Puede comprender el deseo de los residentes de un edificio de apartamentos de instalar garajes para colocar sus autos en el patio de su casa y el territorio adyacente en lugar de un patio de juegos, construir algún tipo de estructura para hacer negocios o simplemente restringir el acceso a personas no autorizadas a su jardín cercando el territorio adyacente con una cerca.
¿En qué medida estas acciones suyas cumplen con la ley y pueden ser reconocidas como legítimas? Después de todo, es este terreno el que se convierte en la causa de numerosos conflictos entre los propietarios de apartamentos, locales no residenciales en la casa y las autoridades.
La ley no proporciona orientación sobre cómo definir los límites del área local. Lo principal es que es necesario cumplir con las normas de seguridad contra incendios, urbanismo y normas sanitarias. Y no debe haber obstáculos para garantizar el funcionamiento normal de un edificio residencial.
La respuesta a la pregunta de quién es el propietario del terreno ubicado debajo del edificio de apartamentos y el territorio adyacente está contenida en el artículo 36 de la RF LC. Dice que, junto con todas las instalaciones ubicadas en él para el servicio del edificio de apartamentos y espacios verdes, pertenece a todos los propietarios del local de esta casa.
En tales circunstancias, estamos hablando del régimen de propiedad compartida común. Esto significa que todos tienen derecho a poseerlo, usarlo y disponerlo juntos dentro de los límites establecidos no solo por la ley civil, sino también por el código de la vivienda.
Por lo tanto, todos los propietarios de apartamentos y locales no residenciales en un edificio residencial tienen los mismos derechos sobre el terreno debajo de él.
Al mismo tiempo, la pregunta surge con bastante razón, ya que ¿cuándo surge para ellos el derecho de propiedad? Esta información es importante para que los propietarios de tierras determinen el momento a partir del cual deben pagar el impuesto territorial para evitar problemas con las autoridades fiscales.
Si la parcela debajo del edificio residencial con todos los objetos que lo sirven ya estaba inscrita en el registro catastral antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de RF, entonces pasa a disposición de todos los copropietarios de forma gratuita.
Tienen derecho a la propiedad compartida en común. Esta disposición está consagrada en el artículo 16 de la Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 "Sobre la promulgación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia". Para información: las disposiciones de la RF LC se han aplicado en el territorio de la Federación de Rusia desde el 1 de marzo de 2005.
Si antes de este período no existía información sobre la parcela en los datos catastrales, entonces los futuros propietarios deberán iniciar este proceso ellos mismos y comenzar a registrar sus derechos sobre la misma. Esto se puede hacer de diferentes maneras.
Primero, debe organizar y celebrar una reunión general con la participación de todos los residentes. Puede facultar a su representante para que lleve a cabo todos los trabajos relacionados con la legalización de la tierra. En este caso, representará los intereses de todos los copropietarios en el estado y otros organismos, coordinando todos los asuntos con ellos.
Al mismo tiempo, cada uno de los propietarios de un apartamento o local no residencial en la casa puede presentar una solicitud de forma independiente a los organismos autorizados con una solicitud para formar una parcela. Una vez finalizado, la propiedad del sitio surge para todos los inquilinos (parte 3 del artículo 16 de la ley anterior).
Entonces, para convertirse en propietarios de pleno derecho del terreno en el que se construye un edificio de apartamentos, es suficiente iniciar medidas, como resultado de lo cual este sitio se incluirá en el registro catastral. Solo después de eso pasará a ser propiedad de todos los propietarios de locales residenciales y no residenciales ubicados en la casa.
La adquisición de los derechos de propiedad por parte de ellos se realiza de forma gratuita: totalmente gratuita para los futuros propietarios.
Dado que el terreno pertenece a objetos inmobiliarios, recuerde que legalmente el derecho de propiedad sobre el mismo surge no desde la fecha de realización de las acciones anteriores, sino desde el momento de su registro ante los organismos autorizados. Esto está previsto en el artículo 131 del Código Civil de la Federación de Rusia.
Los propietarios de locales en edificios de apartamentos construidos después de 2005 no deben preocuparse por el registro y la legalización de los derechos sobre un terreno. Los promotores que pusieron en funcionamiento estos edificios de apartamentos, antes del inicio de la construcción, ya formalizaron sus derechos sobre los terrenos en los que tenían previsto iniciar la construcción de edificios residenciales. Una vez finalizada la construcción y puesta en servicio de la casa, se dedicaron legalmente a la venta de sus apartamentos.
Al realizar tales transacciones para su compra y venta, los compradores, junto con el espacio habitable, también adquirieron simultáneamente el derecho de propiedad sobre una parte del terreno. A partir de este momento, todos los derechos del desarrollador sobre este territorio se consideran terminados. En tales casos, para el surgimiento de la propiedad de los residentes de la casa, las autoridades estatales no requieren ningún decreto.
Cómo saber quién es dueño de un terreno debajo de un edificio de apartamentos
Puede obtener información sobre el propietario del terreno en línea en el sitio web de Rosreestr. Para hacer esto, busque la pestaña "Mapa catastral público". En este mapa, seleccione su región, familiarícese con el mapa de la ciudad (pueblo), busque y haga clic en el terreno que le interesa. Posteriormente, aparecerá una ventana con toda la información disponible en el registro catastral.
Los datos sobre el pago de impuestos pueden servir como confirmación del hecho de que una parcela es propiedad de alguien.
El recibo enviado a los propietarios indica el monto del impuesto a la propiedad. Si tales datos se encuentran disponibles en notificaciones, esto significa que la parcela tiene un propietario, cuyos derechos ya están debidamente formalizados.
Cómo registrar una parcela de tierra debajo de un edificio de apartamentos en propiedad
Cada propietario de un apartamento puede iniciar él mismo el proceso de registrar su propiedad de una participación en un terreno debajo de un edificio de apartamentos. Pero dado que se trata de un trámite muy largo y costoso, sería más prudente unir fuerzas con otros copropietarios del local o involucrar al municipio en la solución de este problema. Después de todo, él es el propietario de los apartamentos en los que viven los inquilinos sobre la base de acuerdos de arrendamiento social.
Realizar el proceso de registro legal y posterior registro de titularidad por etapas:
- Organice una reunión con la participación de todos los propietarios de los locales ubicados en su hogar, y obtenga su consentimiento para iniciar el trámite de registro del título del terreno. Para tomar más acciones y representar los intereses de los posibles propietarios, seleccione a su representante;
- preparar y presentar al organismo autorizado una solicitud para la formación de un terreno;
- esperar la finalización de todas las actividades para su formación;
- registre la propiedad con Rosreestr.
No todo el mundo entiende lo que se entiende por "formación de parcelas".
Incluye la implementación de las siguientes actividades por parte de especialistas:
- desarrollo y posterior aprobación de proyectos de agrimensura (definición de sus límites) y planificación del territorio;
- Realización de todos los trabajos necesarios por el ingeniero catastral designado. Esto está precedido por la celebración de un contrato con el cliente (FZ 24.07.2007 N 221-FZ "Sobre el catastro estatal de bienes raíces").
Después de la determinación final de los límites de la parcela de tierra, comience a ingresar datos sobre ella en el catastro estatal. Dicha solicitud puede ser presentada no solo por sus propietarios, sino también por otras partes interesadas. Asegúrese de que se desprende claramente de los documentos sobre el registro de la tierra que estamos hablando de un sitio reservado específicamente para la ubicación de un edificio de apartamentos residencial.
El pasaporte catastral del terreno sirve como confirmación de la finalización del registro del terreno y la entrada de información sobre el mismo en el catastro.
Se emite al solicitante y contiene información completa sobre la propiedad que pertenece al propietario. El pasaporte catastral es un extracto del catastro inmobiliario y da derecho a realizar cualquier transacción con bienes inmuebles.
Con respecto a las parcelas de tierra debajo de edificios de apartamentos y territorios colindantes, los pasaportes indican que:
- los titulares de los derechos de autor son todos copropietarios de las instalaciones;
- estamos hablando de su propiedad de la tierra por el derecho de propiedad común compartida;
- la participación de cada copropietario se determina en función del área de los locales residenciales o no residenciales que le pertenecen en la casa.
Documentos para el registro de un terreno debajo de un edificio de apartamentos.
La persona elegida por la junta general deberá preparar un paquete de documentos que necesitará para cumplir con las responsabilidades que se le asignan para el registro del terreno:
- acta de la reunión de vecinos sobre el tema del catastro;
- documentos sobre la propiedad de cada inquilino del apartamento con una indicación de su área;
- documentos que contienen información del catastro estatal;
- una declaración sobre la necesidad de formar un sitio;
- documentos adicionales.
- solicitud de registro del derecho a la propiedad común;
- un documento que confirme la autoridad del representante;
- un recibo que confirme el pago de la tasa estatal;
- información sobre propietarios de apartamentos;
- documentos que confirmen que los solicitantes tienen derechos sobre bienes inmuebles comunes;
- certificado de registro de la propiedad.
El mismo proceso de adjudicación de la propiedad de la tierra es gratuito para los propietarios de las instalaciones de la casa. La recepción por parte de ellos del terreno debajo de la casa y el territorio adyacente en propiedad compartida se lleva a cabo sin ningún pago por ello. Solo tienen que pagar una tasa estatal de cien rublos.
Se paga por el registro de propiedad por parte de cada copropietario.
Si 20 familias viven en un edificio de apartamentos, el monto total del impuesto que deberán pagar será de 2.000 rublos.
Hola queridos amigos. En este artículo, consideraremos la cuestión de quién es el propietario del terreno debajo de un edificio de apartamentos (MKD): los propietarios o la administración local. Si abrimos el Código de Vivienda (Código de Vivienda) de la Federación de Rusia, en el artículo 36 leeremos que el terreno en el que se encuentra el MKD pertenece a todos los propietarios de apartamentos en este edificio sobre la base de la propiedad compartida común.
Donde esta la frontera
La pregunta surge de inmediato: ¿qué pasa con el área local? Si la tierra debajo del MKD no se usa de ninguna manera, entonces los límites del patio cercano pueden variar bastante. En este asunto, el Código de Tierras (LC) de la Federación de Rusia nos ayudará a comprender, donde el Artículo 1 indica la observancia del principio de un destino de la tierra asignada y los objetos inmobiliarios ubicados en ellos.
La asignación de terrenos, que incluye el terreno para el edificio de apartamentos y el área adyacente, se considera propiedad común de todos los propietarios de apartamentos después de la finalización del desarrollo a partir de la fecha del registro catastral estatal.
¿No hay un poco de tierra?
Cualquiera que se convierta en propietario de un apartamento en Rusia se pregunta si el estado ha medido el área local con la propiedad de su vivienda. Pero si nos apresuramos a estudiar el Código de Vivienda de la Federación de Rusia o el Código de Trabajo de la Federación de Rusia, entonces en ninguna parte no hay una palabra sobre el tamaño del área local. Solo se dice que el tamaño de la parcela depende del tamaño y la ubicación de todos los edificios y estructuras que están en posesión común de los propietarios de un edificio de apartamentos en particular.
Además, el territorio adyacente a la casa debe garantizar el funcionamiento normal del MKD, cumplir con los estándares de planificación urbana, las reglas de seguridad contra incendios, los estándares sanitarios y las normas para el paisajismo de las áreas que rodean la casa.
El terreno debajo de la casa y alrededor de ella debe ser incluido en registros catastrales en el momento de la construcción del edificio y antes de su puesta en funcionamiento. Si no se sigue esta regla, la estructura ilegal en el sitio no designada para la construcción será demolida. La casa también será demolida si se viola el proyecto, se excede el número máximo permitido de pisos.
Además, alrededor de la casa en construcción hay parcelas ya asignadas por el catastro para propiedad o arrendamiento, cuyos tamaños están legalizados y no estarán sujetos a cambios.
Puede optar por comprar un apartamento en el edificio del llamado desarrollo de relleno y luego, lamentablemente, asegurarse de que todo el terreno alrededor de la casa sea propiedad o esté alquilado por organizaciones o ciudadanos externos.
¿Privatizar o no?
Si su casa no tiene un plan de parcela y no tiene un número catastral, esto puede ser, si la casa se construyó antes de 2010, entonces, en principio, está bien, la parcela y la casa ya son formalmente suyas. La privatización puede ser necesaria si las autoridades locales van a construir algo en su sitio, o si usted en una reunión general de propietarios decidió construir algo en el patio (por ejemplo, un garaje subterráneo), o su HOA o cooperativa de vivienda decidió tomar Contratar un préstamo para realizar reparaciones u obras de mejora.
Para formalizar la propiedad de la tierra adyacente, se escribe una solicitud a la administración local sobre el desarrollo de un plan de parcela. Con un plan listo para usar, debe visitar la autoridad de registro catastral del estado y, después de un tiempo, obtener un número catastral tan codiciado.
Pros y contras de las propiedades inmobiliarias
El primer inconveniente es que, desde el momento de la privatización, los propietarios del territorio común deberán pagar el impuesto territorial. En general, cuantas más parcelas reciban un número catastral, más impuestos recaudará la administración local. Y dado que el trabajo en curso en la mejora de los territorios adyacentes recae sobre los hombros de los propietarios, el municipio no necesitará gastar fondos para estos fines.
La primera ventaja es que en una reunión general de propietarios de apartamentos en MKD, puede alquilar parte del terreno y recibir ingresos, construir algo que sea necesario para todos los residentes. Y si vive en la planta baja, puede hacer una extensión de su apartamento, sin embargo, con el consentimiento de todos los propietarios de los apartamentos de la casa. Esto también se puede hacer en la próxima reunión de residentes.
Cambia tu antigua casa
Los propietarios de apartamentos en un edificio ruinoso ubicado en el centro de la ciudad tienen la oportunidad de cambiarlo por uno nuevo, aunque en un lugar diferente. Debe vender su MKD junto con el área asignada y usar los ingresos para comprar otro MKD, o por separado para cada propietario de apartamento en diferentes lugares.
Y no hay necesidad de esperar a que la administración decida demoler su ruinosa casa. En este caso, la administración local solo puede ser copropietaria si hay apartamentos en el edificio de apartamentos de su propiedad (no privatizados).
Sin embargo, los propietarios de apartamentos en MKD no tienen prisa por privatizar sus parcelas y recibir números catastrales. Porque no es rentable. Asumir los costos de mantenimiento del terreno y los edificios, pagar impuestos y construir una tienda, es posible que no obtenga el permiso de las mismas autoridades locales.
En la época soviética, la población no tenía tales problemas: todo era común, nacional. Esto ahora está iluminado: cámaras de video, barreras, intercomunicadores, vallas. Quizás esto sea bueno, pero dejamos de estar juntos, incluso separados por patios.
Sobre esto, déjame despedirme. Parece que la conversación aún no ha terminado, así que suscríbase a nuevos artículos informativos en nuestro sitio y proporcione enlaces a ellos a sus amigos y familiares en las redes sociales.
De acuerdo con la parte 5 del artículo 16 de la Ley Federal de la Federación de Rusia del 29 de diciembre de 2004 N 189-FZ "Sobre la introducción del Código de Vivienda de la Federación de Rusia":
Actualmente, la compra de una vivienda convierte automáticamente al comprador en copropietario del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos, por supuesto, si el desarrollador no violó la ley durante la construcción.
Como se indica en la parte 5 del artículo 16 de la Ley Federal de la Federación de Rusia de 29 de diciembre de 2004 N 189-FZ "Sobre la introducción del Código de Vivienda de la Federación de Rusia":
Desde el momento en que se forma el terreno y se lleva a cabo su registro catastral estatal, el terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos y otros bienes inmuebles incluidos en dicha casa se transferirá de forma gratuita a la propiedad común compartida de los propietarios. de locales en el edificio de apartamentos.
Si la parcela de tierra ya se ha formado (hay un número catastral), YA pertenece a los propietarios de las instalaciones de MKD y la ley no prevé ninguna acción adicional a la "agrimensura", "privatización", "registro" del terreno.
Si hay varios bloques de apartamentos en la parcela de tierra y los propietarios, los propietarios de las instalaciones de una o todas las casas pueden realizar un estudio de la tierra, es decir, Divida una parcela de tierra común en varias de acuerdo con el número de bloques de apartamentos.
Si los propietarios de las instalaciones de MKD no tienen absolutamente nada que hacer, incluso pueden registrar la propiedad de la parcela en el Registro Estatal Unificado:
De conformidad con el párrafo 2 del artículo 23 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" (en adelante - Ley N 122-FZ), registro estatal de la ocurrencia , la transición, la restricción (gravamen) o la terminación del derecho a los locales residenciales o no residenciales en edificios de apartamentos es al mismo tiempo el registro estatal del derecho de propiedad común compartida de la propiedad común indisolublemente vinculada con él. Al mismo tiempo, no se emite un certificado de registro estatal de derechos en relación con el registro estatal del derecho a la propiedad compartida común de los objetos inmobiliarios al propietario de las instalaciones en un edificio de apartamentos.
El Ministerio de Justicia de la Federación de Rusia, mediante carta de 21 de abril de 2006 No. 04/3201-ЕЗ, proporcionó explicaciones según las cuales si los derechos de propiedad sujetos al registro estatal surgen desde el momento de su registro estatal (párrafo 2 de Artículo 8 y Artículo 223 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces el registro estatal de estos derechos es de naturaleza legal, y en el caso de que el derecho a los bienes inmuebles sujetos al registro estatal surja de acuerdo con la ley federal no de en el momento del registro estatal (cláusula 5 del artículo 16 de la Ley Federal No. 189-FZ), el registro estatal es legal.
Por lo tanto, la legislación de vivienda establece el surgimiento del derecho a la propiedad común de un edificio de apartamentos, incluida una parcela de tierra, independientemente de la presencia del registro estatal del derecho a compartir la propiedad de la propiedad común de un edificio de apartamentos.
Por lo tanto, los propietarios de locales en edificios de apartamentos tienen derecho a la propiedad común compartida del terreno en el que se ubican dichas casas, de acuerdo con el artículo 16 de la Ley N ° 189-FZ, desde el momento en que se forma el terreno y su Se lleva a cabo el registro catastral estatal. Al mismo tiempo, el registro estatal del derecho de al menos un propietario de un local residencial o no residencial en un edificio de apartamentos (y el registro estatal simultáneo de un derecho indisolublemente vinculado de propiedad común de propiedad común en un edificio de apartamentos , incluida una parcela de tierra) es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición de los derechos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos a la propiedad especificada, incluida una parcela de tierra.
Al registrar la propiedad de un terreno en el Registro Estatal Unificado, la subsección No. 3-3 indicará a todos los propietarios de apartamentos que viven en el MKD ubicado en este terreno, pero al mismo tiempo no pueden asignar "su" terreno del Surgirá la propiedad común compartida, es decir, sobre la propiedad con la limitación de la servidumbre conjunta. Además, un evento de este tipo requiere la participación personal del 100% de los propietarios de las instalaciones de MKD.
A menudo, el deseo de los propietarios de las instalaciones de MKD de registrar su propiedad de una parcela de tierra se explica por el desconocimiento de las leyes, a saber:
Que, segun el artículo 273 del Código Civil de la Federación de Rusia,“Tras la transferencia del título de un edificio o estructura que perteneció al propietario del terreno en el que se encuentra, el título del terreno ocupado por el edificio o estructura y necesario para su uso se transfiere al adquirente del edificio. o estructura ".
Y lo más importante, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece claramente que el terreno debajo de un edificio de apartamentos es propiedad colectiva de los residentes.
Artículo 36 de la LC RF. Propiedad de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos:
1. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen, sobre la base de la propiedad común, propiedad común en un edificio de apartamentos, a saber:
4) El terreno en el que se ubica esta casa, con elementos de paisajismo y mejora, otros objetos destinados al mantenimiento, operación y mejora de esta casa y ubicados en el terreno especificado. Los límites y el tamaño del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos se determinan de acuerdo con los requisitos de la legislación territorial y la legislación sobre planificación urbana.
Dado que el terreno debajo de la casa es propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos desde el momento en que adquieren la propiedad de dichos locales, la propiedad del terreno bajo el MKD está legalmente relacionada con la propiedad de los locales en este casa y sigue su destino. Es posible comprar un local en un edificio de apartamentos solo con una parte del terreno. Y vender, solo con una acción. (Artículo 38 de la LC RF).
Entonces, cuando los accionistas adquieren la propiedad de los apartamentos, la transferencia de la propiedad del terreno se produce automáticamente, en virtud de la ley.
Por lo tanto, no es necesario que confirme adicionalmente su derecho a un terreno registrándolo en la USRR.
Para encontrar el número catastral de una parcela de tierra, puede utilizar el mapa catastral público de Rusia
Si, después de leer el artículo, todavía tiene un deseo irresistible de registrar el derecho de propiedad común en el Registro ruso, debe seguir los siguientes pasos:
Según el párrafo 1 del art. 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, párrafo 2 del art. 36 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos son propietarios del terreno en el que se encuentra la casa sobre la base de la propiedad común. El sitio se reconoce como indivisible. La participación del propietario en el derecho de propiedad común de la propiedad es proporcional al tamaño del área total de los locales que le pertenecen y no puede asignarse en especie.
Sobre la base de la decisión de la junta general de propietarios, cualquier persona autorizada por la junta (solicitante) tiene derecho a presentar una solicitud a las autoridades estatales para la formación de un terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos (artículo 16 de la Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 No. del Código de Vivienda de la Federación de Rusia ").
Los límites de los terrenos en los que se encuentran los edificios de apartamentos se establecen sobre la base de proyectos de agrimensura. Desde el momento en que se realiza el registro catastral estatal, el terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos, y otros objetos inmobiliarios que forman parte de la casa, se transfieren a la propiedad común compartida de forma gratuita.
