). Acest serviciu înregistrează pierderea dreptului de proprietate a vânzătorului și apariția dreptului de proprietate a cumpărătorului. La finalizarea înregistrării (aproximativ 2 săptămâni) veți primi un certificat de înregistrare de stat a dreptului la numele dumneavoastră.

Acum este timpul să îndepliniți promisiunea față de bancă (o astfel de clauză este întotdeauna cuprinsă în contractul de împrumut) - și să transferați apartamentul achiziționat ca gaj.

Asigurarea bunului cumpărat și trecerea acestuia la ipotecă

Inainte de incheierea unui contract de ipoteca este necesara indeplinirea obligatiilor prevazute de legea ipotecare (gaj proprietate imobiliara), condiție: să asigure obiectul achiziționat împotriva riscurilor de pierdere și deteriorare.

Poate că banca v-a sugerat, de asemenea, să vă asigurați, drepturile dumneavoastră de proprietate sau riscul de nerambursare a unui împrumut către bancă. Este alegerea ta să fii de acord cu astfel de condiții din contract, să mergi la un împrumut cu dobânzi mai mari (aceasta este de obicei o consecință a refuzului unuia dintre tipurile de asigurare opțională) sau să contactezi o altă bancă. Aici este necesar să se compare valoarea plăților de asigurare majorate și costul asigurării.

După prezentarea asigurării la bancă, întocmiți un contract de ipotecă și o ipotecă. Contractul de ipoteca trebuie inregistrat in serviciul Rosreestr deja mentionat. Dar acum nu vi se va da un certificat, ci o copie a acordului cu o ștampilă pe acțiunile de înregistrare efectuate și sigiliul registratorului. Acum, în registrul de stat al drepturilor, care este ținut de Rosreestr, se notează grevarea apartamentului dumneavoastră cu gaj bancar. Nu se va putea dispune fără acordul băncii ipotecare. Cât despre ipoteca, aceasta rămâne la bancă. Acest Securitate, care permite instituției de credit să revinde dreptul său de a crea contra dvs. în baza unui contract de gaj, dacă este necesar. Creditul ipotecar nu va avea niciun efect asupra relației dumneavoastră cu banca privind împrumutul.

Daca nu ai fonduri proprii, atunci achizitia de imobile prin imprumut bancar devine mai relevanta ca niciodata. În acest articol, vom arunca o privire pas cu pas asupra modului în care se emite un credit ipotecar astăzi.

Împrumutul ipotecar este un proces complex care necesită o abordare serioasă pentru a fi corect. Trebuie să luați în considerare cu atenție fiecare pas, acest lucru vă va ajuta să evitați problemele și erorile în timpul înregistrării. O ipotecă necesită respectarea anumitor condiții, sau mai degrabă instrucțiuni pas cu pas.

Solicitarea unui împrumut pentru locuință implică mai mulți pași:

• Stabiliți ce plată inițială puteți face.

Adică, calculează cât de mult din fondurile tale proprii ai la dispoziție și cât poți cheltui pentru cumpărarea unui apartament. Astăzi, băncile oferă credite ipotecare cu contribuții de la 15%, în unele puteți obține un credit fără această plată deloc, puteți citi mai multe despre astfel de programe.

Cu cât depui mai mulți bani, cu atât mai bine. Pentru clienții care plătesc inițial de la 30% din costul locuinței achiziționate, creditorii oferă condiții mai atractive, deoarece au mai multă încredere. Un avans mare presupune o procedură de înregistrare simplificată, adică banca va avea nevoie de o listă limitată de documente.

• Găsiți apartamentul pe care doriți să îl cumpărați în avans.

Acest lucru nu înseamnă că trebuie să alegeți o anumită carcasă, este suficient să monitorizați preturile reale pe imobiliare pentru a avea o idee despre ce fel de bunuri imobiliare vă puteți califica.

• Alegeți un program bancar și ipotecar.

Acesta este cel mai mult scena principala, unde vă veți familiariza cu o varietate de produse bancare, clarificați condițiile acestora: cuantumul avansului, termenii, ratele dobânzii, cerințele pentru solicitanți, cerințele creditorilor pentru imobiliare. Cel mai oferta profitabila pentru creditele pentru locuinte veti gasi la acest link.

Află care Cheltuieli suplimentare va trebui să suportați, de exemplu, dacă există un comision pentru eliberarea de fonduri, pentru deschiderea și menținerea unui cont, pentru deschiderea unui seif etc. În multe bănci veți întâlni asigurare, care va necesita și costuri suplimentare. Citiți mai multe despre asigurarea ipotecară în acest articol.

• Strângeți documentele ipotecare.

Adresați-vă potențialului credit ce documente va trebui să furnizați pentru a primi un împrumut. De obicei, lista include un pașaport, un al doilea document, certificat de asigurare, certificatul de naștere al copiilor și certificatul de căsătorie 2-NDFL și o copie cartea de munca. Puteți previzualiza lista de documente folosind exemplul Sberbank - în acest articol.

• Completează formularul

Astăzi, marea majoritate a băncilor vă permit să completați un chestionar nu numai în filiala companiei, ci și de la distanță prin internet. Unii chiar oferă reduceri. Sberbank, de exemplu, a creat chiar și un portal separat numit House Click pentru depunerea cererilor de la distanță, decontările online și înregistrarea tranzacțiilor.

După depunerea tuturor documentelor, banca începe să ia în considerare cererea dvs., procesul poate dura de la câteva zile la două săptămâni. În acest moment, se ia în considerare solvabilitatea dvs., documentele și istoricul de credit sunt verificate.

• Alegerea unui apartament și colectarea actelor pentru el.

Dacă banca v-a aprobat cererea, atunci treceți la căutarea unui apartament. Vânzătorul va trebui să solicite documente pentru locuință (certificat de înregistrare de stat a dreptului la apartament, documente ITO, certificat de lipsă de datorie pe facturile de utilitățiși alte lucrări). Lista plina acte pentru apartamentul pe care le vei primi la banca.

• Evaluarea apartamentului, care este efectuată de o firmă de evaluare independentă acreditată de bancă.
• Asigurare de risc ipotecar – asigurare de viață și de sănătate, asigurare de titlu, asigurare de proprietate. Asigurarea proprietății în bănci este obligatorie, restul – în funcție de programul ales și de creditor.
• Semnează contractul de vânzare. Într-o anumită zi, semnezi un contract de ipotecă cu o bancă, un contract de vânzare-cumpărare și pui bani într-o cutie de valori.
• Înregistrați tranzacția de vânzare-cumpărare mergând cu vânzătorul la camera de înregistrare.

Totul este acum casa ta! Începeți să vă instalați, dar nu uitați că acum aveți o obligație ipotecară. Acest instrucțiuni pas cu pas afișează toate etapele prin care împrumutatul le parcurge în timpul înregistrării unui credit ipotecar pe locuință.

Câteva sfaturi pentru potențialii debitori

Și, în sfârșit, aș dori să dau câteva sfat bun Pentru cei care decid să-și achiziționeze propria locuință cu ajutorul unui credit ipotecar:

• dacă nu ai deja istoricul creditului, adică înainte de aceasta, nu ați aplicat la bănci un împrumut, emisiune, pentru început, un card de credit sau un împrumut de mărfuri într-un magazin,
• închideți toate datoriile existente, astfel încât să nu existe un refuz din cauza încărcării datoriilor,
• faceți calcule din timp pe site-urile acelor bănci cu care doriți să cooperați. Uită-te la raportul dintre venitul tău și plata lunară, aceasta din urmă nu trebuie să depășească 30-40% din salariile, altfel va exista un refuz,
• pentru a obține o sumă mai mare, atrageți co-împrumutați (mulți creditori vă permit să atrageți până la 3-4 persoane),
• fă-ți timp pentru a colecta documentele de la locul de muncă. Cu cât sunt mai multe certificate care vă confirmă solvabilitatea, cu atât sunt mai mari șansele dvs
• pentru a economisi bani, încercați să participați la programe guvernamentale

Pentru mulți cetățeni ai Rusiei, întrebarea de unde să începeți să obțineți un credit ipotecar este importantă și relevantă, deoarece este cu ajutorul împrumut bancar dobândit majoritatea locuințe în țara noastră. O ipotecă, după înțelesul multora, este un serviciu financiar foarte dificil și inaccesibil care este oferit doar cetățenilor foarte bogați. Dar acest lucru nu este absolut adevărat. Acum, majoritatea utilizatorilor de credite ipotecare sunt familii medii ruse care au reușit să abordeze corect problema obținerii unui împrumut și achiziționării unui apartament. Și apoi vom încerca să ne dăm seama cum să implementăm corect această procedură.

Analiza capacităților și nevoilor proprii

Oricât de ciudat ar suna, dar obținerea unui împrumut pentru achiziționarea de locuințe ar trebui să înceapă cu mult înainte de a contacta banca însăși. Dacă aplicați imediat la companie, puteți primi pur și simplu un refuz cerere de împrumutȘi va fi destul de de înțeles.

Pentru a determina posibilitatea de a obține un împrumut, trebuie să cunoașteți următorii parametri:

• Care este valoarea proprietății dobândite. În același timp, nu este suficient să decideți doar asupra tipului de apartament: cu o cameră, cu două camere etc. Pentru o bancă, un punct important este întrebarea dacă o tranzacție este efectuată pe piața primară sau secundară. Pentru cele două piețe, unele bănci au condiții de creditare complet diferite. Dacă proprietatea este achiziționată pe piața primară, iar obiectul în sine nu a fost încă construit, trebuie să știți data exacta punerea în funcțiune etc.;
• Ce parte din costul locuinței poate contribui debitorul cu fonduri proprii. Este imposibil să obții o ipotecă fără capital inițial. Excepție - care, conform legislației în vigoare, poate fi folosită ca avans;
• Ce parte din buget poate cheltui lunar împrumutatul sau familia de debitori pentru plățile împrumutului. Vă rugăm să rețineți că nu este permis să cheltuiți mai mult de 50% din bugetul familiei pentru un credit ipotecar sau orice alt împrumut.

Pe baza acestui fapt, putem concluziona: este necesar să se definească clar nevoile de locuințe, cu ei gama de prețuri si resurse proprii. Nimeni nu spune că este necesar să se definească clar limitele, de exemplu, un milion de ruble. Puteți defini un interval pentru dvs.: imobiliare de la 1 la 1,5 milioane de ruble; posibilitatea de a face o contribuție inițială - nu mai mult de 200.000 de ruble, o plată lunară - nu mai mult de 15.000 de ruble.

Unii pot obiecta la această abordare. Mulți oameni cred că banca este cea care determină cât de mult va fi plata împrumutului, cât este disponibil împrumutatului și așa mai departe. Pe de o parte, da, dar dacă toți acești indicatori sunt cunoscuți, împrumutatul va înțelege clar ce vrea, cum își dorește, atunci împrumutul va fi aprobat cu o probabilitate mai mare.

Analiza conditiilor de creditare bancara

Dacă familia sau împrumutatul înțelege că împrumutul este disponibil pentru el (puteți folosi orice calculator ipotecar pe site-ul oficial al Băncii Rusiei), atunci ar trebui să treceți la următoarea etapă preliminară - studierea condițiilor împrumutului.

Observăm imediat că nu în primul an liderul pe segmentul creditării ipotecare în Rusia este Sberbank. Băncile de top includ și Gazprombank, Rosselkhozbank, VTB și altele.

Dar dacă studiezi cu atenție condițiile de bază ale împrumutului, se dovedește că acestea nu au o diferență fundamentală:

• Rata dobânzii - de la 8,5 la 10%;
• Durata împrumutului - până la 30 de ani;
• Avans - 10% sau mai mult.

Care este atunci diferența? Iar diferența constă în condițiile suplimentare de împrumut.

Ce să cauți când analizezi conditiile bancare pentru credite ipotecare:

• Suma maximă admisă a împrumutului. Există bănci care oferă să emită nu mai mult de 3 milioane de ruble și sunt cele care vă permit să acordați un împrumut de 20 de milioane de ruble;
• Prezența unor comisioane suplimentare;
• Creșterea costului creditului din cauza respingerii asigurării de viață voluntare. Foarte punct important dacă nu îți vei asigura viața. În acest caz, banca are dreptul (și are) să crească rata dobânzii asupra creditelor ipotecare cu 0,5-1,5%. Și fiecare bancă crește rata cu un procent diferit. Și dacă 0,5% pare a fi o sumă mică, atunci pentru 30 de ani de utilizare a creditului este de 15% din supraplata suplimentară;
• Posibilitatea rambursării anticipate a datoriei fără aplicarea de penalități. Este necesar să alegeți doar instituția care permite rambursarea datoriei fără aplicarea de penalități.

Pe baza rezultatelor analizei rentabilității condițiilor de creditare, este necesară depunerea unei cereri online de credit ipotecar.

Sfat #1: nu se limitează la o singură bancă, deoarece banca selectată poate fi refuzată, sau condițiile prezentate pe site nu vor corespunde realității. Este mai bine să alegeți 2-3 bănci;

Sfat #2: dacă sunteți participant la proiectul salarial al unei anumite bănci sau aveți un depozit deschis în institutie financiara atunci este mai bine să aplici la această instituție. Condițiile de împrumut pentru clienții obișnuiți și de încredere sunt mult mai favorabile decât pentru alții indivizii. În plus, în acest caz, cerințele pentru debitori sunt mai loiale decât pentru alte persoane.

Interviu preliminar la banca

Următorul piatră de hotarîn cererea de credit ipotecar este momentul unui interviu preliminar la bancă. După cum am menționat deja, pentru aceasta trebuie să solicitați o ipotecă.

Pe baza rezultatelor luării în considerare a chestionarului unui potențial client, a verificării informațiilor furnizate în acesta, banca ia o decizie prealabilă cu privire la posibilitatea debursării de fonduri către client. Atât în ​​cazul unei decizii pozitive, cât și în cazul unei decizii negative, solicitantul va primi un răspuns. De regulă, dacă cererea este aprobată, atunci clientul este informat despre acest lucru prin telefon și i se alocă un timp convenabil pentru un interviu. Documentele vor trebui aduse la întâlnire.

Lista documentelor posibile:

• Pasaportul;
• Al doilea act de identitate: pașaport internațional, SNILS, legitimație militară;
• Pașapoartele co-împrumutaților care vor acționa ca parteneri în temeiul acordului;
• O copie a cărții de muncă sau un extras din acesta;
• Copii după certificatele de naștere ale copiilor;
• Copie după certificatul de căsătorie;
• Certificat de nivel oficial al veniturilor din ultimele 6 luni sub forma 2-NDFL sau sub forma unei banci.

Această listă nu este unică și acceptabilă pentru toate băncile. Lista va fi actualizată prin telefon.

Apropo, nu va fi de prisos să închei un precontract de vânzare cu vânzătorul de imobil înainte de interviu.

Un astfel de document nu obligă nici vânzătorul, nici cumpărătorul la nimic, dar pentru bancă este baza pentru efectuarea calculelor și fixarea valorii garanției. Dar, din nou, un antecontract de vânzare nu este obligatoriu.

La interviu propriu-zis, ordonatorul de credite va verifica autenticitatea documentelor, va face copii ale acestora, va completa o cerere etc. Vor fi luate în considerare o varietate de opțiuni de credit ipotecar, inclusiv alegerea unui program de credit ipotecar. În urma consultării, împrumutatului i se va oferi un set documente necesare pentru un împrumut integral. Vor fi de asemenea stipulate și condițiile depunerii acestora.

Emiterea creditului

Trebuie amintit că o ipotecă nu este niciodată însoțită de o debursare directă de fonduri către client. Acesta este un împrumut dedicat.

Procesarea integrală a împrumutului constă în următorii pași:

• După semnarea contractului de împrumut, clientului i se deschide un cont de împrumut și depozit. Se completează reciproc. De regulă, clientul rambursează plata în contul de debit (card). Și la sfârșitul lunii, fondurile din contul de debit sunt transferate în credit;
• Clientul efectuează un avans pe împrumutul în contul de debit;
• Suma in în întregime transferat de bancă în contul de decontare al vânzătorului imobiliar.

Procedura după primirea unui împrumut

Dar transferul de fonduri și plata costului locuinței nu este Etapa finală ipoteci. Doar atunci când apartamentul devine proprietatea împrumutatului, acesta este supus asigurării obligatorii. În continuare, este semnat un acord de gaj.

Vă reamintim că apartamentul sau casa achiziționată acționează ca garanție pentru creanță. În cazul în care obligațiile nu sunt rambursate integral, atunci proprietatea va fi confiscată și vândută pentru achitarea datoriei.

Prin urmare, atunci când un apartament este cumpărat, există un contract de vânzare, există un act de acceptare a apartamentului, atunci este necesară oficializarea dreptului de proprietate asupra proprietății. Acest lucru trebuie făcut prin efectuarea unei înscrieri în Registrul de stat unificat. După înregistrarea drepturilor, proprietarul trebuie să primească un extras din registru, precum și un nou pașaport tehnic - eliberat la ITO.

În termen de 90 de zile de la emiterea împrumutului, împrumutatul este obligat să „livreze” băncii un nou certificat de înregistrare și documente de proprietate. Dacă astfel de acțiuni nu sunt efectuate, tranzacția poate fi anulată. Prin urmare, fiți atenți la termenele limită de depunere a documentelor.

După ce se va semna contractul de garanție și asigurare.

Atenţie! Orice contract de ipotecă, adică un contract de gaj (a nu se confunda cu un contract de împrumut) trebuie înregistrat. Majoritatea băncilor oferă cale electronicăînregistrarea gajului. Când întreaga datorie este rambursată, apartamentul va fi eliberat de grevarea financiară.

De asemenea Atentie speciala ar trebui să se aplice asigurarea de proprietate. Serviciul este achiziționat de către client anual, deoarece costul acestuia depinde de soldul împrumutului. În cazul în care împrumutatul ignoră extinderea serviciului de asigurare, banca poate retrage și împrumutul. De regulă, înainte de expirarea perioadei de asigurare, asigurătorul avertizează telefonic despre aceasta asiguratul.

Înregistrarea cumpărării și vânzării unui apartament are loc în mai multe etape. Fiecare etapă a procedurii va necesita anumite acțiuni din partea vânzătorului și a cumpărătorului. În continuare, vom vorbi despre etapele tranzacției atunci când cumpărăm o locuință ipotecară, luăm în considerare succesiunea acțiunilor pentru cumpărător și nuanțele pentru vânzător. Iată un algoritm general pentru vânzare și cumpărare, care îi va ajuta pe ambii participanți să navigheze.

1. Alegerea unei bănci creditoare și depunerea unei cereri. Puteți solicita un împrumut pentru locuință în aproape orice bancă. Pentru a face acest lucru, cumpărătorul trebuie să depună o cerere corespunzătoare la sucursala băncii.

   De asemenea, vor fi necesare documente de la viitorul împrumutat:

   • pasaportul;
   • Istoria Angajărilor;
   • SNILS / TIN;
   • adeverinta 2-impozit pe venitul persoanelor fizice.

   După examinarea cererii și verificarea solvabilității clientului, banca va lua o decizie privind aprobarea cererii.

2. Alegerea unei proprietăți. Aprobarea cererii pentru credit ipotecar are un termen de prescripție, așa că este mai bine să nu amânați alegerea unui apartament. Împrumutatul ar trebui să ceară experților o listă cu cerințele privind proprietățile rezidențiale care pot afecta aprobarea băncii.

   Important! Cumpărătorul este obligat să avertizeze vânzătorul că achiziția se va efectua cu implicarea fondurilor de credit.

3. Încheierea unui antecontract.Între proprietar și cumpărător se încheie un precontract pentru a proteja ambele părți de necazuri. Documentul stipulează drepturile și obligațiile părților, cuantumul depozitului, momentul restituirii acestuia, răspunderea în cazul neîndeplinirii contractului.
4. Colectarea documentelor.În această etapă, înainte de a vinde locuința unui cumpărător, proprietarul apartamentului trebuie să colecteze un pachet de documente necesare pentru bancă:
   • Dovada dreptului de proprietate, motivele apariției acesteia.
   • Pașapoartele proprietarilor.
   • Certificat de căsătorie.
   • Consimțământul soțului pentru vânzarea apartamentului.
   • Extras din USRN.
   • Extras din cartea casei.
   • Pașaport cadastral și tehnic.
   • Certificat de lipsă de datorie pentru locuințe și servicii comunale etc.

   Împrumutatul colectează, de asemenea, documentația necesară:

   • Încheierea unui expert evaluator cu privire la evaluarea unui apartament. Băncile au nevoie de expertiză din partea companiilor partenere acreditate.
   • Consimțământul soțului/soției de a cumpăra o locuință într-o ipotecă.
   • Certificat de căsătorie/divorț.
   • Extras de cont privind disponibilitatea fondurilor pentru avansul.
   • Alte documente care confirmă angajarea și solvabilitatea clientului.

   După strângerea tuturor actelor, vânzătorul și cumpărătorul le trimit băncii pentru a lua în considerare. Considerarea poate dura câteva zile, uneori documente suplimentare pot fi solicitate de la participanți. Aceasta este urmată de aprobarea de către bancă a opțiunii selectate pentru o ipotecă sau refuz.

5. Încheierea unui contract de împrumut. Acord de împrumut este între împrumutatul care dorește să cumpere o locuință și o organizație bancară.

   Proiectul de document se întocmește la notar în prezența clientului, iar apoi se transferă la bancă. Acordul trebuie să conțină principalele condiții pentru acordarea unui împrumut:

   • sumă împrumutată;
   • maturitate;
   • rata dobânzii;
   • sancțiuni pentru datorii;
   • drepturile și obligațiile împrumutatului și creditorului;
   • programul de plată.
6. Asigurare imobiliara. O condiție obligatorie pentru acordarea unui credit pentru locuință este asigurarea unor posibile riscuri. Cumpărătorul trebuie să asigure riscurile asociate cu pierderea proprietății. Băncile recomandă să se asigure singur împrumutatul în caz de invaliditate, deces etc. Costurile de asigurare sunt responsabilitatea exclusivă a cumpărătorului.
7. Incheierea unui contract de vanzare si transfer de bani.În ziua stabilită, participanții la tranzacție (vânzătorul, cumpărătorul și reprezentantul băncii) ajung la notar pentru a încheia DCT. În aceeași zi, se încheie și un contract de ipotecă, iar cel mai adesea DCT și contractul de ipotecă sunt combinate într-un singur document.

   Documentul se întocmește în trei exemplare, se semnează de toți participanții și se certifică notar. După aceea, se efectuează transferul de bani, care are loc prin deschiderea acreditivelor.

   Se deschid conturi separate pentru transferul fondurilor personale ale împrumutatului și al fondurilor furnizate de bancă. Toate costurile asociate deschiderii conturilor și transferului de bani sunt suportate de cumpărător.

8. Înregistrarea ofertei. Cumpărătorul și vânzătorul convin asupra datei depunerii documentelor la Camera Înregistrării. Puteți aplica pentru înregistrarea PrEP direct la Regpalate sau prin MFC. Pe lângă prezența personală, atunci când depuneți o cerere, veți avea nevoie și de:
   

Ce costuri de achiziție sunt asociate cu plata taxelor obligatorii? Cuantumul taxei de stat pentru achiziționarea de bunuri imobiliare va fi:

1. Taxa pentru plata serviciilor de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate este plătită de cumpărător și se ridică la 2000 de ruble.
2. Taxa de înregistrare ipotecară este plătită de cumpărător și se ridică la 1.000 de ruble pentru persoane fizice și 4.000 pentru persoanele juridice.

Cum se procesează o tranzacție de procură?

Este posibil să se efectueze cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile în baza unei împuterniciri, inclusiv a uneia generale, de către oricare dintre părți numai dacă sunt îndeplinite cerințele pentru o procură:

1. se acceptă doar o procură legalizată de la proprietarul imobilului;
2. împuternicirea trebuie să indice acțiunile specifice pe care reprezentantul le poate desfășura în numele proprietarului;
3. împuternicirea se verifică pentru falsificare de către notar și în timpul înregistrării de stat a întreprinderii comerciale.

Caracteristici ale procesului de cumpărare de la o persoană juridică

Cumpărarea de bunuri imobiliare de la o persoană juridică are propriile diferențe, care modifică procedura de desfășurare și procesare a unei astfel de tranzacții, vom discuta acest lucru în detaliu mai jos:

1. stare entitate legală necesită obținerea permisiunii de înstrăinare a proprietății de la toți fondatorii. Înseamnă că CEO ar trebui să țină intalnire generala fondatori, la care se ia decizia de vânzare a proprietății și se întocmesc următoarele documente:
   • acordul scris al fondatorilor;
   • proces-verbal de întâlnire.
2. Tranzacția se va realiza cu participarea unui reprezentant al persoanei juridice. Un reprezentant poate acționa numai în baza unei împuterniciri eliberate de un notar.

Cum este achiziția de la rude și părinți?

Secvența de acțiuni prin intermediul unui agent imobiliar

Cumpărarea unui imobil cu ipotecă implică sprijin deplin tranzacții efectuate de bancă, ceea ce elimină practic posibilitatea de fraudă.

Am nevoie de un agent imobiliar atunci când cumpăr un imobil, în ce cazuri și pentru ce poate fi necesar și cât costă astfel de servicii?

• Nu este necesară contactarea agenției dacă apartamentul este achiziționat într-o clădire nouă. În primul rând, băncile permit achiziționarea doar de la dezvoltatori acreditați. În al doilea rând, dezvoltatorul va colecta documente pe cont propriu.
• Va trebui să contactați un agent imobiliar atunci când cumpărați o casă piață secundară. Este foarte probabil ca cumpărătorul să se confrunte cu problema găsirii în mod independent a unui apartament care să îndeplinească cerințele băncii. Specialistul va ajuta la accelerarea procesului de selecție și la creșterea probabilității de aprobare a apartamentului de către creditor.

Responsabilitatile unui agent imobiliar la cumparare:

Costul serviciilor de agenți imobiliari variază de la 3% la 6% din valoarea proprietății. Plata se face de către participantul la tranzacție care a angajat un specialist pentru cumpărarea sau vânzarea unui apartament. Acestea sunt costuri suplimentare atunci când cumpărați un apartament într-un credit ipotecar.

Caracteristicile procedurii

1. Agentul își asumă o parte semnificativă din responsabilitățile cumpărătorului.
2. Prezența obligatorie a unui agent în timpul executării oricăror documente privind tranzacția.

Avantaje și dezavantaje

• căutare rapidă a bunurilor imobiliare, cumpărătorul nu își pierde timpul și efortul în acest sens;
• verificarea documentelor pentru un apartament înainte de depunerea la bancă exclude practic un eventual refuz;
• agent poate organiza colectarea documentelor, chitanta polita de asigurare, înregistrare de stat achiziții.

• un număr mare de profesioniști slab calificați care oferă servicii imobiliare;
• cost ridicat al serviciilor și costuri suplimentare la efectuarea unei achiziții.

Procedura și caracteristicile tranzacțiilor imobiliare cu participarea fondurilor ipotecare pot diferi în funcție de fiecare caz individual. Dacă aveți dificultăți, cel mai bine este să consultați un avocat imobiliar cu experiență, care vă va ajuta să navigați și să reduceți posibilele riscuri.