Persoanele fizice din Rusia pot fi proprietarii nu numai de spații rezidențiale, ci și de spații nerezidențiale - cele care nu sunt înregistrate în fondul de locuințe al unei așezări sau oraș (clauza 1 a articolului 213 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, proprietarii acestui tip de imobil pot dispune de el la propria discreție, inclusiv prin închiriere (clauza 1, articolul 541 din Codul civil al Federației Ruse).
Tranzacțiile de închiriere de spații nerezidențiale, la care participanții sunt civili, se încheie după anumite reguli, în multe privințe similare tranzacțiilor cu persoane juridice sau întreprinzători individuali.
Există reguli generale, conform cărora puteți închiria eficient și rapid imobile care nu fac parte din fondul de locuințe.
În plus, există caracteristici specifice atunci când se închiriază gratuit bunuri imobiliare nerezidențiale, sau invers, unei persoane fizice etc.
Să luăm în considerare, ca exemplu, mai multe variante de situații în care este posibilă închirierea spațiilor nerezidențiale conform propriilor condiții.
În baza clauzei 1 a articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse, precum și a altor standarde legale, proprietarul, fiind persoană fizică, poate închiria imobile care nu fac parte din fondul de locuințe.
Și pentru aceasta, nu trebuie să devină întreprinzător individual (denumit în continuare întreprinzător individual) pentru a obține în mod legal venituri din închirierea spațiilor sau a unei clădiri sau structuri nerezidențiale.
Dacă proprietarul proprietății nu folosește forță de muncă salariată obișnuită, atunci legea permite să nu devină antreprenor individual (clauzele 1-4 ale articolului 19 din Codul civil al Federației Ruse).
Totodată, toate contractele care sunt încheiate de persoane fizice în timpul unor astfel de tranzacții de închiriere vor fi considerate din punct de vedere juridic drept acorduri GPC - de natură juridică civilă.
Aceasta înseamnă că chiria poate fi stabilită destul de ușor în conformitate cu încheierea contractuală a contractului de închiriere.
Mai trebuie spuse câteva cuvinte despre cazul în care o persoană închiriază spații nerezidențiale unei persoane juridice.
Aici este important să se țină seama de următoarele puncte din textul contractului, care vor afecta departamentul de contabilitate al întreprinderii angajatoare:
- Trebuie indicate informații despre obiect - adresa exactă, locația, numărul de înregistrare cadastrală, informații operaționale și tehnice (de exemplu, suprafață, număr de etaje, facilități pentru lucru etc.).
- Nu trebuie să plătească TVA de către persoanele juridice. persoana nu este solicitată deoarece contractul se încheie nu cu o altă întreprindere, ci cu un cetățean.
- Prețul de închiriere poate include plăți pentru utilități. Acest lucru este convenabil pentru contabilizarea corectă a cheltuielilor pentru întreprindere.
- Forma de plată trebuie specificată în contract - fără numerar sau cu plata fondurilor în numerar.
- Legal persoana care plătește persoana fizică plata către o persoană pentru utilizarea temporară a proprietății sale este, de asemenea, un plătitor de impozit în temeiul impozitului pe venitul personal (clauza 1 a articolului 226 din Codul fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, o întreprindere poate transfera în mod independent 13% unei organizații fiscale pentru această tranzacție.
Datorită sistemului modern de plată, persoanele juridice pot plăti cu persoane fizice folosind plăți fără numerar.
Trebuie doar să indicați în contract datele bancare ale conturilor, cardul de plastic al persoanei fizice, unde chiriașul va transfera taxa de utilizare a imobilului cetățeanului-locator.
Notă! Dacă o persoană juridică a încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale deținute de o persoană fizică și dacă aceasta din urmă devine antreprenor individual la mijlocul perioadei de valabilitate a unui astfel de acord, atunci entitatea juridică. persoana nu va fi obligată să plătească impozit de 13% pe tranzacție. Acolo sistemul de impozitare va fi implementat conform unei scheme diferite.
Este posibil să luați fizic? față
O persoană juridică sau un antreprenor individual care este proprietarul unui spatiu nerezidențial are dreptul deplin de a-l închiria unei persoane fizice. Nu există interdicții legale în acest sens. În acest caz, cel mai bine este să ne concentrăm pe art. 606-670 Cod civil al Federației Ruse.
Contractul de închiriere va trebui să indice:
- Codul legal OKVED persoane (70.20.2);
- durata contractului;
- informațiile personale ale persoanelor fizice chipuri;
- caracteristicile complete ale spațiilor;
- numărul cadastral al obiectului;
- Valoarea chiriei;
- procedura ca chiriașul (persoană fizică) să plătească proprietarului (persoană juridică) taxe pentru utilizarea spațiilor;
- indicați detaliile și aspectele speciale ale închiriei (reguli, proceduri de operare, posibilitate de reparații etc.).
În principiu, același lucru se întâmplă și la finalizarea unei tranzacții cu un antreprenor individual și o persoană fizică. Numai în loc de o carte și un certificat de la Registrul de stat unificat al persoanelor juridice, un om de afaceri individual depune un certificat de Registrul de stat unificat al antreprenorilor unui notar pentru a finaliza o tranzacție.
Este posibil gratuit
În legislația rusă, proprietarii de spații nerezidențiale nu sunt obligați să-și închirieze proprietatea fără greșeală contra unei taxe. Acesta este dreptul proprietarului, și nu obligația lui în fața legii.
Prin urmare, o tranzacție gratuită este la fel de posibilă ca și una plătită, în ciuda clauzei 1 a articolului 540 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că chiriașul se obligă să plătească pentru serviciul de închiriere proprietarului imobilului.
Puteți vedea un exemplu de contract de închiriere pentru spații nerezidențiale între persoane fizice în acest articol.
Cu agenții imobiliari vă puteți închiria proprietatea mult mai rapid și mai eficient. Găsesc un cumpărător pentru servicii de închiriere mai repede decât era la modă să facă singuri.
Documentație
Întreaga procedură de înregistrare a închirierii spațiilor nerezidențiale are loc numai prin încheierea unui acord special cu legalizarea acestuia. Prin urmare, ar trebui să vă înscrieți pentru o tranzacție cu un notar în avans, dacă ați găsit deja un cumpărător pentru servicii.
Când proprietarul va pregăti singur un pachet de documente pentru a finaliza o tranzacție, atunci va avea nevoie de următoarele documente:
- pașaport civil, dacă este persoană fizică;
- certificat de înregistrare a unei persoane juridice, dacă este o întreprindere;
- documentația de titlu pentru o proprietate imobiliară nerezidențială - un certificat de la Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, un contract de cumpărare și vânzare etc.;
- documentatie tehnica pentru imobil;
- procura, dacă există reprezentanți ai părților implicate în tranzacție;
- consimțământul soțului, dacă locatorul este persoană fizică. persoana și bunul sunt deținute în comun în timpul căsătoriei;
- permisiunea băncii în cazul în care proprietatea este executată silită în baza unei ipoteci sau a unui alt acord.
Pe lângă documentele de mai sus aparținând persoanelor juridice, există și cerințe pentru ca acestea să depună o serie de alte documente. Acestea sunt situațiile financiare, documentația constitutivă, împuternicirea unui reprezentant etc.
În cazul în care HOA închiriază spații nerezidențiale, vorbim și despre o persoană juridică.
Astfel de parteneriate se bazează pe documentația lor constitutivă, întocmită cu participarea rezidentului casei (caselor). Astfel de societăți au dreptul de a dispune de zonele nerezidențiale deținute de parteneriat.
Nu este necesară înregistrarea contractului de închiriere încheiat în Camera Înregistrării (Rosreestr, EGRN - Registrul Unificat de Stat al Imobiliar) dacă:
- termenul contractului este stabilit să fie mai mic de 12 luni;
- Nu există niciun termen limită specificat în contract.
În caz contrar, atunci când perioada de valabilitate a acordului este stabilită pentru mai mult de 12 luni, este obligatorie înregistrarea unui astfel de acord în Registrul Unificat de Stat al Proprietății Imobiliare.
Pe cont propriu
Înainte de a executa o tranzacție de închiriere a unui imobil nerezidențial, trebuie mai întâi să înțelegeți ce va fi folosit de chiriaș (chiriaș) și în ce scop va fi folosit.
Opțiuni posibile pentru scopul propus atunci când se închiriază spații nerezidențiale:
- pentru un depozit;
- ca atelier de producție;
- folosirea incintei ca birou;
- zona de cumparaturi (punct);
- pentru prestarea de servicii (comerț cu servicii);
- ca un garaj;
- pentru păstrarea animalelor, păsărilor, plantelor în creștere;
- pentru uz personal (de exemplu, ca cameră de depozitare pentru depozitarea diverselor lucruri, unelte, echipamente) și multe altele.
Pe lângă scopul propus, se acordă atenție zonei, dimensiunii și amenajării spațiilor nerezidențiale. Formarea costului chiriei este influențată semnificativ de suprafața spațiului închiriat chiriașului.
Locația unității afectează confortul deciziilor de producție, planurilor, programelor și multe altele. Prin urmare, ar trebui să cauți un viitor chiriaș în funcție de tipul și scopul proprietății.
În general, procedura de închiriere independentă a unui spatiu nerezidențial sau clădire sau structură constă în următorul algoritm de acțiuni:
- Întocmirea și punerea în ordine a documentelor și actelor proprietarului pentru proprietatea în sine.
- Calculul preliminar al costului de închiriere.
- Crearea unei campanii de publicitate.
- Afișați reclame pe internet sau postați-le singur pe avizierele din oraș.
- Primirea apelurilor de la potențiali chiriași.
- Stabilirea de întâlniri și acord verbal asupra înțelegerii.
- Faceți o programare la notar.
- Face o afacere.
- Înregistrarea acordului în Camera de înregistrare (dacă acest lucru este prevăzut de lege într-un caz individual specific).
- Emiterea cheilor de la spațiile nerezidențiale către chiriaș și documentația aferentă (de exemplu, un act de acceptare și transfer de proprietate situată în incintă).
Pentru a calcula costul chiriei, puteți invita un expert special evaluator care poate calcula totul ținând cont de condițiile actuale ale pieței și chiar ținând cont de previziunile pentru anul următor.
Astfel de servicii, desigur, nu sunt gratuite, așa că nu orice proprietar poate decide asupra lor. Dar o astfel de evaluare îi permite proprietarului să aibă în mână rapoarte de calcule de expertiză.
Cu o astfel de hârtie, proprietarului îi va fi mai ușor să se negocieze cu viitorii chiriași la stabilirea prețurilor pentru serviciile de închiriere.
Indiferent de scopul închirierii spațiilor nerezidențiale - printr-un agent imobiliar sau individual, ar trebui să consultați întotdeauna mai întâi un avocat sau un notar cu privire la pachetul complet de documente pentru finalizarea tranzacției.
Astfel de consultații sunt de obicei gratuite și pot fi obținute fie prin telefon, fie pe un site de servicii juridice. Ar trebui să acordați atenție scopului utilizării spațiilor, atunci va fi mai ușor să găsiți un chiriaș.
Citiți aici despre întocmirea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale pe o perioadă mai mare de un an.
Înregistrarea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este discutată pe această pagină.
Sursa: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/
Nu știți cum să închiriați un imobil comercial? Totul despre cum să o faci singur și rapid
Birouri, depozite, spații industriale și cu utilizare gratuită - toate aceste tipuri de obiecte sunt căutate în rândul antreprenorilor care au propria afacere sau care tocmai își încep o afacere.
Pentru a se asigura că spațiile comerciale nu stau doar inactiv, proprietarii lor decid adesea să le închirieze. Cum să găsiți rapid un client, să încheiați o înțelegere cu el, precum și totul despre condițiile de închiriere a spațiilor nerezidențiale din articolul nostru.
Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.
Dacă doriți să aflați cum să vă rezolvați problema particulară, vă rugăm să utilizați formularul de consultant online din dreapta sau să sunați. Este rapid și!
Cum să închiriez un imobil comercial?
Închirierea unei proprietăți comerciale nu este dificilă și, cel mai important, profitabilă. Cu abordarea corectă și cunoașterea etapelor principale ale procesului, încheierea unei înțelegeri nu va fi dificilă.
Cel mai important este să decideți asupra prețului, să găsiți un client și să întocmiți corect contractul.
Să luăm în considerare toate etapele tranzacției.
Determinarea costului
Atunci când se efectuează o tranzacție în mod independent, determinarea costului chiriei nu este adesea obiectivă.
Fiecare proprietar dorește să obțină cel mai mare beneficiu.
Dar un preț prea mare poate speria potențialii chiriași, iar un preț prea mic poate ridica îndoieli. De obicei, proprietarii apelează la specialiști - un agent imobiliar sau un evaluator - pentru o evaluare a valorii.
Cum să închiriezi singur spații nerezidențiale? O poți face fără ajutorul profesioniștilor. Pentru a determina singur prețul, trebuie să studiați oferte similare de la concurenți. Acest lucru va face posibilă înțelegerea situației generale de pe piața imobiliară comercială și evaluarea corectă a sediului dumneavoastră.
IMPORTANT: Chiriașul închiriază o proprietate comercială în scopul generării de venituri, așa că la evaluarea costului este important să se țină cont de posibilul profit aproximativ pe care îl poate obține.
Pretul este influentat de factori precum:
- pătrat;
- aspect;
- starea de reparatie;
- disponibilitatea mobilierului, internetului și a altor echipamente;
- Locație;
- disponibilitatea locurilor de parcare;
- accesibilitate pentru clienții business;
- permeabilitate.
După ce luați în considerare aceste puncte și monitorizați ofertele concurenților, vă puteți evalua în mod obiectiv proprietatea.
Căutați un client
Închirierea imobilelor comerciale de la proprietar implică căutarea unor potențiali chiriași.
Înainte de a face acest lucru, trebuie să faceți o ofertă comercială sau o reclamă.
Acesta trebuie să indice în detaliu toate caracteristicile proprietății: suprafață, etaj, amplasament, infrastructură, stare tehnică și dotare. Este mai bine să concentrați atenția în reclamă asupra avantajelor.
În același timp, este important să indicați deficiențele camerei, astfel încât la vizionare să nu vă puneți într-o poziție incomodă și să nu speriați clientul.
Să aruncăm o privire mai atentă asupra modalităților de a găsi potențiali chiriași.
- Căutați după prieteni. Cel mai simplu mod de a găsi o persoană interesată de propunerea ta este să întrebi prietenii și rudele. Adesea, proprietarii de proprietăți se mută în cercurile de afaceri, ceea ce înseamnă că acest lucru simplifică sarcina de a-și închiria rapid proprietatea.
- Plasarea unui anunț pe resurse de internet specializate, de exemplu, Avito. Avantajul acestei metode este că propunerea dumneavoastră va fi văzută de sute, sau chiar mii, de părți interesate. Pentru a găsi un chiriaș cât mai curând posibil, va trebui să scrieți o reclamă bună și detaliată, care să descrie toate avantajele și dezavantajele locației.
Anunțul trebuie să fie însoțit de mai multe fotografii.
Acest lucru va face mai ușor pentru un potențial client să decidă dacă merită luat în considerare sau nu.
- Trimiterea unei oferte prin e-mail. Barurile, restaurantele, magazinele, saloanele și alte organizații și unități caută adesea spații pentru a se muta sau deschide o altă locație. Puteți afla adresele de e-mail ale proprietarilor de afaceri care ar putea fi interesați pe site-urile oficiale ale companiilor lor.
Prezentarea si semnarea documentului
Prezentarea corectă a proprietății dumneavoastră este cheia pentru a încheia rapid o afacere.
Când arătați premisele, încercați să spuneți mai multe informații despre aceasta, concentrându-vă pe avantajele și posibilul profit pe care obiectul le va aduce clientului.
Încheierea unui acord este ultimul, dar cel mai important și responsabil pas în tranzacție. Un document corect intocmit si executat va proteja proprietarul de un chirias fara scrupule. Ce ar trebui să fie inclus în el:
- informațiile personale ale chiriașului și proprietarului;
- adresa, zona si specificatiile tehnice;
- date de înregistrare;
- Termen limită;
- suma plății și procedura de transfer al acesteia;
IMPORTANT: Prin lege, proprietarul nu are dreptul de a majora taxa mai mult de o dată pe an. Prin urmare, contractul trebuie să indice cuantumul maxim al unei posibile creșteri a chiriei și perioada în care chiriașul va fi anunțat despre aceasta.
Este important în document să se descrie în detaliu drepturile și obligațiile părților și să se indice natura răspunderii pentru încălcarea fiecărei clauze. Ar fi util să se completeze acordul cu un inventar al proprietății disponibile în incintă. După rezilierea contractului, proprietarul va putea primi despăgubiri bănești dacă mobilierul sau echipamentul a fost deteriorat de către chiriaș.
Cele mai rapide modalități de a închiria spații nerezidențiale
Cum să închiriezi rapid un imobil comercial?
Pentru cei care nu doresc să petreacă timpul personal căutând clienți, negocieri și expoziții, este mai bine să contactați un agent imobiliar.
Acesta va evalua proprietatea, va stabili valoarea corectă de piață, va face fotografii atractive, va întocmi un anunț competent și va prezenta el însuși proprietatea dumneavoastră.
Cu toate acestea, chiar și lucrul cu agenți are propriile sale nuanțe. De regulă, agenții imobiliari lucrează pentru un comision din valoarea închirierii sau vânzării de bunuri imobiliare.
Taxa, sub forma unui procent, se ia de obicei de la solicitanti, nu de la proprietari.
Cu toate acestea, nu toți solicitanții vor fi pregătiți să coopereze cu un agent care va trebui să plătească bani.
Prin urmare, dacă proprietarul trebuie să găsească urgent un chiriaș, acesta poate plăti el însuși comisionul. Acest lucru este adesea practicat dacă proprietarul are multe proprietăți sau dorește să închirieze imobile de lux.
Banii plătiți agentului nu vor intra doar în buzunar, ci și pentru cheltuielile necesare - fotografii, prezentări video, publicitate etc.
O altă modalitate rapidă de a închiria o clădire sau un birou nerezidențial este reducerea costului.În același timp, nu este necesar să-l închiriezi pentru aproape nimic; este suficient să reduceți plata cu 10%. Atunci oferta ta va fi competitivă.
Perioade de închiriere
Perioada de valabilitate a unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este un punct important. Vine în trei tipuri.
- Termen lung– un an sau mai mult.
- Mic de statura- mai putin de un an.
- Pentru o perioadă nedefinită.
Conform Codului civil al Federației Ruse, articolul 610, clauza 2, dacă contractul nu specifică o perioadă, atunci se consideră încheiat pe o perioadă nedeterminată. În acest caz, fiecare parte are dreptul de a denunța în orice moment decizia sa, cu un preaviz de trei luni.
Un contract pe termen scurt se încheie pe o perioadă de cel mult un an. Cum se reînnoiește un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale? Prelungirea are loc automat pe o perioadă nedeterminată dacă ambele părți sunt mulțumite de toate.
În acest caz, nu este necesară o reîncheiere a acordului. În unele cazuri, proprietarul poate insista asupra unui nou document pentru a modifica termenii sau plata. Acest lucru este posibil doar cu acordul chiriașului.
Un acord pe termen lung este supus înregistrării la Sistemul Rezervelor Federale. Prelungirea unui astfel de contract de închiriere pentru spații nerezidențiale are loc în același mod ca și unul pe termen scurt - automat, cu aceleași condiții, drepturi și obligații ale părților, sau se încheie un nou document cu cerințe modificate.
Rezilierea anticipată a unui contract de închiriere pentru o anumită perioadă este posibilă atât din partea proprietarului, cât și din partea chiriașului.
Asemenea probleme se rezolvă în instanță sau prin acordul comun al ambelor persoane.
Cunoașterea nuanțelor și oportunităților importante atunci când închiriați un imobil comercial vă va ajuta să încheiați o afacere profitabilă și sigură, care aduce venituri pasive regulate.
In acest caz, dacă o persoană este înregistrată ca antreprenor individual, întrebarea nu se pune deloc: Toată lumea înțelege că antreprenorii pot închiria spații pentru birouri, magazine, depozite sau ateliere – și pot, dacă este posibil, să închirieze astfel de imobile. Dar este necesară înregistrarea la Registrul Unificat de Stat al Întreprinderilor pentru a putea încheia astfel de acorduri?
În realitate, nu. Artă. 608 din Codul civil al Federației Ruse prevede că proprietatea poate fi închiriată fie de către proprietar, fie de către o persoană autorizată de acesta, fie de către cineva căruia, în temeiul legii, i se acordă dreptul de a acționa în numele proprietarului. Legea nu mai menționează nicio restricție suplimentară (de exemplu, necesitatea de a avea statut de antreprenor individual și de a se înregistra la Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali) și nu instituie bariere.
Articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse. Proprietar
Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului acesteia. Locatorii pot fi și persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.
Simplul fapt de a închiria imobile de orice tip nu este suficient pentru a vorbi despre antreprenoriat. Plenul Curții Supreme a Federației Ruse din 2004, prin rezoluția nr. 23 privind antreprenoriatul ilegal, a clarificat că, dacă o persoană are imobiliare, dar personal nu are nevoie de ele în acest moment, are dreptul de a le folosi, inclusiv pentru închiriere (clauza 2 rezoluții). O poziție similară a fost exprimată în paragraful 13 al rezoluției Plenului Forțelor Armate RF nr. 18 din 2006.
Astfel, o tranzacție unică nu este suficientă pentru a trage un cetățean la răspundere pentru afaceri ilegale sau pentru a-i cere să se înregistreze de urgență la Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali. Este necesar ca astfel de tranzacții să fie sistematice.
Poate o persoană să fie proprietar?
Pentru organizare
Nu există nicio interdicție directă în acest sens. Conform articolului 130 și articolului 213 din Codul civil al Federației Ruse, un cetățean are dreptul de a deține orice proprietate pentru care nu sunt stabilite restricții prin lege - și de a dispune de proprietatea sa după cum consideră de cuviință.
În consecință, din punctul de vedere al legislației actuale, nu există nicio interdicție privind închirierea unui imobil de la o persoană fizică către o persoană juridică - și nu este de așteptat în viitorul previzibil.
Pentru un alt individ
La întrebarea dacă este posibil să închirieze spații nerezidențiale unei persoane, răspunsul din perspectivă juridică este pozitiv. Prevederile Codului civil referitoare la contractul de închiriere nu limitează în niciun fel componența subiectului participanților la raportul juridic.În consecință, nu există restricții privind acordurile în baza cărora un cetățean, care nu este antreprenor individual, închiriază imobile unei a doua persoane, care, de asemenea, nu are statut de întreprinzător, nicio proprietate imobiliară - inclusiv cele nerezidenţiale.
Simpla încheiere a unui contract de închiriere de proprietate îi conferă chiriașului dreptul doar de a cere ca proprietatea să îi fie transferată. Întrebarea ce va face chiriașul cu el mai târziu nu este luată în considerare de lege și nu sunt impuse restricții. În consecință, chiar dacă un cetățean a închiriat o proprietate nerezidențială altuia și a folosit-o pentru afaceri ilegale, acordul nu va fi încă declarat nul.
Există restricții?
Singura limitare legală pentru închiriere este necesitatea de a plăti taxe. Nimeni nu a anulat impozitul pe venitul personal - și, prin urmare, dacă o persoană închiriază spații nerezidențiale, va trebui să plătească:
- 13% - dacă nu este antreprenor individual;
- 6% – dacă antreprenorul individual este „simplificat”.
Cu toate acestea, Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare, în care sunt înregistrate drepturile asupra proprietăților imobiliare, nu cunoaște împărțirea cetățenilor în întreprinzători individuali și întreprinzători non-individuali - în el, distincția este stabilită numai la nivelul „persoanelor fizice - organizații” . Prin urmare, contractul în sine poate fi încheiat fără restricții.
Este posibil să încheiem un contract ca chiriaș?
În ceea ce privește întrebarea dacă o persoană poate închiria spații nerezidențiale, nici aici nu există restricții. În plus, Unele dintre imobilele nerezidențiale pot fi folosite și în scopuri personale. De exemplu, legea nu conține nicio interdicție pentru un cetățean de a închiria un garaj pentru a-și găzdui mașina personală, care nu este folosită pentru activități comerciale.
Un alt lucru este că închirierea unui imobil clar comercial poate ridica întrebări din partea autorităților de reglementare - și chiar poate provoca un audit. Dar legea în sine nu conține o interdicție a unor astfel de acțiuni.
Concluzie
Astfel, având în proprietate un imobil nerezidențial, un cetățean are dreptul de a le închiria fără a se înregistra ca antreprenor individual în Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali. Dacă tranzacția a fost o tranzacție unică și nu prezintă semne de sistematicitate, legea nu stabilește niciun obstacol.
Întrebările pot apărea numai în cazurile în care obiectul poartă semne clare ale unui scop comercial - dar chiar și în această situație nu există o interdicție legală directă.
Codul civil al Federației Ruse nu conține reguli speciale care reglementează relațiile juridice în cadrul unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, iar dispozițiile generale privind închirierea (paragraful unu al capitolului 34 din Codul civil al Federației Ruse) fac nu stabilesc nicio restricție cu privire la componența obiectului acordului. Rezultă că orice persoană fizică capabilă din punct de vedere juridic poate acționa ca chiriaș al spațiilor nerezidențiale.
În conformitate cu art. 615 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să folosească proprietatea închiriată în conformitate cu termenii contractului de închiriere și, dacă astfel de condiții nu sunt definite în acord - în conformitate cu scopul proprietății. Să observăm imediat că utilizarea spațiilor nerezidențiale pentru reședința cetățenilor nu este permisă de lege.
Faptul că o persoană care nu este un antreprenor individual (chiriaș) va folosi spații nerezidențiale închiriate în scopul desfășurării activităților comerciale nu este un motiv pentru declararea contractului de închiriere invalid sau neîncheiat (a se vedea și rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din data de 9 martie 2004 N A33-3839/03-S2-F02-744/04-S2).
În plus, este evident că încheierea unui contract de închiriere dă naștere doar dreptului chiriașului de a cere ca obiectul să-i fie transferat pentru folosință (deținere și folosință) (Articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse) . Încheierea unui astfel de acord în sine nu indică faptul că chiriașul desfășoară activități comerciale (clauza 1, articolul 2 din Codul civil al Federației Ruse). Statutul de antreprenor individual poate fi dobândit de chiriaș după încheierea contractului, de exemplu, atunci când acesta începe efectiv să folosească această proprietate pentru activități comerciale.
Astfel, legea nu interzice transferul spațiilor nerezidențiale spre închiriere persoanelor fizice care nu sunt antreprenori individuali. Pentru locator, încheierea unui acord cu o astfel de persoană nu atrage consecințe juridice negative.
În ceea ce privește consecințele juridice ale utilizării spațiilor nerezidențiale în scopul desfășurării activităților comerciale pentru chiriaș, ar trebui să se țină seama de faptul că angajarea în activități comerciale fără înregistrarea de stat ca întreprinzător individual este ilegală și poate duce la implicare. răspunderea unei astfel de persoane în proceduri administrative (Partea 1 a articolului 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse) sau penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse). În plus, un cetățean care desfășoară activitate de întreprinzător fără a forma persoană juridică, care nu este înregistrat ca întreprinzător individual, nu are dreptul să se refere în legătură cu tranzacțiile încheiate de acesta la faptul că nu este antreprenor. Instanța poate aplica acestor tranzacții regulile Codului civil al Federației Ruse privind obligațiile asociate cu implementarea activităților antreprenoriale (articolul 23 din Codul civil al Federației Ruse).
Venitul pasiv este profit care interesează mulți oameni din țări diferite. Și, prin urmare, din ce în ce mai des se gândesc la o întrebare importantă pentru ei: ce poate fi închiriat? La urma urmei, acest mod de a face profit este soluția cea mai interesantă și profitabilă. Vă permite să câștigați bani fără a avea un loc de muncă oficial. Dar întrebarea este diferită - ce fel de proprietăți pot fi închiriate? Acest lucru va fi discutat în continuare.
De fapt, aproape toată proprietatea unei persoane poate fi închiriată. Dar, în realitate, cea mai profitabilă afacere este închirierea imobilelor. Ce obiecte și cum le puteți transforma în venit pasiv? Dacă te pregătești corect, o persoană va putea aduce ideea la viață fără probleme.
Cine este eligibil?
Nu știi încă ce poți închiria? Înainte de a vă gândi la această problemă, trebuie să vă dați seama cine, în principiu, are un astfel de drept. Nu toată lumea are posibilitatea de a obține venituri pasive în acest fel. Cert este că închirierea bunurilor imobiliare sau proprietății este efectuată de:
- Proprietarii anumitor obiecte.
- Stat (dacă vorbim de proprietate municipală).
- Intermediari (agenții imobiliare, agenții imobiliare).
Se pare că numai proprietarul unei anumite proprietăți, precum și reprezentanții autorizați, au dreptul de a închiria anumite obiecte. Un fapt destul de evident. Dar din ce este posibil să câștigi venituri pasive?
Apartament
Puteți închiria un apartament în cel mai frecvent scenariu. Destul de des ajută oamenii din diferite țări să obțină profit într-o măsură sau alta. Procedura de încheiere a unui contract de închiriere se desfășoară de obicei cu participarea agențiilor imobiliare. Sau personal de proprietarul apartamentului. Poate fi fie un individ, fie un stat. Cel mai bine este să închiriezi oficial apartamentul. Da, atunci va trebui să dai 13% din profiturile tale țării. Dar, în același timp, proprietarul și chiriașul vor avea drepturi și responsabilități. Efectuarea unei astfel de operații nu este atât de dificilă pe cât pare.
Înregistrarea închirierii apartamentului
Este posibil să închiriez un apartament? Da. Acesta, după cum am menționat deja, este cel mai frecvent scenariu în diferite țări. Locuința închiriată este unică. Întocmirea unui contract de închiriere pentru un apartament nu este atât de dificilă. S-a menționat deja că o persoană poate aduce la viață o idee fie contactând agenții imobiliare, fie independent. Dar pentru această din urmă situație va trebui să faceți o vizită la notar. Acesta este singurul mod în care poate fi întocmit un contract de închiriere. Ce documente pot fi solicitate? Printre acestea se disting următoarele lucrări (indiferent de modalitatea de închiriere a apartamentului):
- Documente privind dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
- Contract de închiriere/închiriere cu termeni și condiții detaliate.
- Extras de la Oficiul Locuințelor din contul personal.
Merită să acordați atenție faptului că există două tipuri de acord: închiriere și închiriere. A doua opțiune este potrivită pentru cazurile în care apartamentul este închiriat unei persoane fizice. Nu este necesară înregistrarea obligatorie. Dar un contract de închiriere directă este supus înregistrării dacă este încheiat pentru mai mult de 12 luni. Semnat la încheierea unui acord cu persoane juridice.
Cameră
Ce poți închiria? Următorul scenariu este închirierea unei părți din apartament. Sau mai bine zis, camere. O modalitate obișnuită de a obține un mic profit. Procedura de întocmire a acordului relevant este similară cu algoritmul de acțiuni definit anterior. Trebuie doar să specificați în contract care cameră este închiriată.
Dacă în apartament sunt mai mulți proprietari, pe lângă lista de acte enumerată anterior, va trebui să raportați acordul tuturor persoanelor pentru a efectua tranzacția. Dar când există un singur proprietar al apartamentului, atunci închirierea unei camere nu este o problemă atât de mare. Profitul dintr-o astfel de sursă de venit pasiv este mai mic decât din închirierea unui apartament. Dar se întâmplă.
Pământ
Este posibil să închiriez un teren? Sau o parte din ea, de exemplu? Această întrebare îi îngrijorează adesea pe proprietari. De exemplu, s-a construit o casă și există un mic teren în apropiere. Este posibil să-l depuneți? Da. Nu există restricții speciale în această privință. Se recomandă să decideți imediat dacă întregul teren este planificat să fie închiriat sau doar o parte din acesta. De aceasta va depinde complexitatea încheierii unui acord, precum și textul acordului. Pentru persoanele juridice, această caracteristică este extrem de importantă.
Dacă o persoană nu acționează prin agenți imobiliari sau agenții relevante, atunci va trebui să semneze acordul cu un notar. În caz contrar, tranzacția poate fi declarată invalidă. Și acest lucru este important de înțeles. Pot apărea probleme speciale dacă terenul are mai mulți proprietari. Cu toate acestea, o imagine similară apare la închirierea oricărei proprietăți. În plus, va trebui să obțineți acordul proprietarilor rămași pentru a efectua tranzacția. Fără aceste documente, contractul de închiriere sau de închiriere va fi nul.
Nu locuință
Puteți închiria spații care nu sunt rezidențiale. De exemplu, o pivniță, o cameră de depozitare, o cameră de serviciu. Acesta este un scenariu mai puțin obișnuit, mai ales în rândul celor care locuiesc în blocuri. Dar asta numai dacă locatorul este o persoană fizică. Printre altele, spațiile nerezidențiale precum birourile sunt închiriate. Doar astfel de situații apar în viața de zi cu zi tot timpul. Vă rugăm să rețineți că pentru oricare dintre tranzacțiile luate în considerare, cetățenii vor trebui să plătească impozit pe venit. În prezent este de 13%. Acesta este un element obligatoriu pentru fiecare contribuabil.
Acum este clar că spațiile nerezidențiale pot fi închiriate. Nu este atât de dificil pe cât pare. Algoritmul de acțiuni pentru proprietarul proprietății va fi exact același ca în toate celelalte cazuri. Este suficient să colectați un pachet similar de documente. Se schimbă doar certificatul de proprietate asupra unei anumite proprietăți. Apoi, contractul de închiriere/închiriere ar trebui să fie încheiat în modul prescris. Vom vorbi despre toate caracteristicile acestui proces, indiferent de proprietatea închiriată.
Casa/dacha
Este posibil să închiriez terenul? Da, mai ales dacă există un singur proprietar al proprietății. Dar ce alte obiecte poate lua în considerare un cetățean? De exemplu, acasă sau cabană. Ele pot fi, de asemenea, închiriate dacă se dorește. În practică, acest lucru este destul de dificil de realizat. Și indivizii se confruntă rar cu astfel de cazuri. De obicei, casele și vilele sunt închiriate împreună cu terenurile de către administrația orașului. Dar proprietarii obișnuiți au dreptul la acest lucru.
Este posibil să închiriezi un teren, dar să nu închiriezi casa situată pe acesta? Da, este posibil și acest lucru. Dar numai în cazul în care acordul specifică un anumit teritoriu care urmează să fie predat. Dacă pe teren există spațiu exclusiv pentru o casă, atunci acordul va trebui să indice exact clădirea.
Mașină
Din ce în ce mai des, cetățenii se gândesc dacă este posibil, iar răspunsul le va mulțumi - da, există o astfel de posibilitate. Lista documentelor se va modifica. De regulă, va trebui să vă gândiți serios la contractul de închiriere - acesta stabilește rata de plată. Cel mai adesea el este pe oră. Următoarele documente vor fi solicitate de la proprietar și chiriaș:
- Documente care indică dreptul de proprietate asupra vehiculului.
- Asigurare.
- Contract de leasing.
- Pașaportul tehnic al mașinii.
- Actele de identitate ale părților.
De obicei, acest lucru este suficient. Este recomandabil să vă gândiți în avans la toate caracteristicile și nuanțele închirierii unei mașini. Pentru a face acest lucru cât mai competent posibil, invitați avocați. Ele contribuie la compoziția corectă, ceea ce va face posibilă aducerea ideii la viață fără probleme.
Alte
Ce poți închiria? De fapt, după cum am menționat deja, aproape toate proprietățile pot fi închiriate. În consecință, chirie, de exemplu. Daca nu tineti cont de obiectele imobiliare, atunci puteti identifica mult mai multe idei cu privire la intrebarea pusa. Printre cele mai frecvente obiecte închiriate se numără: îmbrăcăminte (în principal costume și rochii), garaje, bărci, biciclete, echipamente sportive, vase, mobilier, electrocasnice, utilaje de construcții, cărți, animale de companie (de exemplu, pentru promoții).
Acesta nu este tot ceea ce poate fi închiriat. Lista continuă și continuă. În lumea modernă, este limitat în principal de imaginația proprietarului. Și acest lucru trebuie luat în considerare. Numai după ce primește bani de la chiriași, proprietarul imobilului închiriat poate avea probleme.
Stânci subacvatice
Vorbim de taxe. S-a spus deja că din fiecare tranzacție va trebui să plătiți 13% din profit. S-ar părea că aici se termină problemele. Cu toate acestea, nu totul este atât de simplu pe cât pare. Cert este că în Rusia există un astfel de lucru ca profit sistematic din aceleași activități. Adevărat, pentru a apărea răspunderea penală, venitul trebuie să însumeze 1.500.000 de ruble. Prin urmare, până în acest moment, puteți închiria cutare sau cutare proprietate fără probleme.
Ce urmeaza? Depinde mult de tipul de proprietate închiriată. Pentru a plăti taxe și a dormi liniștiți, unii recomandă deschiderea unui antreprenor individual. Și alegeți sistemul fiscal simplificat. Apoi va trebui să plătiți 6% din profit ca impozite pe an. Legal și sigur. În unele cazuri, se recomandă achiziționarea unui brevet pentru acest tip de activitate. În Rusia, în acest moment, tuturor cetățenilor care închiriază locuințe sau proprietăți li se oferă să lucreze la Cum se procedează? Acest lucru este decis de însuși cetățeanul. Dar, în orice caz, trebuie să plătiți impozit. Mai ales când vine vorba de leasing de birouri, precum și de lucru cu persoane juridice.
Legislația civilăRaspuns de la Serviciul de Consultanta Juridica GARANT
Articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că părțile pot încheia un acord, atât prevăzut, cât și neprevăzut de lege sau de alte acte juridice. Termenii acordului sunt stabiliți la discreția părților, cu excepția cazurilor în care conținutul termenului relevant este prevăzut de lege sau de alte acte juridice. Articolul 422 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că contractul trebuie să respecte regulile obligatorii pentru părți stabilite prin lege și alte acte juridice (norme imperative) în vigoare la momentul încheierii acestuia.
Cerințele pentru contractul de închiriere sunt prevăzute în cap. 34 Cod civil al Federației Ruse.
În baza unui contract de închiriere, locatorul se obligă să furnizeze chiriașului proprietatea contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Paragraf 1 clauza 1 art. 607 din Codul civil al Federației Ruse enumeră obiectele contractului de închiriere, a cărui caracteristică comună este capacitatea de a nu-și pierde proprietățile naturale în timpul utilizării lor (lucruri neconsumabile). Această listă include clădiri și structuri. Codul civil al Federației Ruse nu spune în mod direct nimic despre posibilitatea de a închiria spații sau părți ale acestora.
Cu toate acestea, trebuie avute în vedere următoarele.
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, atrăgând atenția asupra faptului că art. 1 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” clasifică spațiile rezidențiale și nerezidenţiale drept bunuri imobiliare, a indicat că normele Codului civil al Rusiei Federația privind înregistrarea de stat a contractelor de închiriere pentru clădiri și structuri (scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 N 53).
În ceea ce privește o parte a camerei (parte a camerei), se pot observa următoarele.
O parte a încăperii, în primul rând, nu își pierde proprietățile naturale în timpul utilizării, de exemplu. este un lucru neconsumabil; în al doilea rând, are anumite caracteristici fizice care fac posibil să se considere un lucru imobil (adică, un lucru a cărui mișcare fără o deteriorare disproporționată a scopului său este imposibilă (articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse)) și să-l individualizeze. în legătură cu alte bunuri imobiliare (de exemplu, desemnarea pe legenda planului de etaj); în al treilea rând, chiar și o parte a localului poate fi de interes economic, ceea ce indică posibilitatea participării la circulația civilă, alături de alte lucruri, și a unei părți a localului, ca obiect de drept independent.
Ținând cont de cele de mai sus, trebuie concluzionat că dreptul civil permite încheierea unui contract de închiriere pentru o parte din imobil.
Posibilitatea închirierii unei părți a spațiilor este confirmată și de practica judiciară (a se vedea, de exemplu, rezoluțiile FAS din regiunea Kazahstanului de Nord din 11 mai 2006 N F08-1831/06, FAS MO din 27 septembrie 2007 N KG- A40/9763-07, FAS MO din 26 iulie 2007 Nr. KG-A40/6697-07, FAS Sector Central din 10 noiembrie 2005 Nr. A14-14311-2004/549/32).
Trebuie avut în vedere că proprietatea poate face obiectul unui contract de închiriere numai dacă este individualizat. Dacă imobilul din contract nu este desemnat într-un mod care să permită identificarea definitivă a acestui imobil, atunci contractul de închiriere nu se încheie în virtutea clauzei 3 a art. 607 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea, de exemplu, rezoluțiile Districtului FAS de Nord-Vest din 25 octombrie 2007 N A56-40396/2006, FAS Districtul Siberiei de Vest din 4 octombrie 2006 N F04-6380/2006 (26943-A46-38 ), Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 19 iunie 2006 N F04-2869/2006(22599-A46-38)).
Astfel, o parte din imobil poate face obiectul unui contract de închiriere dacă este individualizată în contract în așa fel încât să permită, pe baza datelor disponibile în contract și în anexele acestuia, să se determine fără ambiguitate imobilul care se închiriază (indicație în acordul caracteristicilor relevante ale părții de incintă, planuri anexate la acord și așa mai departe.). Vă rugăm să rețineți că contractul de închiriere pentru o parte din imobil, precum și contractele de închiriere pentru clădiri și structuri, încheiate pe o perioadă de cel puțin un an, sunt supuse înregistrării de stat și se consideră încheiate din momentul înregistrării respective (clauza 2). al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse).
