El propietario del apartamento está obligado a correr con los costos de su mantenimiento, incluido el pago de las facturas de servicios públicos y electricidad, y las contribuciones para reparaciones importantes (artículo 210 del Código Civil de la Federación de Rusia). Esta obligación comienza desde el momento en que surge el derecho de propiedad, es decir. después de su inscripción en el Registro Unificado del Estado, a menos que se demuestre que la oportunidad de utilizar el apartamento surgió antes de este momento (sentencia de apelación del Tribunal Regional de Nizhny Novgorod de 18 de agosto de 2015 N 33-8276/2015).
En el momento del registro de la transferencia de propiedad, el vendedor muestra al comprador un certificado de la empresa administradora del edificio de apartamentos que indica que no tiene deudas para pagar los servicios públicos y la electricidad, pero en el momento en que el apartamento queda realmente desocupado, el Es muy posible que el vendedor tenga dicha deuda. Dado que la liquidación total entre las partes suele realizarse antes de la transferencia real del apartamento, el comprador no podrá suspender el pago hasta que el vendedor pague sus deudas.
Sin embargo, en tal situación, el comprador no tiene por qué preocuparse, ya que su derecho de propiedad surge solo después del registro estatal de la transferencia de propiedad (cláusula 5, parte 2, artículo 153 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Si después de esta fecha el vendedor no se muda inmediatamente del apartamento, el comprador quedará obligado a mantenerlo sólo después de que el apartamento esté desocupado. Hasta ese momento, el vendedor es responsable de todas las deudas. El comprador no está obligado a pagar las deudas que hayan contraído los antiguos propietarios por el apartamento.
En este sentido, el comprador tiene derecho a exigir la exclusión de los recibos de las cantidades que se refieren al vendedor como antiguo propietario (Determinación del Tribunal Regional de Leningrado de 14 de agosto de 2013 N 33-3711/2013). Si lo desea, el comprador puede saldar las deudas del vendedor con sus propios fondos y luego presentarle una factura a modo de recurso, pero es mejor no hacerlo, ya que es posible que el vendedor se niegue voluntariamente a reembolsar los gastos. y tendrá que acudir a los tribunales. Al mismo tiempo, se desconoce si se aplicará la decisión del tribunal.
Si los recibos de pago de electricidad y servicios públicos del nuevo propietario continúan indicando las deudas del vendedor, y además se acumulan sanciones sobre estas cantidades, el primero podrá, ante los tribunales, exigir que la deuda correspondiente se reconozca como inexistente, ya que no es él, sino el vendedor, el responsable de ello.
Junta general de propietarios de locales
Al comprar un apartamento, el nuevo propietario debe tener en cuenta cuestiones tan importantes como la gestión de un edificio de apartamentos y su mantenimiento, que deciden los propietarios de los apartamentos de este edificio mediante la participación en la junta general, que es el órgano de gobierno de el edificio (artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Este problema es especialmente grave en los edificios nuevos, donde la mayoría de los apartamentos son propiedad del promotor, quien, teniendo en cuenta el número de votos que posee, selecciona una sociedad gestora afiliada o formalmente independiente que proporciona servicios adicionales para los cuales no se establecen tarifas. .
El propietario del apartamento debe impugnar todos los costos que se le imponen para el mantenimiento de la propiedad común, acreditando muchas circunstancias: la ausencia de la necesidad de incurrir en ciertos costos, su aprobación por la junta (sentencia de apelación del Tribunal Municipal de Moscú de 09/ 04/2014 N 33-34194); discrepancia entre los honorarios cobrados y los costos reales (sentencia de apelación del Tribunal Regional de Altai de 10 de septiembre de 2014 N 33-7266/2014), etc.
Si el apartamento no dispone de contadores de energía, en todos los casos de ausencia de larga duración el propietario deberá presentar la correspondiente solicitud a la sociedad gestora para recalcular los pagos, ya que de lo contrario estará obligado a pagar la totalidad de los gastos sin tener en cuenta el tiempo. de su ausencia de la vivienda (cláusula 11 del artículo 155 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, sentencia de apelación del Tribunal Regional de Nizhny Novgorod de 22 de diciembre de 2015 No. 33-13605/2015).
La junta general de propietarios de locales, en particular, toma decisiones sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos, reparaciones importantes, la elección del método de gestión de la casa, la instalación y el funcionamiento de estructuras publicitarias, si esto requiere el uso de la propiedad común. de la casa, etc. En la reunión pueden participar todos los propietarios; al mismo tiempo, el número de votos que les pertenecen es proporcional a la participación en la propiedad de la propiedad común de la casa (cláusula 3 del artículo 48 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
La reunión se puede celebrar mediante votación presencial (la presencia conjunta de los propietarios de los locales en un determinado edificio para discutir los temas del orden del día y tomar decisiones sobre los sometidos a votación), voto en ausencia (por votación o utilizando el sistema de información estatal). para vivienda y servicios comunales) o voto en persona y en ausencia (artículo 44.1 del Código de Vivienda de RF). La junta general de propietarios de locales se considera válida si más del 50% de los propietarios de un edificio de apartamentos se han registrado para participar en ella. Todas las decisiones tomadas en una reunión, que se celebró de conformidad con el procedimiento establecido, sobre los temas incluidos en el orden del día, son vinculantes para todos los propietarios de la casa en cuestión, incluidos aquellos que no participaron en la reunión, así como para aquellos quienes aunque y participaron, pero votaron en contra de tales decisiones (cláusula 5 del artículo 46 del Código de Vivienda de RF, cláusula 2 del artículo 181.1 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si a estos ciudadanos se les brindó la oportunidad de participar en la reunión, se considera que se tuvo en cuenta su opinión (sentencia de apelación del Tribunal Municipal de San Petersburgo de 15 de octubre de 2015 N 33-18199/2015).
Práctica de litigios
A menudo, los propietarios de apartamentos en un edificio de apartamentos acuden a los tribunales para proteger sus derechos, considerándolos violados. Actualmente, en la práctica judicial se han desarrollado ciertos criterios estables, con base en los cuales, en cada caso concreto y teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso, los tribunales contrastan las decisiones tomadas en la junta.
En el apartado 6 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece que el propietario de un local en un edificio de apartamentos tiene derecho a apelar ante los tribunales una decisión tomada por una junta general en violación de los requisitos del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, si no participó en esta reunión ni votó en contra de tal decisión y violó sus derechos e intereses legales. Una solicitud de apelación de este tipo puede presentarse ante el tribunal dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que el propietario especificado se enteró o debería haber tenido conocimiento de la decisión.
Teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso, el tribunal tiene derecho a confirmar la decisión apelada si el voto del propietario no pudo influir en los resultados de la votación, las violaciones cometidas no son significativas y la decisión tomada no supuso pérdidas para dicho propietario. Al resolver una disputa sobre el reclamo del propietario de un apartamento que no está de acuerdo con la decisión de la junta general, el tribunal debe determinar el grado de influencia del demandante en la toma de decisiones (la relación entre el número de votos que le pertenecen y el número total de votos de todos los propietarios que participaron en la reunión) y la naturaleza de las violaciones cometidas durante la reunión, si las hubiere.
Como regla general, la mayor indignación de los propietarios de apartamentos que acuden a los tribunales se debe a los casos en los que se les cobran los costos asociados con el mantenimiento de un edificio de apartamentos. Si en la junta se aprueban determinados gastos que no convienen a los propietarios individuales, esta circunstancia por sí sola no es motivo para liberarlos de la obligación de soportar los gastos correspondientes.
El desacuerdo de la minoría con la voluntad de la mayoría de los propietarios no puede servir como motivo o fundamento para declarar inválida la decisión, ya que así no está previsto en la legislación vigente (sentencia de casación del Tribunal Regional de Volgogrado de 25 de agosto de 2011 N 33-11305/11). La decisión de aprobar estos gastos es suficiente para que los propietarios de los apartamentos tengan la obligación de reembolsarlos, independientemente de si están de acuerdo o no con esta situación.
La obligación del propietario de un edificio de apartamentos de asumir los costos de mantenimiento del local que le pertenece, así como de participar en los costos de mantenimiento de la propiedad común de esta casa en proporción a su participación en el derecho de propiedad común de esta. propiedad mediante el pago de una tarifa por el mantenimiento y reparación de la vivienda, se aplica a todos los propietarios de la vivienda en esta casa desde el momento en que los derechos de propiedad surgen por fuerza de ley (artículo 39 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
El procedimiento para determinar el monto de los pagos obligatorios mencionados se establece dependiendo del método elegido para administrar un edificio de departamentos, pero en cualquier caso, en la ley (cláusula 4, parte 2, artículo 145, parte 7, artículo 156 de la Ley de Vivienda Código de la Federación de Rusia), esto es competencia de la junta general de propietarios de locales residenciales o miembros de una asociación de propietarios u otra cooperativa de vivienda especializada y, por lo tanto, es obligatorio para todos, sin excepción, los propietarios de locales residenciales en este edificio.
Además, la legislación vigente de la Federación de Rusia no prevé la necesidad de acordar con cada propietario de un local en un edificio de apartamentos los costos de su mantenimiento. Así, en uno de los casos judiciales se estableció que uno de los propietarios de un local en un edificio de apartamentos tenía una deuda por impago de los servicios de mantenimiento y reparaciones rutinarias (recogida de basura, mantenimiento de intercomunicadores, videovigilancia de las redes internas). territorio de construcción, mantenimiento de sistemas de calefacción y suministro de agua caliente, servicios bancarios, salarios del personal de la Asociación de Propietarios, etc.). Estos servicios son necesarios para el mantenimiento de un edificio de apartamentos y, según el art. 154 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los costos para ellos están incluidos en la tarifa por el mantenimiento y reparación de la propiedad común de dicha casa y están sujetos a pago por parte de los propietarios de las instalaciones. El monto de estos gastos fue aprobado mediante decisiones de las asambleas generales de los miembros de la Asociación de Propietarios, que no fueron impugnadas ni declaradas inválidas, por lo que el tribunal no encontró ningún motivo para eximir al demandado de asumirlos.
El tribunal no tuvo en cuenta los argumentos del propietario del apartamento, quien no estaba de acuerdo con los gastos de que no utiliza los servicios de conserjería, videovigilancia e intercomunicador y, por tanto, no debería pagarlos, ya que, según lo dispuesto por la ley. en caso de decisión obligatoria de la junta general y en ausencia de otras decisiones, no se exime de tal deber. Al satisfacer las reclamaciones, el tribunal de primera instancia partió legítimamente del hecho de que el demandado, siendo propietario de un local residencial en un edificio de apartamentos en el que se eligió el método de gestión (HOA), deberá pagar los gastos obligatorios en el monto establecido por la decisión. de la asamblea general de miembros de la Asociación de Propietarios (sentencia de apelación del Tribunal Regional de Tomsk de 29 de enero de 2013 N 33-240/2013).
En otro procedimiento, el tribunal también impuso al demandante la obligación de hacerse cargo de las costas aprobadas por la junta general de propietarios del local, que intentó impugnar sin éxito. De los materiales de este caso se desprende que en la reunión se decidió implementar tres programas específicos, incluida la reparación de paredes, techos y pisos en las entradas, la instalación de cercas de césped, un sistema de videovigilancia y grabación del perímetro del área local. y entradas a las entradas.
El tribunal señaló que las decisiones tomadas en la junta general y que regulan el pago de la vivienda y los servicios comunales son igualmente vinculantes para todos los propietarios. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos no se ven privados de la oportunidad en una junta general, dentro de los límites previstos por la legislación vigente, de determinar un procedimiento diferente para calcular las tarifas de los servicios públicos, incluida la calefacción, y recaudar fondos para la implementación de programas específicos. (Determinación del Tribunal Municipal de San Petersburgo de 02.04.2013 N 33-4521/2013).
"Violaciones sustanciales"
Si en una reunión de propietarios hubo violaciones del procedimiento al tomar decisiones, el propietario del apartamento que no está de acuerdo con la decisión correspondiente tiene la oportunidad de revocarla ante los tribunales. En el apartado 6 del art. 46 del Código de Vivienda de RF establece que al considerar una disputa presentada por un propietario disidente de un local en un edificio de apartamentos, el tribunal tiene derecho a confirmar la decisión de la reunión si las violaciones cometidas no son significativas. Mientras tanto, la ley no explica qué se entiende por “violación significativa”.
Del análisis de la práctica judicial podemos concluir que estamos hablando de violaciones que no nos permiten determinar claramente el quórum de la reunión, la expresión real de la voluntad de los propietarios de los apartamentos que participaron en la misma, el número de votos. celebradas por las personas que participaron en la junta general; tomar decisiones sobre temas no incluidos en el orden del día de la reunión y en el texto del aviso de su celebración (sentencia de apelación del Tribunal Municipal de San Petersburgo de 21 de junio de 2012 N 33-8052/2012), etc.
Así, el tribunal dictaminó que las decisiones de los propietarios del local sobre los asuntos sometidos a votación no cumplían con lo dispuesto en el apartado 3 del art. 47 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, según el cual la decisión del propietario debe indicar información sobre la persona que participa en la votación, sobre el documento que confirma el derecho de propiedad de la persona que participa en la votación sobre el local en el edificio de apartamentos correspondiente. , resoluciones sobre cada tema del orden del día.
De los materiales del caso se desprende que las decisiones de la reunión indicaban números de certificados de registro estatal de derechos que no coincidían con los números en los formularios de certificados; no se indicaron las acciones propiedad de las personas que participaron en la votación; la información sobre el área del local residencial registrada en la decisión no coincidió con las indicadas en el certificado de registro de derechos; los números de contratos de compraventa reflejados en la decisión tampoco coincidieron con los indicados en el certificado de propiedad; las soluciones contenían correcciones. En tales circunstancias, el tribunal llegó a la conclusión de que las decisiones tomadas en la reunión estaban sujetas a cancelación (sentencia de apelación del Tribunal Municipal de Moscú de 22 de abril de 2013 No. 11-9865/2013).
Cuando la junta general de propietarios de locales en un edificio de departamentos no haya quórum, se puede realizar una votación a distancia, en la que se recibe una decisión en ausencia de cada propietario, en la que expresa su opinión sobre los temas incluidos en el orden del día. Al redactar una decisión en ausencia, los propietarios de apartamentos a menudo cometen varios errores e inexactitudes, en particular, indican incorrectamente el área del apartamento que poseen, los detalles de los documentos de título, etc. Es poco probable que el tribunal considere importantes tales deficiencias, ya que en este caso las decisiones en rebeldía son redactadas por los propios propietarios y la incertidumbre que surge en la información se puede eliminar comparándola con la información y los documentos disponibles en la Asociación de Propietarios ( Determinación del Tribunal Regional de Sverdlovsk de 19 de marzo de 2013 N 33 -3320/2013).
Tales omisiones y deficiencias, como, por ejemplo, no indicar en el acta de la reunión los nombres e iniciales de las personas cuyos poderes como miembros de la comisión de auditoría terminan al considerar la cuestión de la terminación de los poderes de la comisión de auditoría anterior y nombrar uno nuevo, no son significativos si esto no afecta la legalidad de la decisión (sentencia de apelación del Tribunal Municipal de San Petersburgo de 04/06/2013 N 7737).
Tampoco será una infracción importante indicar incorrectamente los votos de los propietarios de apartamentos debido a un conteo incorrecto. Esta circunstancia no es motivo para la exclusión total de los votos correspondientes, están sujetos a un nuevo cálculo en proporción a la superficie de los locales residenciales de su propiedad. El caso se resuelve de manera similar en una situación en la que uno de los copropietarios del apartamento firma una decisión en ausencia o una boleta de votación, ya que solo se tienen en cuenta los votos que le pertenecen en proporción a su participación en el área. (Determinación del Tribunal Regional de Sverdlovsk de 29 de enero de 2013 N 33-919/2013) .
A pesar de que en la parte 6 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece el derecho del tribunal a confirmar la decisión apelada si el voto del propietario disidente no pudo influir en los resultados de la votación, las violaciones cometidas no son significativas y la decisión tomada no implicó causar pérdidas para el propietario especificado; en la práctica judicial existe una posición según la cual, para denegar, al menos uno de los motivos anteriores es suficiente en la reclamación.
Al considerar uno de los casos, el tribunal señaló que dado que la participación del demandante no podía influir en las decisiones impugnadas, incluso sobre la cuestión del establecimiento de una tarifa para el mantenimiento de la vivienda, por la que todos los demás participantes en la reunión votaron por unanimidad, entonces el hecho de que el demandante no haya notificado a la junta general de miembros de la sociedad tampoco constituye una infracción significativa. Además, al resolver la disputa, el tribunal tuvo en cuenta el comportamiento del propio demandante, quien, aunque impugnó las decisiones, aún así realizó los pagos de acuerdo con las decisiones impugnadas de la junta (Determinación del Tribunal Regional de Sverdlovsk de 03/ 07/2013 N 33-1062/2013).
Como se desprende de la parte 4 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el propietario, por cuya iniciativa se convoca una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, está obligado a informar a estos propietarios sobre la celebración de dicha reunión a más tardar 10 días antes de la fecha de su celebración. Dentro del plazo señalado, dicho mensaje deberá enviarse a cada propietario de los locales de esta casa por correo certificado, a menos que la decisión de la junta general prevea otra forma de enviar este mensaje por escrito, o entregarse a cada propietario contra firma o colocado en las instalaciones de esta casa, determinado por tal decisión y accesible para todos los propietarios.
Al evaluar la suficiencia y razonabilidad de las acciones de los iniciadores de la reunión, el tribunal tiene en cuenta las medidas que tomaron para respetar los derechos de los propietarios de los apartamentos. Se permite probar el hecho de colocar información en los stands correspondientes en las entradas de un edificio de apartamentos, entre otras cosas, mediante el testimonio de testigos (sentencia de apelación del Tribunal Regional de Tver de 4 de septiembre de 2012 N 33-3298).
De los materiales del caso judicial se desprende que los propietarios del local fueron notificados de la reunión de varias formas a la vez: visitando los apartamentos y entregando los materiales para la reunión personalmente contra firma; envío de cartas certificadas por correo; colocar repetidamente avisos sobre la reunión en las puertas de entrada del edificio; colocar materiales de la reunión en los buzones de correo.
De los 288 propietarios de los locales del edificio, los materiales para la reunión fueron entregados personalmente a 218 propietarios, enviados por carta certificada a 9 propietarios, depositados en los buzones de 55 apartamentos y 6 propietarios fallecidos no tenían registradas sus acciones. Se colocaron anuncios en todas las entradas cuatro veces. Según el tribunal, los iniciadores de la reunión resolvieron de manera concienzuda, prudente y oportuna la cuestión del procedimiento para notificar a los propietarios sobre la próxima reunión. Los resultados de la votación también confirman este hecho: en la reunión participaron los propietarios de más del 83% de los locales de la casa, el número de papeletas de votación completadas y recibidas a tiempo fue 224 de 288. El 78% de los propietarios fueron notificados. mediante firma y sólo el 15% recibió documentos a través de buzones de correo.
En el material del caso había actas que confirman la repetida colocación de carteles en las puertas de entrada del edificio con información sobre los resultados de la votación en la junta general celebrada en rebeldía. En consecuencia, se cumplió íntegramente el deber del iniciador de la junta, que consistía en poner en conocimiento de los propietarios los resultados de la votación, colocándolos en los locales de la casa accesibles a todos los propietarios.
Además, señaló el tribunal, los propietarios de apartamentos que no estaban de acuerdo con las decisiones tomadas en la reunión no fueron privados de la oportunidad de ejercer de forma independiente el derecho a familiarizarse con los resultados de la reunión, sin embargo, no mostraron el debido cuidado. y prudencia, por lo que las decisiones aprobadas en la reunión pasaron a ser vinculantes para ellos (sentencia de apelación del Tribunal Regional de Vladimir de 12 de julio de 2012 N 33-1974/2012).
ARGUMENTOS que deben darse en una demanda para declarar inválida una junta, decisiones de la juntainválido
CONCLUSIÓN UNO:
Se violó el procedimiento para notificar a los propietarios sobre la próxima reunión. ,
En virtud de una exigencia imperativa de la ley, el propietario, por cuya iniciativa se convoca una junta general, está obligado a informar a los propietarios de esta casa sobre la junta general a más tardar diez días antes de su celebración. En este caso, el mensaje deberá enviarse a cada propietario por correo certificado o entregarse contra firma.
Sin embargo, en violación de los requisitos establecidos en el apartado 4 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la Compañía no envió mensajes a los propietarios por correo sobre la celebración prevista de la junta general en ausencia. Además, los mensajes no fueron entregados a cada propietario contra firma.
En el caso de que la Compañía ofrezca su explicación de la notificación colocando un anuncio en la entrada o en los stands, tal opción debe reconocerse como ilegal, ya que en virtud del apartado 4 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, este método está permitido solo si los propietarios en la junta general aprobaron el procedimiento de notificación apropiado y determinaron las instalaciones para publicar anuncios. Al mismo tiempo, los propietarios nunca antes habían tomado una decisión sobre tal procedimiento de notificación en una junta general; no hay acta de la junta general sobre este tema.
CONCLUSIÓN DOS:
Se violó el procedimiento para elegir la forma de celebración de la reunión. - ¡No los dueños!
En violación de la Parte 4, 5 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la forma de celebración de una junta general y el orden del día de la junta no fueron determinados por el propietario del local, sino por la Compañía, que no tenía derecho a hacerlo. En virtud de estas disposiciones de la ley, dichos derechos corresponden exclusivamente al propietario del local de la casa. De los documentos presentados por la Sociedad se desprende que fue la Sociedad, por iniciativa propia, la que determinó la forma de celebración de la junta en ausencia, así como el orden del día de esta junta. Tales acciones de la Compañía son contrarias a la ley.
CONCLUSIÓN TRES:
Se violaron los requisitos para especificar la fecha de finalización de la toma de decisiones.
El contenido de la convocatoria de la junta general no cumple con los requisitos del apartado 5 del art. 45 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. De conformidad con el inciso 3, parte 5, art. 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la notificación de la celebración de una junta general en forma de voto en ausencia debe indicar la fecha límite para recibir las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación y el lugar o dirección donde dichas decisiones deben transferirse. De conformidad con el párrafo 7 del párrafo 4 de las Recomendaciones metodológicas para la preparación y celebración de juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, aprobadas por orden del Departamento de Política de Vivienda y Fondo de Vivienda de la ciudad de Moscú de 23 de agosto, 2005 N 393, la fecha límite para la aceptación de decisiones de los propietarios debe entenderse como el día, mes, año y hora. En virtud de la parte 2 del art. 47 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, establecer la fecha límite para la recepción de las decisiones de los propietarios es fundamental para el voto en ausencia, ya que se considera que aquellos propietarios cuyas decisiones se recibieron antes de la fecha límite para su recepción han participado en dicha votación. reunión. Por lo tanto, las decisiones de los propietarios recibidas después de la fecha límite de votación no deben tenerse en cuenta al contar los votos. Las papeletas de convocatoria y votación no indican la fecha límite para la adopción de decisiones por parte de los propietarios, lo que imposibilita el cálculo del quórum de la junta general.
La indicación en los anuncios de la duración de la junta no puede considerarse como una indicación del plazo para la aceptación de las decisiones de los propietarios.
CONCLUSIÓN CUATRO
La convocatoria de una junta general debe contener información sobre el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que se presentarán en esta junta, y el lugar o dirección donde se podrán consultar. El anuncio publicado por la Compañía no contiene dicha información. Así, la falta de información sobre el envío a cada propietario de una convocatoria de junta general y papeletas de votación indica que durante la junta no se crearon condiciones iguales para que cada propietario ejerciera el derecho de voto.
CONCLUSIÓN QUINTA
La decisión adoptada en el acta consta de la siguiente manera: Seleccionar a DS Exploitation LLC como organización gestora y celebrar un acuerdo de gestión y mantenimiento para 2011 con DS Exploitation LLC para cada propietario de un local en el edificio de apartamentos N * * *. Sin embargo, la cuestión de la celebración de un acuerdo de gestión no estuvo presente ni en el orden del día indicado en los anuncios ni en las papeletas de votación. Según la parte 2 del art. 46 del Código de Vivienda de RF, la junta general de propietarios no tiene derecho a tomar decisiones sobre temas no incluidos en el orden del día de esta junta, ni a cambiar el orden del día de esta junta. Dado que el anuncio de la reunión no incluía la cuestión de la celebración de un acuerdo de gestión en el orden del día, las papeletas de votación tampoco contenían una pregunta con esta redacción y los propietarios no votaron a favor de la celebración de un acuerdo de gestión con la Compañía, por lo tanto, De hecho, los miembros de la comisión de escrutinio falsificaron el protocolo en esta parte.
ARGUMENTO Seis
El acta de la junta general No. 1/8 del 15 de abril de 2011 fue redactada en violación del apartado 3 del art. 45 y parte 1, 2 art. 46 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. El protocolo está certificado con el sello de la empresa y firmado por los empleados de la empresa V.T., Yu., N.A., como miembros de la comisión de recuento, y por el director general de Shch.
El protocolo no contiene una sola firma del propietario del local de la casa. En virtud de la parte 1 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, las decisiones de la junta general de propietarios se documentan en protocolos en la forma prescrita por la junta general de propietarios de locales en un edificio determinado.
El protocolo es un documento que refleja las decisiones tomadas por los propietarios, lo que excluye la firma de este documento por otras personas que no sean los propietarios, salvo que los propietarios, por su decisión, hayan establecido tal procedimiento para la elaboración del protocolo. No hay evidencia de que los propietarios aceptaran tal procedimiento para la elaboración del protocolo.
La decisión de los propietarios de elegir a las personas antes mencionadas como miembros de la comisión de escrutinio les otorga a estas personas el derecho a contar únicamente los votos. No se tomó ninguna decisión sobre el derecho de estas personas a firmar el acta de la junta general de propietarios en nombre de los propietarios.
ARGUMENTO SIETE
El quórum de la reunión se determinó en violación de la Parte 3 del art. 45 y parte 3 del art. 48 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. La reunión no fue válida porque no hubo quórum.
i)Del acta del 15 de abril de 2011 se desprende que el quórum no se determina por el número de votos de cada propietario y se determina en proporción a la participación de cada propietario en el derecho de propiedad común de la propiedad común de la casa, sino por el número de propietarios de locales en la casa, lo cual es ilegal;
ii)las decisiones individuales de los propietarios son inválidas, los votos en las papeletas se contaron incorrectamente, el área de las instalaciones de los propietarios está sobreestimada, lo que conduce a un aumento irrazonable en el número de votos pertenecientes a un propietario;
iii)el estado resumido de cómputo de acciones con nota explicativa de fecha 2 de febrero de 2012 es prueba poco confiable, ya que contradice la prueba disponible en el caso.
Las circunstancias expuestas indican que las violaciones en el procedimiento para organizar y celebrar una junta general en rebeldía son importantes. Si existen tales violaciones, la junta general de propietarios no puede considerarse válida, por lo tanto, las decisiones que se tomen en ella son inválidas e ilegales. Las violaciones mencionadas anteriormente se establecieron anteriormente como resultado de una inspección realizada por la fiscalía del Distrito Administrativo Central de Moscú, cuya información se presentó en el caso.
Por lo tanto, como resultado de las acciones ilegales de la Compañía, se violaron los derechos del demandante a elegir el método de administración de un edificio de apartamentos en la forma prescrita por la legislación de vivienda.
Juez Guseva O.G.
Caso 33-3179
DECISIÓN DE APELACIÓN
Panel judicial para casos civiles del Tribunal Municipal de Moscú, compuesto por el presidente Lukyanov I.E.,
jueces Zakharova E.A., Lemagina I.B.,
con la secretaria _.. L.I., _.. L.O.,
Habiendo oído en audiencia pública el informe de la jueza E. A. Zakharova. caso sobre la apelación de Matveev M.Yu. sobre la decisión del Tribunal de Distrito de Ostankino de Moscú de fecha _. ciudad, que decidió:
para satisfacer las reclamaciones de Matveev M.Yu. a CJSC "Ciudad-Siglo XXI", LLC
"Tehstroy" sobre la invalidación de la decisión de la junta general extraordinaria
propietarios de locales, acta de la junta general extraordinaria de propietarios
locales - rechazar.
instalado:
Matveev M.Yu. presentó una demanda contra los demandados para invalidar la decisión de la junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en la dirección:_..., redactada en el acta de la junta general extraordinaria de fecha _.., celebrada en el formulario de voto ausente, y el Protocolo, citando el hecho de que no había quórum, la decisión indicada de la junta general de propietarios violó sus derechos e intereses legítimos, la decisión de la junta general de propietarios en composición y contenido no se ajusta a la ley, viola sus derechos e intereses.
El demandante Matveev M.Yu. - no se presentó a la audiencia judicial, envió un representante al tribunal.
Representante del demandante _.. A.V. En la audiencia judicial apoyó las afirmaciones expuestas.
Representantes de los demandados CJSC "Ciudad - Siglo XXI" _.. A.V., LLC "Tehstroy"
PERO. En la audiencia judicial no se reconoció el reclamo, se señaló que no se había violado el procedimiento de convocatoria, había quórum, no se violaron los derechos del demandante y su voto no habría influido en los resultados de la votación.
El tribunal tomó la decisión anterior, cuya anulación, basándose en los argumentos de la apelación, solicita M.Yu.Matveev.
Habiendo revisado los materiales del caso, los argumentos de la denuncia y escuchado al representante de Matveev M.Yu. _.. A.V., quien apoyó los argumentos de la denuncia, objeciones de los representantes de CJSC "Ciudad - Siglo XXI" _. A.V., LLC Tekhstroy __. M.R., el panel no puede estar de acuerdo con la decisión del tribunal, ya que el tribunal aplicó incorrectamente las normas del derecho sustantivo al resolver la disputa.
Resolviendo las demandas planteadas, el tribunal llegó a la conclusión de que CJSC "Ciudad - Siglo XXI", por cuya iniciativa se llevó a cabo la junta de propietarios, no se violaron los requisitos de la ley al organizar y celebrar la junta, hubo el quórum necesario. en la junta no se permitieron violaciones significativas que implicarían la invalidación de las decisiones tomadas en la junta, no se violaron los derechos del demandante y su voto no pudo haber influido en los resultados de la votación.
El panel no puede estar de acuerdo con la decisión del tribunal.
De conformidad con el art. 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es el órgano de administración del edificio de apartamentos.
La competencia de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos incluye:
1) tomar decisiones sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos (incluida su ampliación o superestructura), la construcción de dependencias y otros edificios, estructuras, estructuras, reparaciones importantes de propiedad común en un edificio de apartamentos;
2) tomar decisiones sobre los límites de uso del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos, incluida la introducción de restricciones a su uso;
3) tomar decisiones sobre el uso de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos por parte de otras personas, incluida la celebración de contratos para la instalación y operación de estructuras publicitarias, si para su instalación y operación se pretende utilizar la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos;
3.1) tomar decisiones sobre la identificación de personas que, en nombre de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, están autorizadas a celebrar acuerdos sobre el uso de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (incluidos los acuerdos para la instalación y operación de estructuras publicitarias) en los términos que determine la decisión de la junta general;
4) elegir un método de gestión de un edificio de apartamentos;
4.1) tomar decisiones sobre reparaciones actuales de propiedad común en un edificio de apartamentos;
5) otras cuestiones relacionadas este código a la competencia del general
reuniones de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
El artículo 45 del Código de Vivienda de RF establece el procedimiento para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, según el cual los propietarios de locales en un edificio de apartamentos están obligados a celebrar anualmente una junta general anual de propietarios de locales en Un edificio de apartamentos. El momento y el procedimiento para la celebración de la junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, así como el procedimiento para notificar las decisiones tomadas por ella, los establece la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
Las juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que se celebran además de la junta general anual son extraordinarias. Podrá convocarse una junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos por iniciativa de cualquiera de estos propietarios.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es válida (tiene quórum) si en ella participaron los propietarios de locales en este edificio o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos. Si no hay quórum para la celebración de una junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, se deberá celebrar una nueva junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
El propietario, por cuya iniciativa se convoca una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, está obligado a informar a los propietarios de locales en este edificio sobre la celebración de dicha reunión a más tardar diez días antes de la fecha de su celebración. Dentro del período especificado, se debe enviar un mensaje sobre la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos a cada propietario de un local en este edificio por correo certificado, a menos que la decisión de la junta general de propietarios de locales en este edificio prevé otra forma de enviar este mensaje por escrito, o entregado a cada propietario de un local en esta casa bajo firma o colocado en el local de esta casa, determinado por tal decisión y accesible a todos los propietarios de un local en esta casa.
El aviso de celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos debe indicar:
1) información sobre la persona por cuya iniciativa se convoca esta reunión;
2) la forma de celebración de esta reunión (reunión o votación a distancia);
3) la fecha, lugar, hora de celebración de esta reunión o, en el caso de celebrarse esta reunión en forma de voto ausente, la fecha límite para aceptar decisiones de los propietarios sobre asuntos sometidos a votación, y el lugar o dirección donde se adoptaron dichas decisiones. debe ser transferido;
4) el orden del día de esta reunión;
5) el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que serán
presentados en esta reunión, y el lugar o dirección donde podrán ser vistos.
En virtud del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre cuestiones sometidas a votación se adoptan por mayoría del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que participan en esta reunión, con excepción de las previstas párrafos 1 - 3 de la parte 2 del artículo 44 de este Código, las decisiones que se toman por mayoría de al menos 2/3 del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se documentan en actas en la forma prescrita por la junta general de propietarios de locales en un edificio determinado. La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos no tiene derecho a tomar decisiones sobre temas no incluidos en el orden del día de esta junta, ni a cambiar el orden del día de esta junta. Las decisiones tomadas por la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, así como los resultados de la votación, son comunicadas a los propietarios de locales en este edificio por el propietario, por cuya iniciativa se convocó dicha reunión, mediante publicación un mensaje correspondiente al respecto en las instalaciones de este edificio, determinado por decisión de la junta general de propietarios de locales en esta casa y accesible a todos los propietarios de locales en esta casa, a más tardar diez días a partir de la fecha de adopción de estos decisiones. Las actas de las juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y las decisiones de dichos propietarios sobre cuestiones sometidas a votación se conservan en el lugar o dirección que determine la decisión de esta junta.
La decisión del propietario sobre las cuestiones sometidas a votación deberá indicar:
2) información sobre el documento que acredite la propiedad de la persona que participa en la votación del local en el edificio de departamentos correspondiente;
3) decisiones sobre cada punto del orden del día, expresadas en términos de “a favor”, “en contra” o “abstención”.
Según el art. 48 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el derecho a votar en una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre cuestiones sometidas a votación pertenece a los propietarios de locales en este edificio. La votación en una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos la realiza el propietario del local de este edificio, tanto personalmente como a través de su representante. El poder para votar debe contener información sobre el propietario representado del local en el edificio de departamentos correspondiente y su representante (nombre o designación, lugar de residencia o ubicación, datos del pasaporte) y debe redactarse de acuerdo con los requisitos de los párrafos. 4 y 5 del artículo 185 del Código Civil de la Federación de Rusia o ante notario. El número de herramientas que cada propietario de un local en un edificio de apartamentos tiene en una junta general de propietarios de locales en un edificio determinado es proporcional a su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en ese edificio. La votación sobre los temas del orden del día de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, que se realiza en forma de voto en ausencia, se lleva a cabo únicamente mediante decisiones escritas de los propietarios sobre los temas sometidos a votación. Cuando la votación se realiza mediante decisiones escritas de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación, se cuentan los votos sobre aquellos asuntos para los cuales el propietario que participa en la votación ha dejado sólo una de las posibles opciones de votación. Estas decisiones adoptadas en violación de este requisito se declaran inválidas y los votos sobre los temas contenidos en ellas no se cuentan. Si la decisión del propietario sobre las cuestiones sometidas a votación contiene varias cuestiones sometidas a votación, el incumplimiento de este requisito en relación con una o más cuestiones no implica la invalidación de dicha decisión en su conjunto.
Según el art. 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es el órgano de administración del edificio de apartamentos. La competencia de esta reunión incluye, entre otras cosas, la elección del método de gestión de un edificio de apartamentos.
De conformidad con la parte 5 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, adoptada en la forma prescrita este codigo El procedimiento, en cuestiones que son competencia de dicha reunión, es obligatorio para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluidos aquellos propietarios que no participaron en la votación.
El propietario de un local en un edificio de apartamentos tiene derecho a apelar ante los tribunales una decisión tomada por la junta general de propietarios de locales en este edificio en violación de los requisitos. de este código, en el caso de que no haya participado en esta reunión o haya votado en contra de tal decisión y si tal decisión violó sus derechos e intereses legítimos. Una solicitud de apelación de este tipo puede presentarse ante el tribunal dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que el propietario especificado se enteró o debería haber tenido conocimiento de la decisión. El tribunal, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso, tiene derecho a confirmar la decisión apelada si el voto del propietario especificado no pudo influir en los resultados de la votación, las violaciones cometidas no son significativas y la decisión tomada no implicó causar pérdidas. al propietario especificado (Parte 6 del artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) .
De los materiales del caso se desprende que Matveev M.Yu. es propietario de locales no residenciales - plazas de aparcamiento N _.. y N _. en dicho edificio de apartamentos.
Tekhstroy LLC, sobre la base de un contrato de gestión y prestación de servicios técnicos de fecha _.. año y acuerdos adicionales al mismo, gestiona la casa en la dirección: _. .
CJSC "Ciudad - Siglo XXI" es propietaria de acciones en la propiedad del local en la dirección: _. , y por iniciativa suya, se programó la celebración de una junta general extraordinaria de propietarios de locales en forma de presencia conjunta el _. ej., que no se llevó a cabo por falta de quórum.
Desde _. por _. Por iniciativa de CJSC City - Siglo XXI, se celebró una reunión ausente de los propietarios de un local en un edificio de apartamentos, cuyas decisiones quedaron documentadas en un protocolo de fecha _. GRAMO.
De los materiales presentados por el imputado, el acta de la reunión de fecha _. De ello se deduce que el área total del edificio de apartamentos es de _.. metros cuadrados. Total recibido _. decisiones de los propietarios, de las cuales _ decisiones fueron reconocidas como válidas. Al realizar la reunión, los organizadores partieron de que existía quórum para la realización de la reunión, ya que solo los propietarios de los locales cuyos derechos estén registrados de la manera prescrita por la ley y el área del local, cuya propiedad no está registrada (_. m2) puede participar en la votación. , está sujeto a exclusión al calcular el quórum.
De la tabla de recuento de votos presentada por la demandada CJSC City - Siglo XXI se desprende que los propietarios votantes tienen _ m2. áreas, por lo que la reunión fue legal, a juicio de los imputados, ya que _. : (_.-_.) X _. =_%, los cuales exceden los exigidos para el quórum por ley_. % de votos.
El tribunal estuvo de acuerdo con este cálculo, pero no se basa en la ley, ya que en el sentido del art. 37 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos del propietario del local en este edificio es proporcional al tamaño del área total del especificado local, y al determinar el quórum de la reunión fue necesario tener en cuenta el área total del local del edificio de departamentos, incluida el área del local, en cuya propiedad no se ha registrado . Teniendo esto en cuenta, el número de votos de las personas que participaron en la reunión, documentado en el acta de _, según la información proporcionada por los imputados, ascendió a _. % (_.: _. x _.), que sea inferior al número de votos legalmente establecido necesario para la competencia de la junta general de propietarios.
Además, la junta no puede estar de acuerdo con la posición de los imputados de que al contar los votos se verificó la información sobre los propietarios del local y sus acciones se determinaron teniendo en cuenta la información del Registro Unificado del Estado.
El panel considera justificados los argumentos del demandante de que la información sobre los propietarios al verificar las decisiones de votación no fue verificada adecuadamente, ya que a partir de la copia del certificado de propiedad del apartamento presentada por CJSC "Ciudad - Siglo XXI" _. en la casa indicada se deduce que _. Parte del apartamento, área total _. m2, propiedad de MS Yanina, fecha de emisión del certificado _. g., mientras que de la información contenida en el extracto del Registro Unificado del Estado se desprende que de _... g. el apartamento es de igual propiedad por _. participación en Yanina A.V., Yanina V.A. y Yanina M.S. La revisión y la tabla proporcionadas por City - CJSC Siglo XXI indican que el propietario del apartamento es _. % es Yanin V.A., en la decisión de votación su participación es _. % (_. : .._,_ x _), que no corresponde a la información del Registro Unificado del Estado, es decir, la participación real de Yanin V.A. (_.%) al calcular el quórum por parte del demandado, se sobrestimó tres veces.
El panel reconoce como justificado el argumento del demandante de que la Ciudad demandada - CJSC Siglo XXI exageró la participación de la Ciudad - CJSC Siglo XXI en la propiedad común, ya que de la decisión de votación de la Ciudad - CJSC Siglo XXI se deduce que la CJSC pertenece a _. , 8 m2 de local, y se afirma que asciende a _. %, mientras que incluso calculando la participación en porcentaje, teniendo en cuenta la metodología elegida por el demandado, _., 8 m2: (_.-_. m2) x _.% = _%. Teniendo en cuenta el procedimiento de cálculo de la participación establecido por el art. 37 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la proporción de City - CJSC Siglo XXI es _., 8 metros cuadrados: _. metros cuadrados x _. % = _%. Por lo tanto, al votar, el acusado sobreestimó la proporción de Ciudad - CJSC Siglo XXI en el derecho de propiedad común de la propiedad común en el _.%.
Estas circunstancias afectan la exactitud de la determinación de las acciones de los propietarios, la exactitud del cálculo del quórum durante la reunión, y _. % y _.. % deben reducirse _. %, es decir, el quórum en la reunión no superó el _. %, es decir, la reunión no fue autorizada, lo que permite concluir que las decisiones tomadas en la misma fueron nulas y sin valor.
La junta no puede reconocer como justificadas las objeciones de City - CJSC Siglo XXI al recurso de que, al calcular el quórum, el demandado tuvo en cuenta información errónea sobre los apartamentos _. , _., _, mientras que, teniendo en cuenta una metodología diferente durante el nuevo cálculo, las participaciones podrían haberse incrementado, en general, en _. %, ya que, por ejemplo, el local está registrado a nombre de uno de los cónyuges, pero en virtud de la ley es propiedad común conjunta de los cónyuges, lo que afecta el derecho al voto tanto con su parte como con la parte de el esposo.
Al verificar una decisión judicial, el panel tiene en cuenta aquellas circunstancias, pruebas y objeciones que fueron presentadas al tribunal de primera instancia y examinadas por él al considerar el caso. El método de cálculo y la información sobre el procedimiento para el recuento de votos están contenidos en las respuestas de los imputados presentadas al tribunal de primera instancia, en las respuestas indican que la competencia de la junta fue determinada por ellos teniendo en cuenta la información y pruebas presentadas al juicio. corte.
El panel no puede estar de acuerdo con la conclusión del tribunal de que el demandante fue notificado de la reunión, ya que de la información presentada en los materiales del caso se desprende que M.Yu. no se envió un aviso de la reunión con el orden del día propuesto, contrariamente a lo declarado por el demandado ZAO City - Siglo XXI, las listas de envíos postales presentadas no contienen dicha información. Matveev M.Yu. no participó en la reunión.
Al rechazar el reclamo, el tribunal partió del hecho de que el voto del demandante no podía influir en los resultados de la votación sobre los puntos del orden del día, ya que su participación constituye el __% de la participación en el derecho de propiedad común compartida de la propiedad común en un edificio de apartamentos. ; no hubo violaciones significativas durante la reunión.
El panel no puede reconocer esta conclusión como justificada, ya que del contenido del escrito de demanda de Matveev Yu.M. de ello se deduce que impugna las decisiones de la junta tanto por motivos de impugnabilidad como por motivos de nulidad.
De conformidad con el art. 181.3 del Código Civil de la Federación de Rusia, la decisión de la reunión es inválida por los motivos establecidos este código u otras leyes, por su reconocimiento como tal por el tribunal (decisión anulable) o con independencia de dicho reconocimiento (decisión nula).
Una decisión inválida de una reunión es impugnable a menos que de la ley se desprenda que la decisión es nula.
De conformidad con el art. 181.4 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la impugnabilidad de las decisiones de las reuniones, el tribunal puede declarar inválida la decisión de una reunión si se violan los requisitos de la ley, incluso si:
1) ha habido una violación significativa del procedimiento de convocatoria, preparación y celebración de una reunión, afectando la expresión de la voluntad de los participantes en la reunión;
2) la persona que hablaba en nombre del participante de la reunión no tenía autoridad;
3) hubo violación de la igualdad de derechos de los participantes en la reunión durante su celebración;
4) ha habido una violación significativa de las reglas para la elaboración de un protocolo, incluidas las reglas sobre la forma escrita del protocolo (cláusula 3 del artículo 181.2).
Un tribunal no puede declarar inválida una decisión de una reunión por motivos relacionados con una violación del procedimiento para tomar una decisión si es confirmada por una decisión de una reunión posterior adoptada en la forma prescrita antes de la decisión del tribunal.
La decisión de la reunión tiene derecho a ser impugnada ante los tribunales por un participante de la comunidad de derecho civil pertinente que no participó en la reunión o votó en contra de la adopción de la decisión impugnada.
La decisión de la junta no puede ser declarada inválida por el tribunal si el voto de la persona cuyos derechos se ven afectados por la decisión impugnada no pudo influir en su adopción y la decisión de la junta no implica consecuencias adversas significativas para esta persona.
La decisión de la reunión puede impugnarse ante los tribunales dentro de los seis meses a partir del día en que la persona cuyos derechos fueron violados por la decisión se enteró o debería haberlo sabido, pero a más tardar dentro de los dos años a partir del día en que se conoció la información sobre la decisión. a disposición del público para los miembros de la comunidad de derecho civil pertinente.
Una persona que impugne una decisión de una reunión debe notificar por escrito con antelación a los participantes de la comunidad de derecho civil pertinente su intención de presentar dicha reclamación ante el tribunal y proporcionarles otra información relevante para el caso. Los participantes de la comunidad de derecho civil pertinente que no hayan presentado dicha demanda en la forma prescrita por la legislación procesal, incluidos aquellos que tengan otros motivos para impugnar esta decisión, posteriormente no tienen derecho a presentar demandas ante el tribunal para impugnar esta decisión. , a menos que el tribunal reconozca válidos los motivos de este recurso.
Una decisión impugnable de una reunión, declarada inválida por un tribunal, es inválida desde el momento de su adopción.
De conformidad con el art. 181.5 del Código Civil de la Federación de Rusia, a menos que la ley disponga lo contrario, la decisión de la reunión es nula si:
1) adoptado sobre un tema no incluido en la agenda, excepto si todos los participantes de la comunidad de derecho civil relevante participaron en la reunión;
2) adoptado en ausencia del quórum requerido;
3) adoptado sobre un tema que no es de la competencia de la reunión;
4) contradice los fundamentos de la ley y el orden o la moralidad.
En el sentido del art. 181.5 del Código Civil de la Federación de Rusia, la ausencia del quórum requerido implica la nulidad de la reunión, independientemente de si el demandante pudo influir en los resultados de la votación o de si se cometieron otras violaciones significativas o insignificantes durante la reunión.
Teniendo en cuenta las circunstancias establecidas por la junta, la decisión judicial no puede ser reconocida como legal y justificada, está sujeta a cancelación y los requisitos de Matveev M.Yu. sobre la invalidación de las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en la dirección: _. realizado en forma de voto en ausencia durante el período comprendido entre _. por _. g., redactado mediante acta de la junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en la dirección: _. , en forma de voto a distancia de fecha _..., están sujetos a satisfacción.
Respecto de los reclamos de nulidad del acta de la junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de departamentos en la dirección: _. , en forma de voto en ausencia de _. g., la junta no ve ningún motivo para cumplir con estos requisitos, ya que el protocolo en sí refleja el curso de la reunión, no da lugar a consecuencias legales y la posibilidad de impugnarlo de forma independiente, art. 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia no está previsto.
Las reclamaciones interpuestas contra Tekhstroy LLC no pueden satisfacerse, ya que las demandas del demandante en este caso surgen de las relaciones jurídicas de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos para impugnar las decisiones de la junta general, y en este caso el demandado adecuado será el iniciador de la reunión.
Teniendo en cuenta lo anterior, el panel llega a la conclusión de que se anula la decisión judicial y se satisface parcialmente el reclamo planteado.
Guiados por el Art. Art. 328, 329 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, panel judicial
determinado:
Se anula la decisión del Tribunal de Distrito de Ostankino de Moscú de fecha _..
Anular las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en la dirección: _. realizado en forma de voto en ausencia durante el período comprendido entre _. por _. g., redactado mediante acta de la junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en la dirección: _., en forma de voto a distancia de fecha _. GRAMO.
En el resto de reclamaciones, Matveev M.Yu. rechazar.
presidiendo
PROVISIONES GENERALES
Recordamos que nuestro principal obstáculo es - Parte 6 del artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia. sobre el plazo de prescripción de 6 meses:
El propietario de un local en un edificio de apartamentos tiene derecho a apelar ante los tribunales una decisión tomada por una junta general de propietarios de locales en este edificio en violación de los requisitos de este Código, si no participó en esta reunión ni votó. contra tal decisión y si tal decisión viola sus derechos e intereses legítimos. Una solicitud de apelación de este tipo puede presentarse ante el tribunal dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que el propietario especificado se enteró o debería haber tenido conocimiento de la decisión. El tribunal, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso, tiene derecho a confirmar la decisión apelada si el voto del propietario especificado no pudo influir en los resultados de la votación, las violaciones cometidas no son significativas y la decisión tomada no implicó causar pérdidas. al propietario especificado.
Estamos rodeando la barrera señalando la insignificancia de la decisión de la reunión. Pero al mismo tiempo, es necesario no mencionar en absoluto la gran cantidad de otras violaciones, para no darle al enemigo la oportunidad de plantear ante el tribunal la cuestión de la insignificancia de las violaciones mencionadas; nos centraremos solo en TRES violaciones
Incumplimiento del quórum (competencia; no se presentan medios de prueba de cierto tipo)
Se han violado los requisitos establecidos: el protocolo no contiene los detalles adecuados (firma de un secretario no elegido por la asamblea; ausencia de la firma del secretario, firma del presidente falsificada, etc.)
Señalamos la nulidad de la decisión de la reunión en documentos de diversas formas.
En una demanda, en forma de Objeción a reclamaciones o en forma de Explicación adicional en una demanda;
En apelaciones ante autoridades supervisoras o encargadas de hacer cumplir la ley;
En quejas sobre decisiones procesales tomadas en nuestras apelaciones
Sección 1. ILEGALIDAD DE LA REUNIÓN
EJEMPLO No. 1 - QUÓRUM NO COMPROBADO
A los tribunales
Juez federal
Participante en el caso.
EXPLICACIÓN ADICIONAL
El demandado afirma que hubo una decisión de la junta general de FECHA, en la que supuestamente se tomó la decisión de elegir a la LLC como organización gestora. De hecho, no hay evidencia de que la reunión (si se llevó a cabo) tomara alguna decisión por falta de prueba de quórum.
Según la parte 3 del art. 45 Código de Vivienda de la Federación de Rusia:
"La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es válida (tiene quórum) si en ella participaron los propietarios de locales en este edificio o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos".
Según la parte 5 del art. 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia El acta de la reunión debe contener información sobre las personas que participaron en la votación (cláusula 2). En violación de estos requisitos, el acta de la reunión no indica información sobre las personas que participaron en la reunión y, por lo tanto, no hay evidencia de que los participantes en la reunión realmente tuvieran, en conjunto, un número suficiente de votos, dando el derecho a tomar decisiones.
En la decisión del propietario sobre las cuestiones sometidas a votación, de conformidad con el apartado 3 del art. 47 del Código de Vivienda de RF debe indicar:
1) información sobre la persona que participa en la votación;
2) información sobre el documento que acredite la propiedad de la persona que participa en la votación del local en el edificio de departamentos correspondiente;
3) las decisiones sobre cada tema están pendientes corrientes del día, expresadas mediante las palabras “a favor”, “en contra” o “abstención”.
Según la parte 1 del art. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia
La política estatal y la regulación legal en el campo de la vivienda y los servicios comunales están a cargo del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales. En las Recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para la organización y celebración de juntas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos, párrafo 5 de la Sección VI, aprobadas por Orden del Ministerio de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia de 31 de julio de 2014. N° 411/pr, señala que se confirma la presencia de quórum
una hoja de registro para los participantes en la junta general (propietarios de locales en un edificio de apartamentos o sus representantes) indicando el apellido, nombre, patronímico, dirección, detalles del certificado de propiedad del local en este edificio de apartamentos, participación en el derecho de propiedad común de propiedad común en este edificio de apartamentos, firma del propietario o del representante del propietario con un poder adjunto, si el representante del propietario participa en la junta general.
En total conformidad con el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, los requisitos anteriores para "información sobre personas" indican que demostrar la competencia de una reunión sólo se permite mediante información sobre las personas que participaron en la votación:
i) la Hoja de Inscripción (Registro de Participantes) original de la reunión con sus firmas
ii) Boletas auténticas - Decisiones de los participantes en la reunión con sus firmas, -pero no por ningún otro medio de prueba I;
propietarios de locales que no sean miembros de la sociedad
en un edificio de apartamentos tiene derecho a familiarizarse con los siguientes documentos:
6) actas de juntas generales de miembros de la sociedad, ....;
7) documentos que confirmen los resultados de la votación en la junta general de miembros de la sociedad dos,
Nuestra posición legal es que la junta general no se llevó a cabo a la hora indicada, no hubo participantes en la reunión, no tomaron decisiones sobre el orden del día y no completaron formularios de decisión. En ausencia de papeletas de votación (decisiones) y del Registro de participantes en la reunión, es imposible verificar la presencia de propietarios que posean más del cincuenta por ciento del número total de votos en la reunión.
Según el apartado 2 del art. 185.5 Código Civil de la Federación de Rusia
Dado que la parte contraria no aportó prueba de la legalidad del encuentro, LE PIDO que refleje esta circunstancia, fundamental para la correcta resolución del caso, en la parte razonada de la decisión judicial.
EJEMPLO 2. EXCEDENCIA DE LA COMPETENCIA DE LA ASAMBLEA AL CONSTITUIR LA COMISIÓN DE CONTABILIDAD
A los tribunales
Juez federal
participante de la
EXPLICACIÓN ADICIONAL
sobre la formación de la comisión de escrutinio
Según la parte 5 del art. 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia El acta de la reunión debe ser proporcionar información sobre las personas que contaron los votos (párrafo 4) y sobre las personas que firmaron el protocolo (párrafo 5). La interpretación literal de las disposiciones de la ley anteriores se reduce al hecho de que unas personas cuentan los votos y otras firman el protocolo. Debe tenerse en cuenta que según la Parte 3 del art. 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia, el acta está firmada por el presidente de la reunión y el secretario de la reunión. En consecuencia, el procedimiento de celebración de una reunión establecido por la ley excluye la inclusión del presidente y del secretario de la reunión en la comisión de escrutinio.
Según la parte 1 del art. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia
Las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de departamentos se documentan en protocolos de acuerdo con los requisitos establecidos por el órgano ejecutivo federal que ejerce las funciones de desarrollar e implementar la política estatal y la regulación legal en el campo de la vivienda y los servicios comunales.
La política estatal y la regulación legal en el campo de la vivienda y los servicios comunales están a cargo del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales. En las Recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para la organización y celebración de juntas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos, párrafo 13 de la Sección VII, aprobadas por Orden del Ministerio de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia de 31 de julio de 2014. Nº 411/pr, se establece que “para resumir los resultados de la junta general en forma de voto ausente, se crea una comisión de escrutinio, cuyos miembros son elegidos en la junta general”.
La “complicidad” del presidente y del secretario de la reunión en el trabajo de la comisión de escrutinio priva de legitimidad al escrutinio de los votos. De acuerdo con el párrafo 17 de la Sección VII de las Recomendaciones Metodológicas mencionadas, los miembros de la comisión de escrutinio firman el Protocolo por separado sobre el Presidente y el Secretario de la reunión.
Teniendo en cuenta los requisitos de determinados medios de prueba (artículo 60 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia), se permite demostrar la competencia de la comisión de escrutinio únicamente mediante la elección de personas distintas del presidente y el secretario elegidos por la reunión. No se presentó tal evidencia, por lo que no hay razón para confiar en los resultados de la votación contada con la participación del presidente y secretario de la reunión.
Dentro de la competencia de la reunión en la Parte 2 del art. 44 del Código de Vivienda de RF no indica el derecho de la junta general de propietarios a establecer su propio procedimiento para contar los votos y no prevé el derecho de conferir al presidente y al secretario de la junta el derecho a contar los votos.
De acuerdo a Parte 5 Arte. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia sólo si la decisión es vinculante para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, si se adopta en la forma prescrita y sobre cuestiones dentro de la competencia de dicha reunión. Una violación directa del procedimiento establecido por la ley para la formación de la comisión de escrutinio indica la insignificancia de la decisión por exceso de las facultades de la junta de establecer un procedimiento especial para el escrutinio de votos, diferente al establecido por la ley, cuando es adoptado. Este la decisión no ha adquirido fuerza legal, no es vinculante para los propietarios del local
Dado que la parte contraria no aportó prueba del cumplimiento de los requisitos de la ley al constituir la comisión de escrutinio, LE PIDO que refleje esta circunstancia, crucial para la correcta resolución del caso, en la parte razonada de la decisión judicial.
Sección 2. VIOLACIÓN DE LOS REQUISITOS PARA EL PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO PARA LA REALIZACIÓN DE UNA REUNIÓN
EJEMPLO No. 3 - SOBRE LA FIRMA DEL PROTOCOLO
A los tribunales
Juez federal
Participante en el caso.
De acuerdo a Parte 5 Arte. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia sólo si la decisión es vinculante para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, si se acepta en la forma prescrita. El procedimiento establecido requiere la firma en el Protocolo. el presidente de la reunión y el secretario de la reunión (parte 3 del artículo 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia), sin embargo, en violación de este requisito, el acta de la junta general no fue firmada por el presidente de la reunión .
Según la parte 1 del art. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia
Las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de departamentos se documentan en protocolos de acuerdo con los requisitos establecidos por el órgano ejecutivo federal que ejerce las funciones de desarrollo e implementación. ciones de política estatal y regulación legal en el campo de la vivienda y los servicios comunales.
La política estatal y la regulación legal en el campo de la vivienda y los servicios comunales están a cargo del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales. En las Recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para la organización y celebración de juntas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos, párrafo 15 de la Sección VII, aprobadas por Orden del Ministerio de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia de 31 de julio de 2014. N° 411/pr, se establece que “el acta de la junta general en forma de voto a distancia se redacta por escrito, firmada por el presidente de la junta general y el secretario de la junta general, así como los miembros de la junta general. comisión de escrutinio."
En violación del procedimiento aceptado, el acta de la reunión no fue firmada por el presidente de la reunión.
Presidente - K.Yu. BÉKETOV.
secretario - A.S. PRIMO.
FECHA no tiene la propiedad de un documento oficial de que la decisión fue redactada en violación del procedimiento establecido y, por lo tanto, las decisiones contenidas en él no tienen fuerza legal
EJEMPLO No. 4 -NOFIRMA DEL PROTOCOLO y CERTIFICACIÓN DE FIRMAS
A los tribunales
Juez federal
Participante en casos A
EXPLICACIÓN ADICIONAL POR ESCRITO
como prueba de la falta de fuerza legal del Acta de la reunión de FECHA
El acta de la junta general de DATOS se redactó en violación de la Parte 3 del art. 45 y parte 1, 2 art. 46 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. El protocolo está certificado con el sello de la Empresa y firmado por los empleados de la Empresa AA, BB, BB como miembros de la comisión de recuento, y por el Director General de la GG.
El protocolo no contiene una sola firma del propietario del local de la casa. En virtud de la parte 1 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, las decisiones de la junta general de propietarios se documentan en protocolos en la forma prescrita por la junta general de propietarios de locales en un edificio determinado.
El protocolo es un documento que refleja las decisiones tomadas por los propietarios, lo que excluye la firma de este documento por otras personas que no sean los propietarios, a menos que los propietarios, por su decisión, hayan establecido tal procedimiento especial para la elaboración del protocolo. No se aportó evidencia de la aceptación por parte de los propietarios del procedimiento especial para la elaboración del protocolo.
Según la ley, el acta está firmada por el presidente de la reunión y el secretario de la reunión (parte 3 del artículo 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia), sin embargo, en violación de este requisito, no hay firma de el presidente de la junta según el acta de la junta general.
En virtud de la parte 1 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, las decisiones de la junta general de propietarios se documentan en protocolos en la forma prescrita por la junta general de propietarios de locales en un edificio determinado. La reunión no estableció un procedimiento en el que el acta no fuera firmada por el presidente.
La decisión de los propietarios de elegir a AA, BB y BB como miembros de la comisión de escrutinio les otorga a estas personas el derecho a contar únicamente los votos. No se tomó ninguna decisión sobre el derecho de estas personas a firmar el acta de la junta general de propietarios en nombre de los propietarios.
La certificación en el Acta de la reunión de firmas de los miembros de la comisión de escrutinio AA, BB y BB con el sello de la organización gestora indica que el documento pertenece a la organización gestora, pero la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es el órgano de administración de un edificio de apartamentos, no subordinado a ninguna entidad jurídica (Parte 1 del artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
Según la cláusula 23 de GOST R 51141-98, un documento oficial se reconoce exclusivamente como un documento redactado y certificado de la manera prescrita. Según la cláusula 4.9 de GOST R 6.30-2003 "Documentación organizativa y administrativa. Requisitos para la preparación de documentos ..."
“El protocolo está firmado según el esquema.
Presidente - K.Yu. BÉKETOV.
secretario - A.S. PRIMO.
Las palabras "presidente" y "secretario" están impresas a la izquierda de la posición cero del tabulador, separadas por dos intervalos del título y entre sí... El acta es redactada por el secretario de la reunión, el acta adquieren fuerza legal sólo si hay dos firmas: el presidente y el secretario. Las firmas se colocan, separadas del texto por dos o tres interlineados, desde el borde del margen izquierdo. Se firma el primer ejemplar del protocolo, el cual es archivado por el secretario en el expediente y conservado de acuerdo con el plazo que determina la nomenclatura de expedientes.
La práctica judicial confirma que la ejecución inadecuada del acta de una junta general como documento con fuerza legal - en particular, la ausencia de la firma del presidente de la junta - es una circunstancia importante para declarar nula dicha acta - ver. por ejemplo, la sentencia de Casación del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la República de Karelia de 27 de diciembre de 2011 en el caso No. 33-3868/2011.
De ello se deduce que el Protocolo deFECHA no tiene la propiedad de un documento oficial y, por lo tanto, las decisiones contenidas en él no tienen fuerza legal
Sección 3. FALTA DE QUÓRUM en caso de EXCESO DE COMPETENCIA en materia de FORMACIÓN DE LOS ÓRGANOS DE ASAMBLEA
Ejemplo No. 5
A los tribunales
Juez federal
Participante en el caso.
EXPLICACIÓN ADICIONAL
El demandado afirma que hubo una decisión de la junta general del 28 de marzo de 2013, en la que supuestamente se tomó la decisión de elegir Management Company Housing Standard LLC como organización gestora. De hecho, no hay evidencia de que la reunión (si tuvo lugar) tomara alguna decisión por tres motivos.
1. FALTA DE INFORMACIÓN CONFIABLE SOBRE LOS VOTANTES
Según la parte 3 del art. 45 Código de Vivienda de la Federación de Rusia:
“la junta general de propietarios de locales en un edificio de departamentos es válida (tiene quórum) si en ella asistieron propietarios de locales en esta Cámara o sus representantes teniendo más del cincuenta por ciento de los votos del total de votos.”
Según el inciso 2, parte 5 del art. 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia El acta de la reunión debe contener información sobre las personas que participaron en la votación. En violación de estos requisitos, el acta de la reunión no indica información sobre las personas que participaron en la reunión y, por lo tanto, no hay evidencia de que los participantes en la reunión realmente tuvieran un número suficiente de votos, lo que les da derecho a hacer decisiones
En plena conformidad con el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, los requisitos establecidos para
La “información sobre personas” indica que probar la competencia de una reunión sólo está permitido mediante información sobre las personas que participaron en la votación:
i) el Registro original de participantes en la reunión con sus firmas y
ii) boletines auténticos: decisiones de los participantes en la reunión con sus firmas, pero ningún otro medio de prueba;
Esta evidencia no ha sido presentada., por lo que no se ha acreditado la presencia de quórum.
Del contenido del orden del día de la reunión se desprende claramente que la cuestión de la elección de la comisión de escrutinio no fue sometida a la decisión de los participantes votantes. Mientras tanto, según la parte 5 del art. 181.2 del Código Civil de la Federación de Rusia El acta de la reunión debe contener información sobre las personas que contaron los votos (cláusula 4) y sobre las personas que firmaron el protocolo (cláusula 5). La interpretación literal de las disposiciones de la ley anteriores se reduce al hecho de que unas personas cuentan los votos y otras firman el protocolo.
En las Recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para la organización y celebración de juntas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos, párrafo 13 de la Sección VII, aprobadas por Orden del Ministerio de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia de 31 de julio de 2014. Nº 411/pr, se establece que “para resumir los resultados de la junta general en En forma de voto ausente, se crea una comisión de escrutinio, cuyos miembros son elegidos en la junta general”.
Según el párrafo 17 de la fracción VII de las mencionadas Recomendaciones Metodológicas Los miembros de la comisión de escrutinio firman el protocolo por separado sobre el presidente y el secretario de la reunión.
Teniendo en cuenta los requisitos de determinados medios de prueba (artículo 60 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia), se permite demostrar la competencia de la comisión de escrutinio únicamente mediante la elección de personas distintas del presidente y el secretario elegidos por la reunión. No se ha presentado tal evidencia, por lo que no hay razón para creer que los resultados de la votación se determinaron en la forma prescrita por la ley.
Según la parte 5 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia sólo si la decisión se vuelve vinculante para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos si se toma en la forma prescrita y sobre cuestiones dentro de la competencia de dicha reunión. La violación directa del procedimiento establecido por la ley para la formación de la comisión de escrutinio priva de legitimidad al resumen de los resultados de la reunión; tal decisión no ha adquirido fuerza legal, no es vinculante para los propietarios del local.
3. EXCEDER LA COMPETENCIA DE LA ASAMBLEA EN LA FORMACIÓNÓRGANOS DE LA ASAMBLEA
Según la parte 3 del art. 181.2 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia
D.R. Vasilyeva está indicada en el Protocolo como secretaria de la reunión, pero no puede participar en la reunión y mucho menos ser elegida para el cargo electivo de secretaria de la reunión, ya que no era la propietaria del local en el momento de la reunión. la reunión. Un representante de la organización de Yarunova, en apoyo de la autoridad de Vasilyeva para participar en la reunión, presentó el 7 de noviembre de 2016 un poder para participar en la reunión de D.R. Vasilyeva, certificado por Housing Standard Management Company LLC. de su pariente R.V. Shafigullin, quien recibió un certificado de propiedad del apartamento en diciembre de 2013, 8 meses después de la reunión.
De ello se deduce, en primer lugar, que en el momento de la ejecución del poder, indicado en el poder, el mandante no tenía derechos de propiedad y transfirió poderes que no tenía. Y en segundo lugar,
LLC "UK Housing Standard" no tenía el derecho de ser una organización gestora en el momento de la ejecución del poder; Esta organización adquirió el estatus de organización gestora después de la reunión.
Según la parte 1 del art. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia
El acta de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es un documento oficial.
Dado que el Protocolo no fue firmado por un secretario que tenga derecho a participar en la reunión, adquirió las características de un documento oficial, dicho documento se considera nulo, independientemente de que sea reconocido como tal por el tribunal.
Conclusión
Según la legislación vigente, la decisión de la junta puede ser impugnada; en este caso se utiliza el concepto de “transacción anulable”. Pero en el caso que estamos considerando, sólo nuestra indicación de la insignificancia de la decisión de la reunión es suficiente: en el párrafo 1 del art. 185.3 del Código Civil de la Federación de Rusia establece:
La decisión de la junta es nula por las causales establecidas en este Código u otras leyes, por su reconocimiento como tal por el tribunal (decisión anulable) o independientemente de dicho reconocimiento (decisión nula).
Según el apartado 2 del art. 185.5 Código Civil de la Federación de Rusia
Salvo disposición en contrario de la ley, la decisión de la asamblea es nula si se adopta sin el quórum requerido.
No se proporcionó evidencia de quórum. Según el art. 60 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la falta de presentación de medios de prueba de un determinado tipo no puede compensarse con ningún otro medio de prueba.
Según la parte 1 del art. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia
El acta de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es un documento oficial..
Dado que el Protocolo formado no adquirió las características de un documento oficial debido a la falta de firma del secretario de la reunión y la ausencia de firmas de los miembros de la comisión de escrutinio. Dicho documento se considera nulo independientemente de si el tribunal lo reconoce como tal.
En las circunstancias descritas, no había razón para creer que
Que la reunión efectivamente tuvo lugar;
Que asistiera el número adecuado de participantes a la reunión;
Que la reunión ha formado los órganos de la reunión en el orden adecuado (comisión de escrutinio; presidente y secretario);
Que a los participantes se les entregaron realmente formularios de decisión;
Que los participantes anotaron en las decisiones todos los detalles necesarios, incluida su propiedad registrada;
Que una comisión elegida por la asamblea realizó el recuento de votos;
Que los miembros de la comisión de escrutinio firmaron el resultado de la votación;
Que el presidente y el secretario, que tienen derecho a participar en la reunión, han levantado acta con sus firmas
LE PIDO que refleje esta circunstancia, de importancia decisiva para la correcta resolución del caso, en la parte razonada de la decisión judicial.
EJEMPLO No. 6 -FIRMA DEL PROTOCOLO POR UNA PERSONA NO AUTORIZADA Y CONTEO DE VOTOS POR UNA COMISIÓN DE CONTEO NO ELECTA
A los tribunales
Demandantes
Asociación de propietarios demandada
DECLARACIÓN DE RECLAMACIÓN
sobre la aplicación de las consecuencias de la nada nuevo acuerdo
Tomamos conocimiento de la existencia del Protocolo No. 4 de la decisión de la reunión celebrada del 12 al 26 de mayo de 2015 sobre la aprobación de la conclusión de la comisión de auditoría, sobre la aprobación del presupuesto, sobre el cambio de nombre del fondo. y otros temas (Anexo No. 2). Consideramos que la decisión de esta reunión es nula y planteamos ante el tribunal la cuestión de la aplicación de las consecuencias de la nulidad de una decisión nula, en apoyo de lo cual aportamos los siguientes argumentos.
1 - Según la parte 5 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se vuelve "vinculante para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluidos aquellos propietarios que no participaron en la votación", únicamente si se adopta “en la forma establecida por este Código, en cuestiones de la competencia de dicha reunión”. Sin embargo, durante la junta general de propietarios se violó el procedimiento establecido por la ley, y muchas veces en la forma
Incumplimiento del procedimiento de cumplimentación del protocolo (ii)
i) Del contenido del Protocolo No. 4 se desprende que el orden del día no preveía la elección de los miembros de la comisión de escrutinio. Al mismo tiempo, el Protocolo contiene la siguiente entrada:
Miembros de la comisión de escrutinio (propietarios de locales que participaron en el escrutinio de votos)
1. Vorobyova Olga Nikolaevna (apartamento 147);
2. Barshina Olga Yurievna (ap. 78)
De ello se deduce que la comisión de escrutinio no fue elegida por la reunión, y los participantes de la reunión, Vorobyova O.N. y Barshina O.Yu. no tienen la autoridad para contar los votos emitidos por los participantes en la reunión. La legislación sobre vivienda establece el ámbito de competencia de la junta general de propietarios - Parte 2 del art. 44 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. En el ámbito de su competencia, no se especifican las facultades de la junta general de propietarios para violar el procedimiento establecido para el escrutinio de votos, y se excluye el derecho de las personas que no tengan poderes especiales a desempeñar las funciones de miembros de la comisión de escrutinio. No especificado.
Dado que la cuestión de la elección de los miembros de la comisión de escrutinio no se incluyó en absoluto en el orden del día, se excluye la aparición de resultados de votación; Los resultados de la votación sobre ningún tema del orden del día se resumieron correctamente y, por lo tanto, ninguna decisión tiene consecuencias jurídicas.
ii) Según la parte 3 del art. 181.2 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia
El acta de la reunión está firmada por el presidente y el secretario.
La reunión es inaugurada y presidida por el presidente de la junta directiva de la Asociación de Propietarios de Privolnoe, Mzhelsky V.M. Secretaria de la reunión - Yarkova L.L.
Dado que los participantes de la reunión no eligieron al secretario de la reunión, L.L. Yarkova no recibió autorización de la reunión para participar en la preparación y firma del Acta de la reunión. Sin la firma del secretario, el Protocolo se ve privado de los detalles del documento requeridos.
Según el término No. 8 de GOST 7.0.8 - 2013 "Sistema de estándares... Términos y definiciones"
Documento oficial: documento creado por una organización, funcionario o ciudadano, ejecutado de la manera prescrita. ke
Según la parte 1 del art. 46 Complejo residencial de la Federación de Rusia
Acta de la junta general de propietarios de locales. El décimo en un edificio de apartamentos es un documento oficial.
Dado que el Protocolo completado no adquirió las características de un documento oficial, dicho documento se considera nulo independientemente de si es reconocido como tal por el tribunal.
2 - La competencia de la junta general está limitada por la parte 2 del art. 44 Código de Vivienda de la Federación de Rusia; la reunión no tiene derecho a considerar ningún tema incluido en el orden del día; La reunión tiene derecho a considerar exclusivamente aquellas cuestiones que se ven afectadas por el Código de Vivienda de RF. Pero la legislación sobre vivienda no permite que la asamblea tome decisiones sin la formación de una comisión de escrutinio y sin elegir un secretario de la asamblea. Según el inciso 3 del art. 185.5 Código Civil de la Federación de Rusia
Salvo disposición en contrario de la ley, la decisión de la junta es nula si se adopta sobre una cuestión que no es de la competencia de la junta.
3 - Según la legislación vigente, la decisión de la junta puede ser impugnada; en este caso se utiliza el concepto de “transacción anulable”. Pero en el caso que estamos considerando, sólo nuestra indicación de la insignificancia de la decisión de la reunión es suficiente: en el párrafo 1 del art. 185.3 del Código Civil de la Federación de Rusia establece:
La decisión de la junta es nula por las causales establecidas en este Código u otras leyes, por su reconocimiento como tal por el tribunal (decisión anulable) o independientemente de dicho reconocimiento (decisión nula).
Al mismo tiempo que señalamos la nulidad de la decisión de la junta, planteamos ante el tribunal la cuestión de aplicar las consecuencias de la nulidad de una decisión nula en plena conformidad con el art. 12 Código Civil de la Federación de Rusia
Con base en lo anterior, guiado por el art. 18; 46 de la Constitución de la Federación de Rusia, artículos 1, 4, 8, 44, 45; 46 Código de Vivienda de la Federación de Rusia; Artículo 16 de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor; Artículos 8, 12, 166-169; 182,1; 185.1 Código Civil de la Federación de Rusia; Artículos 131 y 132 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia
Para aplicar las consecuencias de la nulidad de una decisión nula de la junta general, RECONOCER que la decisión de la junta general no tiene consecuencias jurídicas
SOLICITUD
1. Recibo de pago de derechos estatales 300 rublos.
2. Acta de la reunión (copia)
