Las personas en Rusia pueden ser propietarios no solo de locales residenciales, sino también de locales no residenciales, aquellos que no están registrados en el parque de viviendas de un asentamiento o ciudad (cláusula 1 del artículo 213 del Código Civil de la Federación de Rusia). Por tanto, los propietarios de este tipo de inmuebles pueden disponer de ellos a su propia discreción, incluido el alquiler (cláusula 1, artículo 541 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Las transacciones de arrendamiento de locales no residenciales, en las que los participantes son civiles, se concluyen de acuerdo con ciertas reglas, en muchos aspectos similares a las transacciones con personas jurídicas o empresarios individuales.
Existen reglas generales, tras las cuales puede alquilar de manera efectiva y rápida bienes inmuebles que no forman parte del parque de viviendas.
Además, existen particularidades a la hora de alquilar un inmueble no residencial a título gratuito, o viceversa, a un particular, etc.
Consideremos, como ejemplo, varias variantes de situaciones en las que es posible alquilar locales no residenciales según sus propias condiciones.
Con base en el párrafo 1 del artículo 209 del Código Civil de la Federación de Rusia, así como otras normas legales, el propietario, siendo una persona física, puede alquilar un inmueble que no forme parte del parque de viviendas.
Y para ello, no necesita convertirse en empresario individual (en adelante, empresario individual) para poder recibir legalmente ingresos por el alquiler de un local o de un edificio o estructura no residencial.
Si el propietario de la propiedad no utiliza mano de obra contratada regularmente, la ley permite no convertirse en empresario individual (cláusulas 1 a 4 del artículo 19 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Al mismo tiempo, todos los acuerdos que celebren personas físicas durante dichas transacciones de alquiler se considerarán legalmente acuerdos GPC, de naturaleza jurídica civil.
Esto significa que el alquiler se puede establecer fácilmente de acuerdo con la celebración del contrato de arrendamiento.
Es necesario decir algunas palabras más sobre el caso en el que una persona física alquila un local no residencial a una entidad jurídica.
Aquí es importante tener en cuenta los siguientes puntos en el texto del contrato, que afectarán al departamento de contabilidad de la empresa empleadora:
- Se debe indicar información sobre el objeto: dirección exacta, ubicación, número de registro catastral, información operativa y técnica (por ejemplo, área, número de pisos, comodidades para trabajar, etc.).
- No deben pagar IVA las personas jurídicas. la persona no está obligada porque el contrato no se celebra con otra empresa, sino con un ciudadano.
- El precio del alquiler puede incluir pagos de servicios públicos. Esto es conveniente para una correcta contabilidad de los gastos de la empresa.
- La forma de pago debe especificarse en el contrato: no en efectivo o con pago de fondos en efectivo.
- Legal la persona que paga al individuo el pago a una persona por el uso temporal de su propiedad también es contribuyente del impuesto sobre la renta de las personas físicas (cláusula 1 del artículo 226 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Por lo tanto, una empresa puede transferir de forma independiente el 13% a una organización fiscal para esta transacción.
Gracias al moderno sistema de pago, las personas jurídicas pueden pagar a las personas físicas mediante pagos no en efectivo.
Basta indicar en el contrato los datos bancarios de las cuentas, la tarjeta plástica del particular, donde el inquilino transferirá la tarifa por el uso del inmueble del ciudadano-arrendador.
¡Nota! Si una entidad jurídica ha celebrado un contrato de arrendamiento de locales no residenciales propiedad de una persona física, y si este último se convierte en empresario individual en la mitad del período de validez de dicho acuerdo, entonces se trata de una entidad jurídica. la persona no estará obligada a pagar el 13% de impuesto sobre la transacción. Allí el sistema tributario se implementará según un esquema diferente.
¿Es posible tomar físico? rostro
Una persona jurídica o un empresario individual que sea propietario de un local no residencial tiene pleno derecho a alquilarlo a un particular. No existen prohibiciones legales al respecto. En este caso, lo mejor es centrarse en el art. 606-670 Código Civil de la Federación de Rusia.
El contrato de arrendamiento deberá indicar:
- Código legal OKVED personas (70.20.2);
- duración del acuerdo;
- información personal de individuos caras;
- características completas del local;
- número catastral del objeto;
- Precio del alquiler;
- el procedimiento para que el inquilino (individuo) pague tarifas por el uso del local al propietario (persona jurídica);
- indicar detalles y aspectos especiales del alquiler (normas, procedimientos operativos, posibilidad de reparaciones, etc.).
En principio, ocurre lo mismo al realizar una transacción con un empresario individual y un particular. Solo que en lugar de un estatuto y un certificado del Registro Estatal Unificado de Entidades Jurídicas, un empresario individual presenta un certificado del Registro Estatal Unificado de Empresarios a un notario para completar una transacción.
¿Es posible gratis?
En la legislación rusa, los propietarios de locales no residenciales no están obligados a alquilar su propiedad sin excepción pagando una tarifa. Este es el derecho del propietario y no su obligación ante la ley.
Por tanto, una transacción gratuita es tan posible como una pagada, a pesar del párrafo 1 del artículo 540 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece que el inquilino se compromete a pagar el servicio de alquiler al propietario del inmueble.
Puede ver un modelo de contrato de arrendamiento de locales no residenciales entre particulares en este artículo.
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Documentación
Todo el procedimiento para registrar un contrato de arrendamiento de un local no residencial se lleva a cabo únicamente mediante la celebración de un acuerdo especial con su certificación notarial. Por lo tanto, debe registrarse con anticipación para una transacción ante notario si ya ha encontrado un comprador para los servicios.
Cuando el propietario va a preparar por su cuenta un paquete de papeles para completar una transacción, necesitará los siguientes documentos:
- pasaporte civil, si es una persona física;
- certificado de registro de una persona jurídica, si es una empresa;
- documentación del título de una propiedad inmobiliaria no residencial: un certificado del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, un contrato de compraventa, etc.;
- documentación técnica del inmueble;
- poder, si existen representantes de las partes involucradas en la transacción;
- consentimiento del cónyuge, si el arrendador es una persona física. la persona y los bienes son de propiedad conjunta durante el matrimonio;
- permiso del banco si la propiedad está embargada en virtud de una hipoteca u otro acuerdo.
Además de los documentos anteriores que pertenecen a personas jurídicas, también se les exige la presentación de otros documentos. Se trata de estados financieros, documentación constitutiva, poder de representante, etc.
En el caso de que la Asociación de Propietarios arrienda locales no residenciales, también estamos hablando de una persona jurídica.
Dichas asociaciones se basan en su documentación constitutiva, redactada con la participación del residente de la casa (casas). Dichas sociedades tienen derecho a disponer de áreas no residenciales propiedad de la Asociación.
No es necesario registrar el contrato de arrendamiento celebrado en la Cámara de Registro (Rosreestr, EGRN - Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces) si:
- la duración del acuerdo será inferior a 12 meses;
- No hay ningún plazo especificado en el contrato.
De lo contrario, cuando el período de validez del acuerdo se establece en más de 12 meses, es obligatorio registrar dicho acuerdo en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.
Por propia cuenta
Antes de realizar una transacción para arrendar bienes raíces no residenciales, primero debe comprender para qué los utilizará el inquilino (inquilino) y para qué fines.
Posibles opciones para el fin previsto al alquilar un local no residencial:
- para almacén;
- como taller de producción;
- utilizar el local como oficina;
- zona comercial (punto);
- para la prestación de servicios (comercio de servicios);
- como un garaje;
- para criar animales, pájaros y cultivar plantas;
- para uso personal (por ejemplo, como trastero para guardar diversas cosas, herramientas, equipos) y más.
Además de la finalidad prevista, se presta atención a la superficie, el tamaño y la distribución de los locales no residenciales. La formación del costo del alquiler está significativamente influenciada por los metros cuadrados del espacio arrendado al inquilino.
La ubicación de la instalación afecta la conveniencia de las decisiones de producción, planes, cronogramas y más. Por lo tanto, se debe buscar un futuro inquilino según el tipo y finalidad del inmueble.
En general, el procedimiento para el arrendamiento independiente de un local, edificio o estructura no residencial consta del siguiente algoritmo de acciones:
- Preparación y ordenamiento de los documentos del propietario y de la propia propiedad.
- Cálculo preliminar del coste del alquiler.
- Creación de una campaña publicitaria.
- Publicar anuncios en Internet o publicarlos usted mismo en los tablones de anuncios de la ciudad.
- Recibir llamadas de posibles inquilinos.
- Concertación de reuniones y acuerdos verbales sobre el trato.
- Concierte una cita con un notario.
- Hacer un trato.
- Registro del acuerdo en la Cámara de Registro (si así lo prevé la ley en un caso individual específico).
- Emisión de llaves de locales no residenciales al inquilino y documentación relacionada (por ejemplo, acto de aceptación y transferencia de propiedad ubicada en el local).
Para calcular el coste del alquiler, puede invitar a un tasador experto especial que podrá calcular todo teniendo en cuenta las condiciones actuales del mercado e incluso teniendo en cuenta las previsiones para el próximo año.
Estos servicios, por supuesto, no son gratuitos, por lo que no todos los propietarios pueden decidirse por ellos. Pero tal evaluación permite al propietario tener a mano informes de cálculos periciales.
Con dicho documento, será más fácil para el propietario negociar con futuros inquilinos a la hora de fijar los precios de los servicios de alquiler.
Cualquiera que sea el propósito del arrendamiento de locales no residenciales, a través de un agente inmobiliario o individualmente, siempre debe consultar primero con un abogado o notario sobre el paquete completo de documentos para completar la transacción.
Estas consultas suelen ser gratuitas y se pueden obtener por teléfono o en un sitio web de servicios legales. Debe prestar atención al propósito de uso del local, entonces será más fácil encontrar un inquilino.
Lea sobre la elaboración de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales por un período superior a un año aquí.
En esta página se analiza el registro de un contrato de arrendamiento para locales no residenciales.
Fuente: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/
¿No sabes cómo alquilar bienes raíces comerciales? Todo sobre cómo hacerlo tú mismo y rápidamente.
Oficinas, almacenes, locales industriales y de uso libre: todos estos tipos de objetos tienen demanda entre los empresarios que tienen su propio negocio o que recién están iniciando un negocio.
Para que los locales comerciales no queden inactivos, sus propietarios suelen decidir alquilarlos. Cómo encontrar rápidamente un cliente, cerrar un trato con él, así como todo sobre las condiciones de alquiler de locales no residenciales en nuestro artículo.
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¿Cómo alquilar inmuebles comerciales?
Alquilar una propiedad comercial no es difícil y, lo más importante, rentable. Con el enfoque correcto y el conocimiento de las principales etapas del proceso, no será difícil llegar a un acuerdo.
Lo más importante es decidir el precio, buscar cliente y redactar correctamente el contrato.
Consideremos todas las etapas de la transacción.
Determinación del costo
Al realizar una transacción de forma independiente, la determinación del costo del alquiler a menudo no es objetiva.
Todo propietario quiere obtener el mayor beneficio.
Pero un precio demasiado alto puede ahuyentar a los posibles inquilinos, y un precio demasiado bajo puede generar dudas. Normalmente, los propietarios recurren a especialistas (un agente inmobiliario o un tasador) para evaluar el valor.
¿Cómo alquilar usted mismo un local no residencial? Puedes hacerlo sin la ayuda de profesionales. Para determinar el precio usted mismo, debe estudiar ofertas similares de la competencia. Esto permitirá comprender la situación general del mercado inmobiliario comercial y evaluar correctamente su local.
IMPORTANTE: El inquilino alquila una propiedad comercial con el fin de generar ingresos, por lo que al evaluar el costo, es importante tener en cuenta la ganancia aproximada posible que puede recibir.
El precio está influenciado por factores como:
- cuadrado;
- disposición;
- estado de conservación;
- disponibilidad de muebles, internet y otros equipos;
- ubicación;
- disponibilidad de estacionamiento;
- accesibilidad para clientes empresariales;
- permeabilidad.
Después de tener en cuenta estos puntos y seguir las ofertas de la competencia, podrá evaluar objetivamente su propiedad.
buscar un cliente
El arrendamiento de bienes inmuebles comerciales al propietario implica la búsqueda de posibles inquilinos.
Antes de hacer esto, es necesario realizar una oferta comercial o un anuncio.
Debe indicar detalladamente todas las características del inmueble: superficie, planta, ubicación, infraestructura, estado técnico y equipamiento. Es mejor centrar la atención del anuncio en las ventajas.
Al mismo tiempo, es importante indicar las deficiencias de la habitación, para que al mirar no se ponga en una posición incómoda y no asuste al cliente.
Echemos un vistazo más de cerca a las formas de encontrar inquilinos potenciales.
- Buscar por amigos. La forma más sencilla de encontrar una persona interesada en tu propuesta es preguntar a amigos y familiares. A menudo, los propietarios se mueven en círculos comerciales, lo que simplifica la tarea de alquilar rápidamente su propiedad.
- Colocar un anuncio en recursos especializados de Internet., por ejemplo, Avito. La ventaja de este método es que su propuesta será vista por cientos, o incluso miles, de partes interesadas. Para encontrar un inquilino lo antes posible, deberá redactar un anuncio bueno y detallado que describa todos los pros y los contras del local.
El anuncio deberá ir acompañado de varias fotografías.
Esto facilitará que un cliente potencial decida si vale la pena considerarlo o no.
- Envío de oferta por correo electrónico. Bares, restaurantes, tiendas, salones y otros organismos y establecimientos suelen buscar locales para mudarse o abrir otro local. Puede encontrar las direcciones de correo electrónico de los propietarios de negocios que puedan estar interesados en los sitios web oficiales de sus empresas.
Presentación y firma del documento.
La presentación adecuada de su propiedad es la clave para cerrar rápidamente un trato.
A la hora de mostrar el local, intenta contar más información al respecto, centrándote en las ventajas y posibles beneficios que el objeto aportará al cliente.
La conclusión de un acuerdo es el último paso, pero el más importante y responsable, de la transacción. Un documento correctamente redactado y ejecutado protegerá al propietario de un inquilino sin escrúpulos. Qué debe incluirse en él:
- información personal del inquilino y propietario;
- dirección, zona y especificaciones técnicas;
- datos de registro;
- fecha límite;
- el monto del pago y el procedimiento para su transferencia;
IMPORTANTE: Por ley, el propietario no tiene derecho a aumentar la tarifa más de una vez al año. Por tanto, el contrato debe indicar el importe máximo de un posible aumento de alquiler y el plazo durante el cual se notificará al inquilino al respecto.
Es importante en el documento describir en detalle los derechos y obligaciones de las partes e indicar la naturaleza de la responsabilidad por violaciones de cada cláusula. Sería útil complementar el acuerdo con un inventario de los bienes disponibles en el local. Después de la terminación del contrato, el propietario podrá recibir una compensación monetaria si el inquilino dañó los muebles o el equipo.
Las formas más rápidas de alquilar locales no residenciales
¿Cómo alquilar rápidamente un inmueble comercial?
Para aquellos que no quieran perder tiempo personal buscando clientes, negociaciones y presentaciones, es mejor contactar a un agente inmobiliario.
Él evaluará la propiedad, fijará el valor de mercado correcto, tomará fotografías atractivas, redactará un anuncio competente y presentará su propiedad él mismo.
Sin embargo, incluso trabajar con agentes tiene sus propios matices. Como regla general, los agentes inmobiliarios trabajan por una comisión del monto del alquiler o la venta del inmueble.
La tarifa, en forma de porcentaje, generalmente se cobra a los solicitantes, no a los propietarios.
Sin embargo, no todos los solicitantes estarán dispuestos a cooperar con un agente que tendrá que pagar dinero.
Por lo tanto, si el propietario necesita encontrar un inquilino con urgencia, él mismo puede pagar la comisión. Esto se practica a menudo si el propietario tiene muchas propiedades o quiere alquilar un inmueble de lujo.
El dinero pagado al agente no sólo irá a su bolsillo, sino también a los gastos necesarios: fotografías, presentaciones en vídeo, publicidad, etc.
Otra forma rápida de alquilar un edificio no residencial o de oficinas es reducir el coste. Al mismo tiempo, no es necesario alquilarlo por casi nada, basta con reducir el pago en un 10%. Entonces su oferta será competitiva.
Periodos de alquiler
El período de validez de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales es un punto importante. Viene en tres tipos.
- A largo plazo– un año o más.
- Corto- Menos de un año.
- Por período indefinido.
Según el artículo 610, cláusula 2 del Código Civil de la Federación de Rusia, si el contrato no especifica un período, se considera celebrado por un período indefinido. En este caso, cada parte tiene derecho a rescindirlo en cualquier momento, notificando su decisión con tres meses de antelación.
Un contrato a corto plazo se concluye por un período no superior a un año. ¿Cómo renovar un contrato de arrendamiento de local no residencial? La prórroga se produce automáticamente por tiempo indefinido si ambas partes están satisfechas con todo.
En este caso, no es necesaria una nueva celebración del acuerdo. En algunos casos, el propietario puede insistir en un nuevo documento para cambiar las condiciones o el pago. Esto sólo es posible con el consentimiento del inquilino.
Un acuerdo a largo plazo está sujeto a registro en el Sistema de la Reserva Federal. La prórroga de dicho contrato de arrendamiento para locales no residenciales se produce de la misma manera que uno a corto plazo: automáticamente, con las mismas condiciones, derechos y obligaciones de las partes, o se concluye un nuevo documento con requisitos modificados.
La rescisión anticipada de un contrato de arrendamiento por un período determinado es posible tanto por parte del propietario como del inquilino.
Estas cuestiones se resuelven en los tribunales o por mutuo acuerdo de ambas personas.
Conocer los matices y oportunidades importantes al arrendar bienes raíces comerciales le ayudará a cerrar un trato rentable y seguro que le generará ingresos pasivos regulares.
En ese caso, Si un individuo está registrado como empresario individual, la pregunta no surge en absoluto: Todo el mundo sabe que los empresarios pueden alquilar locales para oficinas, comercios, almacenes o talleres y, si es posible, alquilar dichos inmuebles. Pero, ¿se requiere la inscripción en el Registro Unificado de Empresas del Estado para celebrar dichos acuerdos?
En realidad, no. Arte. 608 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que la propiedad puede ser arrendada por el propietario, por una persona autorizada por él o por alguien a quien, en virtud de la ley, se le concede el derecho de actuar en nombre del propietario. La ley ya no menciona restricciones adicionales (por ejemplo, la necesidad de tener la condición de empresario individual y registrarse en el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales) y no establece ninguna barrera.
Artículo 608 del Código Civil de la Federación de Rusia. Propietario
El derecho a arrendar una propiedad pertenece a su propietario. También pueden ser arrendadores las personas autorizadas por la ley o el propietario para arrendar un inmueble.
El mero hecho de arrendar inmuebles de cualquier tipo no es suficiente para hablar de emprendimiento. El Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia en 2004, mediante la resolución No. 23 sobre el espíritu empresarial ilegal, aclaró que si un individuo tiene un inmueble, pero personalmente no lo necesita en este momento, tiene derecho a utilizarlo. incluso para alquiler (cláusula 2 resoluciones). Una posición similar se expresó en el párrafo 13 de la resolución del Pleno de las Fuerzas Armadas de RF No. 18 de 2006.
Por lo tanto, una transacción única no es suficiente para responsabilizar a un ciudadano por negocios ilegales o para exigirle que se registre urgentemente en el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales. Se requiere que dichas transacciones sean sistemáticas.
¿Puede un particular ser propietario?
Para organización
No existe una prohibición directa al respecto. Según los artículos 130 y 213 del Código Civil de la Federación de Rusia, un ciudadano tiene derecho a poseer cualquier propiedad para la cual la ley no establezca restricciones y a disponer de ella como mejor le parezca.
En consecuencia, desde el punto de vista de la legislación actual, no existe ninguna prohibición de arrendar bienes inmuebles de una persona física a una entidad jurídica, y no se espera que esto suceda en el futuro previsible.
Para otro individuo
A la pregunta de si es posible alquilar un local no residencial a un particular, la respuesta desde el punto de vista jurídico es positiva. Las disposiciones del Código Civil relativas al contrato de arrendamiento no limitan en modo alguno la composición temática de los participantes en la relación jurídica. En consecuencia, no existen restricciones a los acuerdos en virtud de los cuales un ciudadano, que no es un empresario individual, arrienda bienes inmuebles a una segunda persona, que tampoco tiene estatus empresarial, cualquier propiedad inmobiliaria, incluidas las no residenciales.
La mera celebración de un contrato de arrendamiento de propiedad otorga al inquilino el derecho únicamente a exigir que se le transfiera la propiedad. La cuestión de qué hará el inquilino con él más adelante no está considerada por la ley y no se imponen restricciones. En consecuencia, incluso si un ciudadano alquiló una propiedad no residencial a otro y la utilizó para negocios ilegales, el acuerdo no será declarado inválido.
¿Hay alguna restricción?
La única limitación legal para el alquiler es la necesidad de pagar impuestos. Nadie ha cancelado el impuesto sobre la renta personal y, por lo tanto, si una persona alquila un local no residencial, deberá pagar:
- 13% - si no es un empresario individual;
- 6% – si el empresario individual está “simplificado”.
Sin embargo, el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, donde se inscriben los derechos sobre bienes inmuebles, no conoce la división de los ciudadanos en empresarios individuales y empresarios no individuales; en él la distinción se establece sólo a nivel de "individuos - organizaciones". . Por tanto, el contrato en sí puede celebrarse sin restricciones.
¿Es posible celebrar un contrato como inquilino?
En cuanto a la cuestión de si un particular puede alquilar un local no residencial, aquí tampoco existen restricciones. Además, Algunos de los bienes inmuebles no residenciales también se pueden utilizar para fines personales. Por ejemplo, la ley no prohíbe a un ciudadano alquilar un garaje para guardar su automóvil personal, que no se utiliza para actividades comerciales.
Otra cosa es que el alquiler de bienes inmuebles claramente comerciales puede plantear dudas por parte de las autoridades reguladoras e incluso provocar una auditoría. Pero la ley en sí no prohíbe tales acciones.
Conclusión
Así, al haber poseído un inmueble no residencial, un ciudadano tiene derecho a alquilarlo sin registrarse como empresario individual en el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales. Si la transacción fue una transacción única y no tiene signos de sistematicidad, la ley no establece ningún obstáculo.
Sólo pueden surgir dudas en los casos en que el objeto presenta signos claros de una finalidad comercial, pero incluso en esta situación no existe ninguna prohibición legal directa.
El Código Civil de la Federación de Rusia no contiene normas especiales que regulen las relaciones jurídicas en el marco de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales, y las disposiciones generales sobre arrendamiento (párrafo uno del capítulo 34 del Código Civil de la Federación de Rusia) sí no establecer restricciones sobre la composición objeto del acuerdo. De ello se deduce que cualquier persona jurídicamente capaz puede actuar como inquilino de un local no residencial.
De conformidad con el art. 615 del Código Civil de la Federación de Rusia, el inquilino está obligado a utilizar la propiedad arrendada de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento y, si dichas condiciones no están definidas en el contrato, de acuerdo con el propósito de la propiedad. Observemos de inmediato que la ley no permite el uso de locales no residenciales para la residencia de ciudadanos.
El hecho de que una persona que no sea un empresario individual (inquilino) utilice un local no residencial arrendado con el fin de realizar actividades comerciales no es motivo para declarar el contrato de arrendamiento inválido o no celebrado (ver también la resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Oriental de 9 de marzo de 2004 N A33-3839/03-S2-F02-744/04-S2).
Además, es obvio que la celebración de un contrato de arrendamiento solo da lugar al derecho del inquilino a exigir que la cosa le sea transferida para su uso (posesión y uso) (artículo 606 del Código Civil de la Federación de Rusia). . La celebración de dicho acuerdo en sí misma no indica que el inquilino esté realizando actividades comerciales (Cláusula 1, artículo 2 del Código Civil de la Federación de Rusia). El inquilino puede adquirir la condición de empresario individual después de la celebración del acuerdo, por ejemplo, cuando realmente comienza a utilizar esta propiedad para actividades comerciales.
Por tanto, la ley no prohíbe la transferencia de locales no residenciales en alquiler a personas que no sean empresarios individuales. Para el arrendador, celebrar un acuerdo con dicha persona no conlleva consecuencias jurídicas negativas.
En cuanto a las consecuencias legales del uso de locales no residenciales con el fin de realizar actividades comerciales para el inquilino, se debe tener en cuenta que realizar actividades comerciales sin registro estatal como empresario individual es ilegal y puede conducir a la participación de dicha persona en procedimientos administrativos (Parte 1 del artículo 14.1 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia) o responsabilidad penal (artículo 171 del Código Penal de la Federación de Rusia). Además, un ciudadano que se dedique a una actividad empresarial sin constituir una persona jurídica y que no esté registrado como empresario individual no tiene derecho a referirse, en relación con las transacciones que haya celebrado, al hecho de que no es un empresario. El tribunal puede aplicar a dichas transacciones las normas del Código Civil de la Federación de Rusia sobre obligaciones asociadas con la realización de actividades empresariales (artículo 23 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Los ingresos pasivos son ganancias que interesan a muchas personas en diferentes países. Y por eso, cada vez más a menudo piensan en una pregunta importante para ellos: ¿qué se puede alquilar? Al fin y al cabo, esta forma de obtener beneficios es la solución más interesante y rentable. Te permite ganar dinero sin tener un trabajo oficial. Pero la pregunta es otra: ¿qué tipo de propiedades se pueden alquilar? Esto se discutirá más a fondo.
De hecho, casi toda la propiedad de una persona se puede alquilar. Pero, en realidad, el negocio más rentable es el alquiler de inmuebles. ¿Qué objetos y cómo puedes convertirlos en ingresos pasivos? Si se prepara correctamente, una persona podrá hacer realidad la idea sin ningún problema.
¿Quien es elegible?
¿Aún no sabes qué puedes alquilar? Antes de pensar en esta cuestión, es necesario averiguar quién, en principio, tiene ese derecho. No todo el mundo tiene la oportunidad de obtener ingresos pasivos de esta forma. El hecho es que el alquiler de bienes inmuebles o propiedades se realiza mediante:
- Propietarios de determinados objetos.
- Estado (si hablamos de propiedad municipal).
- Intermediarios (agentes inmobiliarios, agencias inmobiliarias).
Resulta que sólo el propietario de una determinada propiedad, así como los representantes autorizados, tienen derecho a alquilar determinados objetos. Un hecho bastante obvio. Pero, ¿de qué es posible obtener ingresos pasivos?
Departamento
Puedes alquilar un apartamento en el escenario más común. Muy a menudo ayuda a personas de diferentes países a obtener beneficios en un grado u otro. El procedimiento para celebrar un contrato de alquiler se suele realizar con la participación de agencias inmobiliarias. O personalmente por el propietario del apartamento. Puede ser un individuo o un estado. Lo mejor es alquilar el apartamento oficialmente. Sí, entonces tendrás que dar el 13% de tus ganancias al país. Pero al mismo tiempo, el propietario y el inquilino tendrán derechos y responsabilidades. Realizar una operación de este tipo no es tan difícil como parece.
Registro de alquiler de apartamentos.
¿Es posible alquilar un apartamento? Sí. Este, como ya se mencionó, es el escenario más común en diferentes países. La vivienda alquilada es única, redactar un contrato de alquiler de un apartamento no es tan difícil. Ya se ha mencionado que una persona puede hacer realidad una idea contactando a agencias inmobiliarias o de forma independiente. Pero para esta última situación tendrás que acudir al notario. Sólo así se puede redactar un contrato de arrendamiento. ¿Qué documentos pueden ser necesarios? Entre ellos se distinguen los siguientes documentos (independientemente del método de alquiler del apartamento):
- Documentos sobre la propiedad de bienes inmuebles.
- Contrato de arrendamiento/arrendamiento con términos y condiciones detallados.
- Extracto de la Oficina de Vivienda de la cuenta personal.
Vale la pena prestar atención al hecho de que existen dos tipos de contrato: arrendamiento y alquiler. La segunda opción es adecuada para los casos en que el apartamento se alquila a un particular. No se requiere registro obligatorio. Pero un contrato de arrendamiento directo está sujeto a registro si se concluye por más de 12 meses. Firmado al celebrar un acuerdo con personas jurídicas.
Habitación
¿Qué puedes alquilar? El siguiente escenario es alquilar parte del apartamento. O mejor dicho, habitaciones. Una forma común de obtener una pequeña ganancia. El procedimiento para la elaboración del acuerdo correspondiente es similar al algoritmo de acciones previamente definido. Sólo es necesario especificar en el contrato qué habitación se alquila.
Si en el apartamento hay varios propietarios, además de la lista de papeles anteriormente enumerada, habrá que informar el consentimiento de todas las personas para realizar la transacción. Pero cuando el apartamento tiene un solo propietario, alquilar una habitación no es un gran problema. El beneficio de esta fuente de ingresos pasivos es menor que el de alquilar un apartamento. Pero sucede.
Tierra
¿Es posible alquilar un terreno? ¿O parte de él, por ejemplo? Esta pregunta también suele preocupar a los propietarios. Por ejemplo, se ha construido una casa y hay un pequeño terreno cerca. ¿Es posible enviarlo? Sí. No existen restricciones especiales al respecto. Se recomienda decidir de inmediato si se planea alquilar toda la parcela o solo una parte. De esto dependerá la complejidad de celebrar un acuerdo, así como el texto del acuerdo. Para las personas jurídicas, esta característica es extremadamente importante.
Si una persona no actúa a través de agentes inmobiliarios o agencias pertinentes, deberá firmar el acuerdo ante notario. De lo contrario, la transacción podrá ser declarada inválida. Y esto es importante de entender. Pueden surgir problemas especiales si el terreno tiene varios propietarios. Sin embargo, ocurre lo mismo cuando se alquila cualquier propiedad. Además, tendrás que obtener el consentimiento de los restantes propietarios para realizar la transacción. Sin estos documentos, el contrato de arrendamiento o alquiler no será válido.
No vivienda
Se pueden alquilar locales que no sean residenciales. Por ejemplo, sótano, trastero, lavadero. Este es un escenario menos común, especialmente entre quienes viven en edificios de apartamentos. Pero esto es sólo si el arrendador es un individuo. Entre otras cosas, se alquilan locales no residenciales, como oficinas. Precisamente estas situaciones ocurren en la vida cotidiana todo el tiempo. Tenga en cuenta que para cualquiera de las transacciones consideradas, los ciudadanos deberán pagar el impuesto sobre la renta. Actualmente es el 13%. Este es un elemento obligatorio para todo contribuyente.
Ahora está claro que se pueden alquilar locales no residenciales. No es tan difícil como parece. El algoritmo de acciones para el propietario del inmueble será exactamente el mismo que en todos los demás casos. Basta con recopilar un paquete de documentos similar. Solo cambia el certificado de propiedad de una propiedad en particular. Entonces el contrato de arrendamiento/arrendamiento debe celebrarse de la manera prescrita. Hablaremos de todas las características de este proceso, independientemente del inmueble que se alquile.
Casa/dacha
¿Es posible alquilar la parcela? Sí, especialmente si solo hay un dueño de la propiedad. ¿Pero qué otros objetos puede considerar un ciudadano? Por ejemplo, en casa o en el campo. También se pueden alquilar si se desea. En la práctica esto es bastante difícil de hacer. Y los individuos rara vez se enfrentan a tales casos. Normalmente, la administración de la ciudad alquila casas y dachas junto con terrenos. Pero los propietarios comunes y corrientes también tienen derecho a ello.
¿Es posible alquilar un terreno, pero no alquilar la casa que se encuentra en él? Sí, esto también es posible. Pero sólo en el caso de que el acuerdo especifique que se entregará un territorio específico. Si en la parcela hay espacio exclusivamente para una casa, entonces el contrato deberá indicar exactamente el edificio.
Auto
Cada vez más los ciudadanos se preguntan si esto es posible y la respuesta les agradará: sí, existe esa posibilidad. La lista de documentos cambiará. Como regla general, tendrá que pensar seriamente en el contrato de arrendamiento: establece la tasa de pago. La mayoría de las veces es por horas. Se requerirán los siguientes documentos del propietario y del inquilino:
- Papeles que acrediten la propiedad del vehículo.
- Seguro.
- Contrato de arrendamiento.
- Pasaporte técnico del coche.
- Documentos de identidad de las partes.
Normalmente esto es suficiente. Es recomendable pensar de antemano en todas las características y matices del alquiler de coches. Para hacer esto de la manera más competente posible, invite a abogados. Contribuyen a la composición correcta, lo que permitirá hacer realidad la idea sin ningún problema.
Otro
¿Qué puedes alquilar? De hecho, como ya hemos mencionado, casi todas las propiedades se pueden alquilar. En consecuencia, el alquiler, por ejemplo. Si no se tienen en cuenta los objetos inmobiliarios, se pueden identificar muchas más ideas sobre la pregunta planteada. Entre los objetos más habituales en alquiler se encuentran: ropa (principalmente trajes y vestidos), garajes, barcos, bicicletas, material deportivo, vajilla, muebles, electrodomésticos, equipos de construcción, libros, mascotas (por ejemplo, para promociones).
Esto no es todo lo que se puede alquilar. La lista sigue y sigue. En el mundo moderno, está limitado principalmente por la imaginación del propietario. Y esto hay que tenerlo en cuenta. Sólo después de recibir el dinero de los inquilinos el propietario de la propiedad en alquiler puede tener problemas.
Rocas submarinas
Estamos hablando de impuestos. Ya se ha dicho que por cada transacción deberás pagar el 13% del beneficio. Parecería que aquí es donde terminan los problemas. Sin embargo, no todo es tan sencillo como parece. El hecho es que en Rusia existe la obtención sistemática de beneficios a partir de las mismas actividades. Es cierto que para que surja responsabilidad penal, los ingresos deben ascender a 1.500.000 rublos. Por tanto, hasta este momento, puedes alquilar tal o cual propiedad sin ningún problema.
¿Que sigue? Mucho depende del tipo de propiedad en alquiler. Para pagar impuestos y dormir tranquilo, algunos recomiendan abrir un empresario individual. Y elija el sistema tributario simplificado. Entonces tendrás que pagar el 6% de las ganancias en concepto de impuestos al año. Legal y seguro. En algunos casos, se recomienda adquirir una patente para este tipo de actividad. En Rusia, actualmente, a todos los ciudadanos que alquilan viviendas o inmuebles se les ofrece trabajar en ¿Cómo proceder? Esto lo decide el propio ciudadano. Pero en cualquier caso, hay que pagar impuestos. Especialmente cuando se trata de arrendamiento de oficinas, así como de trabajo con personas jurídicas.
Legislación civilRespuesta del Servicio de Asesoría Jurídica GARANT
El artículo 421 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que las partes pueden celebrar un acuerdo, tanto previsto como no previsto por la ley u otros actos jurídicos. Los términos del acuerdo se determinan a discreción de las partes, excepto en los casos en que el contenido del término correspondiente esté prescrito por la ley u otros actos jurídicos. El artículo 422 del Código Civil de la Federación de Rusia determina que el contrato debe cumplir con las reglas obligatorias para las partes establecidas por la ley y otros actos jurídicos (normas imperativas) vigentes en el momento de su celebración.
Los requisitos para el contrato de arrendamiento están previstos en el Cap. 34 Código Civil de la Federación de Rusia.
En virtud de un contrato de arrendamiento, el arrendador se compromete a proporcionar al inquilino la propiedad a cambio de una tarifa por posesión y uso temporal o por uso temporal (artículo 606 del Código Civil de la Federación de Rusia). Párrafo 1 cláusula 1 art. 607 del Código Civil de la Federación de Rusia enumera los objetos del contrato de arrendamiento, cuya característica común es la capacidad de no perder sus propiedades naturales durante su uso (cosas no consumibles). Esta lista incluye edificios y estructuras. El Código Civil de la Federación de Rusia no dice nada directamente sobre la posibilidad de alquilar un local o partes del mismo.
Sin embargo, se debe tener en cuenta lo siguiente.
El Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia, llamando la atención sobre el hecho de que el art. 1 de la Ley Federal de 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" clasifica los locales residenciales y no residenciales como bienes raíces, indicó que las normas del Código Civil de Rusia Federación sobre el registro estatal de contratos de arrendamiento de edificios y estructuras (carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 1 de junio de 2000 N 53).
Respecto a parte de la habitación (parte de la habitación), se puede señalar lo siguiente.
Parte de la habitación, en primer lugar, no pierde sus propiedades naturales durante el uso, es decir, es una cosa no consumible; en segundo lugar, tiene ciertas características físicas que permiten considerarlo como una cosa inmueble (es decir, una cosa cuyo movimiento sin daño desproporcionado a su propósito es imposible (artículo 130 del Código Civil de la Federación de Rusia)) e individualizarlo. en relación con otros bienes inmuebles (por ejemplo, designación en la leyenda del plano de planta); en tercer lugar, incluso parte del local puede tener interés económico, lo que indica la posibilidad de participación en la circulación civil, junto con otras cosas, también de parte del local, como objeto de derecho independiente.
Teniendo en cuenta lo anterior, cabe concluir que el derecho civil permite la celebración de un contrato de arrendamiento de parte del local.
La posibilidad de alquilar parte del local también está confirmada por la práctica judicial (ver, por ejemplo, resoluciones de la región FAS del Norte de Kazajstán de 11 de mayo de 2006 N F08-1831/06, FAS MO de 27 de septiembre de 2007 N KG- A40/9763-07, FAS MO de 26 de julio de 2007 No. KG-A40/6697-07, FAS Distrito Central de 10 de noviembre de 2005 No. A14-14311-2004/549/32).
Hay que tener en cuenta que un inmueble puede ser objeto de un contrato de arrendamiento sólo si está individualizado. Si la propiedad en el contrato no está designada de una manera que permita identificar definitivamente esta propiedad, entonces el contrato de arrendamiento no se concluye en virtud del párrafo 3 del art. 607 del Código Civil de la Federación de Rusia (ver, por ejemplo, resoluciones del Distrito Noroeste de FAS de 25 de octubre de 2007 N A56-40396/2006, Distrito de Siberia Occidental de FAS de 4 de octubre de 2006 N F04-6380/2006 (26943-A46-38), Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental de fecha 19 de junio de 2006 N F04-2869/2006(22599-A46-38)).
Así, parte del local puede ser objeto de un contrato de arrendamiento si se individualiza en el contrato de tal manera que permita, con base en los datos disponibles en el contrato y sus anexos, determinar inequívocamente el inmueble arrendado (indicación en el acuerdo de las características relevantes de la parte del local, planos adjuntos al acuerdo, etc.). Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento de parte del local, así como los contratos de arrendamiento de edificios y estructuras, celebrados por un período de al menos un año, están sujetos a registro estatal y se consideran concluidos desde el momento de dicho registro (cláusula 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia).
