A fost încheiat un contract de închiriere între organizația noastră (chiriaș) și companie (proprietar), care indica un preț de închiriere fix. Contractul prevede și o clauză conform căreia locatorul are dreptul de a modifica prețul de închiriere în mod unilateral, dar nu mai mult de 10% și nu mai des de o dată pe an, prin înștiințarea chiriașului în consecință. Contractul a fost încheiat în septembrie 2014, ni se oferă să creștem prețul de închiriere de la 1 mai 2015. Adică a trecut mai puțin de un an de la semnarea contractului. Considerăm că valoarea stabilită la încheierea contractului nu ar trebui să se modifice în decurs de un an de la momentul încheierii acestuia, locatorul interpretând diferit clauza specificată a contractului. Proprietarul trebuie să mărească prețul de închiriere în acest caz?
Termenul contractului care prevede o sumă fixă de chirie trebuie să rămână neschimbat pe tot parcursul anului, în timp ce o modificare unilaterală a chiriei poate fi efectuată cel mult o dată pe an. Trebuie avut în vedere faptul că, dacă chiria este modificată prin acordul părților, atunci o astfel de modificare poate fi efectuată de un număr nelimitat de ori, inclusiv dacă a trecut mai puțin de un an de la încheierea contractului de închiriere.
În conformitate cu contractul de închiriere, locatorul se obligă să furnizeze locatarului proprietatea contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară (clauza 1 a articolului 606 din Codul civil al Federației Ruse). De asemenea, potrivit clauzei 1 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească la timp pentru utilizarea proprietății (chirie).
Chiria se stabilește sub formă de plăți cu sumă fixă efectuate periodic sau la un moment dat. Dacă prin contract nu se prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai des de o dată pe an. Legea poate prevedea alte condiții minime pentru revizuirea sumei chiriei pentru anumite tipuri de leasing, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți (paragraful 1 al paragrafului 2, paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Rusiei). Federaţie).
Totodată, legislația civilă conferă părților contractante libertatea de a determina la propria discreție condițiile contractului, cu excepția cazurilor în care conținutul condiției relevante este prevăzut de lege sau de alte acte juridice (clauza 4 a art. 421, articolul 422 din Codul civil al Federației Ruse). Inclusiv este permis ca acordul să prevadă o modificare unilaterală de către parte, în special locatorul, a prețului serviciilor furnizate (clauza 1 a articolului 424, clauza 2 a articolului 424 din Codul civil al Federației Ruse) .
În ceea ce privește posibilitatea unei modificări unilaterale a sumei chiriei, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a explicat că atunci când se aplică paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că în cursul anului condiția contractului ar trebui să rămână neschimbată, prevăzând o sumă fixă de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Reexaminarea practicii litigiilor de permis legate de chirie „.
Poziția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în legătură cu modificările unilaterale ale chiriei a fost clarificată în Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 (denumită în continuare Rezolvarea taxelor plenare (art. 310 din Codul civil al Federației Ruse), apoi în sensul clauzei 3 din art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi efectuată nu mai mult de o dată pe an (clauza 21 din rezoluția Plenului).
Astfel, în speță, întrucât a trecut mai puțin de un an de la încheierea contractului, locatorul nu are dreptul să modifice unilateral cuantumul chiriei.
De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că dacă, în lipsa reglementării de stat a chiriei, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a-și modifica unilateral dimensiunea, atunci în cazurile în care se dovedește că în urma unei astfel de modificări unilaterale , a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar într-o anumită zonă pentru perioada în cauză și le-a depășit semnificativ, ceea ce indică un abuz de către locator al dreptului său, instanța în baza alin. 2 al art. 10 din Codul civil al Federației Ruse refuză să colecteze chiria în partea care depășește ratele medii nominale ale pieței (clauza 22 din rezoluția Plenului).
Această restricție privind frecvența modificărilor chiriei nu se aplică cazurilor în care aceasta este modificată prin acordul părților. Un astfel de contract poate fi încheiat de mai multe ori pe parcursul unui an de închiriere, inclusiv în perioada în care a trecut mai puțin de un an de la încheierea unui astfel de contract.
În acest sens, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a clarificat că, deoarece norma care interzice revizuirea chiriei mai des de o dată pe an (clauza 3 din articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse) este dispozitivă, aceasta permite o modificare , prin acordul părților, a condițiilor contractului de închiriere privind cuantumul chiriei de mai multe ori pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație cu privire la posibilitatea unei astfel de modificări în contractul de închiriere în sine (clauza 21). a rezoluției Plenului).
Astfel, paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse este imperativ numai în legătură cu dreptul de a schimba chiria în mod unilateral. Dacă modificarea chiriei se face prin acordul părților, atunci este posibil să o facă mai mult de o dată pe an.
O opinie similară este împărtășită de instanțele de arbitraj, în special, FAS din Districtul Orientului Îndepărtat indică faptul că, dacă majorarea chiriei se bazează pe consimțământul reciproc al părților, o astfel de modificare nu este în contradicție (a se vedea art.
Fiecare om a făcut radiografii de mai multe ori în viață, atât de necesare pentru a clarifica diagnosticul. Această procedură este atribuită tuturor grupelor de vârstă: atât bebelușii din primul an de viață, cât și bătrânii. Pe baza acestui fapt, mulți oameni au o întrebare despre cât de des puteți face o radiografie. Acest articol va răspunde la această întrebare cât mai detaliat posibil.
Raze X sunt considerate periculoase?
Corpul tuturor oamenilor este caracterizat de rezistența individuală la radiații. Dar, în ciuda acestui fapt, există indicatori general acceptați pe care profesioniștii din domeniul medical îi aderă. Întrebați de câte ori pe an se poate face o radiografie, unii medici sunt de părere că frecvența acestei proceduri depinde de cât de mult necesită starea pacientului.
Uneori este necesară monitorizarea frecventă pentru detectarea în timp util a patologiilor. Această opinie nu este întotdeauna rațională, deoarece un număr mai mare de boli toracice pot fi detectate folosind cele mai sigure metode, care includ:
- analize generale de sânge;
- Diagnosticare cu ultrasunete;
- ascultare.
Această judecată este rațională atunci când există suspiciunea de cancer pulmonar sau pneumonie. Razele X stresează corpul uman. Razele X sunt deosebit de periculoase dacă trăiești în condiții de poluare crescută a mediului, ceea ce este acceptabil pentru orice oraș industrial mare. Desigur, dacă este posibil, este mai bine să evitați examinările frecvente, dar uneori este nevoie urgentă de radiografie.
Important! Dacă pacientul suferă de o boală gravă, de exemplu, un stadiu complex de pneumonie, atunci procedura poate fi efectuată de mai multe ori pe lună. În acest caz, riscul de boală va fi mai mare decât posibilul rău de la raze X.
Un dispozitiv modern de diagnosticare este considerat un dispozitiv destul de scump.
În plus, răspunzând la întrebarea cât de nocive sunt razele X, majoritatea medicilor susțin că expunerea gravă la radiații este posibilă numai atunci când se utilizează un dispozitiv vechi. Astăzi există o mare diferență între echipamentele cu raze X din secolul trecut. Dispozitivul modern reduce semnificativ doza de radiații, ceea ce are un efect negativ asupra pacientului.
În plus, există o radiografie nedistructivă în care examinarea este efectuată pe o zonă selectată. Pacienții supuși CT, RMN sunt expuși la expunerea la radiații, care este direcționată către o zonă separată.
Cât de des pot fi efectuate radiografii
Adesea apare întrebarea cât de des este permisă efectuarea de radiografii pentru un adult și un copil. Acest lucru este valabil mai ales atunci când prezența imaginilor este necesară pentru mai mulți medici, de exemplu, pentru un pneumolog și un cardiolog. Dacă starea pacientului este stabilă, atunci imaginea este valabilă 1 an.
Nu există un răspuns fără echivoc la întrebarea de câte ori poate fi luată o radiografie, deoarece aceasta depinde de personalitatea pacientului, starea acestuia, vârsta, stadiul bolii și caracteristicile aparatului cu raze X. Pentru diferite categorii, există o frecvență individuală admisă a testului.
Raze X ale extremităților copiilor pot fi efectuate nu mai mult de 5 ori pe an. Expunerea la radiații este dăunătoare nu numai bebelușilor, ci și adolescenților. Examinarea creierului și a trunchiului nu este recomandată fără indicații vâscoase.
Deși cele mai moderne dispozitive au o radiație de fond slabă, care practic nu are un efect dăunător asupra corpului copiilor.
Un examen pentru adulți se efectuează pe baza următoarelor standarde:
- Raze X ale plămânilor pentru adulți nu trebuie făcute mai mult de o dată pe an. Cu toate acestea, unele profesii necesită o examinare mai frecventă, caz în care razele X sunt înlocuite cu fluorografie, care are un efect de radiație mai slab.
- Razele X ale dinților sunt efectuate nu mai mult de o dată pe an, atunci când razele sunt trimise pe coloana vertebrală sau pe creier. Dacă sondajul este efectuat din lateral și are un efect punctual asupra dinților, atunci este permis să se facă examinarea de până la 5 ori pe an.
- Sinusurile pot fi îndepărtate nu mai mult de o dată pe an, deoarece sunt aproape de creier.
- Examinarea coloanei vertebrale este procedura cea mai nefavorabilă, cu frecvența căreia este mai bine să nu exagerați. De obicei nu depășește o dată pe an.
Fotografie cu raze X a dinților - procedură cu doză mică
Important! CT are cea mai mare sarcină de radiație, numărul de micro-roentgen în timpul acestei proceduri ajunge la 1100 mR pe oră.
Este posibil să faci o radiografie a unei femei care alăptează
Există situații în care o radiografie este necesară pentru o femeie care alăptează. În același timp, mulți oameni au o întrebare firească dacă este posibil să hrăniți copilul după procedură. Mai mult, astăzi fluorografia se efectuează chiar și în interiorul zidurilor spitalului. În acest caz, se recomandă hrănirea înainte de procedură. După radiografie, laptele trebuie extras și aruncat.
Următoarea alimentare poate fi efectuată ca de obicei. Dacă o femeie este examinată în scopul propus, în special cu utilizarea unui colorant, atunci se recomandă să se abțină de la alăptare pe tot parcursul zilei. Important! Când faceți o radiografie a unei femei care alăptează, zona sânilor trebuie acoperită cu un ecran de protecție.
Este posibil să se reducă efectele negative ale razelor X cu frecvente
Pentru ca radiografia să aducă cât mai puține efecte negative, se recomandă să respectați următoarele recomandări simple:
- în primul rând, poți întări organismul luând antioxidanți, de exemplu, complexul Omega-3;
- poti creste imunitatea cu ajutorul preparatelor vitaminice formate din vitamine din grupele P, B, A, E, C;
- ar trebui consumate înainte și după procedură, mai multe produse lactate fermentate;
- dacă mănânci fulgi de ovăz, prune uscate, pâine granulată, poți elimina elementele nocive care au intrat în organism în timpul examinării.
Radiografia este uneori o procedură necesară și departe de a fi utilă, care permite identificarea în timp util a multor boli. Utilizarea sa frecventă poate provoca consecințe ireparabile pentru organism.
La noi nu se obișnuiește să vorbim deschis pe diverse teme intime. Cu toate acestea, există o mulțime de întrebări care îi interesează pe oameni și este cumva imposibil să afli răspunsurile la ele, să zicem, de la medici. Situația trebuie corectată. De aceea, în acest articol aș vrea să vorbesc despre de câte ori pe săptămână trebuie să faci sex.
Despre sex
Primul lucru care este important de clarificat: sexul în sine este o activitate foarte plină de satisfacții, care are un număr imens de avantaje. Cu toate acestea, în unele situații, aceste aspecte pozitive pot schimba părțile și pot deveni amenințătoare pentru sănătatea umană. Deci, este important să rețineți că trebuie să fiți întotdeauna protejat. Acest lucru se aplică nu numai bărbaților, ci în primul rând femeilor. Doamna este cea care ar trebui să se gândească măcar la cum să se protejeze de o sarcină nedorită. Și, desigur, astăzi este foarte important să folosiți prezervativul ca protecție împotriva diferitelor boli cu transmitere sexuală. Dacă o persoană nu are încredere în partenerul său - mai ales în sănătatea sa - este mai bine să amâne intimitatea până data viitoare, când îndoielile nu vor mai apărea. De asemenea, este important să spunem că cea mai utilă intimitate este cu persoana iubită, atunci nu numai trupul, ci și sufletul (creierul, emoțiile - cine este mai confortabil) obține maximul pozitiv. Și aceasta este o componentă foarte importantă a sănătății umane generale.
Despre bărbați
Despre femei
Este interesant când exact o femeie începe să fie interesată de întrebarea de câte ori pe săptămână trebuie să faci sex. Cel mai adesea acest lucru se întâmplă după o conversație cu prietenii care, cu o față fericită, încep să-și etaleze intimitatea, apelând uneori doar numere fantastice. Cu toate acestea, este important să reamintim aici că fiecare doamnă va avea propria ei normă care să-și satisfacă nevoile. În ceea ce privește medicamentul, ea sfătuiește o femeie să aibă contact sexual cel puțin o dată pe săptămână. Acesta este minimul necesar pentru a menține un nivel normal de sănătate în propriul organism. Se pare că numerele sunt fundamental diferite. Ce să faci într-o astfel de situație Opțiunea ideală este să faci sex o dată la două zile, adică. aproximativ acest lucru se va întâmpla de trei ori pe săptămână.
Despre beneficii
Atunci când vă dați seama cât de des trebuie să faceți sex, este, de asemenea, important să știți despre beneficiile exacte ale intimității pentru bărbați și femei. Deci, în primul rând, este o modalitate excelentă de a te relaxa, de a elibera stresul și chiar de a te relaxa. Într-adevăr, în momentele de cea mai mare plăcere, au loc procese care sunt comparabile cu un sentiment de fericire deplină și satisfacție față de viața ta. În general, ajută perfect să faci față insomniei și chiar îmbunătățește imunitatea.
Despre greutate
Multe femei știu că sexul te poate ajuta să slăbești. Și este adevărat, în timpul intimității, sunt implicați mulți mușchi diferiți, iar caloriile sunt arse mai repede decât pe o bicicletă sau pe banda de alergare. Cu toate acestea, nu trebuie să fii prea zelos și să-ți folosești partenerul ca simulator. Pentru a obține rezultatul dorit, va fi suficient să intrați în intimitate o dată pe săptămână.
Despre o raceala
Când vă dați seama de câte ori trebuie să faceți sex, trebuie să vă amintiți, de asemenea, că o astfel de activitate ajută perfect la creșterea imunității. Așadar, de ce să nu alegeți sexul ca prevenție împotriva răcelilor și gripei? Trebuie spus aici că o astfel de intimitate terapeutică va fi deosebit de relevantă în perioada toamnă-iarnă. Într-o astfel de situație, este suficient să faci sex de două ori pe săptămână pentru a crește cantitatea unei imunoglobuline importante care este responsabilă de sistemul imunitar al organismului.
O, inima
Este important să întrebați de câte ori este util să faceți sex pe săptămână pentru acele persoane care au probleme cu sistemul cardiovascular. Intimitatea regulată ajută la stabilizarea ritmului cardiac și reduce riscul de atacuri de cord și accident vascular cerebral. Pentru un rezultat pozitiv, veți avea nevoie de intimitate de trei ori intima.
Despre piele
Este nevoie de un contact mai frecvent pentru cei care doresc să-și facă ordine în piele. Deci, dacă există erupții pe față, pielea este prea grasă sau uscată, atunci veți avea nevoie de patru ori intimitate. Chestia este că sexul stabilizează fundalul hormonal al corpului, care are cel mai direct efect asupra stării pielii.
Despre starea de spirit
Un fapt interesant este că optimiștii ar trebui să se angajeze în intimitate de aproximativ cinci ori pe săptămână. Este necesar pentru întreținere, precum și pentru creșterea energiei și gândirea creativă.
Despre creier
De câte ori pe săptămână ar trebui intelectualii să facă sex? Aici cifra este și mai mare - de aproximativ șase ori. O astfel de activitate stimulează perfect activitatea creierului, îmbunătățind în același timp toate funcțiile acestuia.
Despre nervi
Iar cei care vor să-și păstreze nervii vor trebui să facă sex de șapte ori pe săptămână, adică. zilnic. O astfel de activitate plăcută întărește perfect sistemul nervos (în special la femei), stabilizează hormonii și aduce toate organele corpului în stare ideală de lucru.
Cu cât mai mare cu atât mai bine!
Înțelegând întrebarea de câte ori pe săptămână să facă sex, mulți oameni vor răspunde: „Cu cât mai mult, cu atât mai bine!” Cu toate acestea, acest răspuns nu va fi în întregime corect. Intimitatea prea frecventă (mai mult de o dată pe zi) poate dăuna chiar sănătății, în special bărbaților. Cu toate acestea, dacă organismul o cere, atunci medicii nu vor îndrăzni să interzică angajarea într-o relație intima și mai des.
Deci, oamenii din regiunile sudice și din țările calde sunt mai temperamentali și sexuali în natură. Chestia este că căldura are un efect direct proporțional asupra sângelui uman. În ceea ce privește națiunile, cei mai activi în sfera relațiilor intime sunt americanii. Oamenii de știință estimează că rezidentul mediu din SUA se angajează în intimitate de aproximativ 124 de ori pe an. Mai sunt apoi grecii - 117, croații și sud-americanii - 116, apoi neozeelandezii - 115. Lista deținătorilor de recorduri sexuale include și francezii, italienii și israelienii.
Atunci când încheie un contract de închiriere, proprietarii caută de obicei să prevadă posibilitatea de a modifica valoarea chiriei, mai ales dacă contractul este pe termen lung. Acest lucru ridică întrebarea cât de des poate fi schimbată chiria. Dispoziţia paragrafului 3 al art. 614 din Codul civil care reglementează această problemă poate fi interpretată în moduri diferite, drept urmare în practica organelor de drept există două puncte de vedere. Mai mult decât atât, Curtea Supremă de Arbitraj este înclinată către una dintre ele, ceea ce, însă, nu împiedică instanțele inferioare să aplice un alt punct de vedere.
Atunci când încheie un contract de închiriere, proprietarii caută de obicei să prevadă posibilitatea de a modifica valoarea chiriei, mai ales dacă contractul este pe termen lung. Acest lucru ridică întrebarea cât de des poate fi schimbată chiria. Dispoziţia paragrafului 3 al art. 614 din Codul civil care reglementează această problemă poate fi interpretată în moduri diferite, drept urmare în practica organelor de drept există două puncte de vedere. Mai mult decât atât, Curtea Supremă de Arbitraj este înclinată către una dintre ele, ceea ce, însă, nu împiedică instanțele inferioare să aplice un alt punct de vedere.
Cum să înțelegeți clauza „cu excepția cazului în care contractul prevede altfel”
În practica de drept, există două puncte de vedere cu privire la ceea ce se referă clauza „dacă nu se prevede altfel prin contract”: numai la posibilitatea de a modifica chiria prin acordul părților sau la întreaga regulă în ansamblu, inclusiv frecvența modificărilor chiriei. Susținătorii primului punct de vedere consideră că interzicerea modificării chiriei mai mult de o dată pe an este imperativă. Clauza „cu excepția cazului în care contractul prevede altfel” înseamnă că contractul poate interzice revizuirea sumei chiriei pe toată durata contractului de închiriere. Atunci când nu există o astfel de interdicție în acord, revizuirea este posibilă, dar nu mai des de o dată pe an. Dacă acordul prevede posibilitatea modificării mai des a chiriei, atunci această condiție este contrară legii. Iar susținătorii celui de-al doilea punct de vedere consideră că toate dispozițiile paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil sunt dispozitive. În consecință, contractul poate prevedea posibilitatea modificării chiriei mai des decât o dată pe an. Instanțele diferă în această privință.
Poziția Curții Supreme de Arbitraj: o creștere mai des decât o dată pe an este ilegală
Punctul de vedere al Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse cu privire la această problemă a fost exprimat în paragraful 11 din scrisoarea de informare din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”. În cazul descris în acest alineat, contractul prevedea o majorare trimestrială de către locator a sumei chiriei prin indexarea acesteia la inflație. Instanța de fond a recunoscut această condiție ca fiind nulă de drept ca urmare a unei contradicții cu alin.3 al art. 614 din Codul civil RF.Instanța de casație a anulat această hotărâre, arătând că chiria nu a fost stabilită într-o sumă fixă, ci a fost supuse calculului pentru fiecare scadență. Indexarea trimestrială a chiriei este un mod de calcul al acesteia, care nu s-a modificat în cursul anului. Curtea Supremă de Arbitraj a fost de acord cu această concluzie și a subliniat că pe parcursul anului condiția contractului ar trebui să rămână neschimbată, prevăzând o sumă fixă de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia. Trebuie menționat că acest paragraf al scrisorii din 11 ianuarie 2002 nr. 66 nu formulează o concluzie clară a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse că termenul acordului prevede o modificare a sumei fixe de chirie sau procedura de schimbare a acesteia în cursul anului este neglijabilă. Poate acesta este motivul pentru care instanțele inferioare exprimă adesea un punct de vedere diferit în deciziile și hotărârile lor.
Pozițiile instanțelor inferioare
Unele instanțe consideră imperativă interdicția modificării chiriei mai des de o dată pe an și recunosc ca nule clauzele contractului care prevede o altă procedură, făcând trimitere la paragraful 11 din scrisoarea din 11.01.02 nr. 66.
Exemplu practic. Cele două companii au încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale. Chiria se stipuleaza in cuantum fix, in timp ce se stabileste ca in cinci luni cuantumul chiriei va fi majorat (se indica o noua cuantum majorat), iar in trei luni se va majora din nou cu 50 la suta. Chiriașul a plătit chiria inițială, ignorând condițiile majorării. Proprietarul a mers în instanță pentru a încasa datoria. Instanța a declarat nulă condiția convenției de majorare a chiriei prin contradicție cu paragraful 3 al art. 614 C. civ. și a respins cererea. Instanțele ulterioare au susținut această concluzie (hotărârea Curții Federale de Arbitraj a Districtului Central din 28.08.09 în dosarul nr. A14-2547 / 2008 / 87-17). Curtea Supremă de Arbitraj nu a văzut motive în cauză pentru reevaluarea încheierii instanțelor și a refuzat să trimită cauza spre revizuire pe cale de supraveghere. Totodată, s-a precizat în mod explicit în definiție că condiția contractului care prevedea posibilitatea modificării cuantumului chiriei mai des de o dată pe an este nulă întrucât nu îndeplinește cerințele legii ()
Alte instanțe percep condiția paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil privind frecvența modificării sumei chiriei ca o normă dispozitivă care permite părților la acord să stabilească o frecvență mai mică (deciziile curților federale de arbitraj din Est). Districtul Siberian din 08.05.08 Nr. A33-13139 / 07-F02-1784 / 08, Districtul Ural din 18.09.02 în dosarul Nr. F09−2232 / 02-GK, Curtea a XIII-a de Arbitraj din 21.08.05 Nr. .A56−12364 / 2006). Este de remarcat că în unele cazuri chiar și o trimitere la paragraful 11 al scrisorii nr.66 din 11 ianuarie 2002 nu ajută chiriașii să convingă instanța de nulitate a clauzei contractuale privind majorarea chiriei de mai multe ori pe an.
Exemplu practic. Contractul de închiriere a stabilit două sume fixe de închiriere pentru perioade diferite în termenul contractului: pentru prima lună a contractului de închiriere - 64 mii de ruble, apoi - 69 mii de ruble pe lună. Totodată, a fost prevăzut și dreptul locatorului de a modifica unilateral cuantumul chiriei cu notificarea chiriașului. Instanța de fond a apreciat că contractul a convenit cu condiția majorării chiriei mai des de o dată pe an, ceea ce este contrar legii. Instanța de casare nu a fost însă de acord cu această concluzie. În opinia acesteia, stabilirea în contract a cuantumului chiriei în sume fixe pentru două perioade de utilizare a imobilului nu poate fi considerată o modificare a chiriei. Prin urmare, această condiție este în concordanță cu paragraful 11 din scrisoarea din 11 ianuarie 2002 nr. 66 (rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Nord-Vest din 2 septembrie 2010 în dosarul nr. A13-16598 / 2009).
Este ușor de observat că în acest ultim caz, condițiile contractului sunt foarte asemănătoare cu cele care au făcut obiectul examinării în cazul precedent (definiția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 12.10.09 nr. 13100/ 09). Dar în aceste două cauze, instanțele au interpretat diferit condiții similare: în primul caz - ca modificare a chiriei, în al doilea - ca procedură de stabilire a acesteia. Dar având în vedere că cel de-al doilea dosar nu a fost contestat la instanța de supraveghere, este mai sigur să ne ghidăm după poziția instanțelor în primul caz, întrucât a fost aprobat de Curtea Supremă de Arbitraj.
Cum să stabiliți legal o creștere a chiriei mai mult de o dată pe an
Un indiciu - cum, până la urmă, să se asigure în contract dreptul locatorului de a majora chiria mai des de o dată pe an și de a nu încălca legea - se află în același alineat 11 din scrisoarea nr. 66 din 11 ianuarie 2002. În În sensul acestui alineat, o modificare a cuantumului chiriei este considerată o modificare a mărimii acesteia numai în cazul în care chiria este stabilită în contract într-o sumă fixă. Daca contractul contine doar procedura (mecanismul) de calcul a chiriei ,). În practică, valoarea chiriei este cel mai adesea legată de rata de bază a chiriei pentru proprietatea municipală, aprobată de autoritățile municipale, precum și de rata inflației. Mai mult, este acceptabilă și opțiunea când în contract este indicată o sumă fixă de chirie și este prevăzută o condiție ca aceasta să fie supusă revizuirii de către locator atunci când anumiți indicatori se modifică. Instanțele consideră că, în acest caz, acordul nu este de acord asupra unei sume fixe de chirie, ci doar asupra procedurii de determinare a acesteia (rezoluție a Curții Federale de Arbitraj din Districtul Siberiei de Est din 22.06.10 Nr. A33-16268 / 2009).
ÎNTREBARE ÎN TEMA
Este posibil să se stipuleze în contract că suma fixă a chiriei este supusă revizuirii la modificarea chiriei de pe piață?
Da, este posibil (hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Districtul Caucaz de Nord din 03.13.07 în cazul nr. F08-1052 / 2007). Dar, în acest caz, modificarea prețurilor de piață va trebui confirmată de raportul unui evaluator independent (
În conformitate cu paragraful 2 al art. 2 linguri. 421 din Codul civil al Federației Ruse, cetățenii și persoanele juridice sunt libere să își stabilească drepturile și obligațiile pe baza unui acord și să determine termenii acordului care nu contravin legislației.
În conformitate cu paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai des de o dată pe an. În același timp, ținând cont de clarificările Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (Scrisoare de informare din 11 ianuarie 2002 N 66), în primul an, condiția contractului prevedea o sumă fixă de chirie sau procedura de calcul a acestuia trebuie să rămână neschimbată. În plus, chiria nu se poate modifica mai mult de o dată pe an.
În ceea ce privește mărimea modificării tarifului de închiriere, această problemă nu este reglementată legal. În consecință, se vor aplica condițiile pe care părțile le-au convenit în executarea contractului.
Trebuie avut în vedere faptul că în cazul în care contractul de închiriere prevede posibilitatea unei majorări unilaterale a chiriei de către locator, dar procedura de calcul a acesteia cu o asemenea majorare nu a fost stabilită, locatorul are dreptul de a majora chiria. cu orice sumă.
Cu toate acestea, mai există o nuanță. În cazul în care contractul de închiriere prevede posibilitatea unei modificări unilaterale de către locator a chiriei, dar procedura de înregistrare a unei astfel de modificări nu a fost stabilită, locatorul nu este în drept să majoreze plata fără acord cu chiriașul. Instanțele refuză să îndeplinească cerințele locatorului de a încasa chiria într-o sumă majorată dacă se constată că nu s-a ajuns la un acord între părți pentru modificarea sumei chiriei în modul prescris, iar locatarul se opune unei astfel de modificări. .
Astfel, dacă ați încheiat un contract de închiriere în condițiile propuse, atunci:
- chiria trebuie să rămână neschimbată pentru primul an;
- în plus, locatorul are dreptul de a majora unilateral costul chiriei, dar nu mai des de o dată pe an;
- în absența unei proceduri de calcul adecvate în contract, poate apărea o creștere cu orice sumă;
- în lipsa în acord a procedurii de înregistrare a unei modificări a chiriei, o astfel de modificare poate intra în vigoare numai dacă părțile (în special locatarul) semnează acordul corespunzător.
Pentru a evita disputele cu privire la problema modificării tarifului de închiriere, este recomandabil ca părțile să convină asupra unui mecanism de modificare a tarifului de închiriere pe toată perioada de valabilitate a unui astfel de contract, care va, în parametrii conveniți, „ automat” modifică mărimea tarifului de închiriere în termenii conveniți în contract.
