Физическите лица в Русия могат да бъдат собственици не само на жилищни помещения, но и на нежилищни помещения - такива, които не са регистрирани в жилищния фонд на населено място или град (клауза 1 на член 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно собствениците на този вид недвижими имоти могат да се разпореждат с тях по свое усмотрение, включително да ги отдават под наем (клауза 1, член 541 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Сделките за наем на нежилищни помещения, в които участниците са граждански лица, се сключват по определени правила, в много отношения подобни на сделки с юридически лица или индивидуални предприемачи.
Има общи правила, следвайки които можете ефективно и бързо да отдавате под наем недвижими имоти, които не са част от жилищния фонд.
Освен това има специфични особености при отдаване под наем на нежилищни имоти безплатно или обратно, на физическо лице и др.
Нека разгледаме като пример няколко варианта на ситуации, при които е възможно да наемете нежилищни помещения според вашите собствени условия.
Въз основа на клауза 1 от член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и други правни норми, собственикът, като физическо лице, може да отдава под наем недвижим имот, който не е част от жилищния фонд.
И за това не е необходимо да става индивидуален предприемач (наричан по-нататък индивидуален предприемач), за да получава законно доход от отдаване под наем на помещения или нежилищна сграда или структура.
Ако собственикът на имота не използва редовен наемен труд, тогава законът позволява да не ставате индивидуален предприемач (клаузи 1-4 от член 19 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В същото време всички споразумения, сключени от физически лица по време на такива сделки за наем, ще се считат правно за GPC споразумения - от гражданско-правен характер.
Това означава, че наемът може да бъде установен доста лесно в съответствие с договорното сключване на договора за наем.
Трябва да се кажат още няколко думи за случая, когато физическо лице отдава под наем нежилищни помещения на юридическо лице.
Тук е важно да се вземат предвид следните точки в текста на договора, които ще засегнат счетоводния отдел на предприятието работодател:
- Трябва да се посочи информация за обекта - точен адрес, местоположение, кадастрален номер, експлоатационна и техническа информация (например площ, етажност, удобства за работа и др.).
- Без ДДС за юридически лица. лицето не се изисква, защото договорът е сключен не с друго предприятие, а с гражданин.
- Наемната цена може да включва плащания за комунални услуги. Това е удобно за правилно отчитане на разходите за предприятието.
- Формата на плащане трябва да бъде посочена в договора - безкасово или с плащане на средства в брой.
- Законни лицето, което плаща на физическото лице плащането на лице за временно ползване на неговото имущество също е данъкоплатец по данък върху доходите на физическите лица (клауза 1 на член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Следователно предприятието може самостоятелно да прехвърли 13% на данъчна организация за тази сделка.
Благодарение на модерната платежна система, юридическите лица могат да плащат с физически лица, използвайки безналични плащания.
Трябва само да посочите в споразумението банковите данни на сметките, пластмасовата карта на физическото лице, където наемателят ще преведе таксата за използване на недвижимия имот на гражданина-наемодател.
Забележка! Ако юридическо лице е сключило договор за наем на нежилищни помещения, собственост на физическо лице, и ако последният стане индивидуален предприемач в средата на срока на действие на такова споразумение, тогава юридическото лице. лицето няма да бъде задължено да плаща 13% данък върху сделката. Там данъчната система ще се прилага по друга схема.
Възможно ли е да се вземе физическо? лице
Юридическо лице или индивидуален предприемач, който е собственик на нежилищни помещения, има пълното право да го отдава под наем на физическо лице. В това отношение няма законови забрани. В този случай най-добре е да се ориентирате към чл. 606-670 Граждански кодекс на Руската федерация.
Договорът за наем ще трябва да посочи:
- Правен кодекс OKVED лица (70.20.2);
- продължителност на договора;
- лична информация на физически лица лица;
- пълна характеристика на помещенията;
- кадастрален номер на обекта;
- Сума за наем;
- редът за заплащане от наемателя (физическо лице) на наемодателя (юридическо лице) на такси за ползване на помещението;
- посочете подробности и специални аспекти на наема (правила, оперативни процедури, възможност за ремонт и др.).
По принцип същото се случва при извършване на сделка с индивидуален предприемач и физическо лице. Само вместо харта и удостоверение от Единния държавен регистър на юридическите лица, индивидуален бизнесмен представя на нотариус удостоверение за Единен държавен регистър на предприемачите за извършване на сделка.
Възможно ли е безплатно
В руското законодателство няма принуда собствениците на нежилищни помещения да отдават имота си под наем задължително срещу заплащане. Това е право на собственика, а не негово задължение пред закона.
Следователно безвъзмездната транзакция е също толкова възможна, колкото и платената, въпреки клауза 1 от член 540 от Гражданския кодекс на Руската федерация, която гласи, че наемателят се задължава да плати за наемната услуга на собственика на имота.
Можете да видите примерен договор за наем на нежилищни помещения между физически лица в тази статия.
С брокери можете да отдадете имота си много по-бързо и по-ефективно. Те намират купувач за услуги под наем по-бързо, отколкото беше модерно да правят сами.
Документация
Цялата процедура за регистриране на договора за наем на нежилищни помещения се извършва само чрез сключване на специално споразумение с нотариална заверка. Затова трябва предварително да се регистрирате за сделка при нотариус, ако вече сте намерили купувач за услугите.
Когато наемодателят ще подготви сам пакет от документи за извършване на сделка, тогава той ще се нуждае от следните документи:
- граждански паспорт, ако е физическо лице;
- удостоверение за регистрация на юридическо лице, ако е предприятие;
- документация за собственост на нежилищен недвижим имот - удостоверение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, договор за покупко-продажба и др.;
- техническа документация за недвижимия имот;
- пълномощно, ако има представители на страните, участващи в сделката;
- съгласие от съпруга, ако наемодателят е физическо лице. лицето и имуществото са съвместна собственост по време на брака;
- разрешение от банката, ако имотът е възбранен по силата на ипотека или друг договор.
В допълнение към горните книжа, принадлежащи на юридически лица, има изисквания към тях да представят и редица други документи. Това са финансови отчети, учредителни документи, пълномощно за представител и др.
В случай, че HOA отдава под наем нежилищни помещения, говорим и за юридическо лице.
Такива партньорства се основават на тяхната учредителна документация, изготвена с участието на обитателя на къщата (къщите). Такива дружества имат право да се разпореждат с нежилищни площи, собственост на Партньорството.
Не е необходимо да регистрирате сключения договор за наем в Регистрационната камара (Rosreestr, EGRN - Единен държавен регистър на недвижимите имоти), ако:
- срокът на договора е по-малък от 12 месеца;
- В договора изобщо няма посочен срок.
В противен случай, когато срокът на действие на споразумението е определен за повече от 12 месеца, тогава регистрацията на такова споразумение в Единния държавен регистър на недвижимите имоти е задължителна.
На собствения си
Преди да извършите сделка за отдаване под наем на нежилищни недвижими имоти, първо трябва да разберете какво ще се използва от наемателя (наемателя) и за каква цел ще се използва.
Възможни опции за предназначението при наемане на нежилищни помещения:
- за склад;
- като производствен цех;
- ползване на помещението като офис;
- търговска зона (пункт);
- за предоставяне на услуги (търговия с услуги);
- като гараж;
- за отглеждане на животни, птици, отглеждане на растения;
- за лична употреба (например като склад за съхранение на различни неща, инструменти, оборудване) и др.
В допълнение към предназначението се обръща внимание на площта, размера и разположението на нежилищните помещения. Формирането на цената на наема се влияе значително от квадратурата на площта, отдадена на наемателя.
Местоположението на съоръжението влияе върху удобството на производствените решения, планове, графици и др. Затова трябва да търсите бъдещ наемател според вида и предназначението на имота.
Като цяло процедурата за самостоятелно отдаване под наем на нежилищни помещения или сграда или конструкция се състои от следния алгоритъм от действия:
- Подготовка и привеждане в ред на документите на собственика за самия имот.
- Предварително изчисление на наемната цена.
- Създаване на рекламна кампания.
- Публикуване на обяви в интернет или сами да ги публикувате на таблата из града.
- Приемане на обаждания от потенциални наематели.
- Уреждане на срещи и устно договаряне на сделката.
- Запишете час при нотариус.
- Направи сделка.
- Регистрация на споразумението в регистрационната камара (ако това е предвидено от закона в конкретен отделен случай).
- Издаване на ключове за нежилищни помещения на наемателя и свързаната с тях документация (например акт за приемане и предаване на собственост, разположена в помещенията).
За да изчислите цената на наема, можете да поканите специален експерт-оценител, който може да изчисли всичко, като вземе предвид текущите пазарни условия и дори като вземе предвид прогнозите за следващата година.
Такива услуги, разбира се, не са безплатни, така че не всеки собственик на имот може да вземе решение за тях. Но такава оценка позволява на собственика на имота да разполага с доклади от експертни изчисления.
С такава хартия ще бъде по-лесно за собственика да се пазари с бъдещите наематели при определяне на цените за наемни услуги.
Каквато и да е целта на наемането на нежилищни помещения - чрез брокер или индивидуално, винаги първо трябва да се консултирате с адвокат или нотариус за пълния пакет документи за извършване на сделката.
Такива консултации обикновено са безплатни и могат да бъдат получени по телефона или на уебсайт за правни услуги. Трябва да обърнете внимание на целта на използване на помещенията, тогава ще бъде по-лесно да намерите наемател.
Прочетете тук за изготвянето на договор за наем на нежилищни помещения за период над една година.
Регистрацията на договор за наем на нежилищни помещения се обсъжда на тази страница.
Източник: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/
Не знаете как да отдавате бизнес имоти под наем? Всичко за това как да го направите сами и бързо
Офиси, складове, промишлени помещения и помещения за свободно ползване - всички тези видове обекти са търсени сред предприемачи, които имат собствен бизнес или тепърва започват бизнес.
За да гарантират, че търговските помещения няма да стоят бездействащи, техните собственици често решават да ги отдават под наем. Как бързо да намерите клиент, да сключите сделка с него, както и всичко за условията за наемане на нежилищни помещения в нашата статия.
Уважаеми читатели! Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.
Ако искате да разберете как да разрешите конкретния си проблем, моля, използвайте формата за онлайн консултант вдясно или се обадете. Бързо е и!
Как да отдавам бизнес имоти под наем?
Наемането на търговски обект не е трудно и най-важното е изгодно.С правилния подход и познаване на основните етапи на процеса, сключването на сделка няма да бъде трудно.
Най-важното е да вземете решение за цената, да намерите клиент и да съставите правилно договора.
Нека разгледаме всички етапи на сделката.
Определяне на себестойността
Когато извършвате сделка независимо, определянето на цената на наема често не е обективно.
Всеки собственик иска да получи най-голяма полза.
Но твърде високата цена може да изплаши потенциалните наематели, а твърде ниската може да предизвика съмнения. Обикновено собствениците се обръщат към специалисти - брокер или оценител - за оценка на стойността.
Как сами да наемете нежилищни помещения? Можете да го направите без помощта на професионалисти.За да определите сами цената, трябва да проучите подобни оферти от конкуренти. Това ще ви позволи да разберете общата ситуация на пазара на търговски имоти и да оцените правилно вашите помещения.
ВАЖНО:Наемателят наема търговски имот с цел генериране на доходи, така че при оценката на разходите е важно да се вземе предвид приблизителната възможна печалба, която може да получи.
Цената се влияе от фактори като:
- квадрат;
- оформление;
- състояние на ремонт;
- наличие на мебели, интернет и друго оборудване;
- местоположение;
- наличие на паркинг;
- достъпност за бизнес клиенти;
- способност за крос-кънтри
След като вземете предвид тези точки и наблюдавате офертите на конкурентите, можете обективно да оцените имота си.
Търсене на клиент
Наемането на търговски недвижими имоти от собственик включва търсене на потенциални наематели.
Преди да направите това, трябва да направите търговско предложение или реклама.
В него трябва да бъдат посочени подробно всички характеристики на имота: площ, етаж, местоположение, инфраструктура, техническо състояние и оборудване. По-добре е да фокусирате вниманието в рекламата върху предимствата.
В същото време е важно да посочите недостатъците на стаята, така че при оглед да не се поставяте в неудобно положение и да не плашите клиента.
Нека разгледаме по-отблизо начините за намиране на потенциални наематели.
- Търсене по приятели.Най-лесният начин да намерите човек, който се интересува от вашето предложение, е да попитате приятели и роднини. Често собствениците на имоти се движат в бизнес кръгове, което означава, че това опростява задачата за бързо отдаване под наем на имота им.
- Поставяне на реклама в специализирани интернет ресурси, например Avito. Предимството на този метод е, че вашето предложение ще бъде видяно от стотици или дори хиляди заинтересовани страни. За да намерите наемател възможно най-скоро, ще трябва да напишете добра, подробна обява, описваща всички предимства и недостатъци на помещението.
Обявата трябва да бъде придружена с няколко снимки.
Това ще улесни потенциалния клиент да реши дали си струва да го обмисли или не.
- Изпращане на оферта по имейл.Барове, ресторанти, магазини, салони и други организации и заведения често търсят помещения за преместване или отваряне на друго място. Можете да намерите имейл адресите на собствениците на фирми, които може да се интересуват, на официалните уебсайтове на техните компании.
Представяне и подписване на документа
Правилното представяне на вашия имот е ключът към бързото сключване на сделка.
Когато показвате помещението, опитайте се да разкажете повече информация за него, като се съсредоточите върху предимствата и възможната печалба, която обектът ще донесе на клиента.
Сключването на договор е последната, но най-важна и отговорна стъпка в сделката. Правилно съставеният и изпълнен документ ще защити собственика от безскрупулен наемател. Какво трябва да бъде включено в него:
- лични данни на наемател и собственик;
- адрес, район и технически характеристики;
- регистрационни данни;
- краен срок;
- размера на плащането и реда за превеждането му;
ВАЖНО:По закон собственикът няма право да увеличава таксата повече от веднъж годишно. Следователно в договора трябва да се посочи максималния размер на възможното увеличение на наема и периода, през който наемателят ще бъде уведомен за това.
Важно е в документа да се опишат подробно правата и задълженията на страните и да се посочи естеството на отговорността за нарушения на всяка клауза. Би било полезно споразумението да бъде допълнено с опис на наличното имущество в обекта. След прекратяване на договора собственикът ще може да получи парично обезщетение, ако мебелите или оборудването са били повредени от наемателя.
Най-бързите начини за отдаване под наем на нежилищни помещения
Как бързо да наемете търговски недвижими имоти?
За тези, които не искат да прекарват лично време в търсене на клиенти, преговори и показвания, по-добре е да се обърнат към брокер.
Той ще направи оценка на имота, ще определи правилната пазарна стойност, ще направи атрактивни снимки, ще изготви компетентна обява и сам ще представи вашия имот.
Въпреки това, дори работата с агенти има свои собствени нюанси.По правило брокерите работят срещу комисионна от сумата на наема или продажбата на недвижим имот.
Таксата под формата на процент обикновено се взема от кандидатите, а не от собствениците.
Въпреки това, не всеки кандидат ще бъде готов да си сътрудничи с агент, който ще трябва да плати пари.
Следователно, ако собственикът трябва спешно да намери наемател, той може сам да плати комисионната. Това често се практикува, ако собственикът има много имоти или иска да отдава под наем луксозни имоти.
Парите, платени на агента, ще отидат не само в неговия джоб, но и за необходимите разходи - снимки, видео презентации, реклама и др.
Друг бърз начин за отдаване под наем на нежилищна сграда или офис е намаляването на разходите.В същото време не е необходимо да го отдавате под наем на безценица, достатъчно е да намалите плащането с 10%. Тогава вашата оферта ще бъде конкурентна.
Периоди за наем
Срокът на валидност на договора за наем на нежилищни помещения е важен момент. Предлага се в три вида.
- Дългосрочен– година или повече.
- Къс- по-малко от година.
- За неопределен период.
Съгласно член 610, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако в договора не е посочен срок, той се счита за сключен за неопределено време. В този случай всяка страна има право да го прекрати по всяко време с тримесечно предизвестие за решението си.
Краткосрочен договор се сключва за срок не повече от една година. Как да подновите договор за наем на нежилищни помещения? Удължаването става автоматично за неопределен период, ако и двете страни са доволни от всичко.
В този случай не се изисква повторно сключване на споразумението. В някои случаи собственикът може да настоява за нов документ за промяна на условията или плащането. Това е възможно само със съгласието на наемателя.
Дългосрочното споразумение подлежи на регистрация в системата на Федералния резерв.Удължаването на такъв договор за наем на нежилищни помещения става по същия начин като краткосрочен - автоматично, със същите условия, права и задължения на страните или се сключва нов документ с променени изисквания.
Предсрочно прекратяване на договор за наем за определен период е възможно както от страна на собственика, така и от страна на наемателя.
Такива въпроси се решават в съда или по взаимно съгласие на двете лица.
Познаването на важните нюанси и възможности при отдаването под наем на търговски недвижими имоти ще ви помогне да сключите изгодна и сигурна сделка, която носи редовен пасивен доход.
В този случай, ако дадено лице е регистрирано като индивидуален предприемач, въпросът изобщо не възниква:Всеки разбира, че предприемачите могат да наемат помещения за офиси, магазини, складове или работилници - и могат, ако е възможно, да отдават под наем такива недвижими имоти. Но необходима ли е регистрация в Единния държавен регистър на предприятията, за да се сключват такива споразумения?
В действителност не. Изкуство. 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че собствеността може да бъде отдадена под наем или от собственика, или от упълномощено от него лице, или от лице, което по силата на закона има право да действа от името на собственика. Законът вече не споменава никакви допълнителни ограничения (например необходимостта от статут на индивидуален предприемач и регистрация в Единния държавен регистър на индивидуалните предприемачи) и не установява никакви бариери.
Член 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Наемодател
Правото на отдаване под наем на имот принадлежи на неговия собственик. Наемодатели могат да бъдат и лица, упълномощени със закон или собственик да наемат имущество.
Самият факт за наемане на недвижим имот от всякакъв вид не е достатъчен, за да говорим за предприемачество. Пленумът на Върховния съд на Руската федерация през 2004 г. с решение № 23 относно незаконното предприемачество изясни, че ако дадено лице има недвижим имот, но той лично не се нуждае от него в момента, той има право да го използва, включително за отдаване под наем (клауза 2 решения). Подобна позиция е изразена в параграф 13 от резолюцията на Пленума на Въоръжените сили на Руската федерация № 18 от 2006 г.
По този начин еднократна транзакция не е достатъчна, за да се търси отговорност от гражданин за незаконен бизнес или да се изисква от него спешно да се регистрира в Единния държавен регистър на индивидуалните предприемачи. Изисква се такива сделки да бъдат систематични.
Може ли физическо лице да бъде наемодател?
За организация
Няма пряка забрана за това. Съгласно член 130 и член 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация, гражданинът има право да притежава всяко имущество, за което законът не предвижда ограничения - и да се разпорежда с имуществото си, както намери за добре.
Съответно, от гледна точка на действащото законодателство, няма забрана за отдаване под наем на недвижими имоти от физическо лице на юридическо лице - и не се очаква в обозримо бъдеще.
За друго лице
На въпроса дали е възможно да се отдават под наем нежилищни помещения на физическо лице, отговорът от правна гледна точка е положителен. Разпоредбите на Гражданския кодекс относно договора за наем по никакъв начин не ограничават субектния състав на участниците в правоотношението.Съответно няма ограничения за споразумения, при които един гражданин, който не е индивидуален предприемач, отдава под наем недвижим имот на второ лице, което също няма статут на предприемач, всякакви недвижими имоти - включително нежилищни.
Самото сключване на договор за наем на имот дава право на наемателя само да поиска имотът да му бъде прехвърлен. Въпросът какво ще прави наемателят с него по-късно не се разглежда от закона и не се поставят ограничения. Съответно, дори ако един гражданин е отдал под наем нежилищен имот на друг и той го е използвал за незаконен бизнес, споразумението пак няма да бъде обявено за невалидно.
Има ли някакви ограничения?
Единственото законово ограничение за отдаване под наем е необходимостта от плащане на данъци. Никой не е отменил данъка върху доходите на физическите лица - и следователно, ако физическо лице отдава под наем нежилищни помещения, той ще трябва да плати:
- 13% - ако не е индивидуален предприемач;
- 6% - ако индивидуалният предприемач е "опростен".
Въпреки това, Единният държавен регистър на недвижимите имоти, където се записват права върху недвижими имоти, не познава разделението на гражданите на индивидуални предприемачи и неиндивидуални предприемачи - в него разграничението се установява само на ниво „физически лица - организации“. Следователно самият договор може да се сключи без ограничения.
Възможно ли е да сключите договор като наемател?
Що се отнася до въпроса дали физическо лице може да наеме нежилищни помещения, тук също няма ограничения. Освен това, Някои от нежилищните имоти могат да се използват и за лични цели.Например, законът не съдържа забрана гражданин да наеме гараж за личния си автомобил, който не се използва за търговска дейност.
Друго нещо е, че наемането на явно търговски недвижими имоти може да предизвика въпроси от регулаторните органи - и дори да предизвика одит. Но самият закон не съдържа забрана за подобни действия.
Заключение
По този начин, притежавайки нежилищен недвижим имот, гражданин има право да го отдава под наем, без да се регистрира като индивидуален предприемач в Единния държавен регистър на индивидуалните предприемачи. Ако сделката е била еднократна сделка и няма признаци на систематичност, законът не установява никакви пречки.
Въпроси могат да възникнат само в случаите, когато обектът носи ясни знаци за търговско предназначение - но дори и в тази ситуация няма пряка законова забрана.
Гражданският кодекс на Руската федерация не съдържа специални правила, уреждащи правоотношенията в рамките на договор за наем на нежилищни помещения, а общите разпоредби относно лизинга (параграф първи от глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация) правят не установява никакви ограничения върху предметния състав на споразумението. От това следва, че всяко дееспособно физическо лице може да действа като наемател на нежилищни помещения.
В съответствие с чл. 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация наемателят е длъжен да използва наетия имот в съответствие с условията на договора за наем, а ако такива условия не са определени в договора - в съответствие с предназначението на имота. Нека веднага да отбележим, че използването на нежилищни помещения за пребиваване на граждани не е разрешено от закона.
Фактът, че физическо лице, което не е индивидуален предприемач (наемател), ще използва наети нежилищни помещения за извършване на стопанска дейност, не е основание за обявяване на договора за наем за невалиден или несключен (виж също решението на Федералната антимонополна служба на Източносибирския окръг от 9 март 2004 г. N A33-3839/03-S2-F02-744/04-S2).
Освен това е очевидно, че сключването на договор за наем само поражда правото на наемателя да изисква вещта да му бъде прехвърлена за ползване (притежание и ползване) (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация). . Сключването на такова споразумение само по себе си не означава, че наемателят извършва стопанска дейност (клауза 1, член 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Статутът на индивидуален предприемач може да бъде придобит от наемателя след сключване на договора, например, когато той действително започне да използва този имот за бизнес дейности.
По този начин законът не забранява прехвърлянето на нежилищни помещения под наем на физически лица, които не са индивидуални предприемачи. За лизингодателя сключването на договор с такова лице не води до отрицателни правни последици.
Що се отнася до правните последици от използването на нежилищни помещения за извършване на стопанска дейност за наемателя, трябва да се има предвид, че извършването на стопанска дейност без държавна регистрация като индивидуален предприемач е незаконно и може да доведе до участие на такова лице в административно производство (част 1 на член 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация) или наказателна (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация) отговорност. Освен това гражданин, занимаващ се с предприемаческа дейност, без да образува юридическо лице, който не е регистриран като индивидуален предприемач, няма право да се позовава на факта, че не е предприемач, по отношение на сключени от него сделки. Съдът може да приложи към такива сделки правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно задълженията, свързани с извършването на предприемаческа дейност (член 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Пасивният доход е печалба, която интересува много хора в различни страни. И затова все по-често те мислят за един важен за тях въпрос: какво може да се даде под наем? В крайна сметка този начин за печалба е най-интересното и печелившо решение. Позволява ви да печелите пари, без да имате официална работа. Но въпросът е друг - какви имоти могат да се отдават под наем? Това ще бъде обсъдено допълнително.
Всъщност почти цялото имущество на човек може да бъде наето. Но в действителност най-печелившият бизнес е отдаването под наем на недвижими имоти. Какви обекти и как можете да ги превърнете в пасивен доход? Ако се подготвите правилно, човек ще може да оживи идеята без никакви проблеми.
Кой има право?
Все още не знаете какво можете да наемете? Преди да помислите по този въпрос, трябва да разберете кой по принцип има такова право. Не всеки има възможност да печели пасивен доход по този начин. Факт е, че отдаването под наем на недвижими имоти или имущество се извършва от:
- Собственици на определени обекти.
- Държава (ако говорим за общинска собственост).
- Посредници (брокери, агенции за недвижими имоти).
Оказва се, че само собственикът на определен имот, както и упълномощени негови представители, имат право да отдават под наем определени обекти. Доста очевиден факт. Но от какво е възможно да печелите пасивен доход?
Апартамент
Можете да наемете апартамент в най-често срещания сценарий. Доста често помага на хората в различни страни да печелят в една или друга степен. Процедурата по сключване на договор за наем обикновено се извършва с участието на агенции за недвижими имоти. Или лично от собственика на апартамента. Може да бъде както индивид, така и държава. Най-добре е да отдавате апартамента под наем официално. Да, тогава ще трябва да дадете 13% от печалбата си на страната. Но в същото време наемодателят и наемателят ще имат права и отговорности. Извършването на такава операция не е толкова трудно, колкото изглежда.
Регистрация на апартамент под наем
Възможно ли е да се даде апартамент под наем? да Това, както вече споменахме, е най-често срещаният сценарий в различните страни. Жилището под наем е уникално.Съставянето на договор за наем на апартамент не е толкова трудно. Вече беше споменато, че човек може да осъществи идея или като се свърже с агенции за недвижими имоти, или самостоятелно. Но за последната ситуация ще трябва да посетите нотариуса. Само така може да се сключи договор за наем. Какви документи може да са необходими? Сред тях се разграничават следните документи (независимо от начина на отдаване под наем на апартамента):
- Документи за собственост на недвижими имоти.
- Договор за наем/лизинг с подробни условия.
- Извлечение от Жилищната служба от личната сметка.
Струва си да се обърне внимание на факта, че има два вида договори: лизинг и наем. Вторият вариант е подходящ за случаите, когато апартаментът се отдава под наем на физическо лице. Не се изисква задължителна регистрация. Но договорът за директен лизинг подлежи на регистрация, ако е сключен за повече от 12 месеца. Подписва се при сключване на договор с юридически лица.
Стая
Какво можете да наемете? Следващият сценарий е да отдадете част от апартамента под наем. Или по-скоро стаи. Често срещан начин за малка печалба. Процедурата за изготвяне на съответното споразумение е подобна на предварително определения алгоритъм на действия. Просто трябва да посочите в договора коя стая се отдава под наем.
Ако в апартамента има няколко собственици, в допълнение към изброения по-рано списък с документи, ще трябва да докладвате съгласието на всички хора за извършване на сделката. Но когато има само един собственик на апартамента, тогава отдаването на стая под наем не е толкова голям проблем. Печалбата от такъв източник на пасивен доход е по-малка, отколкото от отдаване под наем на апартамент. Но се случва.
Земята
Възможно ли е отдаване под наем на парцел? Или част от него, например? Този въпрос също често тревожи собствениците. Например, има построена къща, а наблизо има малък парцел. Възможно ли е да го подадете? да Няма специални ограничения по този въпрос. Препоръчва се незабавно да се реши дали се планира отдаване под наем на целия парцел или само на част от него. От това ще зависи сложността на сключването на споразумение, както и текстът на споразумението. За юридическите лица тази функция е изключително важна.
Ако дадено лице не действа чрез брокери или съответните агенции, тогава той ще трябва да подпише споразумението с нотариус. В противен случай сделката може да бъде обявена за невалидна. И това е важно да се разбере. Особени проблеми могат да възникнат, ако парцелът има няколко собственици. Подобна картина обаче възниква при отдаване под наем на всеки имот. Освен това ще трябва да получите съгласието на останалите собственици, за да извършите транзакцията. Без тези документи договорът за наем или наем ще бъде невалиден.
Не жилища
Можете да отдавате под наем помещения, които не са жилищни. Например мазе, складово помещение, мокро помещение. Това е по-рядко срещан сценарий, особено сред тези, които живеят в жилищни сгради. Но това е само ако лизингодателят е физическо лице. Наред с други неща се отдават под наем нежилищни помещения като офиси. Точно такива ситуации се случват в ежедневието през цялото време. Моля, обърнете внимание, че за всяка от разглежданите сделки гражданите ще трябва да плащат данък върху доходите. В момента тя е 13%. Това е задължителен елемент за всеки данъкоплатец.
Вече е ясно, че нежилищните помещения могат да се отдават под наем. Не е толкова трудно, колкото изглежда. Алгоритъмът на действията на собственика на имота ще бъде точно същият като във всички останали случаи. Достатъчно е да съберете подобен пакет документи. Променя се само удостоверението за собственост на определен имот. Тогава договорът за наем/аренда следва да бъде сключен по установения ред. Ще говорим за всички характеристики на този процес, независимо от имота, който се отдава под наем.
Къща/дача
Възможно ли е отдаване под наем на парцела? Да, особено ако има само един собственик на имота. Но какви други обекти може да разгледа един гражданин? Например у дома или на вила. При желание могат да се отдават и под наем. На практика това е доста трудно да се направи. А индивидите рядко се занимават с такива случаи. Обикновено къщите и дачите се отдават под наем заедно с парцели от градската администрация. Но обикновените собственици на имоти също имат право на това.
Възможно ли е да се даде под наем парцел, но да не се даде под наем разположената върху него къща? Да, това също е възможно. Но само в случай, че в споразумението е посочена конкретна територия, която трябва да бъде предадена. Ако в парцела има място изключително за къща, тогава в споразумението трябва да се посочи точно сградата.
Кола
Все по-често гражданите се замислят дали е възможно и отговорът ще ги зарадва - да, има такава възможност. Списъкът с документи ще се промени. Като правило ще трябва сериозно да помислите върху договора за лизинг - той определя размера на плащането. Най-често той е почасов. От собственика и наемателя се изискват следните документи:
- Документи, удостоверяващи собственост на автомобила.
- Застраховка.
- Договор за наем.
- Технически паспорт на автомобила.
- Документи за самоличност на страните.
Обикновено това е достатъчно. Препоръчително е предварително да обмислите всички характеристики и нюанси на наемането на кола. За да направите това възможно най-компетентно, поканете адвокати. Те допринасят за правилната композиция.Това ще позволи безпроблемно реализиране на идеята.
други
Какво можете да наемете? Всъщност, както вече споменахме, почти всички имоти могат да се наемат. Съответно наем, например. Ако не вземете предвид обектите на недвижими имоти, тогава можете да идентифицирате много повече идеи по отношение на зададения въпрос. Сред най-често отдаваните под наем обекти са: облекло (основно костюми и рокли), гаражи, лодки, велосипеди, спортно оборудване, съдове, мебели, уреди, строителна техника, книги, домашни любимци (например за промоции).
Това не е всичко, което може да се даде под наем. Списъкът продължава и продължава. В съвременния свят тя е ограничена главно от въображението на собственика. И това трябва да се вземе предвид. Само след като получи пари от наемателите, собственикът на имота под наем може да има проблеми.
Подводни скали
Говорим за данъци. Вече беше казано, че от всяка транзакция ще трябва да платите 13% от печалбата. Изглежда, че тук проблемите свършват. Не всичко обаче е толкова просто, колкото изглежда. Факт е, че в Русия има такова нещо като системна печалба от едни и същи дейности. Вярно е, че за възникване на наказателна отговорност доходът трябва да възлиза на 1 500 000 рубли. Следователно до този момент можете да отдавате под наем този или онзи имот без никакви проблеми.
Какво следва? Много зависи от вида на имота под наем. За да плащате данъци и да спите спокойно, някои препоръчват да отворите индивидуален предприемач. И изберете опростената данъчна система. Тогава ще трябва да плащате 6% от печалбата като данък на година. Законно и безопасно. В някои случаи се препоръчва закупуване на патент за този вид дейност. В момента в Русия всички граждани, които отдават под наем жилища или имоти, се предлагат да работят по Как да постъпя? Това се решава от самия гражданин. Но във всеки случай трябва да платите данък. Особено когато става дума за лизинг на офиси, както и за работа с юридически лица.
Гражданско законодателствоОтговор от Служба за правни консултации ГАРАНТ
Член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява, че страните могат да сключват споразумение, както предвидено, така и не предвидено в закон или други правни актове. Условията на споразумението се определят по преценка на страните, освен в случаите, когато съдържанието на съответния срок е предписано от закон или други правни актове. Член 422 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя, че договорът трябва да отговаря на правилата, задължителни за страните, установени със закон и други правни актове (императивни норми), които са в сила към момента на сключването му.
Изискванията към договора за наем са предвидени в гл. 34 Гражданския кодекс на Руската федерация.
Съгласно договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя имущество срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Параграф 1, т. 1 чл. 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация изброява обектите на договора за наем, чиято обща характеристика е способността да не губят естествените си свойства по време на използването им (неконсумативни неща). Този списък включва сгради и конструкции. Гражданският кодекс на Руската федерация не казва нищо директно за възможността за отдаване под наем на помещения или части от тях.
Трябва обаче да се има предвид следното.
Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, като обръща внимание на факта, че чл. 1 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ класифицира жилищните и нежилищните помещения като недвижими имоти, като посочи, че нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация Федерация за държавна регистрация на договори за наем на сгради и съоръжения (информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 юни 2000 г. N 53).
По отношение на част от стаята (част от стаята) може да се отбележи следното.
Част от стаята, първо, не губи естествените си свойства по време на употреба, т.е. е неконсумативна вещ; второ, има определени физически характеристики, които позволяват да се разглежда като недвижима вещ (т.е. вещ, чието движение без непропорционална вреда на нейното предназначение е невъзможно (член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация)) и да се индивидуализира по отношение на друг недвижим имот (например обозначение върху легендата към етажния план); трето, дори част от помещенията могат да представляват икономически интерес, което показва възможността за участие в гражданското обращение, наред с други неща, и на част от помещенията, като самостоятелен обект на правото.
Предвид изложеното следва да се заключи, че гражданското право допуска сключването на договор за наем на част от помещението.
Възможността за отдаване под наем на част от помещенията се потвърждава и от съдебната практика (вижте например решенията на FAS Северноказахстанска област от 11 май 2006 г. N F08-1831/06, FAS MO от 27 септември 2007 г. N KG- A40/9763-07, FAS MO от 26 юли 2007 г. № KG-A40/6697-07, FAS Централен район от 10 ноември 2005 г. № A14-14311-2004/549/32).
Трябва да се има предвид, че имот може да бъде предмет на договор за наем само ако е индивидуализиран. Ако вещта в договора не е обозначена по начин, позволяващ категорично да се идентифицира тази вещ, тогава договорът за наем не е сключен по силата на клауза 3 на чл. 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация (вижте например решения на FAS Северозападен окръг от 25 октомври 2007 г. N A56-40396/2006, FAS Западносибирски окръг от 4 октомври 2006 г. N F04-6380/2006 (26943-A46-38 ), Федерална антимонополна служба на Западносибирския окръг от 19 юни 2006 г. N F04-2869/2006 (22599-A46-38)).
По този начин част от помещенията могат да бъдат обект на договор за наем, ако са индивидуализирани в договора по начин, който позволява, въз основа на данните, налични в договора и приложенията към него, недвусмислено да се определи имуществото, което се отдава под наем (указание в споразумението за съответните характеристики на частта от помещенията, плановете, приложени към споразумението и т.н.). Моля, имайте предвид, че договорът за наем на част от помещенията, както и договорите за наем на сгради и съоръжения, сключени за период от най-малко една година, подлежат на държавна регистрация и се считат за сключени от момента на такава регистрация (клауза 2 член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
