Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа НЭИ земельного участка.
Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Суть техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым, земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (в частности, нематериальных и движимых активов).
В целом для корректного применения метода необходимо выполнение трех условий:
- 1) стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью;
- 2) известен или может быть рассчитан ЧОД, который генерирует или может генерировать собственность;
- 3) есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений.
В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле
где V L - рыночная стоимость земельного участка;
1 - ЧОД, генерируемый недвижимостью в целом;
Vg - рыночная стоимость улучшений;
R l - коэффициент капитализации доходов от земли;
R B - коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Область применения метода:
- ? оценка застроенного участка;
- ? оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
- ? объекты недвижимости, подлежащие сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Рыночная стоимость V B улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна разности восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя), и имеющегося совокупного износа.
Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь, состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента. А дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.
Ниже приведено сравнение аналогов (табл. 7.2).
В таблице 7.3 показано определение стоимости улучшений.
Если обозначить размер инвестиции в проект в t -й период через E t , то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:
где г - количество периодов инвестирования,
Аг - дополнительная премия за риск инвестиций (в процентах);
Y - i + Ai - процентная ставка с учетом дополнительного риска.
В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- 1) расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений с последующим учетом совокупного износа - получение их рыночной стоимости;
- 2) расчет ЧОД от объекта недвижимости;
- 3) расчет доли ЧОД, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Сравнительная таблица аналогов
Таблица 7.2
|
Характеристики |
Объект оценки | ||||||
|
Местоположение |
|||||||
|
Состояние |
Хорошее, ремонта не требуется |
Удовлетворительное, необходим косметический |
Хорошее, ремонт не требуется |
Хорошее, ремонта не требуется |
Удовлетворительное, необходим косметический |
Хорошее, ремонт не требуется |
Хорошее, ремонта не требуется |
|
Общая площадь улучшений, м 2 |
|||||||
|
Общая площадь земельною участка, м 2 |
|||||||
|
Цена предложения, |
|||||||
|
Скидка в цене при сделке, % |
|||||||
|
Цена сделки, дол. |
|||||||
Определение стоимости улучшений
Таблица 7.3
|
Наименование |
ВС 1 м 3 69 |
текущий / 91 |
(05 х 06 х 07 х х 0803 х 04 х х 09), руб. |
PC, руб. (10х(01 - |
||||||||||
- * Основание: сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - УПВС).
- ** Основание: технические паспорта БТИ.
- *** Основание: постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
- 4* Основание: письмо Госстроя СССР от б сентября 1990 г. № 14-Д.
- 5* Основание: бюллетень регионального центра по ценообразованию в строительстве (далее - РЦЦС).
Примечания. ВС j M 3 59 - восстановительная стоимость на 1 м3 1969 г.;
V - стоимость нового строительства;
И&4/69 - ин Л екс перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.;
И тск 91 - текущий индекс 1991 г.;
Сщдс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;
Н га - коэффициент, учитывающий норму прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес;
ВС - восстановительная стоимость;
ДВ - действительный возраст;
ЭС -срок экономической службы;
PC, дол. - рыночная стоимость, дол. по курсу Центрального Банка Российской Федерации (далее - Банк России): на дату оценю! 25 руб. за 1 дол.;
PC - рыночная стоимость, руб.
- 4) расчет доли ЧОД, приходящегося на земельный участок, как разности ЧОД и его доли, приходящейся на строения;
- 5) расчет стоимости земельного участка путем деления доли ЧОД, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка ЧОД осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
- ? потенциальный валовой доход (далее - ПВД);
- ? действительный валовой доход (далее - ДВД);
- ? операционные расходы (далее - ОР), состоящие из эксплуатационных расходов, резерва на замещение и управленческих расходов;
- ? ЧОД (чистый доход от эксплуатации).
Потенциальный валовой доход - тот, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при стопроцентной ее заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для помещений, пустующих и используемых арендодателем для собственных нужд, а также тех, что сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности ПВД и потерь за простой помещений, а также потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений, а также по рыночным данным, касающимся подобных объектов.
Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов:
- 1) постоянные - не зависящие от уровня заполняемости объекта;
- 2) переменные - зависящие от заполняемости.
Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Резерв на замещение. Данные расходы рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо также учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.
Управленческие расходы включаются в состав ОР независимо оттого, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от ДВД в зависимости от типа недвижимости.
Чистый операционный доход представляет собой разность ДВД и ОР. При этом из ДВД вычитаются только те ОР, которые несет арендодатель.
Рассмотрим примеры оценки рыночной стоимости земельных участков методом остатка для земли.
Пример 7.20. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений - 537 895 д.е.; ЧОД от объекта недвижимости равен 98 679 д.е.; ставка дисконтирования - 16,83%; фактор фонда возмещения - 0,086%. Решение
Пример 7.21. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений представлена в табл. 1.
Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений
Таблица 1
|
Информация о земельном участке |
|
|
Общая площадь, м 2 |
|
|
Целевое назначение |
Эксплуатация существующего административного здания |
|
Рельеф участка |
|
|
Улучшения земельного участка |
Пятиэтажное капитальное здание |
|
Информация об улучшениях |
|
|
Локальные особенности расположения |
|
|
Удаленность от центра города |
Находится в центре города |
|
Площадь общая, м 2 |
|
|
Структура улучшений, м 2 |
Первый этаж площадью 490,2. Второй этаж площадью 420,2. Третий этаж площадью 480,7. Четвертый площадью этаж 420,1. Пятый этаж площадью 580,6 |
|
Назначение |
Административное |
|
Санитарные, электротехнические устройства |
|
|
Отопление |
|
|
Водопровод |
|
|
Канализация |
|
|
Горячее водоснабжение |
|
|
Электричество |
|
|
Газовые плиты |
|
|
Состояние |
Отличное: помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента |
|
Правовой статус |
Право собственности |
|
Дата получения информации |
|
Состояние рынка земельных участков на дату 7 оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков находится в стадии формирования.
Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет в лице Комитета по земельным ресурсам. Ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.
Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.
Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.
Решение
- 1. Оценка объекта оценки производится в следующих условиях:
- ? отсутствие рынка купли-продажи аналогичных земельных участков;
- ? отсутствие рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
- ? пассивное состояние рынка купли-продажи нежилых зданий;
- ? наличие рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке.
- 2. Для оценки рыночной стоимости земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки земельного участка данным методом необходимо определить:
- 1) величину ЧОД от улучшений земельного участка;
- 2) величину стоимости улучшений земельного участка;
- 3) величину коэффициента капитализации для улучшений;
- 4) величину ЧОД, относящегося к земельному участку;
- 5) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
- 6) итоговую стоимость земельного участка.
Рассмотрим последовательно эти этапы.
1. Определение величины ЧОД (табл. 2).
Таблица 2
Расчет ЧОД
- * Основание - технический паспорт БТИ.
- ** При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
- *** На основе анализа данных по аналогичным объектам недвижимости обычной практикой является полная загрузка площадей. Тем не менее мы заложили 10% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.
- 4* Типичная величина ОР в данном сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10 до 30% от ДВД и включает в себя: арендную плат)" за землю, налог на имущество, налог на землю и др. условно-постоянные расходы.
В результате были выявлены следующие ставки арендной платы (табл. 3).
Характеристика объектов и ставки арендной платы
Таблица 3
|
Наименование |
Краткая характеристика |
арендной дол./м 2 /г. |
|
|
Отдельно стоящее здание, площадь 2 500 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки |
|||
|
Административное здание |
Отдельно стоящее здание, площадь 2 000 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора |
||
|
Отдельно стоящее здание, площадь 2300 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента |
|||
|
Отдельно стоящее здание, площадь 2 400 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента |
|||
|
Административное здание |
Отдельно стоящее здание, площадь 2 600 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки |
||
|
Административное здание |
Отдельно стоящее здание, площадь 2 950 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора |
||
|
Итоговое значение арендной ставки объекта оценки |
|||
Итоговое значение арендной ставки объекта оценки получено на основе сравнительного анализа ценообразующих факторов объектов- аналогов и оцениваемого объекта путем проведения соответствующих корректировок.
2. Определение величины стоимости улучшений. Стоимость улучшений определяется с помощью затратного подхода как ВС или стоимость замещения за вычетом накопленного износа и всех видов устареваний. Восстановительная стоимость или стоимость замещения определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.
- См. подробнее учебник: Касьяненко Т.Г., Маховикова ГА. и др. Оценка недвижимости. М.: КНОРУС, 2010.
Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.
Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.
Область применения метода:
- оценка застроенного участка;
- оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
Для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода. Основные предположения и допущения:
- земля сохраняет свою стоимость, доход от земли предполагается постоянным;
- здания и сооружения имеют конкретный конечный срок экономической жизни;
- известен или может быть рассчитан чистый операционный доход, который генерирует или может генерировать собственность;
- есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений;
- рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии;
- рекапитализация зданий предполагается по известным моделям (Ринг, Инвуд, Хоскольд);
- стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью.
В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле
Рыночная стоимость VB улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя). Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента, а дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.
Если обозначить размер инвестиции в проект в t-й период через Et, то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:
В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- оценка их рыночной стоимости (восстановительная стоимость минус совокупный износ);
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка общего чистого операционного дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при 100%-ной ее заполняемое™ арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения в здании/сооружении) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов: постоянные, не зависящие от уровня заполняемости объекта; и переменные, зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Пример 17.6. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений г- 537 895 ден. ед. Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 679 ден. ед. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Решение
Пример 17.7. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет, в лице Комитета по земельным ресурсам; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.
Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.
Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.
Решение
1. Оценка объекта производится в условиях:
- отсутствия рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
- пассивного состояния рынка купли-продажи нежилых зданий;
- наличия рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке, право собственности на который оценивается.
2. Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для реализации этого метода необходимо определить:
а) величину чистого операционного дохода (ЧОД) от улучшений
земельного участка;
б) величину стоимости улучшений земельного участка;
в) величину коэффициента капитализации для улучшений;
г) величину чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку;
д) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельного участка (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
ж) итоговую стоимость земельного участка. Рассмотрим последовательно эти этапы.
Определение величины чистого операционного дохода ЧОД
1 Основание - технический паспорт БТИ.
2 При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
3 Типичная величина операционных расходов на этом сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10% до 30% от действительного валового дохода и включает в себя арендную плату за землю, налог на имущество, налог на землю и другие условно-постоянные расходы.
Определение стоимости улучшений
Стоимость улучшений определяется затратным подходом как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за минусом накопленного износа. Восстановительная стоимость (или стоимость замещения) определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя. На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего устаревания принята равной нулю. Расчеты выполнены в соответствии с методологией затратного подхода, и стоимость улучшений оценена в 35 001 929 руб. или 1 228 138 дол.
Определение коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Этот метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид
где N01 -чистый операционный доход от объекта недвижимости;
V - рыночная стоимость объекта недвижимости.
На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.
| № п/п Объект | Цена предложения, дол. | Проектируемый ЧОД дол./год 2 | Коэффициент капитализации |
| 0,21 | |||
| 0,20 | |||
| 0,24 | |||
| 0,19 | |||
| 500 000 | 105 000 | 0,21 | |
| 250 000 | 50 900 | 0,20 | |
| 270 750 | 49 000 | 0,18 | |
| 6 126 400 | 1 097 400 | 0,18 | |
| 250 000 | 79 850 | 0,32 |
1 На самом деле эта формула справедлива для оценки коэффициента капитализации объекта недвижимости в целом. Однако из-за высокой доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффициент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.
Как видно из приведенных данных, коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) : 9 ≈ 0,215.
Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 0,215 ± 1,94 х а. Поскольку для нашей выборки а = 0,043, то доверительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.
Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, так как оно не отражает сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.
Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции, принимается равным среднеарифметическому значению:
С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.
Определение коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком
Коэффициент капитализации для земли определен методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка определена по ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала на приобретение права собственности на земельные участки равен 8% годовых. Эта величина определена путем опроса потенциальных покупателей, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации для земли равен 16% годовых.
С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 3 000 000 (три миллиона) дол.
Рассмотренный выше пример следует рассматривать как учебный, так как здание в нем имело достаточно большой износ. В действительности это обстоятельство в некоторой степени противоречит философии метода остатка.
Стоимость земли по определению не зависит от того, как она обустроена на момент оценки. Стоимость земли определяется ее доходным потенциалом - местоположением, а проявляется через наиболее эффективное использование земли.
Суть метода остатка для земли состоит в том, что рыночная стоимость земли определяется на основе дохода, который остается после удовлетворения потребностей в получении дохода от улучшений. Улучшения при этом должны соответствовать наиболее эффективному использованию земли.
Улучшения могут соответствовать наиболее эффективному использованию земельного участка, но иметь разную степень износа. Чем выше износ объекта, тем ниже его потенциальная доходность. Можно показать, что не совсем корректно оценивать землю с использованием метода остатка, если на ней находится здание с большим совокупным обесценением.
Таким образом, метод остатка лучше всего использовать, когда здание соответствует наиболее эффективному использованию земли и имеет износ, как правило, не превышающий 10-15%, так как такой износ практически не влияет на изменение доходности оцениваемого объекта недвижимости.
Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.
Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).
Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.
Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:
1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
NOI в = V в R в , (1)
где V в (Value – англ.) - текущая стоимость зданий и сооружений;
NOI в (Net operating income) – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;
R в – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:
Rв = R возм + R L , (2)
где R возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;
R L – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.
NOI L = NOI - NOI в, (3)
где NOI L - чистый операционный доход, относимый к земле;
NOI - общий чистый операционный доход;
NOI в - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.
где V L – остаточная стоимость земли;
NOI L – остаточный чистый операционный доход от земли;
R L - коэффициент капитализации для земли.
Пример 1
Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.
Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.
Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.
Ставка дохода на инвестиции 10%.
Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.
Таблица 13
Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.
Пример 2
Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить автозаправочную станцию (АЗС) на три колонки.
Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.
Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:
В течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;
Одна заправка в среднем равна 20 литрам;
Чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.
Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Метод дисконтированного денежного потока. Определение остаточной текущей стоимости бизнеса. Использование формулы Фишера. Теорема Миллера-Модильяни в доходном подходе к оценке бизнеса. Учет рисков бизнеса в доходном подходе, методы капитализации.
курсовая работа , добавлен 22.06.2015
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.
курсовая работа , добавлен 13.04.2010
Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.
контрольная работа , добавлен 01.05.2017
Метод капитализации доходов, его достоинства, недостатки, основные проблемы, условия применения. Этапы оценки недвижимости. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда.
контрольная работа , добавлен 27.11.2013
Сущность и сфера применения метода дисконтированных денежных потоков. Два основных метода расчета величины потока денежных средств. Оценка конечной стоимости бизнеса в соответствии с моделью Гордона. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента.
контрольная работа , добавлен 22.07.2011
Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.
курсовая работа , добавлен 09.06.2011
Понятие и структура рынка земли, его характеристики. Порядок и главные критерии оценки земельных участков, основные этапы данного процесса. Анализ земельного муниципального рынка Кишинэу. Порядок формирования отчета об оценке земельного участка.
дипломная работа , добавлен 07.11.2010
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий :
3.расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4.расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
5.расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
1.расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2.расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3.расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
4.расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.
Пример 1. Объект оценки: земельный участок, принадлежащий ООО «Интерпласт».
1. Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:
| Информация по земельному участку |
|
| 1 . Общая площадь | 3 000 м 2 |
| 2. Целевое назначение | Эксплуатация существующего административного здания |
| 3. Рельеф участка | Ровный |
| 4. Улучшения земельного участка | Пятиэтажное капитальное здание |
| Информация по улучшениям |
|
| 1. Транспортная доступность, удаленность от центра города | Хорошая, находится в центре города |
| 2. Площадь общая | 2 400 м 2 |
| 3. Структура улучшения | Первый этаж площадью 490,2 м 2 Второй этаж площадью 420,2 м 2 Третий этаж площадью 480,7 м 2 Четвертый площадью этаж 420,1 м 2 Пятый этаж площадью 580,6 м 2 |
| 4. Назначение | Административное |
| 5. Строительный материал | Кирпич |
| 6. Санитарные, электротехнические устройства: | отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электричество газовые плиты |
| 7. Физическое состояние | Отличное - помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента |
| 8. Имущественные права | Полное право собственности |
| 9. Дата получения информации | октябрь 2001г. |
Описание методики
Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки данным методом необходимо определить:
а) величину общего чистого операционного дохода (ЧОД);
б) величину стоимости улучшений земельного участка;
в) величину коэффициента капитализации для улучшений;
г) определение величины чистого операционного дохода относящегося к улучшениям.
д) величину чистого операционного дохода относящегося к земельному участку;
е) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого правом собственности на землю;
ж) итоговую стоимость земельного участка.
Рассмотрим данные этапы подробно.
А) Определение величины чистого операционного дохода
В результате анализа аренды нежилых помещений была выявлена средняя ставка арендной платы 420 $ за 1 м 2 в год.
Б) Определение величины стоимости воспроизводства улучшений.
Стоимость улучшений определяется в 2 этапа.
На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства).
На втором - величина накопленного износа.
Б.1. Определение стоимости строительства.
Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый посредством Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1) По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:
2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен 69-72 г. (С69 та) непосредственно по таблице УПВС.
3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
С 69 = С таб.69 х П к1 ;
где К1 - поправочные коэффициенты на следующие факторы:
Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);
Отличия по типам основных несущих конструкций;
Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).
4) Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.
ПВС 69 = С 69 х V,
где V - расчетный объем здания (или общая площадь);
С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.
5) Определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.
ПВС текущая = ПВС 69 х И 69/84 х И 84/тек. х (1 + С ндс) х Н пр
где ПВС текущая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;
ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;
И 84/тек - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;
С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в И 84/тек)
Н пр - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.
Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка
| № п/п | Элементы анализа | Улучшения земельного участка |
|
| 1 | 2 | ||
| 1 | Характеристика конструктивных элементов здания | фундамент: бутобетонный стены: кирпич перекрытия: ж/б крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др. |
|
| 2 | Обоснование | УПВС № 34, табл. 2 |
|
| 3 | Значение стоимости 1 м 3 объекта-аналога (руб.) | ||
| 4 | Корректировка ПВС при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.) |
||
| 4.1 | на строительный объем | 0 | |
| 4.2 | на этажность | 0 | |
| 5 | Значение ПВС с учетом поправок (руб.) (3+4.1+4.2) | 35,6 | |
| 6 | Объем здания (м 3) | 73 457 | |
| 7 | Индекс удорожания И 69/84 | 1,2 | |
| 8 | Индекс удорожания И 84/тек | 13,348 | |
| 9 | Коэффициент учитывающий НДС | 1,18 (0,18) | |
| 10 | Норма прибыли инвестора | 1,2 | |
| 11 | ПВС текущая (руб.) (5х6х7х8х9х10) | 60 317 471 | |
Б.2. Определение величины накопленного износа .
Производится в несколько этапов, к которым относятся:
1) определение величины устранимого физического износа;
2) определение величины неустранимого физического износа;
3) определение устранимого функционального износа;
4) определение неустранимого функционального износа;
5) определение величины внешнего износа.
1) Определение величины устранимого физического износа
К устранимому физическому износу можно отнести те недостатки строительных конструкций, элементов здания, которые появляются из-за плохой эксплуатации, поэтому еще его называют отложенным ремонтом.
Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием "Правил оценки физического износа..." ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издан официальное). Согласно п. 1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или зданию в целом, и их восстановительной стоимости".
Согласно данным правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.
Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка
| Наименование конструкции | Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости | Признаки износа | Примерный состав работ по устранению | Устранимый физический износ, % | Определение устранимого физического износа, $ |
| 1 . Фундамент | 0,05 | искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций | Затирка трещин. Устранение повреждений отделочного слоя цоколя | 30 | 60 317 471 х 0,3 х 0,05=904762 |
| 2. Стены и перегородки | 0,15 | отдельные трещины и отпадения штукатурки | ремонт штукатурки, заделка трещин | 15 | 60 317 471 х0,15х0,15 = 1357143 |
| 3. Перекрытия | 0,14 | отдельные трещины в растянутой зоне | восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки | 25 | 60 317 471 х0,25х0,14=2 111 111 |
| 4. Кровля | 0,05 | отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов | постановка заплат и заделка в местах повреждений | 15 | 60 317 471 х0,15х0,05=452381 |
| 5. Полы | 0,06 | мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах | циклевка отдельных участков, замена Поврежденных полотен | 10 | 60 317 471 х0,1х0,06=361904 |
| 6. Проемы | 0,05 | оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала | ремонт переплетов, укрепление соединений | 30 | 60 317 471 х0,3х0,05=904762 |
| 7. Лестницы | 0,02 | редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил | затирка трещин, ремонт перил | 20 | 60 317 471 х0,2х0,02=241270 |
| 8. Отделочные работы | 0,05 | местные единичные повреждения, волосяные трещины | затирка трещин, покраска | 10 | 60 317 471 х0,1х0,05=301587 |
| 9. Санитарно-технические устройства | 0,09 | ослабление мест присоединения приборов | уплотнение соединений, ремонт труб местами | 15 | 60 317 471 х0,15х0,09=814286 |
| 10. Кондиционирование воздуха | 0,03 | засорение воздухопроводов | прочистка и ремонт воздуховодов | 25 | 452381 |
| 11.Электроосвещение | 0,06 | не выявлены | - | 0 | 0 |
| 12. Электротехнические устройства | 0,09 | ослабление закрепления отдельных приборов | крепление приборов | 10 | 542 857 |
| 13. Механические устройства сцены | 0,08 | не выявлены | - | 0 | 0 |
| 14. Звукотехнические слаботочные устройства | 0,03 | не выявлены | - | 0 | 0 |
| 15. Кинопроекционные устройства | 0,01 | не выявлены | - | 0 | 0 |
| 16. Прочие работы | 0,04 | не выявлены | - | 0 | 0 |
| Итого устранимый износ (руб.) | 8 444 444 | ||||
2) Определение величины неустранимого физического износа
Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Неустранимый физический износ делится на:
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей нормативной жизни элемента. При этом общая нормативная жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов. Долгоживущие элементы – такие элементы, остаточная жизнь которых совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к его общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу)
