Metoda restului pentru teren bazat pe principiul productivității terenurilor reziduale și este utilizat, de regulă, pentru analiza NEI teren.
Metoda poate fi utilizată pentru a evalua valoarea de piață a unui teren construit. Acest lucru necesită ca zona evaluată să fie utilizată în cel mai eficient mod. Esența tehnicii reziduale pentru teren este valorificarea veniturilor asociate terenului, în timp ce valoarea proprietății construite pe acesta este cunoscută.
Metoda reziduală pentru teren poate fi utilizată numai dacă există informații despre tranzacțiile de închiriere pentru clădiri și structuri de pe terenuri construite comparabile cu cea evaluată. În absența unor astfel de informații, este posibil să se utilizeze date privind veniturile din afaceri. Totodată, din rezultatul evaluării obținut pe baza datelor privind veniturile din afaceri trebuie să se scadă și valoarea bunurilor, altele decât imobilele (în special, bunurile necorporale și mobile).
În general, pentru aplicarea corectă a metodei, trebuie îndeplinite trei condiții:
- 1) costul îmbunătățirilor este cunoscut sau poate fi calculat cu o acuratețe suficient de mare;
- 2) CHOD care generează sau poate genera proprietate este cunoscut sau poate fi calculat;
- 3) există informații de piață fiabile cu privire la valorile ratelor de capitalizare pentru terenuri și îmbunătățiri.
În conformitate cu această metodă, valoarea de piață a unui teren este estimată folosind formula
Unde V L- valoarea de piata a terenului;
1 - CHOD generat de imobiliare în general;
Vg este valoarea de piață a îmbunătățirilor;
R l - coeficientul de valorificare a veniturilor din terenuri;
R B- coeficientul de valorificare a veniturilor din imbunatatiri.
Domeniul de aplicare al metodei:
- ? evaluarea intravilanului;
- ? evaluarea unui amplasament liber pentru construcția propusă (inclusiv în analiza NEI);
- ? obiecte imobiliare de închiriat (obiecte „profitabile”) cu cerințe cunoscute pentru randamentul obiectului și clădirilor.
Pretul din magazinV B îmbunătățiri la evaluarea terenurilor prin metoda reziduală, aceasta este egală cu diferența dintre costul de înlocuire al îmbunătățirilor, care este suma costului construcției noi și efortului antreprenorial (profitul antreprenorului), și amortizarea cumulativă disponibilă.
Costurile efortului antreprenorial facand parte din costul de inlocuire, la randul lor, constau in costuri imputate, asociate cu plata pentru materiale și forță de muncă și o primă suplimentară pentru timpul și riscul asociat construcției. Costul de oportunitate poate fi calculat ca profitul pierdut dintr-o investiție la o rată a dobânzii fără risc. Iar prima de risc suplimentară reprezintă un anumit procent din costurile totale de construcție.
Mai jos este o comparație a analogilor (Tabelul 7.2).
Tabelul 7.3 prezintă definiția costului îmbunătățirilor.
Dacă desemnăm suma investiției într-un proiect în t-a-a perioadă în E t, apoi totalitatea costurilor eforturilor antreprenoriale sau, cu alte cuvinte, profitul antreprenorului poate fi reprezentat astfel:
Unde G- numărul perioadelor de investiții,
Ag - primă suplimentară pentru risc de investiție (în procente);
Y - i + Ai - rata dobânzii supuse unui risc suplimentar.
În general, utilizarea metodei presupune următoarea secvență de acțiuni:
- 1) calculul costului de înlocuire al îmbunătățirilor existente sau proiectate în zona evaluată, urmat de luarea în considerare a amortizarii totale - obținerea valorii de piață a acestora;
- 2) calculul CHOD din obiectul imobiliar;
- 3) calculul ponderii VAN aferentă clădirilor ca produs al valorii lor de piață prin raportul de valorificare a veniturilor din îmbunătățiri;
Tabel comparativ de analogi
Tabelul 7.2
|
Specificații |
Obiect de evaluare | ||||||
|
Locație |
|||||||
|
Stat |
Bun, nu necesită reparații |
Satisfăcător, este necesar cosmetic |
Bun, nu necesita renovare |
Bun, nu necesită reparații |
Satisfăcător, este necesar cosmetic |
Bun, nu necesita renovare |
Bun, nu necesită reparații |
|
Suprafața totală de îmbunătățiri, m 2 |
|||||||
|
Suprafața totală a terenului, m 2 |
|||||||
|
Pretul ofertei, |
|||||||
|
Reducere la prețul tranzacției,% |
|||||||
|
Prețul tranzacției, USD |
|||||||
Determinarea costului îmbunătățirilor
Tabelul 7.3
|
Nume |
BC 1 m 3 69 |
curent / 91 |
(05 x 06 x 07 x x 0803 x 04 x x 09), frecați. |
PC, frecați. (10x (01 - |
||||||||||
- * Baza: culegeri de indicatori lărgiți ai costului de înlocuire (denumite în continuare - UPVS).
- ** Baza: pașapoarte tehnice ale ITO.
- *** Motiv: Rezoluția Comitetului de Stat pentru Construcții al URSS din 11 mai 1983 Nr. 94.
- 4 * Baza: scrisoarea Comitetului de Stat pentru Construcții al URSS din 6 septembrie 1990 Nr. 14-D.
- 5 * Baza: Buletinul Centrului Regional de Prețuri în Construcții (în continuare - RCCS).
Note.ВС j M 3 59 - cost de înlocuire pe 1 m3 1969;
V - costul construcției noi;
I & 4/69 - în Lex a trecerii de la prețurile estimative din 1969 la prețurile estimative din 1984;
I tsk 91 - indicele actual din 1991;
Счдс - coeficient care ține cont de taxa pe valoarea adăugată;
H ha - coeficient care ține cont de rata de rentabilitate a unui antreprenor care desfășoară o afacere de construcții;
ВС - cost de înlocuire;
DV este vârsta reală;
ES - termenul serviciului economic;
PC, USD - valoarea de piata, USD la rata Al Băncii Centrale Federația Rusă(denumită în continuare Banca Rusiei): Îl voi aprecia începând cu data! 25 RUB pentru 1 dolar;
PC - valoare de piață, frecare.
- 4) calculul cotei VAN atribuibilă terenului ca diferență dintre VAN și cota sa atribuibilă clădirilor;
- 5) calcularea valorii unui teren prin împărțirea cotei din venitul gospodăriei private atribuibile terenului la raportul de valorificare a venitului din teren.
Evaluarea CHOD se realizează prin întocmirea unei situații de venit pentru închirierea clădirilor și spațiilor.
Articolele principale ale contului de venit sunt:
- ? venit brut potențial (în continuare - LDPE);
- ? venit brut real (denumit în continuare - DVD);
- ? costuri de exploatare (denumite în continuare - SAU), constând în costuri de exploatare, rezervă pentru înlocuire și costuri de gestionare;
- ? CHOD (venitul net din exploatare).
Venitul potențial brut este cel care se poate obține din închirierea unui imobil cu ocupare 100% de către chiriași și fără pierderi din neplata chiriei. Atunci când se evaluează valoarea de piață a unui teren, tarifele de închiriere pentru îmbunătățirile sale (locurile) ar trebui calculate exclusiv pe baza ratelor de închiriere de pe piață. Pentru spațiile goale și folosite de locator pentru nevoile proprii, precum și cele care sunt închiriate din motive personale pentru subestimare tarifele de închiriere ar trebui utilizate și tarifele de închiriere de pe piață. Veniturile potențiale ar trebui să includă și alte venituri provenite din exploatarea unor îmbunătățiri imobiliare inseparabile, dar care nu sunt incluse în chirie.
Venitul brut real este egal cu diferența dintre LDPE și pierderile pentru perioada de nefuncționare a spațiilor, precum și pierderile din neplata chiriei. Pierderile din timpul nefuncționării sunt calculate ca procent din venitul potențial, în timp ce pierderile din neplată sunt adesea calculate ca procent din diferența dintre venitul potențial și pierderea din timpul nefuncționării, precum și datele de piață pentru proprietăți similare.
Există două tipuri de costuri de operare (întreținere):
- 1) constantă - independent de nivelul de ocupare al obiectului;
- 2) variabile – în funcție de ocupare.
Costurile operaționale sunt determinate pe baza termenilor de închiriere de pe piață.
Rezervă de înlocuire. Aceste costuri sunt calculate pe baza cost totalînlocuirea elementelor de îmbunătățire funciară (cladiri) cu Pe termen scurt viața economică excluzând uzura. Calculul se face prin calcul direct: prin împărțirea costului total al înlocuirii elementelor de îmbunătățire la perioada de viață economică a acestora. În procesul de efectuare a acestor calcule, este indicat să se țină cont de posibilitatea unei creșteri procentuale cu conturi bancare Bani necesare pentru înlocuirea articolelor cu o durată scurtă de viață. De asemenea, este necesar să se țină cont de posibila creștere inflaționistă a costului unei astfel de înlocuiri.
Costurile de management sunt incluse în PR, indiferent dacă proprietatea este administrată de proprietar sau de administratorul contractului. Cuantumul costurilor de administrare se determină fie în bani, fie ca procent din DIA, în funcție de tipul imobilului.
Venitul net din exploatare este diferența dintre DVD și OR. În acest caz, din DVD se scad doar acele SAU care sunt suportate de locator.
Să luăm în considerare exemple de evaluare a valorii de piață terenuri prin metoda restului pentru teren.
Exemplul 7.20. Costul de înlocuire al îmbunătățirilor proiectate este de 537.895 UM; NPR din proprietate este CU 98 679; rata de actualizare - 16,83%; factorul fondului de compensare - 0,086%. Soluţie
Exemplul 7.21. Obiectul evaluării este un teren deținut de Delta SRL. Evaluarea este necesară pentru a determina valoarea contribuției la capitalul autorizat la transferul dreptului de proprietate asupra unui teren către o entitate comercială nou formată. Determinați valoarea de piață a terenului folosind metoda bilanțului funciar.
Caracteristicile terenului și îmbunătățirile aferente sunt prezentate în tabel. 1.
Caracteristicile terenului și îmbunătățirile aferente
tabelul 1
|
Informații teren |
|
|
Suprafata totala, m2 |
|
|
Motiv special |
Exploatarea existentului clădire administrativă |
|
Relieful site-ului |
|
|
Îmbunătățiri funciare |
Clădire capitală cu cinci etaje |
|
Informații despre îmbunătățiri |
|
|
Caracteristicile locale ale locației |
|
|
Distanta fata de centrul orasului |
Situat in centrul orasului |
|
Suprafata totala, m2 |
|
|
Structura de îmbunătățire, m 2 |
Etajul I cu o suprafață de 490,2. Etajul doi cu o suprafață de 420,2. Etajul trei cu o suprafață de 480,7. Suprafața etajului al patrulea este de 420,1. Etajul cinci cu o suprafață de 580,6 |
|
Programare |
Administrativ |
|
Aparate sanitare, electrice |
|
|
Incalzi |
|
|
Țevi de apa |
|
|
Canalizare |
|
|
Alimentare cu apă caldă |
|
|
Electricitate |
|
|
Sobe pe gaz |
|
|
Stat |
Excelent: incinta si finisajele sunt in stare excelenta, dupa renovare, finisajele se realizeaza cu materiale de import. Obiectul este concentrat pe un client bogat |
|
Statut juridic |
Proprietate |
|
Data primirii informațiilor |
|
Starea pieței funciare la data evaluării a 7-a: piata de vanzare si cumparare de terenuri similare este in stadiu de formare.
Starea pieței de arendare a terenurilor la data evaluării: Principalul locator al terenurilor este municipiul reprezentat de Comitetul pentru Resurse Funciare. Licitați chirie se stabilește administrativ pe baza ratei de bază și a coeficienților corectori ai acesteia, diferențiați pe locație.
Starea pieței clădirilor nerezidențiale la data evaluării: piata de vanzare si cumparare de cladiri nerezidentiale este pasiva, tranzactiile sunt nesemnificative, informatiile despre preturi sunt inchise.
Starea pieței de închiriere a clădirilor nerezidențiale la data evaluării: piata de inchiriere spații nerezidențiale activă din cauza faptului că principalii utilizatori ai clădirilor nerezidențiale nu le pot achiziționa în proprietate din cauza numărului limitat de resurse financiare iar închirierea clădirilor nu necesită costuri unice mari.
Soluţie
- 1. Evaluarea obiectului evaluarii se realizeaza in urmatoarele conditii:
- ? lipsa unei piețe pentru vânzarea și cumpărarea de terenuri similare;
- ? lipsa unui nivel de piață al chiriei pentru terenuri similare;
- ? starea pasivă a pieței de vânzare și cumpărare de clădiri nerezidențiale;
- ? prezența unei piețe de închiriere a clădirilor nerezidențiale similare clădirii de pe terenul evaluat.
- 2. Pentru aprecierea valorii de piata a terenului se foloseste metoda restului pentru teren. Pentru a evalua un teren folosind această metodă, este necesar să se determine:
- 1) valoarea NPR din îmbunătățiri ale terenului;
- 2) valoarea costului de îmbunătățire a terenului;
- 3) valoarea coeficientului de capitalizare pentru îmbunătățiri;
- 4) valoarea NPR aferente terenului;
- 5) valoarea coeficientului de valorificare a veniturilor generate de terenul (sau rata de actualizare a veniturilor generate de teren);
- 6) costul total al terenului.
Să luăm în considerare aceste etape în succesiune.
1. Determinarea valorii NPR (Tabelul 2).
masa 2
Calculul CHOD
- * Baza este pașaportul tehnic al ITO.
- ** La stabilirea tarifului de închiriere s-a făcut o analiză a nivelului pieței a tarifelor de închiriere pentru obiectele imobiliare similare cu cea în curs de evaluare.
- *** Pe baza analizei datelor despre proprietăți similare, este o practică obișnuită să se utilizeze pe deplin spațiul. Cu toate acestea, am inclus 10% din pierderile care pot apărea la schimbarea chiriașilor și primirea mai puțină chirie.
- 4 * RR tipic în acest segment al pieței imobiliare este în intervalul de la 10 la 30% din DVD și include: chirie) „pentru teren, impozit pe proprietate, impozit pe teren și alte costuri fixe condiționate.
Ca urmare, au fost identificate următoarele tarife de închiriere (Tabelul 3).
Caracteristicile obiectelor și tarifele de închiriere
Tabelul 3
|
Nume |
o scurtă descriere a |
inchiriere USD / m2 / g. |
|
|
Bloc decomandat, suprafata 2.500 m 2, stare satisfacatoare, necesita mici reparatii cosmetice. Funcționarea instalației în starea sa actuală este posibilă, cu toate acestea, pentru generarea de venituri fiabile, este necesară restabilirea finisării |
|||
|
Clădire administrativă |
Bloc decomandat, suprafata 2.000 m 2, stare buna, uzura redusa, ieftin, dar finisaje bune. Obiectul este gata de funcționare fără investiții semnificative de capital, deoarece se concentrează pe chiriașul mediu |
||
|
Bloc decomandat, suprafata 2300 m 2, stare excelenta, dupa renovare, finisaje realizate cu materiale de import. Obiectul este concentrat pe un client bogat |
|||
|
Bloc decomandat, suprafata 2.400 m 2, stare excelenta, dupa renovare, finisaje realizate cu materiale din import. Obiectul este concentrat pe un client bogat |
|||
|
Clădire administrativă |
Bloc decomandat, suprafata 2 600 m 2, stare satisfacatoare, necesita mici reparatii cosmetice. Funcționarea instalației în starea sa actuală este posibilă, cu toate acestea, pentru generarea de venituri fiabile, este necesară restabilirea finisării |
||
|
Clădire administrativă |
Bloc decomandat, suprafata 2.950 m 2, stare buna, uzura redusa, ieftin, dar finisaje bune. Obiectul este gata de funcționare fără investiții semnificative de capital, deoarece se concentrează pe chiriașul mediu |
||
|
Valoarea totală a ratei de închiriere a obiectului evaluat |
|||
Rata totală de închiriere a proprietății evaluate se bazează pe analiza comparativa factorii de preț ai obiectelor analogice și a obiectului evaluat prin efectuarea ajustărilor corespunzătoare.
2. Determinarea valorii îmbunătățirilor. Costul îmbunătățirilor este determinat folosind abordarea costului ca aeronave sau costul de înlocuire minus amortizarea acumulată și toate tipurile de uzură. Costul de înlocuire sau costul de înlocuire este definit ca suma dintre costul construcției noi și profitul antreprenorului.
- Vezi manualul mai detaliat: Kasyanenko T.G., Makhovikova GA. și alte Evaluări imobiliare. M .: KNORUS, 2010.
Metoda restului pentru teren se bazează pe principiul productivității reziduale a terenului și este utilizat, de regulă, pentru a analiza cea mai eficientă utilizare a unui teren.
Metoda poate fi utilizată pentru a evalua valoarea de piață a unui teren construit. Acest lucru necesită ca zona evaluată să fie utilizată în cel mai eficient mod. Esența tehnicii reziduale pentru teren este valorificarea veniturilor asociate terenului, în timp ce valoarea proprietății construite pe acesta este cunoscută.
Metoda reziduală pentru teren poate fi utilizată numai dacă există informații despre tranzacțiile de închiriere pentru clădiri și structuri construite, comparabile cu terenurile estimate. În absența unor astfel de informații, este posibil să se utilizeze date privind veniturile din afaceri. În acest caz, din rezultatul evaluării, obținute pe baza datelor privind veniturile din afaceri, este necesară deducerea corectă a valorii activelor care nu sunt legate de imobile.
Domeniul de aplicare al metodei:
- evaluarea intravilanului;
- evaluarea unui amplasament liber pentru construcția propusă (inclusiv în analiza NEI);
Pentru obiectele imobiliare supuse închirierii (obiecte „profitabile”) cu cerințe cunoscute pentru randamentul obiectului și clădirilor.
Tehnica rămasă pentru teren este o tehnică de abordare a costurilor, dar utilizează și capitalizarea veniturilor. Ipoteze și ipoteze cheie:
- terenul își păstrează valoarea, venitul din teren se presupune a fi constant;
- clădirile și structurile au o viață economică limitată specifică;
- venitul net din exploatare care generează sau poate genera proprietatea este cunoscut sau poate fi calculat;
- există informații de piață fiabile cu privire la valorile ratelor de capitalizare pentru terenuri și îmbunătățiri;
- recapitalizarea terenului are loc ca urmare a inversarii;
- se preconizează recapitalizarea clădirilor modele celebre(Ring, Inwood, Hoskold);
- costul îmbunătățirilor este cunoscut sau poate fi calculat cu suficientă acuratețe.
În conformitate cu această metodă, valoarea de piață a unui teren este estimată folosind formula
Valoarea de piata VBîmbunătățirile în evaluarea terenurilor prin metoda reziduală este egală cu costul de înlocuire al îmbunătățirilor, care este suma costului construcției noi și efortului antreprenorial (profitul antreprenorului). Costurile eforturilor antreprenoriale, facand parte din costul de inlocuire, constau, la randul lor, in costurile de oportunitate asociate cu plata materialelor si a manoperei, si o prima suplimentara pentru timpul si riscul asociat constructiei. Costul de oportunitate poate fi calculat ca profitul pierdut din investiție la o rată a dobânzii fără risc, iar prima de risc suplimentară ca un anumit procent din costurile totale de construcție.
Dacă desemnăm suma investiției într-un proiect în a-a perioadă prin Et, atunci totalitatea costurilor eforturilor antreprenoriale sau, cu alte cuvinte, profitul antreprenorului poate fi reprezentată astfel:
În general, utilizarea metodei presupune următoarea secvență de acțiuni:
- calculul costului de înlocuire a îmbunătățirilor existente sau proiectate în zona evaluată;
- evaluarea valorii lor de piata (costul de inlocuire minus amortizarea cumulata);
- calculul venitului net total din proprietate;
- calculul cotei din venitul net total atribuibil clădirilor, ca produs al valorii de piață a acestora prin raportul de valorificare a veniturilor din îmbunătățiri;
- calculul cotei din venitul net total atribuibil terenului, ca diferență între venitul net total și ponderea atribuibilă clădirilor;
- calcularea valorii unui teren prin împărțirea cotei din venitul net total atribuibil terenului la raportul de valorificare a veniturilor din teren.
Evaluarea venitului total net din exploatare se realizează prin întocmirea unei situații de profit și pierdere pentru închirierea clădirilor și spațiilor. Articolele principale ale contului de venit sunt:
- venitul brut potențial;
- venitul brut efectiv;
- costuri de exploatare, constând în costuri de exploatare, costuri de înlocuire și costuri de management;
- venitul net din exploatare (venitul net din exploatare). Venitul net din exploatare este diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare. Cu toate acestea, din venitul brut efectiv se scad doar acele cheltuieli de exploatare suportate de locator.
Venitul potențial brut este venitul care poate fi obținut din închirierea unui imobil atunci când acesta este ocupat 100% de chiriași și nu există pierderi din neplățile pentru chirie. Atunci când se evaluează valoarea de piață a unui teren, tarifele de închiriere pentru îmbunătățirile acestuia (spații într-o clădire/structură) trebuie calculate exclusiv pe baza ratelor de închiriere de pe piață. Pentru spațiile care sunt vacante și utilizate de locator pentru propriile nevoi, precum și spațiile care sunt închiriate din motive personale la tarife de închiriere mai mici, ar trebui utilizate și tarifele de închiriere de pe piață. Veniturile potențiale ar trebui să includă și alte venituri provenite din exploatarea unor îmbunătățiri imobiliare inseparabile, dar care nu sunt incluse în chirie.
Venitul brut real este egal cu diferența dintre venitul brut potențial și pierderile din timpul de nefuncționare și pierderile din plățile non-chirie. Pierderile din timpul nefuncționării sunt calculate ca procent din venitul potențial, iar pierderile din neplăți sunt adesea calculate ca procent din diferența dintre venitul potențial și pierderile din timpul nefuncționării.
Există două tipuri de costuri de operare (întreținere): constantă, indiferent de nivelul de ocupare al obiectului; și variabile dependente de ocupare. Costurile operaționale sunt determinate pe baza condițiilor de închiriere de pe piață.
Costurile de înlocuire se calculează pe baza costului total de înlocuire a elementelor de îmbunătățire a terenurilor (cladirii) cu o durată de viață economică scurtă, excluzând amortizarea. Calculul se face prin calcul direct: prin împărțirea costului total al înlocuirii elementelor de îmbunătățire la perioada de viață economică a acestora. În procesul de efectuare a acestor calcule, este recomandabil să se țină cont de posibilitatea unei creșteri procentuale a conturilor bancare a fondurilor necesare înlocuirii elementelor cu o durată de viață scurtă. În același timp, este necesar să se țină cont de posibila creștere inflaționistă a costului unei astfel de înlocuiri.
Cheltuielile administrative sunt incluse în cheltuielile de exploatare, indiferent dacă proprietatea este administrată de proprietar sau de administratorul contractului. Valoarea costurilor de administrare este determinată fie în termeni monetari, fie ca procent din venitul brut efectiv, în funcție de tipul de proprietate.
Atunci când se calculează venitul net din exploatare, nu trebuie făcută nicio deducere din venitul brut real deduceri de amortizare privind bunurile imobiliare și costul deservirii datoriilor privind bunurile imobiliare, dacă există.
Exemplul 17.6. Costul de înlocuire al îmbunătățirilor prognozate - 537 895 den. unitati Venitul net din exploatare din proprietate este de 98.679 den. unitati Rata de reducere -16,83%. Factor fond de rambursare -0,086%. Determinați valoarea de piață a terenului folosind metoda bilanțului funciar.
Soluţie
Exemplul 17.7. Obiectul evaluării este un teren deținut de Delta SRL. Evaluarea este necesară pentru a determina mărimea contribuției la capitalul autorizat la transferul dreptului de proprietate asupra unui teren către o entitate comercială nou formată. Determinați valoarea de piață a terenului folosind metoda bilanțului funciar.
Starea pieței de arendare a terenurilor la data evaluării: principalul locator al terenurilor este municipiul, reprezentat de Comitetul pentru Resurse Funciare; tariful de închiriere se stabilește administrativ pe baza tarifului de bază și a factorilor de corecție ai acestuia, diferențiați în funcție de locație.
Starea pieței clădirilor nerezidențiale la data evaluării: piata de vanzare si cumparare de cladiri nerezidentiale este pasiva, tranzactiile sunt nesemnificative, informatiile despre preturi sunt inchise.
Situația pieței de închiriere a clădirilor nerezidențiale la data evaluării: piața de închiriere a spațiilor nerezidenţiale este activă datorită faptului că principalii utilizatori ai clădirilor nerezidenţiale nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra acestora din cauza resurselor financiare limitate, iar închirierea clădirilor nu necesită costuri unice mari.
Soluţie
1. Evaluarea unui obiect se realizează în următoarele condiții:
- absența unui nivel de piață al chiriei pentru terenuri similare;
- starea pasivă a pieţei de cumpărare şi vânzare de clădiri nerezidenţiale;
- prezența unei piețe de închiriere pentru clădiri nerezidențiale similare unei clădiri pe terenul evaluat, a cărei proprietate este în curs de evaluare.
2. Pentru evaluarea terenului se foloseste metoda bilantului funciar. Pentru a implementa această metodă, trebuie să definiți:
a) valoarea venitului net din exploatare (NPR) din îmbunătățiri
teren;
b) contravaloarea costului de îmbunătățire a terenului;
c) valoarea coeficientului de valorificare pentru îmbunătățiri;
d) cuantumul venitului net din exploatare aferent terenului;
e) valoarea coeficientului de valorificare pentru venitul generat de terenul (sau rata de actualizare pentru venitul generat de teren);
g) costul total al terenului. Să luăm în considerare aceste etape în succesiune.
Determinarea sumei venitului net din exploatare NPH
1 Baza este pașaportul tehnic al ITO.
2 La stabilirea tarifului de închiriere s-a făcut o analiză a nivelului pieţei a tarifelor de închiriere pentru obiectele imobiliare similare celei în curs de evaluare.
3 Cheltuielile de operare tipice în acest segment al pieței imobiliare variază între 10% și 30% din venitul brut real și includ chiria terenului, impozitul pe proprietate, impozitul pe teren și alte costuri fixe noționale.
Determinarea costului îmbunătățirilor
Costul îmbunătățirilor este definit de abordarea costului ca fiind costul de înlocuire (sau costul de înlocuire) minus amortizarea acumulată. Costul de înlocuire (sau costul de înlocuire) este definit ca suma dintre costul construcției noi și profitul antreprenorului. Neidentificat la data evaluării Influență negativă factori externi obiectului. Prin urmare, se presupune că valoarea uzurii externe este zero. Calculele au fost efectuate în conformitate cu metodologia abordării costurilor, iar costul îmbunătățirilor a fost estimat la 35.001.929 de ruble. sau 1 228 138 de dolari.
Determinarea ratei de capitalizare pentru îmbunătățiri
În scopul evaluării îmbunătățirilor funciare, valoarea coeficientului de valorificare a fost determinată prin metoda extracției pe piață. Această metodă se bazează pe studiul relației dintre prețul de piață al proprietăților similare și valoarea venitului net din exploatare din proprietăți similare. Aplicarea acestei metode se datorează disponibilității suficiente informații fiabile pe segmentul de piață.
Formula de determinare a valorii coeficientului de capitalizare prin metoda extragerii pe piata este urmatoarea
unde N01 este venitul net din exploatare din proprietate;
V este valoarea de piață a proprietății.
La data evaluarii au fost identificate oferte de vanzare si inchiriere a urmatoarelor obiecte imobiliare similare obiectului evaluat.
| Nr. articol Obiect | Prețul ofertei, USD | COD proiectat USD / an 2 | Rata de capitalizare |
| 0,21 | |||
| 0,20 | |||
| 0,24 | |||
| 0,19 | |||
| 500 000 | 105 000 | 0,21 | |
| 250 000 | 50 900 | 0,20 | |
| 270 750 | 49 000 | 0,18 | |
| 6 126 400 | 1 097 400 | 0,18 | |
| 250 000 | 79 850 | 0,32 |
1 De fapt, această formulă este valabilă pentru aprecierea coeficientului de valorificare a unei proprietăți în ansamblu. Totuși, datorită ponderii mari a costului îmbunătățirilor în valoarea totală a proprietății, se poate presupune că rata de valorificare a îmbunătățirilor este apropiată ca valoare de rata de valorificare a proprietății în ansamblu.
După cum se poate observa din datele de mai sus, raportul de capitalizare variază de la 0,18 la 0,32. În acest sens, am efectuat prelucrarea matematică a informațiilor inițiale prin calcularea abaterii standard. Valoarea abaterii standard este un indicator al acurateței rezultatului obținut prin mediarea unui număr de valori ale ratelor de capitalizare. În conformitate cu legea distribuției normale, distribuția normală descrie valorile C ± 1,94a ale unui număr de numere. Acest interval este utilizat pentru a filtra datele nevalide.
Formula de calcul a abaterii standard este următoarea:
С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32): 9 ≈ 0,215.
De aici rezultă că intervalul de încredere pentru valorile seriei este 0,215 ± 1,94 x a. Deoarece pentru eșantionul nostru a = 0,043, intervalul de încredere pentru valorile seriei este de la 0,13 la 0,30.
Astfel, valoarea seriei 0,32 poate să nu fie utilizată în calcule ulterioare, deoarece nu reflectă nivelul tipic al coeficientului de capitalizare care predomină la momentul evaluării.
Valoarea valorii coeficientului de capitalizare, determinată prin metoda extragerii pieței, se consideră egală cu valoarea medie aritmetică:
C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.
Determinarea ratei de valorificare a veniturilor generate de un teren
Rata de valorificare a terenului se determină prin metoda construcției cumulate. Rata fără risc este determinată de rata rentabilității depozitelor bancare cea mai înaltă categorie fiabilitate și este de 8% pe an în valută. Prima tipică pentru riscul investițiilor de capital pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor este de 8% pe an. Această valoare a fost determinată prin intervievarea potențialilor cumpărători, în urma cărora s-a constatat că compensarea corespunzătoare a riscului investiției în achiziționarea unui teren este un exces de rentabilitate de două ori față de cel fără risc. Astfel, rata de valorificare a terenului este de 16% pe an.
Ținând cont de rotunjire, valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra terenului este de 3.000.000 (trei milioane) de dolari.
Exemplul considerat mai sus ar trebui să fie considerat unul de antrenament, deoarece clădirea din ea a avut o uzură destul de mare. De fapt, această împrejurare contrazice într-o oarecare măsură filosofia metodei restului.
Valoarea terenului, prin definiție, nu depinde de modul în care este dezvoltat în momentul evaluării. Valoarea terenului este determinată de potențialul său profitabil - locație, și se manifestă prin utilizarea cât mai eficientă a terenului.
Esența metodei reziduale pentru teren este că valoarea de piață a terenului este determinată pe baza venitului care rămâne după satisfacerea nevoilor de primire a veniturilor din îmbunătățiri. Îmbunătățirile trebuie să fie în concordanță cu utilizarea cât mai eficientă a terenului.
Îmbunătățirile pot corespunde cu cea mai eficientă utilizare a terenului, dar au grade diferite uzura. Cu cât deprecierea unui obiect este mai mare, cu atât rentabilitatea potențială a acestuia este mai mică. Se poate arăta că nu este în întregime corectă evaluarea terenului prin metoda reziduală dacă acesta conține o clădire cu o depreciere cumulativă mare.
Astfel, metoda restului este utilizată cel mai bine atunci când clădirea corespunde cu cea mai eficientă utilizare a terenului și are o amortizare, de regulă, care nu depășește 10-15%, întrucât o astfel de amortizare practic nu afectează modificarea rentabilității proprietății fiind valorizat.
Tehnica restului folosește o poziție de la teoria clasică economia terenului ca venitul atribuit terenului este restul venitului total adus de instalatia de productie, dupa ce din acest venit total au fost scazute toate componentele pentru a satisface restul factorilor de productie: munca, capitalul, managementul. Astfel, venitul atribuibil resurselor funciare este rezidual și corespunde așa-numitei rente funciare, cu condiția ca toate resursele de producție să fie echilibrate economic.
Tehnica rămășițelor pentru evaluarea terenurilor vă permite să determinați valoarea diferitelor dobânzi combinate în imobile profitabile din punct de vedere fizic, financiar și juridic. Utilizarea tehnicii reziduale pentru a evalua toți constituenții, alții decât terenul, este mai degrabă formală, dar a fost utilizată cu succes în analiză economică bunuri imobiliare profitabile. Valorile inițiale sunt venitul net anual total, ratele de rentabilitate (de exemplu, pentru teren și pentru îmbunătățire) și valoarea uneia dintre componente (fizică sau financiară).
În primul rând, venitul necesar pentru a atrage investiții în componenta cu cost cunoscut, prin înmulțirea ratei de capitalizare corespunzătoare cu valoarea. Apoi venitul atribuibil celei de-a doua componente se determină scăzând venitul atribuibil primei componente din venitul total. În plus, venitul pentru a doua componentă este capitalizat în valoarea sa.
Cea mai frecventă aplicație a tehnicii reziduale este în analiza utilizării celei mai eficiente a terenurilor și în evaluarea terenurilor în cazurile în care nu există informații despre vânzarea terenurilor libere.
Calculele prin această metodă sunt efectuate în mai multe etape:
1. NPR (venitul net din exploatare) se repartizează între terenuri, clădiri și structuri. Pentru a determina veniturile atribuibile clădirilor și structurilor, este necesar să se înmulțească costul clădirilor și structurilor cu rata de capitalizare a clădirilor și structurilor.
NOI in = V in R in, (1)
Unde V în(Valoare - engleză) - valoarea actuală a clădirilor și structurilor;
NOI în(Venit operațional net) - venitul net din exploatare atribuibil clădirilor și structurilor;
R în- rata de valorificare a clădirilor și structurilor.
Raportul de capitalizare pentru clădiri și structuri poate fi calculat folosind formula:
Rv = R posibil + R L, (2)
Unde R posibil- coeficientul de rentabilitate (rambursare) capitalului;
R L Este raportul de capitalizare pentru teren. Capitalizarea în acest caz se efectuează la rata rentabilității investiției, fără a lua în considerare recuperarea capitalului, deoarece terenul se consideră că nu se uzează.
2. Se determină soldul venitului net din exploatare atribuibil terenurilor. Pentru aceasta, veniturile atribuibile clădirilor și structurilor sunt deduse din totalul venitului net din exploatare.
NOI L = NOI - NOI în, (3)
Unde NOI L- venitul net din exploatare atribuibil terenurilor;
NOI- venitul net total din exploatare;
NOI în- venitul net din exploatare atribuibil cladirilor si structurilor.
3. Valoarea reziduală a terenului se calculează prin valorificarea venitului net din exploatare rezidual din teren.
Unde V L- valoarea reziduala a terenului;
NOI L- venitul net din exploatare rezidual din terenuri;
R L este raportul de capitalizare pentru teren.
Exemplul 1
Determinați valoarea de piață a terenului cu următoarele date inițiale.
Costul sau costurile de proiectare pentru construcția clădirii sunt de 500 de mii de ruble.
Venitul net anual din obiect este de 72 de mii de ruble.
Rata rentabilității investiției este de 10%.
Durata de viață economică a structurii este de 50 de ani.
Tabelul 13
Notă: 2% rentabilitate a investiției după 50 de ani este determinată din raportul 100%: 50.
Exemplul 2
Determinați valoarea de piață a terenului în care investitorul plănuiește să plaseze o benzinărie (benzinărie) cu trei coloane.
Investițiile de capital specifice pe coloană sunt determinate la 48.780 de ruble.
Analiza funcționării stațiilor de alimentare existente în condiții similare ca locație a permis stabilirea următoarelor:
În medie, 4 mașini sunt alimentate cu o singură pompă într-o oră;
O realimentare este în medie de 20 de litri;
Venitul net dintr-un litru de benzină este de aproximativ 0,026 ruble.
Rentabilitatea planificată a proprietății este de 12%. Viața economică este stabilită la 6 ani. Investiția este recuperată liniar.
Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos
Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
Documente similare
Metoda fluxului de numerar actualizat. Determinarea valorii actuale reziduale a afacerii. Folosind formula lui Fisher. Teorema Miller-Modigliani în abordarea profitabilă a evaluării afacerilor. Contabilitatea riscurilor de afaceri în abordarea veniturilor, metode de capitalizare.
lucrare de termen adăugată 22.06.2015
Abordarea veniturilor - un set de metode de evaluare a valorii unui obiect de evaluare pe baza determinării venitului așteptat din acesta. Principalele etape ale evaluării unei întreprinderi folosind metoda actualizării flux de fonduri, defectele sale. Esența metodei de capitalizare a profitului.
lucrare de termen, adăugată 13.04.2010
Clasificarea metodelor de evaluare a terenurilor. Esența evaluării cadastrale în masă a terenurilor și a evaluării de piață a unui singur teren. Metode de comparare, distribuție, alocare a vânzărilor. Caracteristicile metodei de valorificare a chiriei terenurilor.
test, adăugat la 05.01.2017
Metoda de capitalizare a venitului, avantajele, dezavantajele sale, principalele probleme, condițiile de aplicare. Etapele evaluării imobiliare. Algoritm de calcul al metodei fluxului de numerar actualizat. Rambursarea capitalului investit folosind metodele Ring, Inwood și Hoskold.
test, adaugat 27.11.2013
Esența și domeniul de aplicare al metodei fluxului de numerar actualizat. Există două metode principale pentru calcularea sumei fluxului de numerar. Nota costul final afaceri după modelul lui Gordon. Metoda de recapitalizare la o rată a dobânzii fără risc.
test, adaugat 22.07.2011
Luarea în considerare a principalelor metode de evaluare imobiliară din perspectiva abordării veniturilor - metoda de valorificare a profiturilor și metoda de actualizare a fluxurilor de numerar. Prognoza sumei veniturilor și cheltuielilor în timpul funcționării unității în perioada de prognoză.
lucrare de termen, adăugată 06.09.2011
Conceptul și structura pieței funciare, caracteristicile acesteia. Procedura și principalele criterii de evaluare a terenurilor, principalele etape ale acestui proces. Analiza pieţei funciare municipale din Chişinău. Procedura de generare a unui raport privind evaluarea unui teren.
teză, adăugată 11.07.2010
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate.
Condiția de aplicare a metodei- posibilitatea de a construi terenul evaluat cu îmbunătățiri generatoare de venituri.
Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:
3. Calculul venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru o anumită perioadă de timp ca produs al costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor cu raportul de capitalizare corespunzător al veniturilor din îmbunătățiri;
4.calculul sumei chiriei terenului ca diferență între venitul net din exploatare dintr-o singură proprietate pentru o anumită perioadă de timp și venitul net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru perioada corespunzătoare de timp;
5. Calculul valorii de piata a unui teren prin valorificarea chiriei terenului.
Metoda permite, de asemenea, următoarea secvență de acțiuni:
1.calculul costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului estimat;
2. Calculul venitului net din exploatare dintr-o singură proprietate pentru o anumită perioadă de timp pe baza tarifelor de închiriere de pe piață;
3. Calculul valorii de piata a unui singur obiect imobiliar prin valorificarea venitului net din exploatare pe o anumita perioada de timp;
4. Calculul valorii de piață a unui teren prin scăderea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor din valoarea de piață a unei singure proprietăți.
Utilizarea tehnicii reziduale pentru teren presupune că valoarea clădirii (structurii) poate fi determinată destul de precis. Tehnica poate fi utilă dacă nu există date sigure despre vânzarea terenurilor libere.
Exemplul 1. Obiect de evaluare: teren proprietate Interplast SRL.
1. Caracteristicile terenului și îmbunătățirile aferente:
| Informații teren |
|
| 1 . suprafata totala | 3.000 m2 |
| 2. Scop | Exploatarea unei clădiri administrative existente |
| 3. Relieful sitului | Neted |
| 4. Îmbunătățiri funciare | Clădire capitală cu cinci etaje |
| Informații despre îmbunătățiri |
|
| 1. Accesibilitate la transport, distanta fata de centrul orasului | Bun, situat in centrul orasului |
| 2. Suprafata totala | 2 400 m 2 |
| 3. Structura de îmbunătățire | Etajul întâi cu o suprafață de 490,2 m2 Etajul al doilea cu o suprafață de 420,2 m2 Etajul trei cu o suprafață de 480,7 m2 Suprafață al patrulea etaj de 420,1 m2 Etajul cinci cu o suprafață de 580,6 m2 |
| 4. Scop | Administrativ |
| 5. Material de construcție | Cărămidă |
| 6. Aparate sanitare, electrice: | incalzire, sanitare, canalizare, alimentare cu apa calda, electricitate sobe pe gaz |
| 7. Starea fizică | Excelent - incinta si finisajele sunt in stare excelenta, dupa renovare, finisaje realizate cu materiale de import. Obiectul este concentrat pe un client bogat |
| 8. Drepturi de proprietate | Proprietate deplină |
| 9. Data primirii informațiilor | octombrie 2001 |
Descrierea metodei
Metoda bilanțului funciar este utilizată pentru a evalua parcela de teren. Pentru a evalua prin această metodă, este necesar să se determine:
a) valoarea venitului net din exploatare total (NPR);
b) contravaloarea costului de îmbunătățire a terenului;
c) valoarea coeficientului de valorificare pentru îmbunătățiri;
d) determinarea cuantumului venitului net din exploatare aferent imbunatatirilor.
e) cuantumul venitului net din exploatare aferent terenului;
f) valoarea coeficientului de valorificare a veniturilor generate de proprietatea asupra terenului;
g) costul total al terenului.
Să luăm în considerare aceste etape în detaliu.
A) Determinarea cuantumului venitului net din exploatare
Ca urmare a analizei închirierii spațiilor nerezidențiale, rata medie de închiriere a fost de 420 USD pe 1 m 2 pe an.
B) Determinarea valorii costului de reproducere a îmbunătățirilor.
Costul îmbunătățirilor este determinat în 2 etape.
La prima etapă se determină cuantumul costurilor pentru realizarea îmbunătăţirilor (costul de construcţie).
Pe a doua - cantitatea de uzură acumulată.
B.1. Determinarea costului de construcție.
Cea mai comună metodă de determinare a costului construcției este metoda costului unitar, implementată prin Colecțiile indicatorilor de cost de înlocuire agregate (UPVS).
Determinarea costului de construcție pentru UPVS se efectuează în următoarea ordine:
1) Conform datelor de colectare UPVS, este selectat un obiect analog, adică. clădirea cea mai asemănătoare în caracteristicile sale de bază cu obiectul. În acest caz, principalele caracteristici includ:
2) Determinarea costului de înlocuire a unei anumite unități a unui obiect analog la nivelul prețului de bază de 69-72 (C69 ta) direct conform tabelului UPVS.
3) Corectarea costului de înlocuire al unei anumite unități atunci când obiectul analog diferă de obiectul de evaluare.
C 69 = C tab. 69 x P k1;
unde K1 - factori de corecție pentru următorii factori:
Localizarea obiectului de expertiză (zona teritorială și regiunea climatică);
Diferențe între tipurile de structuri principale de susținere;
Divergenţă caracteristici tehnice alte elemente ale clădirii (volum de construcție, număr de etaje etc.).
4) Determinarea costului integral de înlocuire a proprietății în prețurile anului 1969.
PVA 69 = C 69 x V ,
unde V este volumul estimat al clădirii (sau suprafata totala);
С 69 - costul unei unități de volum (sau suprafață) în nivelul prețului de bază, ținând cont de modificări.
5) Determinarea costului integral de înlocuire a clădirii la data evaluării.
PVS curent = PVS 69 x I 69/84 x I 84 / tech. x (1 + C cuva) x H pr
unde PVS actual - costul complet de înlocuire la data evaluării;
PVS 69 - costul de înlocuire integral al proprietății fiind evaluat la prețurile anului 1969;
I 84 / tech - indicele de trecere de la prețurile estimate din 1984 la prețurile estimate la data evaluării;
TVA inclus - rata de taxa pe valoarea adaugata (daca TVA nu este inclus in I 84 / tech)
H pr - coeficient corespunzător ratei de rentabilitate așteptată a unui antreprenor care desfășoară o activitate de construcții.
Calculul costului de înlocuire a îmbunătățirilor funciare
| P/p nr. | Elemente de analiză | Îmbunătățiri funciare |
|
| 1 | 2 | ||
| 1 | Caracteristică elemente structurale clădire | fundație: beton de moloz pereti: caramida pardoseli: beton armat acoperiș: fier zincat pardoseli: scandura, faianta, materiale rulou, mozaic deschideri: batran dublu, interior lambriuit finisaje: tencuiala si pictura in ulei, mozaic etc. |
|
| 2 | Justificare | UPVS Nr. 34, fila. 2 |
|
| 3 | Valoarea costului de 1 m 3 al unui obiect analog (frecare) | ||
| 4 | Corectarea PVS atunci când obiectul analog diferă de obiectul examinat (frecare) |
||
| 4.1 | pentru volumul de construcție | 0 | |
| 4.2 | după numărul de etaje | 0 | |
| 5 | Valoarea PVS ajustată pentru (RUB) (3 + 4,1 + 4,2) | 35,6 | |
| 6 | Volumul clădirii (m 3) | 73 457 | |
| 7 | Indicele de apreciere a prețurilor I 69/84 | 1,2 | |
| 8 | Indicele de apreciere a prețului I 84 / tech | 13,348 | |
| 9 | factor TVA | 1,18 (0,18) | |
| 10 | Rata de rentabilitate a investitorului | 1,2 | |
| 11 | Curent PVS (frecare) (5х6х7х8х9х10) | 60 317 471 | |
B.2. Determinarea cantității de uzură acumulată.
Este produs în mai multe etape, care includ:
1) determinarea cantității de uzură fizică detașabilă;
2) determinarea cantității de uzură fizică ireparabilă;
3) determinarea uzurii funcționale detașabile;
4) determinarea uzurii funcționale irecuperabile;
5) determinarea cantității de uzură externă.
1) Determinarea cantității de uzură fizică detașabilă
Uzura fizică detașabilă include acele deficiențe ale structurilor clădirii, elemente de construcție care apar din cauza funcționării proaste, de aceea se mai numește și reparație amânată.
Cantitatea de uzură fizică detașabilă este egală cu costul restabilirii unui element de construcție la starea de funcționare normală.
Prin urmare, amortizarea detașabilă a activelor imobile este evaluată folosind „Regulile pentru evaluarea deprecierii fizice...” VSN 53-86 (R) Gosgrazhdanstroy (publicat oficial). Conform clauzei 1.2 „ Dispoziții generale»VSN 53-86 (R): „Amortizarea la momentul evaluării sale este exprimată prin raportul dintre costul măsurilor de reparații necesare în mod obiectiv care elimină deteriorarea unei structuri, element, sistem sau clădire în ansamblu și costul de înlocuire a acestora. ."
Conform acestor reguli, amortizarea unei clădiri este egală cu suma deprecierii structurilor individuale de clădire înmulțită cu ponderea acestora în costul total de înlocuire al clădirii.
Calculul uzurii detașabile a îmbunătățirilor funciare
| Numele designului | Greutatea specifică a structurii în costul total de înlocuire | Semne de uzură | Domeniul aproximativ de lucru de eliminat | Uzură fizică detașabilă, % | Determinarea uzurii fizice detașabile, $ |
| 1 . fundație | 0,05 | curbură linii orizontale subsol fără semne de deformare sedimentară | Chituirea fisurilor. Eliminarea deteriorării stratului de finisare al bazei | 30 | 60 317 471 x 0,3 x 0,05 = 904762 |
| 2. Pereți și pereți despărțitori | 0,15 | crăpături individuale și căderea tencuielii | repararea tencuielii, etanșarea fisurilor | 15 | 60 317 471 x 0,15 x 0,15 = 1357143 |
| 3. Suprapuneri | 0,14 | fisuri individuale în zona de tensiune | restaurare prin injectarea mortarului de ciment în fisuri, aplicarea tencuielii de ciment | 25 | 60 317 471 x 0,25 x 0,14 = 2 111 111 |
| 4. Acoperiș | 0,05 | scurgeri individuale, slăbirea prinderii foilor individuale | plasarea de petice și etanșarea în locurile deteriorate | 15 | 60 317 471 x 0,15 x 0,05 = 452 381 |
| 5. Podele | 0,06 | deteriorare minoră și abraziune ușoară prin contracție în locurile de rulare | răzuirea zonelor individuale, înlocuirea lamelor deteriorate | 10 | 60 317 471 x0,1 x0,06 = 361904 |
| 6. Deschideri | 0,05 | cercevelele ferestrelor sunt crăpate, mici crăpături în colțuri sunt slăbite, crăpături în vestibule, chitul a rămas în urmă pe alocuri | repararea legăturilor, consolidarea conexiunilor | 30 | 60 317 471 x0,3x0,05 = 904762 |
| 7. Scări | 0,02 | crăpături rare pe trepte, deteriorări izolate ale balustradei | chituirea fisurilor, repararea balustradelor | 20 | 60 317 471 x0,2x0,02 = 241270 |
| 8. Lucrări de finisare | 0,05 | deteriorare unică locală, fisuri ale firului de păr | chituirea fisurilor, vopsire | 10 | 60 317 471 x0,1 x0,05 = 301587 |
| 9. Aparate sanitare | 0,09 | slăbirea punctelor de conectare a dispozitivelor | etanșarea rosturilor, repararea țevilor pe alocuri | 15 | 60 317 471 x0,15x0,09 = 814286 |
| 10. Aer conditionat | 0,03 | conducte de aer înfundate | curatarea si repararea conductelor de aer | 25 | 452381 |
| 11.Iluminat electric | 0,06 | neidentificat | - | 0 | 0 |
| 12. Aparate electrice | 0,09 | slăbirea prinderii dispozitivelor individuale | dispozitive de fixare | 10 | 542 857 |
| 13. Dispozitive mecanice ale scenei | 0,08 | neidentificat | - | 0 | 0 |
| 14. Dispozitive tehnice de sunet cu curent redus | 0,03 | neidentificat | - | 0 | 0 |
| 15. Dispozitive de proiecție de film | 0,01 | neidentificat | - | 0 | 0 |
| 16. Alte lucrări | 0,04 | neidentificat | - | 0 | 0 |
| Uzură totală detașabilă (RUB) | 8 444 444 | ||||
2) Determinarea cantității de uzură fizică ireparabilă
Uzura fizică irecuperabilă corespunde unor poziții, a căror corectare este în prezent practic imposibilă sau impracticabilă din punct de vedere economic. Valoarea acestui tip de amortizare se determină pe baza diferenței dintre costul complet de înlocuire sau de înlocuire și valoarea deprecierii fizice amovibile.
Uzura fatală este împărțită în:
Uzura fizică ireparabilă a elementelor de scurtă durată. Elementele de scurtă durată au o viață economică reziduală mai mică decât întreaga structură.
Pentru a evalua uzura fizică incorigibilă a elementelor de scurtă durată, diferența dintre costul total de înlocuire al elementului și suma uzurii corectabile a elementului se înmulțește cu raportul dintre vârsta reală și durata de viață standard totală a elementului. În acest caz, durata de viață standard generală a unui element este determinată de date de referință, luând în considerare reparațiile periodice și menținând caracteristicile de funcționare normale.
Uzura fatală a elementelor de lungă durată. Elemente cu viață lungă - acele elemente, a căror viață reziduală coincide cu cea reziduală viata economicaîntreaga structură. După determinarea valorilor uzurii fizice corectabile și a sumei costului de înlocuire a elementelor de scurtă durată cu uzură fizică ireparabilă, este necesar să se scadă aceste valori din costul complet de înlocuire pentru a determina baza de calcul. uzura fizică ireparabilă a elementelor de lungă durată. Costul uzurii fizice incorigibile a elementelor cu durată lungă de viață este calculat ca raport dintre vârsta reală a clădirii și totalul acesteia. viata fizicaînmulțit cu costul de înlocuire rezidual al elementelor cu viață lungă (linia de referință determinată anterior)
