Se celebró un contrato de arrendamiento entre nuestra organización (inquilino) y la empresa (arrendador), que indicaba un precio de alquiler fijo. El contrato también prevé una cláusula según la cual el arrendador tiene derecho a cambiar el precio del alquiler unilateralmente, pero no más del 10% y no más de una vez al año, notificando al inquilino en consecuencia. El contrato se concluyó en septiembre de 2014, se nos ofrece aumentar el precio del alquiler a partir del 1 de mayo de 2015. Es decir, ha pasado menos de un año desde que se firmó el contrato. Creemos que el valor establecido al final del contrato no debe cambiar dentro de un año desde el momento de su celebración, el arrendador interpreta la cláusula especificada del contrato de manera diferente. ¿El arrendador tiene que aumentar el precio del alquiler en este caso?
La duración del contrato que establece una cantidad fija de alquiler debe permanecer sin cambios durante todo el año, mientras que un cambio unilateral en el alquiler no se puede realizar más de una vez al año. Debe tenerse en cuenta que si el alquiler se cambia por acuerdo de las partes, dicho cambio se puede realizar un número ilimitado de veces, incluso si ha pasado menos de un año desde la conclusión del contrato de arrendamiento.
En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador se compromete a proporcionar al arrendatario la propiedad por una tarifa por posesión y uso temporal o por uso temporal (cláusula 1 del artículo 606 del Código Civil de la Federación de Rusia). Además, de acuerdo con la cláusula 1 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, el inquilino está obligado a pagar puntualmente por el uso de la propiedad (alquiler).
El alquiler se fija en forma de pagos de suma fija que se realizan periódicamente o en un momento. A menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos previstos en el contrato, pero no más de una vez al año. La ley puede establecer otros términos mínimos para revisar el monto del alquiler para ciertos tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de propiedad (subpárrafo 1 del párrafo 2, párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de Rusia). Federación).
Al mismo tiempo, la legislación civil otorga a las partes del contrato la libertad de determinar a su propia discreción los términos del contrato, excepto en aquellos casos en que el contenido de la condición relevante esté prescrito por la ley u otros actos jurídicos (cláusula 4 del artículo 421, artículo 422 del Código Civil de la Federación de Rusia). Se permite incluso que el acuerdo pueda prever un cambio unilateral por la parte, en particular el arrendador, del precio de los servicios prestados (cláusula 1 del artículo 424, cláusula 2 del artículo 424 del Código Civil de la Federación de Rusia) .
En cuanto a la posibilidad de un cambio unilateral en el monto del alquiler, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia explicó que al aplicar el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, los tribunales deben partir del hecho de que durante el año la condición del acuerdo debe permanecer sin cambios, estableciendo un monto fijo de alquiler o el procedimiento (mecanismo) para calcularlo (cláusula 11 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 11 de enero de 2002 No. 66 "Revisión de la práctica de disputas de permisos relacionadas con el alquiler").
La posición del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia en relación con los cambios unilaterales en el alquiler se aclaró en la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de noviembre de 2011 No. 73 (en adelante, el Resolución de las tasas del Pleno (Art. 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), en el sentido de la cláusula 3 del Art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, dicho cambio no se puede realizar más de una vez al año (cláusula 21 de la resolución del Pleno).
Así, en este caso, dado que ha transcurrido menos de un año desde la celebración del contrato, el arrendador no tiene derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler.
También debe tenerse en cuenta que si, en ausencia de una regulación estatal del alquiler, el contrato de arrendamiento prevé el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que como resultado de dicho cambio unilateral , aumentó desproporcionadamente al cambio en las tarifas promedio del mercado pagadas por el alquiler de una propiedad similar en un área determinada durante el período relevante, y las superó significativamente, lo que indica un abuso por parte del arrendador de su derecho, el tribunal con base en el párrafo 2 del art. 10 del Código Civil de la Federación de Rusia se niega a cobrar el alquiler en la parte que excede las tarifas promedio del mercado mencionadas (cláusula 22 de la resolución del Pleno).
Esta restricción sobre la frecuencia de los cambios en el alquiler no se aplica a los casos en que se cambia por acuerdo de las partes. Dicho contrato puede celebrarse varias veces durante un año del contrato de arrendamiento, incluso en el período en el que haya transcurrido menos de un año desde la celebración de dicho contrato.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia aclaró que dado que la norma que prohíbe la revisión del alquiler más de una vez al año (cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia) es dispositiva, permite un cambio. , por acuerdo de las partes, de los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto del alquiler más de una vez al año, incluso en el caso de que no haya indicios de la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento en sí (cláusula 21 de la resolución del Pleno).
Así, el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia es imperativo solo en relación con el derecho a cambiar el alquiler unilateralmente. Si el cambio en el alquiler se realiza por acuerdo de las partes, entonces es posible hacerlo más de una vez al año.
Los tribunales de arbitraje comparten una opinión similar, en particular, la FAS del Distrito del Lejano Oriente indica que si el aumento en el alquiler se basa en el consentimiento mutuo de las partes, tal cambio no se contradice (ver Art.
Toda persona se ha tomado radiografías más de una vez en su vida, por lo que es necesario para aclarar el diagnóstico. Este procedimiento está asignado a todos los grupos de edad: tanto bebés en el primer año de vida como ancianos. En base a esto, muchas personas tienen dudas sobre la frecuencia con la que puede hacerse una radiografía. Este artículo responderá a esta pregunta con el mayor detalle posible.
¿Se consideran peligrosos los rayos X?
El cuerpo de todas las personas se caracteriza por la resistencia individual a la radiación. Pero a pesar de esto, existen indicadores generalmente aceptados a los que se adhieren los profesionales médicos. Cuando se les pregunta cuántas veces al año se pueden tomar radiografías, algunos médicos opinan que la frecuencia de este procedimiento depende de cuánto requiera la condición del paciente.
A veces, es necesario un seguimiento frecuente para la detección oportuna de patologías. Esta opinión no siempre es racional, ya que se puede detectar una mayor cantidad de enfermedades del tórax utilizando los métodos más seguros, que incluyen:
- análisis de sangre general;
- Diagnóstico por ultrasonido;
- escuchando.
Este juicio es racional cuando existe la sospecha de cáncer de pulmón o neumonía. Los rayos X estresan el cuerpo humano. Los rayos X son especialmente peligrosos si vive en condiciones de mayor contaminación ambiental, lo cual es aceptable para cualquier gran ciudad industrial. Por supuesto, si es posible, es mejor evitar exámenes frecuentes, pero a veces existe una necesidad urgente de radiografía.
¡Importante! Si el paciente padece una enfermedad grave, por ejemplo, una etapa compleja de neumonía, se permite que el procedimiento se lleve a cabo varias veces al mes. En este caso, el riesgo de la enfermedad será mayor que el posible daño de los rayos X.
Un dispositivo de diagnóstico moderno se considera un dispositivo bastante caro.
Además, respondiendo a la pregunta de cuán dañinos son los rayos X, la mayoría de los médicos argumentan que la exposición grave a la radiación solo es posible cuando se usa un dispositivo antiguo. Hoy en día existe una gran diferencia entre los equipos de rayos X del siglo pasado. El dispositivo moderno reduce significativamente la dosis de radiación, lo que tiene un efecto negativo en el paciente.
Además, hay una radiografía no destructiva en la que el examen se realiza en un área seleccionada. Los pacientes sometidos a CT, MRI están expuestos a radiación, que se dirige a un área separada.
¿Con qué frecuencia se pueden tomar radiografías?
A menudo surge la pregunta de con qué frecuencia se permite tomar radiografías para un adulto y un niño. Esto es especialmente cierto cuando la presencia de imágenes es necesaria para varios médicos, por ejemplo, para un neumólogo y un cardiólogo. Si la condición del paciente es estable, entonces la imagen es válida por 1 año.
No hay una respuesta inequívoca a la pregunta de cuántas veces se puede tomar una radiografía, ya que depende de la individualidad del paciente, su estado, edad, estadio de la enfermedad y las características de la máquina de rayos X. Para las diferentes categorías, existe una frecuencia de ejecución de la investigación permitida individualmente.
Las radiografías de las extremidades de los niños pueden realizarse no más de 5 veces al año. La exposición a la radiación es dañina no solo para los bebés, sino también para los adolescentes. No se recomienda el examen del cerebro y el tronco sin indicaciones viscosas.
Aunque los dispositivos más modernos tienen una radiación de fondo débil, que prácticamente no tiene un efecto perjudicial en el cuerpo de los niños.
Un examen de adultos se lleva a cabo según los siguientes estándares:
- Las radiografías de los pulmones para adultos no deben realizarse más de una vez al año. Sin embargo, algunas profesiones requieren un examen más frecuente, en cuyo caso los rayos X se reemplazan por fluorografía, que tiene un efecto de radiación más débil.
- Las radiografías de los dientes se realizan no más de una vez al año, cuando los rayos se envían por la columna o el cerebro. Si la encuesta se realiza desde un lado y tiene un efecto puntual en los dientes, se permite realizar el examen hasta 5 veces al año.
- Los senos nasales no pueden extraerse más de una vez al año, ya que están cerca del cerebro.
- El examen de la columna vertebral es el procedimiento más desfavorable, con cuya frecuencia es mejor no exagerar. Por lo general, no supera una vez al año.
Fotografía de rayos X de los dientes - procedimiento de dosis baja
¡Importante! CT tiene la carga de radiación más alta, el número de micro-roentgen durante este procedimiento alcanza los 1100 mR por hora.
¿Es posible hacer una radiografía de una mujer lactante?
Hay situaciones en las que es necesaria una radiografía para una mujer lactante. Al mismo tiempo, muchas personas tienen la duda natural de si es posible alimentar al niño después del procedimiento. Además, hoy en día la fluorografía se lleva a cabo incluso dentro de las paredes del hospital. En este caso, se recomienda alimentar antes del procedimiento. Después de la radiografía, la leche debe extraerse y desecharse.
La siguiente alimentación se puede realizar como de costumbre. Si se examina a una mujer para el propósito previsto, especialmente con el uso de un tinte, se recomienda abstenerse de amamantar durante todo el día. ¡Importante! Al tomar una radiografía de una mujer lactante, el área de los senos debe cubrirse con una pantalla protectora.
¿Es posible reducir los efectos negativos de los rayos X con frecuentes
Para que la radiografía produzca los menores efectos negativos posibles, se recomienda seguir las siguientes recomendaciones simples:
- en primer lugar, puede fortalecer el cuerpo tomando antioxidantes, por ejemplo, el complejo Omega-3;
- puede aumentar la inmunidad con la ayuda de preparaciones vitamínicas que consisten en vitaminas de los grupos P, B, A, E, C;
- debe consumirse antes y después del procedimiento, más productos lácteos fermentados;
- Si come avena, ciruelas pasas, pan granulado, puede eliminar los elementos nocivos que ingresaron al cuerpo durante el examen.
La radiografía es a veces un procedimiento necesario y lejos de ser útil, que permite la identificación oportuna de muchas enfermedades. Su uso frecuente puede provocar consecuencias irreparables para el organismo.
En nuestro país, no es costumbre hablar abiertamente sobre diversos temas íntimos. Sin embargo, hay muchas preguntas que interesan a las personas, y de alguna manera es imposible encontrar las respuestas, digamos, de los médicos. Es necesario corregir la situación. Es por eso que en este artículo me gustaría hablar sobre cuántas veces a la semana necesitas tener sexo.
Sobre el sexo
Lo primero que es importante aclarar: el sexo en sí es una actividad muy gratificante que tiene una gran cantidad de ventajas. Sin embargo, en algunas situaciones, estos aspectos positivos pueden cambiar de lado y convertirse en una amenaza para la salud humana. Por eso, es importante recordar que siempre debes estar protegido. Esto se aplica no solo a los hombres, sino principalmente a las mujeres. Es la dama quien debería pensar al menos en cómo protegerse de un embarazo no deseado. Y, por supuesto, hoy en día es muy importante usar un condón como protección contra diversas enfermedades de transmisión sexual. Si una persona no confía en su pareja, especialmente en su salud, es mejor posponer la intimidad hasta la próxima vez, cuando ya no surjan dudas. También es importante decir que la intimidad íntima más útil es con un ser querido, luego no solo el cuerpo, sino también el alma (cerebro, emociones, ya que es más conveniente para quien es más conveniente) obtiene el máximo positivo. Y este es un componente muy importante de la salud humana en general.
Acerca de los hombres
Sobre las mujeres
Es interesante cuando exactamente una mujer comienza a interesarse en la cuestión de cuántas veces a la semana necesita tener relaciones sexuales. La mayoría de las veces, esto sucede después de una conversación con amigos que, con una cara feliz, comienzan a mostrar su intimidad, a veces llamando simplemente a números fantásticos. Sin embargo, es importante recordar aquí que cada dama tendrá su propia norma que satisfaga sus necesidades. En cuanto a la medicina, aconseja a la mujer que tenga relaciones sexuales al menos una vez a la semana. Este es el mínimo necesario para mantener un nivel normal de salud en su propio cuerpo. Resulta que los números son fundamentalmente diferentes. Qué hacer en tal situación La opción ideal es tener relaciones sexuales cada dos días, es decir, aproximadamente esto sucederá tres veces por semana.
Sobre los beneficios
Al determinar la frecuencia con la que necesita tener relaciones sexuales, también es importante conocer los beneficios exactos de la intimidad para hombres y mujeres. Entonces, en primer lugar, es una excelente manera de relajarse, aliviar el estrés e incluso relajarse. De hecho, en los momentos de mayor placer ocurren procesos que son comparables a un sentimiento de completa felicidad y satisfacción con tu vida. En términos generales, ayuda perfectamente a hacer frente al insomnio e incluso mejora la inmunidad.
Sobre el peso
Muchas mujeres saben que el sexo puede ayudarles a perder peso. Y es cierto, durante la intimidad, se involucran muchos músculos diferentes y las calorías se queman más rápido que en una bicicleta estática o una cinta de correr. Sin embargo, no es necesario ser demasiado entusiasta y utilizar a su pareja como simulador. Para lograr el resultado deseado, bastará con entrar en la intimidad una vez por semana.
Sobre un resfriado
Al determinar cuántas veces necesita tener relaciones sexuales, también debe recordar que dicha actividad ayuda perfectamente a aumentar la inmunidad. Entonces, ¿por qué no elegir el sexo como prevención contra los resfriados y la gripe? Cabe decir aquí que dicha intimidad terapéutica será especialmente relevante en el período otoño-invierno. En tal situación, es suficiente tener relaciones sexuales dos veces por semana para aumentar la cantidad de una inmunoglobulina importante que es responsable del sistema inmunológico del cuerpo.
Oh corazon
Es importante preguntarse cuántas veces es útil tener relaciones sexuales a la semana para aquellas personas que tienen problemas con el sistema cardiovascular. La intimidad regular ayuda a estabilizar la frecuencia cardíaca y reduce el riesgo de ataques cardíacos y accidentes cerebrovasculares. Para obtener un resultado positivo, necesitará tres veces la intimidad íntima.
Sobre la piel
Se necesita un contacto más frecuente para aquellos que quieren limpiar su piel. Entonces, si hay erupciones en la cara, la piel está demasiado grasa o seca, entonces necesitará cuatro veces la intimidad. Lo que pasa es que el sexo estabiliza el fondo hormonal del cuerpo, que tiene el efecto más directo sobre el estado de la piel.
Sobre el estado de ánimo
Un dato interesante es que los optimistas deberían tener intimidad unas cinco veces por semana. Es necesario tanto para el mantenimiento como para el aumento de energía y el pensamiento creativo.
Sobre el cerebro
¿Cuántas veces a la semana deben tener relaciones sexuales los intelectuales? Aquí la cifra es aún mayor, unas seis veces. Dicha actividad estimula perfectamente el trabajo del cerebro, al tiempo que mejora todas sus funciones.
Sobre los nervios
Y aquellos que quieran mantener los nervios necesitarán tener relaciones sexuales siete veces a la semana, es decir, diario. Una actividad tan agradable fortalece perfectamente el sistema nervioso (especialmente en las mujeres), estabiliza las hormonas y pone todos los órganos del cuerpo en condiciones ideales de trabajo.
¡Cuanto más grande, mejor!
Al comprender la pregunta de cuántas veces a la semana tener relaciones sexuales, muchas personas responderán: "¡Cuantas más, mejor!" Sin embargo, esta respuesta no será del todo correcta. La intimidad demasiado frecuente (más de una vez al día) puede incluso dañar la salud, especialmente para los hombres. Sin embargo, si el cuerpo lo requiere, los médicos no se atreverán a prohibir la participación en una relación íntima y más a menudo.
Entonces, las personas de las regiones del sur y los países cálidos son de naturaleza más temperamental y sexual. El caso es que el calor tiene un efecto proporcional directo sobre la sangre humana. En cuanto a las naciones, las más activas en el ámbito de las relaciones íntimas son las estadounidenses. Los científicos estiman que el residente promedio de EE. UU. Tiene intimidad unas 124 veces al año. Luego están los griegos - 117, croatas y sudamericanos - 116, luego los neozelandeses - 115. La lista de poseedores de registros sexuales también incluye a los franceses, italianos e israelíes.
Al celebrar un contrato de arrendamiento, los propietarios generalmente buscan proporcionar la posibilidad de cambiar el monto del alquiler, especialmente si el contrato es a largo plazo. Esto plantea la pregunta de con qué frecuencia se puede cambiar el alquiler. La disposición del apartado 3 del artículo 614 del Código Civil que regula esta cuestión puede interpretarse de diferentes formas, por lo que existen dos puntos de vista en la práctica policial. Además, el Tribunal Supremo de Arbitraje se inclina por uno de ellos, lo que, sin embargo, no impide que los tribunales inferiores apliquen un punto de vista diferente.
Al celebrar un contrato de arrendamiento, los propietarios generalmente buscan proporcionar la posibilidad de cambiar el monto del alquiler, especialmente si el contrato es a largo plazo. Esto plantea la cuestión de con qué frecuencia se puede cambiar el alquiler. La disposición del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil que regula esta cuestión puede interpretarse de diferentes maneras, por lo que existen dos puntos de vista en la práctica policial. Además, el Tribunal Supremo de Arbitraje se inclina por uno de ellos, lo que, sin embargo, no impide que los tribunales inferiores apliquen un punto de vista diferente.
Cómo entender la cláusula "a menos que el contrato disponga lo contrario"
En la práctica de hacer cumplir la ley, hay dos puntos de vista sobre a qué se refiere la cláusula "a menos que el contrato disponga lo contrario": solo a la posibilidad de cambiar el alquiler por acuerdo de las partes o a toda la regla en su conjunto, incluida la frecuencia de cambios en el alquiler. Los defensores del primer punto de vista creen que es imperativo prohibir el cambio de alquiler más de una vez al año. La cláusula "a menos que el contrato disponga lo contrario" significa que el contrato puede prohibir la revisión del monto del alquiler durante todo el plazo del arrendamiento. Cuando no existe tal prohibición en el acuerdo, la revisión es posible, pero no más de una vez al año. Si el acuerdo prevé la posibilidad de cambiar el alquiler con más frecuencia, entonces esta condición es contraria a la ley. Y los partidarios del segundo punto de vista creen que todas las disposiciones del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil son dispositivas. En consecuencia, el contrato puede prever la posibilidad de cambiar el alquiler más de una vez al año. Los tribunales difieren en este punto.
La posición de la Corte Suprema de Arbitraje: un aumento de más de una vez al año es ilegal
El punto de vista del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia sobre esta cuestión se expresó en el párrafo 11 de la carta informativa No. 66 del 11 de enero de 2002 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler". En el caso descrito en este párrafo, el contrato preveía un aumento trimestral por parte del arrendador del monto del alquiler indexándolo por inflación. El tribunal de primera instancia reconoció esta condición como nula y sin valor debido a una contradicción con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de RF. La indexación trimestral del alquiler es una forma de calcularlo, que no ha cambiado durante el año. La Corte Suprema de Arbitraje estuvo de acuerdo con esta conclusión y enfatizó que durante el año la cláusula del contrato debe permanecer sin cambios, estableciendo un monto fijo de alquiler o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo. Cabe señalar que este párrafo de la carta de fecha 11.01.02 No. 66 no formula una conclusión clara del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de que el término del acuerdo que prevé un cambio en la cantidad fija de alquiler o el procedimiento para cambiarlo durante el año es insignificante. Quizás esta sea la razón por la que los tribunales inferiores a menudo expresan un punto de vista diferente en sus decisiones y fallos.
Cargos de los tribunales inferiores
Algunos tribunales consideran imperativa la prohibición de cambiar el alquiler más de una vez al año y reconocen los términos del acuerdo que prevé un procedimiento diferente como nulos y sin efecto, refiriéndose al mismo tiempo al párrafo 11 de la carta de 11.01.02 No 66.
Ejemplo practico. Las dos empresas celebraron un contrato de arrendamiento de locales no residenciales. El alquiler se estipula en un monto fijo, mientras que se establece que en cinco meses se aumentará el monto del alquiler (se indica un nuevo monto aumentado), y en tres meses se volverá a aumentar en un 50 por ciento. El inquilino pagó el alquiler original, ignorando las condiciones para el aumento. El propietario acudió a los tribunales para cobrar la deuda. El tribunal declaró nula la condición del acuerdo de aumento de la renta por contradicción con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil y desestimó la demanda. Instancias posteriores confirmaron esta conclusión (sentencia del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Central de 28.08.09 en la causa No. A14-2547 / 2008 / 87-17). El Tribunal Supremo de Arbitraje no vio motivos en el caso para reevaluar la conclusión de los tribunales y se negó a remitir el caso a revisión por vía de supervisión. Al mismo tiempo, se indicó explícitamente en la definición que la condición del contrato que prevé la posibilidad de cambiar el monto del alquiler más de una vez al año es nula y sin efecto por no cumplir con los requisitos de la ley ()
Otros tribunales perciben la condición del inciso 3 del artículo 614 del Código Civil sobre la frecuencia de cambio del monto del alquiler como norma dispositiva que permite a las partes del convenio establecer una frecuencia menor (decisiones de los tribunales arbitrales federales de Oriente Distrito de Siberia de 08.05.08 No. A33-13139 / 07-F02-1784 / 08, Distrito de Ural de 18.09.02 en el caso No. F09-22232 / 02-GK, del Decimotercer Tribunal de Arbitraje de Apelación de fecha 21.05.08 en caso núm. A56-12364 / 2006). Cabe señalar que, en algunos casos, incluso una referencia al párrafo 11 de la carta No. 66 del 11 de enero de 2002 no ayuda a los inquilinos a convencer al tribunal de la nulidad de la cláusula contractual sobre el aumento del alquiler más de una vez al año.
Ejemplo practico. El contrato de arrendamiento estableció dos cantidades de alquiler fijas para diferentes períodos dentro del término del contrato: durante el primer mes del contrato de arrendamiento - 64 mil rublos, luego - 69 mil rublos por mes. Al mismo tiempo, también se estableció el derecho del arrendador a modificar unilateralmente el monto del alquiler con la notificación del inquilino. El tribunal de primera instancia consideró que el contrato acordó como condición aumentar el alquiler más de una vez al año, lo que es contrario a la ley. Sin embargo, la instancia de casación no estuvo de acuerdo con esta conclusión. En su opinión, el establecimiento en el contrato del monto del alquiler en montos fijos por dos períodos de uso de la propiedad no puede considerarse un cambio en el alquiler. Por lo tanto, esta condición es consistente con el párrafo 11 de la carta de 11 de enero de 2002 No. 66 (resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 2 de septiembre de 2010 en la causa No. A13-16598 / 2009).
Es fácil ver que en el último caso, los términos del contrato son muy similares a los que fueron objeto de consideración en el caso anterior (definición del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 12.10.09 No. 13100 / 09). Pero en estos dos casos, los tribunales interpretaron condiciones similares de manera diferente: en el primer caso, como un cambio en el alquiler, en el segundo, como el procedimiento para fijarlo. Pero dado que el segundo caso no fue apelado ante la instancia supervisora, es más seguro guiarse por la posición de los tribunales en el primer caso, ya que fue aprobado por la Corte Suprema de Arbitraje.
Cómo establecer legalmente un aumento de alquiler más de una vez al año
En el mismo párrafo 11 de la carta No. 66 del 11 de enero de 2002 se encuentra una pista: cómo, después de todo, asegurar en el contrato el derecho del arrendador a aumentar el alquiler más de una vez al año y no violar la ley. En el sentido de este párrafo, un cambio en el monto del alquiler se considera un cambio en su tamaño solo en el caso de que el alquiler se establezca en el contrato en un monto fijo. Si el contrato contiene solo el procedimiento (mecanismo) para calcular el alquiler ,). En la práctica, el monto del alquiler suele estar vinculado a la tasa base de alquiler de la propiedad municipal, aprobada por las autoridades municipales, así como a la tasa de inflación. Además, también es aceptable la opción cuando en el contrato se indica una cantidad fija de alquiler y se establece la condición de que esté sujeta a revisión por parte del arrendador cuando ciertos indicadores cambien. Los tribunales creen que en este caso, el acuerdo no acuerda un monto fijo de alquiler, sino solo el procedimiento para determinarlo (resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de 22.06.10 No. A33-16268 / 2009).
PREGUNTA EN EL TEMA
¿Es posible estipular en el contrato que el monto fijo del alquiler esté sujeto a revisión cuando cambien las tarifas de alquiler del mercado?
Sí, es posible (sentencia del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte del 13.03.07 en el caso núm. F08-1052 / 2007). Pero en este caso, el cambio en los precios de mercado deberá ser confirmado por el informe de un tasador independiente (
De acuerdo con el párrafo 2 del art. 2 cucharadas. 421 del Código Civil de la Federación de Rusia, los ciudadanos y las personas jurídicas son libres de establecer sus derechos y obligaciones sobre la base de un acuerdo y de determinar los términos del acuerdo que no contradigan la legislación.
De acuerdo con el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados en el contrato, pero no más de una vez al año. Al mismo tiempo, teniendo en cuenta las aclaraciones del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia (carta informativa del 11 de enero de 2002 N 66), durante el primer año, la condición del contrato que prevé una cantidad fija de alquiler o el procedimiento para calcularlo debe permanecer inalterado. Además, el alquiler no puede cambiar más de una vez al año.
En cuanto al tamaño del cambio en la tarifa de alquiler, este tema no está regulado legalmente. En consecuencia, se aplicarán las condiciones que las partes acuerden en la ejecución del contrato.
Hay que tener en cuenta que si el contrato de arrendamiento prevé la posibilidad de un aumento unilateral del alquiler por parte del arrendador, pero no se ha determinado el procedimiento para calcularlo con dicho aumento, el arrendador tiene derecho a aumentar el alquiler. por cualquier cantidad.
Sin embargo, hay un matiz más. Si el contrato de arrendamiento prevé la posibilidad de un cambio unilateral por parte del arrendador del alquiler, pero no se ha determinado el procedimiento para registrar dicho cambio, el arrendador no tiene derecho a aumentar el pago sin acuerdo con el arrendatario. Los tribunales se niegan a satisfacer los requisitos del arrendador de cobrar el alquiler en un monto mayor si se establece que no se ha llegado a un acuerdo entre las partes para cambiar el monto del alquiler de la manera prescrita, y el arrendatario se opone a dicho cambio. .
Por lo tanto, si ha celebrado un contrato de arrendamiento en los términos propuestos, entonces:
- el alquiler debe permanecer sin cambios durante el primer año;
- además, el arrendador tiene derecho a aumentar unilateralmente el costo del alquiler, pero no más de una vez al año;
- en ausencia de un procedimiento de cálculo apropiado en el acuerdo, un aumento puede ocurrir por cualquier monto;
- de no existir en el convenio el procedimiento para registrar un cambio en el alquiler, dicho cambio sólo podrá entrar en vigencia si las partes (el arrendatario, en particular) firman el convenio correspondiente.
Con el fin de evitar disputas sobre el tema del cambio de la tarifa de alquiler, es aconsejable que las partes acuerden un mecanismo para cambiar la tarifa de alquiler durante todo el período de vigencia de dicho contrato, que, dentro de los parámetros acordados, " automáticamente ”cambiar el tamaño de la tarifa de alquiler dentro de los términos acordados en el contrato.
