Ситуация:Клиентът, като собственик на парцела, реши да постави търговски павилион върху него. Видът на разрешеното ползване на обекта – „под организацията на търговията“, му позволил да използва обекта за разполагане на обекти на търговия.
След като започна изграждането на основата, той получи заповед от местната администрация да спре строителните работи до получаване на разрешение за строеж. Успоредно с това започна и прокурорската проверка.
Въпрос:Трябва ли ми разрешение за строеж за изграждане на търговски павилион?
Отговор:В описаната ситуация не е необходимо разрешение за строеж за изграждане на търговския павилион на Клиента. защото по своите технически характеристики посоченият обект е обект на нестационарна търговия.
Обосновка на отговора: Правото на предприемача да построи обект на капитално строителство се удостоверява с разрешение за строеж. Разработчикът може да получи такъв документ по начина, предвиден в член 51 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация.
Не всяко законодателство обаче изисква получаването на разрешение за строеж. Например, част 17 от член 51 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация казва, че не се изисква получаване на разрешение за строеж за изграждане на павилиони, навеси и други обекти, които не са капиталови.
И така, какво отличава капиталов обект от некапитален?
Според позицията на Върховния съд на Руската федерация, отразена в Решение от 3 декември 2008 г. № 9-G08-19, правните понятия за обект на капитално строителство и обект на недвижими имоти са идентични. Това означава, че некапиталовите обекти не са недвижими имоти.
Концепцията за недвижими имоти се съдържа в член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-нататък "ГК на Руската федерация"), според който недвижимите имоти включват всичко, което е тясно свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционална вреда на тяхното предназначение.
Съгласно правната позиция на Върховния съд на Руската федерация, отразена в параграф 38 от Постановлението на Пленума от 23.06.2015 г. № 25, при решаването на въпроса за признаването на обект като недвижима вещ е необходимо да установи, че е завършил поне напълно изграждането на фундамента или подобна работа.
По този начин най-съществената техническа характеристика на обекта, която позволява да се квалифицира като недвижим имот, е наличието на фундамент и невъзможността за преместване на обекта без непропорционално увреждане на неговата цел.
От друга страна, законодателят въвежда в обращение понятието нестационарно търговско съоръжение. Забележка към параграф 3.14. ГОСТ Р 51773-2009. Национален стандарт на Руската федерация. Търговски услуги. Класификация на търговските предприятия ”(одобрена и въведена в сила със Заповед на Rostekhregulirovanie от 15 декември 2009 г. № 771-st), разкриваща концепцията за нестационарно търговско съоръжение, включва павилиони, павилиони, палатки, вендинг машини и други временни търговски съоръжения. В същото време посоченият GOST R не разкрива отговора на друг интересен въпрос.
Каква е разликата между стационарен павилион и нестационарен?
« Нестационарно съоръжение за търговия на дребно е съоръжение за търговия на дребно, което е временна структура или временна структура, която не е здраво свързана с парцела, независимо от наличието или отсъствието на връзка (технологична връзка) с комунални мрежи, включително мобилна структура . .. ".
стр. 6) чл. 2 от Федералния закон от 28 декември 2009 г. № 381-FZ „За основите на държавното регулиране на търговската дейност в Руската федерация“
По същия начин този термин е разкрит в „GOST R 51303-2013. Национален стандарт на Руската федерация. Търговия. Термини и определения” (одобрен със Заповед на Росстандарт от 28 август 2013 г. № 582-st).
Местното законодателство, допълващо терминологията, уточнява какви технически характеристики трябва да имат нестационарните търговски обекти. Например Правилата за благоустрояване на територията на общински район Истра на Московска област (одобрени със заповед на Министерството на жилищното строителство и комуналните услуги на Московска област от 20 юли 2015 г. № 158-RV) съдържат следната дефиниция:
„Обекти, които не са обекти на капитално строителство (некапитални обекти) са обекти, които не изискват разрешение за строеж, за да бъдат разположени, изградени от лесно монтирани конструкции без вкопани основи, комуникации и подземни съоръжения, сезонни или спомагателни цели, включително летни павилиони, малки складове, както и търговски павилиони, павилиони и други дребни търговски обекти, оранжерии, парници, беседки, павилиони за спиране, наземни тоалетни кабини, бокс гаражи и други подобни съоръжения.
По този начин нестационарният търговски павилион трябва да има следните характеристики:
- Не трябва да е здраво свързан със земята (без дълбока основа);
- Изградени от лесно монтирани конструкции (възможност за прехвърляне без непропорционално увреждане на предназначението на обекта);
- Липса на подземни технологични връзки към инженерните мрежи (допускат се въздушни връзки).
Поставяне на нестационарни търговски обекти
Малките предприемачи често използват нестационарни търговски обекти. Такива търговски обекти се разбират като мобилни търговски структури, които временно са разположени на определен парцел, без да са прикрепени към него. Обикновено те не са свързани с инженерни мрежи. На пръв поглед може да изглежда, че проектирането и поставянето на такъв обект не е трудно. Но на практика всичко се оказва много по-трудно, тъй като сега има строги изисквания за получаване на разрешение за този вид търговия. Особено трудно е да се получи разрешение за поставяне на обект в стая или върху поземлен имот, собственост на държавата. В схемата за разположение трябва да бъде включен нестационарен търговски обект. Той се разработва от градските власти за определен период от време и след изтичането му подлежи на преразглеждане.
Поставянето на нестационарни търговски обекти се извършва в съответствие с Федералния закон от 28 декември 2009 г. № 381 - FZ „За основите на регулиране на търговската дейност в Руската федерация“. Ако NTO се планира да бъде разположен на поземлен имот, собственост на частно лице, тогава процедурата за неговото разполагане и експлоатация се съгласува със собственика на стационарното съоръжение, на чиято територия се планира да работи NTO.
В случай на разполагане на нестационарен търговски обект върху поземлени имоти, в помещения, които са общинска или държавна собственост, процесът трябва да се извърши съгласно схемата за разполагане, за да се осигури най-рационално обитателите на търговски площи и устойчиво развитие от града.
Във втория случай бизнесменът има проблеми, така че ще трябва да премине през два етапа на регистрация на NTO.
Първият етап от регистрацията е включването на NTO в схемата за настаняване. За създаването му са отговорни местните власти. Изброяваме какви документи са необходими, за да бъдат включени в тази схема:
- за юридически лица - устав, удостоверение за държавна регистрация
- за физически лица предприемачи - удостоверение за държавна регистрация на лице като индивидуален предприемач
- удостоверение за данъчна регистрация, както и удостоверение за издаване на TIN
- проект, описващ нестационарен търговски обект
Ако вашият NTO е включен в оформлението, тогава вторият етап е получаване на разрешителни, които определят живота на съоръжението, както и други индивидуални условия.
Основният въпрос, който възниква в процеса на издаване на разрешително, е кой трябва да повдигне въпроса за включването на NTO в схема за местоположение. Причината за това е липсата на отговор на този въпрос в законодателството, както и липсата на съдебни прецеденти. Градските власти твърдят, че включването на NTO в оформлението е само техен прерогатив и собствениците нямат нищо общо с този проблем. Това противоречи на политиката на държавата за насърчаване на малкия и среден бизнес, тъй като не осигурява благоприятни условия за дейността им и не допринася за реализацията на стоки и услуги. Тоест държавата се грижи за малкия и среден бизнес, без да се съобразява с тяхното мнение.
Друг проблем за собственика на НТО е липсата на увереност в бъдещето или по-скоро, че след преразглеждане на схемата за разполагане той ще може да продължи дейността си на същото място, тъй като те нямат право на приоритетно разполагане за нов период.
Законодателството не задължава властите да включват съществуващи НТО в схемите, а само им гарантира правото да извършват дейности до изтичане на срока за предоставяне на земя за разполагането им.
Ако все пак сте успели да поставите контакт, тогава той трябва да отговаря на определени изисквания и стандарти. Първо, всички продавани стоки и услуги трябва да бъдат с подходящо качество.
На малкия търговски обект трябва да има табела с наименование на фирмата, местоположение (юридически адрес), както и работен график.
НТО трябва да отговарят на противопожарни, санитарни, екологични и други стандарти. Също така собственикът на NTO трябва да осигури подходящи условия на труд за служителите.
В случай на завършване на дейностите на НТО след изтичане на разрешението за поставяне на НТО, демонтажът и премахването на оборудването се извършва от предприемача за негова сметка.
Обобщавайки, можем да кажем, че властите трябва да установят ясна процедура за получаване на разрешение за намиране на търговски обект и да гарантират на предприемача факта на получаване на разрешение след края на текущия период.
Сферата на търговията на дребно е една от най-трудните в пазарния сегмент от гледна точка на правно и техническо регулиране. Това се дължи на факта, че този вид предприемаческа дейност първоначално е фокусирана върху широк клас заинтересовани страни. В същото време средствата за осигуряване на дребна търговия могат да бъдат различни. Най-достъпният начин за продажба на стоки по отношение на финансовите разходи е нестационарно търговско съоръжение. Това може да бъде табла, шатра, павилион или друга конструкция, чрез която се извършва търговия.
Какво е нестационарен обект за търговия?
Нестационарното положение на обекта осигурява възможност за неговото движение, но това не винаги се отнася за структури, с помощта на които се извършват търговски операции. Тоест има теоретична възможност за изместване на обекта, но може да не се използва с години. С други думи, нестационарно търговско съоръжение е недвижим имот, който е платформа за продажба на дребно на стоки. По-специално, това могат да бъдат сергии, павилиони, тави, кутии и други предмети. От техническа гледна точка нестационарността на такива конструкции се дължи на липсата на основа.
Стационарната конструкция със сигурност има силна връзка със земята. От своя страна, нестационарен обект може да има връзка с комуникации, но неговата инсталация не предвижда образуването на същата бетонна основа за закрепване. Търговията на дребно чрез нестационарни съоръжения обаче може да се основава и на принципите на доставката и разносните продажби. Тоест в този случай обектът се характеризира и с мобилност. Сега си струва да разгледаме по-подробно видовете търговски обекти.
Видове нестационарни търговски обекти
Групата нестационарни търговски съоръжения е доста разнообразна и включва широка гама от различни конструкции и конструкции. И така, има три основни класа такива обекти: традиционни некапитални структури, мобилни устройства и устройства, благодарение на които се извършва ръчна търговия. При некапиталните обекти можем да говорим за най-често срещаните начини за търговия чрез павилиони, автомати, сергии и др. Това са конструкции, които, въпреки че нямат фундамент, осигуряват надеждна инсталация. Мобилно нестационарно търговско съоръжение е мобилни магазини, всички видове магазини на колела и щандове за продажба на микробуси. Също така, групата на нестационарните обекти понякога включва дребна търговия на дребно от ръцете, но може да се извършва без никакви спомагателни структурни средства. Освен това има класификация според характера на сезонната работа на търговските обекти. Разделението на този принцип е особено силно изразено при щандовете и павилионите, които могат да бъдат премахнати в извън сезона и изложени в най-активните периоди на продажби. Например пъпешите и кратуните и уличните кафенета са популярни през лятото, а будките за вестници могат да бъдат приписани на целогодишни обекти.
Правна регистрация на обекта
За разполагането и планирането на търговски обекти е необходимо да се изготвят съответните документи за регистриране на търговски обект. Но преди това трябва да се осигурят технически възможности за осигуряване на безопасността на целевия обект, както и неговото съответствие със санитарните и екологични стандарти. Още по време на експлоатация собственикът ще трябва редовно да потвърждава правото да поставя нестационарни търговски обекти със следните документи:
- Лиценз за търговия.
- Разрешение за инсталиране на нестационарен обект.
- Документация, посочваща източниците на произход на продаваните стоки. Тук също трябва да се предоставят сертификати за качество, санитарни сертификати, както и сертификати с ветеринарни заключения за продуктите.
- Копие от споразумението за отстраняване на отпадъчни води и доставка на вода. Това е необходимо в случай, че няма възможност за свързване към централния водопровод. Освен това е предвиден график за извършване на дезинфекционни дейности в местната инфраструктура, осигуряваща питейно водоснабдяване.
- Документ, потвърждаващ Такова оборудване не винаги се изисква, но само в случаите, когато павилиони или сергии са включени в комплекси от търговски центрове, магазини и др.
- Договор за обезвреждане на вредни за околната среда продукти и извозване на битови отпадъци.
Изисквания към поставените обекти на стационарната търговия
Желаещите да организират подобна дейност трябва да предоставят максимална информация за планираните характеристики на обекта в заявлението. По правило търговията на дребно предоставя услуги под формата на продажба на стоки и продукти за бита.След получаване на разрешение собственикът на обекта трябва да спазва и законодателството относно регулирането на търговията на дребно. Не само поставянето на нестационарни търговски обекти се извършва при спазване на стандартите за безопасност, но и самите стоки трябва да отговарят на специални изисквания. По-специално това се отнася за санитарните стандарти. Освен това павилион, щанд или друг търговски обект трябва да има табела, указваща работното време. В пункта са осигурени и противопожарни средства, лична хигиена на персонала и условия за битови нужди.
Правила за поставяне на обекта на търговия
Като начало трябва да се отбележи разликата между обекти, които са инсталирани като независими търговски обекти, и структури, работещи като част от тържества, панаири, изложби и т.н. Във втория случай са предвидени специални правила, одобрени от местната администрация , в зависимост от формата на запаса на събитието. В други случаи разполагането се планира, като се вземе предвид предоставянето на местното население на предприятия на потребителския пазар. Освен това общите разпоредби за разполагане на нестационарни търговски обекти изискват местата да се избират върху обекти и сгради общинска собственост. Сключването на договори за разполагане на търговски обекти се извършва по предписания начин специално за нестационарни структури.
Договорът за наем обикновено продължава не повече от година. В същото време настоящият наемател ще има привилегировано право за по-нататъшно използване на наетата земя или помещение. Също така е важно да се има предвид, че нестационарният търговски обект е собственост, която е предназначена за предприемаческа дейност. Затова са предвидени специални наказания за нарушения в организацията на настаняването. Например инсталирането на павилион без договор се счита за неразрешено и собственикът на това съоръжение трябва да носи отговорност.
Схема за разположение на обекта
Монтирането на търговски съоръжения в обекти и помещения, които са градска собственост, може да се извършва само по предварително изготвена схема. Разработването на този документ се извършва, като се вземат предвид две цели, които се изразяват в стимулиране на устойчивото развитие на местната територия и задоволяване на потребностите на местното население от стоки на дребно. Схемата се одобрява от местната власт, като се ръководи и от устава на общината. Документът може да предвижда разполагането на около 60% от обектите на този вид търговия, които по-късно да бъдат използвани за малки и средни предприятия. Тъй като нестационарният търговски обект по правило е частна собственост, той често се поставя на собствена територия. Тоест собственикът на търговско помещение може да постави шатра или павилион в стационарния си търговски комплекс или в границите на поземлен имот.
Провеждане на търг за право на място
Ако говорим за общински райони, тогава решението кой ще получи правото да наеме тази или онази територия може да бъде взето въз основа на резултатите от търга. За това градската администрация издава подходяща резолюция и формулира темата на събитието. Комисията може да действа и като организатор.Наредбата за нестационарните търговски обекти посочва кой пряко ще регулира търга. Обикновено тази роля се изпълнява от специална комисия, чиито функции включват следното:
- Определяне на така наречената аукционна стъпка, тоест стойността на увеличението на стойността в диапазона от 1 до 5% от началната цена.
- Графикът за приемане на заявления, както и времето и мястото на обобщаване на резултатите от търга.
- Разглеждане на заявленията и вземане на решение относно признаването на един от участниците за победител.
- Поддържане на регистър на търга.
Резултатите от търга се публикуват в медиите или онлайн изданията 30 дни след приключване на събитието. Протоколът може да посочва цената на наема, адреса, параметрите на площта, а в някои случаи също така описва процедурата за разполагане на нестационарни търговски обекти или специални изисквания за експлоатация на договорната зона.
Споразумение за разполагане на обекта
Три дни след обявяването на победителя в търга се изготвя споразумение и собственикът на правото да постави обект на нестационарна търговия може да започне да организира дейността си. В същото време монтажът на обекта осигурява съответствие с всички изисквания, които са посочени в схемата за местоположение и са отбелязани в протокола за търга. След изтичане на валидността на документа собственикът трябва да възстанови територията, която заема. Това трябва да стане в рамките на 10 дни. Предприемачът трябва да информира комисията за потребителския пазар за всички действия на наетия обект от монтажа до демонтажа на конструкцията. Информацията за условията на дейност на територията и възможността за предсрочното й прекратяване трябва да съдържа споразумение за поставяне на нестационарно търговско съоръжение, както и клаузи за удължаване на документа.
В какви случаи договорът се прекратява предсрочно?
Прекратяване чрез упражняване на правото на поставяне на обект може да се приеме в няколко случая. Например, ако собственикът прекрати търговска дейност. Също така прекратяването на договора може да бъде свързано с решението на съдебните органи, които упражняват функциите на контрол и надзор. Органът на местното самоуправление също има право да действа като инициатор на прекратяването на договора. По-специално това може да се дължи на необходимостта от реконструкция на местната инфраструктура. Процедурата за разполагане на нестационарни търговски обекти обаче първоначално предвижда сключване на споразумение въз основа на изискванията на схемата за устройство на градската инфраструктура, така че такава работа рядко се превръща във фактор за прекратяване на стопанската дейност в зоната, предназначена за това.
Възможно е да има и други причини за предсрочно прекратяване на договора. Така че нарушение от страна на собственика на търговско съоръжение на определени точки в документа може да стане причина за предсрочното му прекратяване. Това може да бъде прехвърляне на права за експлоатация на зоната на трети страни, извършване на други дейности във връзка с декларираната и т.н. Освен това в рамките на 5 дни всички нестационарни търговски обекти трябва да бъдат премахнати от територията. Резолюцията предвижда още, че решението за предсрочно прекратяване на договора при нарушения от страна на собственика на търговския обект трябва да бъде взето от организатора на търга.
Заключение
Местоположението на търговските обекти в града е от голямо значение. От една страна, малките търговски обекти дават възможност за снабдяване на местното население с необходимите стоки, но от друга страна те несъмнено променят външната.Но разработчиците на инфраструктурни схеми, които обозначават местата, където се продават стоки се ръководят не само от тези аспекти. По правило предоставянето на нестационарни търговски обекти се извършва и с очакване на бъдещо архитектурно развитие. Внасянето на корекции в градоустройствения план, между другото, може да стане основание за предсрочно прекратяване на договора. Отчита се и промяната в облика на града в резултат на разполагането на търговски обекти. Факт е, че нестационарните обекти далеч не винаги се отличават с естетическа привлекателност, което също се превръща във фактор при решението за поставяне на определена палатка, павилион или група сезонни павилиони.
