វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់។ វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី

វិធីសាស្រ្តដែលនៅសល់សម្រាប់ដីដោយផ្អែកលើគោលការណ៍នៃផលិតភាពដីដែលនៅសេសសល់ និងត្រូវបានប្រើជាក្បួនសម្រាប់ការវិភាគ NEI ដីឡូតិ៍.

វិធីសាស្រ្តនេះអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃដីដែលបានសាងសង់រួច។ នេះតម្រូវឱ្យតំបន់ដែលកំពុងវាយតម្លៃត្រូវបានប្រើប្រាស់យ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត។ ខ្លឹមសារនៃបច្ចេកទេសដែលនៅសេសសល់សម្រាប់ដីគឺដើម្បីបញ្ចូលប្រាក់ចំណូលដែលទាក់ទងនឹងដីខណៈពេលដែលតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលបានសាងសង់នៅលើវាត្រូវបានគេស្គាល់។

វិធីសាស្ត្រសំណល់សម្រាប់ដីអាចប្រើប្រាស់បានលុះត្រាតែមានព័ត៌មានអំពីប្រតិបត្តិការជួលអគារ និងសំណង់លើដីដែលបានសាងសង់ឡើង ប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃដែលបានវាយតម្លៃ។ ក្នុងករណីដែលគ្មានព័ត៌មានបែបនេះ វាអាចប្រើប្រាស់ទិន្នន័យលើប្រាក់ចំណូលអាជីវកម្មបាន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មក្រៅពីអចលនទ្រព្យ (ជាពិសេស ទ្រព្យអរូបី និងចលនវត្ថុ) ត្រូវតែដកចេញពីលទ្ធផលវាយតម្លៃដែលទទួលបានដោយផ្អែកលើទិន្នន័យនៃប្រាក់ចំណូលអាជីវកម្ម។

ជាទូទៅ សម្រាប់ការអនុវត្តត្រឹមត្រូវនៃវិធីសាស្ត្រ លក្ខខណ្ឌចំនួនបីត្រូវតែបំពេញ៖

• 1) តម្លៃនៃការកែលម្អត្រូវបានគេស្គាល់ឬអាចត្រូវបានគណនាជាមួយនឹងភាពត្រឹមត្រូវខ្ពស់គ្រប់គ្រាន់;
• 2) CHOD ដែលបង្កើតឬអាចបង្កើតទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានគេស្គាល់ឬអាចគណនាបាន;
• 3) មានព័ត៌មានទីផ្សារដែលអាចទុកចិត្តបានអំពីតម្លៃនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដីធ្លី និងការកែលម្អ។

យោងតាមវិធីសាស្ត្រនេះ តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍មួយត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណដោយប្រើរូបមន្ត

កន្លែងណា វី អិល- តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍;

1 - CHOD បង្កើតដោយអចលនទ្រព្យជាទូទៅ;

Vg គឺជាតម្លៃទីផ្សារនៃការកែលម្អ។

R l - មេគុណនៃមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលពីដី;

R B- មេគុណនៃមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលពីការកែលម្អ។

វិសាលភាពនៃវិធីសាស្ត្រ៖

• ? ការវាយតម្លៃនៃតំបន់ដែលបានសាងសង់;
• ? ការវាយតម្លៃនៃគេហទំព័រឥតគិតថ្លៃសម្រាប់ការសាងសង់ដែលបានស្នើឡើង (រួមទាំងការវិភាគនៃ NEI);
• ? វត្ថុអចលនទ្រព្យដែលត្រូវជួល (វត្ថុ "ចំណេញ") ជាមួយនឹងតម្រូវការដែលគេស្គាល់សម្រាប់ទិន្នផលវត្ថុ និងអគារ។

តម្លៃ​ទីផ្សារវី ខ ការកែលម្អនៅពេលវាយតម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រសំណល់ វាស្មើនឹងភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃជំនួសនៃការកែលម្អ ដែលជាផលបូកនៃថ្លៃដើមនៃការសាងសង់ថ្មី និងការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សហគ្រិន (ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន) និងការរំលោះដែលមានស្រាប់។

ការចំណាយលើកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សហគ្រិនជាផ្នែកមួយនៃការចំណាយជំនួស, នៅក្នុងវេន, មាន ការចំណាយដែលបានកំណត់,ទាក់ទងនឹងការទូទាត់សម្រាប់សម្ភារៈ និងកម្លាំងពលកម្ម និងបុព្វលាភបន្ថែមសម្រាប់ពេលវេលា និងហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងការសាងសង់។ តម្លៃឱកាសអាចត្រូវបានគណនាជាប្រាក់ចំណេញដែលបាត់បង់ពីការវិនិយោគក្នុងអត្រាការប្រាក់គ្មានហានិភ័យ។ ហើយបុព្វលាភហានិភ័យបន្ថែមគឺជាភាគរយជាក់លាក់នៃតម្លៃសំណង់សរុប។

ខាងក្រោមនេះគឺជាការប្រៀបធៀបនៃអាណាឡូក (តារាង 7.2) ។

តារាង 7.3 បង្ហាញពីនិយមន័យនៃការចំណាយលើការកែលម្អ។

ប្រសិនបើយើងកំណត់បរិមាណនៃការវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងមួយនៅក្នុង t- រយៈពេលនៅក្នុង អ៊ី t,បន្ទាប់មក ការចំណាយសរុបនៃកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សហគ្រិន ឬនិយាយម្យ៉ាងទៀត ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនអាចត្រូវបានតំណាងដូចខាងក្រោម:

កន្លែងណា ជី- ចំនួននៃរយៈពេលវិនិយោគ,

Ag - បុព្វលាភបន្ថែមសម្រាប់ហានិភ័យនៃការវិនិយោគ (គិតជាភាគរយ);

យ - ខ្ញុំ + អាយ - អត្រា​ការ​ប្រាក់ប្រឈមនឹងហានិភ័យបន្ថែម។

ជាទូទៅ ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តសន្មតនូវលំដាប់នៃសកម្មភាពដូចខាងក្រោមៈ

• 1) ការគណនានៃថ្លៃដើមជំនួសនៃការកែលម្អដែលមានស្រាប់ ឬការព្យាករណ៍នៅក្នុងតំបន់ដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ បន្ទាប់មកដោយគិតគូរពីតម្លៃរំលោះសរុប - ការទទួលបានតម្លៃទីផ្សាររបស់ពួកគេ;
• 2) ការគណនា CHOD ពីវត្ថុអចលនទ្រព្យ;
• 3) ការគណនាចំណែកនៃ NPV ដែលបណ្តាលមកពីអគារជាផលិតផលនៃតម្លៃទីផ្សាររបស់ពួកគេដោយសមាមាត្រមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលពីការកែលម្អ។

តារាងប្រៀបធៀបនៃ analogues

តារាង 7.2

លក្ខណៈបច្ចេកទេស	វត្ថុវាយតម្លៃ
ទីតាំង
រដ្ឋ	ជាការប្រសើរណាស់, មិនតម្រូវឱ្យមានការជួសជុល	ពេញចិត្ត, គឺចាំបាច់ គ្រឿងសំអាង	ជាការប្រសើរណាស់, មិនតម្រូវឱ្យមានការជួសជុល	ជាការប្រសើរណាស់, មិនតម្រូវឱ្យមានការជួសជុល	ពេញចិត្ត, គឺចាំបាច់ គ្រឿងសំអាង	ជាការប្រសើរណាស់, មិនតម្រូវឱ្យមានការជួសជុល	ជាការប្រសើរណាស់, មិនតម្រូវឱ្យមានការជួសជុល
ផ្ទៃដីសរុបនៃការកែលម្អ, ម 2
ផ្ទៃដីសរុបនៃដីឡូតិ៍ ម ២
តម្លៃផ្តល់ជូន,
ការបញ្ចុះតម្លៃលើតម្លៃប្រតិបត្តិការ,%
តម្លៃប្រតិបត្តិការ, USD

ការកំណត់ថ្លៃដើមនៃការកែលម្អ

តារាង 7.3

ឈ្មោះ

BC ១ ម ៣ ៦៩

បច្ចុប្បន្ន / 91

(05 x 06 x 07 x x 0803 x 04 x x 09), ជូត។

កុំព្យូទ័រ, ជូត។ (10x (01 -

• * មូលដ្ឋាន៖ ការប្រមូលផ្តុំសូចនាករពង្រីកនៃថ្លៃដើមជំនួស (តទៅនេះ - UPVS) ។
• ** មូលដ្ឋាន៖ លិខិតឆ្លងដែនបច្ចេកទេសរបស់ BTI ។
• *** ដី៖ សេចក្តីសម្រេចរបស់គណៈកម្មាធិការសាងសង់រដ្ឋ ស.ស.យ.ក ចុះថ្ងៃទី ១១ ខែ ឧសភា ឆ្នាំ ១៩៨៣ លេខ ៩៤។
• 4 * មូលដ្ឋាន៖ លិខិតរបស់គណៈកម្មាធិការសំណង់រដ្ឋនៃសហភាពសូវៀតចុះថ្ងៃទី 6 ខែកញ្ញាឆ្នាំ 1990 លេខ 14-D ។
• 5 * មូលដ្ឋាន៖ ព្រឹត្តិបត្រនៃមជ្ឈមណ្ឌលតំបន់សម្រាប់តម្លៃក្នុងការសាងសង់ (តទៅនេះ - RCCS) ។

កំណត់ចំណាំ។ВС j M 3 59 - តម្លៃជំនួសក្នុង 1 m3 1969;

វី -តម្លៃនៃការសាងសង់ថ្មី;

I & 4/69 - នៅក្នុង Lex នៃការផ្លាស់ប្តូរពីតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃ 1969 ទៅតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃ 1984;

I tsk 91 - សន្ទស្សន៍បច្ចុប្បន្ននៃឆ្នាំ 1991;

Счдс - មេគុណគិតពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម;

H ha - មេគុណដោយគិតគូរពីអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញរបស់សហគ្រិនដែលធ្វើអាជីវកម្មសំណង់។

ВС - ថ្លៃដើមជំនួស;

DV គឺជាអាយុពិតប្រាកដ;

អេស - រយៈពេលនៃសេវាកម្មសេដ្ឋកិច្ច;

កុំព្យូទ័រ, ដុល្លារ - តម្លៃទីផ្សារ USD នៅអត្រា របស់ធនាគារកណ្តាល សហព័ន្ធរុស្ស៊ី(តទៅនេះហៅថា ធនាគាររុស្ស៊ី)៖ ខ្ញុំនឹងដឹងគុណវាតាំងពីកាលបរិច្ឆេទ! RUB 25 សម្រាប់ 1 ដុល្លារ;

កុំព្យូទ័រ - តម្លៃទីផ្សារ, ជូត។

• 4) ការគណនាចំណែកនៃ NPV ដែលបណ្តាលមកពីដីឡូតិ៍ជាភាពខុសគ្នារវាង NPV និងចំណែករបស់វាដែលបណ្តាលមកពីអគារ។
• 5) ការគណនាតម្លៃនៃដីឡូតិ៍ដោយបែងចែកចំណែកនៃប្រាក់ចំណូលគ្រួសារឯកជនដែលទាក់ទងនឹងដីឡូតិ៍ដោយសមាមាត្រមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលពីដី។

ការវាយតម្លៃ CHOD ត្រូវបានអនុវត្តដោយរៀបចំរបាយការណ៍ចំណូលសម្រាប់ការជួលអគារ និងអគារ។

អត្ថបទសំខាន់ៗនៃរបាយការណ៍ចំណូលគឺ៖

• ? ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពល (តទៅនេះ - LDPE);
• ? ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង (តទៅនេះ - ឌីវីឌី);
• ? ការចំណាយប្រតិបត្តិការ (តទៅនេះ - OR) ដែលរួមមានថ្លៃប្រតិបត្តិការ ទុនបម្រុងសម្រាប់ការជំនួស និងថ្លៃគ្រប់គ្រង។
• ? CHOD (ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ) ។

ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពលគឺជាប្រាក់ចំណូលដែលអាចទទួលបានពីការជួលអចលនទ្រព្យដែលមានអ្នកជួល 100% ហើយគ្មានការខាតបង់ពីការមិនបង់ថ្លៃជួល។ នៅពេលវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ អត្រាជួលសម្រាប់ការកែលម្អរបស់វា (បរិវេណ) គួរតែត្រូវបានគណនាតែលើមូលដ្ឋាននៃអត្រាជួលទីផ្សារប៉ុណ្ណោះ។ សម្រាប់បរិវេណដែលទទេ និងប្រើប្រាស់ដោយភតិកៈសម្រាប់តម្រូវការផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ ក៏ដូចជាអគារដែលត្រូវបានជួលដោយហេតុផលផ្ទាល់ខ្លួនសម្រាប់ការមិនបានបញ្ជាក់ អត្រាជួលអត្រាជួលទីផ្សារក៏គួរប្រើផងដែរ។ ប្រាក់ចំណូលដែលមានសក្តានុពលគួរតែរួមបញ្ចូលផងដែរនូវប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀតដែលបានមកពីប្រតិបត្តិការនៃការកែលម្អអចលនទ្រព្យដែលមិនអាចបំបែកបាន ប៉ុន្តែមិនរាប់បញ្ចូលក្នុងការជួលនោះទេ។

ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែងគឺស្មើនឹងភាពខុសគ្នារវាង LDPE និងការខាតបង់សម្រាប់ពេលវេលារងចាំនៃអគារ ក៏ដូចជាការខាតបង់ពីការមិនបង់ប្រាក់សម្រាប់ការជួល។ ការបាត់បង់សម្រាប់ពេលវេលារងចាំត្រូវបានគណនាជាភាគរយនៃប្រាក់ចំណូលដែលមានសក្តានុពល ខណៈដែលការខាតបង់ពីការមិនបង់ប្រាក់ត្រូវបានគណនាជាភាគរយនៃភាពខុសគ្នារវាងប្រាក់ចំណូលដែលមានសក្តានុពល និងការបាត់បង់ពីពេលវេលារងចាំ ក៏ដូចជាទិន្នន័យទីផ្សារសម្រាប់អចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នា។

ការចំណាយប្រតិបត្តិការ (ថែទាំ) មានពីរប្រភេទ៖

• 1) ថេរ - ឯករាជ្យនៃកម្រិតនៃការកាន់កាប់របស់វត្ថុ;
• 2) អថេរ - អាស្រ័យលើការកាន់កាប់។

តម្លៃប្រតិបត្តិការត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌជួលទីផ្សារ។

ទុនបំរុងជំនួស។ ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើ ការចំណាយសរុបការជំនួសធាតុនៃការកែលម្អដី (អគារ) ជាមួយ រយៈ​ពេល​ខ្លីជីវិតសេដ្ឋកិច្ចមិនរាប់បញ្ចូលទាំងការពាក់ និងទឹកភ្នែក។ ការគណនាត្រូវបានធ្វើឡើងដោយការគណនាដោយផ្ទាល់: ដោយបែងចែកការចំណាយសរុបនៃការជំនួសធាតុនៃការកែលម្អដោយរយៈពេលនៃជីវិតសេដ្ឋកិច្ចរបស់ពួកគេ។ នៅក្នុងដំណើរការនៃការអនុវត្តការគណនាទាំងនេះ វាត្រូវបានណែនាំឱ្យគិតគូរពីលទ្ធភាពនៃការកើនឡើងភាគរយដោយ គណនីធនាគារ លុយតម្រូវឱ្យជំនួសធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លី។ វាក៏ចាំបាច់ផងដែរដើម្បីយកទៅក្នុងគណនីការកើនឡើងអតិផរណាដែលអាចកើតមាននៅក្នុងការចំណាយនៃការជំនួសបែបនេះ។

ការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុង PR ដោយមិនគិតពីថាតើអចលនទ្រព្យត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយម្ចាស់ ឬអ្នកគ្រប់គ្រងកិច្ចសន្យានោះទេ។ ចំនួនទឹកប្រាក់នៃការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងត្រូវបានកំណត់ជារូបិយវត្ថុ ឬជាភាគរយនៃ DIA អាស្រ័យលើប្រភេទអចលនទ្រព្យ។

ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធគឺជាភាពខុសគ្នារវាង DVD និង OR ។ ក្នុងករណីនេះ មានតែ OR ទាំងនោះដែលកើតដោយអ្នកជួលប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានកាត់ចេញពីឌីវីឌី។

ចូរយើងពិចារណាឧទាហរណ៍នៃការវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារ ដីឡូតិ៍ដោយវិធីសាស្រ្តដែលនៅសល់សម្រាប់ដី។

ឧទាហរណ៍ 7.20 ។តម្លៃជំនួសនៃការកែលម្អដែលបានព្យាករណ៍គឺ CU 537,895; NPR ពីអចលនទ្រព្យគឺ CU 98 679; អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ - 16.83%; កត្តាមូលនិធិសំណង - 0.086% ។ ដំណោះស្រាយ

ឧទាហរណ៍ 7.21 ។កម្មវត្ថុ​នៃ​ការ​វាយ​តម្លៃ​គឺ​ជា​ដី​កម្មសិទ្ធិ​របស់​ក្រុមហ៊ុន Delta LLC ។ ការវាយតម្លៃគឺចាំបាច់ដើម្បីកំណត់ចំនួននៃការរួមចំណែកដល់ ដើមទុនដែលមានការអនុញ្ញាតនៅពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដីឡូត៍ទៅអង្គភាពអាជីវកម្មដែលទើបបង្កើតថ្មី។ កំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ដោយប្រើវិធីសាស្ត្រតុល្យភាពដី។

លក្ខណៈនៃប្លង់ដី និងការកែលម្អដែលពាក់ព័ន្ធត្រូវបានបង្ហាញក្នុងតារាង។ មួយ។

លក្ខណៈនៃដីឡូតិ៍ និងការកែលម្អពាក់ព័ន្ធ

តារាងទី 1

ព័ត៌មានអំពីដី
ផ្ទៃដីសរុប, ម ២
គោលបំណងពិសេស	ការកេងប្រវ័ញ្ចរបស់ដែលមានស្រាប់ អគាររដ្ឋបាល
កន្លែងសង្គ្រោះ
ការកែលម្អដី	អគាររាជធានីប្រាំជាន់
ព័ត៌មានអំពីការកែលម្អ
លក្ខណៈពិសេសនៃទីតាំង
ភាពងាយស្រួលនៃការដឹកជញ្ជូន
ចម្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង	មានទីតាំងនៅកណ្តាលទីក្រុង
ផ្ទៃដីសរុប, ម ២
រចនាសម្ព័ន្ធកែលម្អ, ម 2	ជាន់ទីមួយដែលមានផ្ទៃដី 490.2 ។ ជាន់ទីពីរដែលមានផ្ទៃដី 420.2 ។ ជាន់ទី 3 ដែលមានផ្ទៃដី 480.7 ។ ជាន់ទីបួនគឺ 420.1 ។ ជាន់ទីប្រាំដែលមានផ្ទៃដី 580.6
ការណាត់ជួប	រដ្ឋបាល
សម្ភារៈសំណង់
អនាម័យ ឧបករណ៍អគ្គិសនី
កំដៅ
បំពង់​ទឹក
លូ
ការផ្គត់ផ្គង់ទឹកក្តៅ
អគ្គិសនី
ចង្រ្កានហ្គាស
រដ្ឋ	ល្អឥតខ្ចោះ៖ បរិវេណ និងការបញ្ចប់គឺស្ថិតក្នុងស្ថានភាពល្អប្រសើរ បន្ទាប់ពីជួសជុលរួច ការបញ្ចប់ត្រូវបានធ្វើឡើងជាមួយនឹងសម្ភារៈនាំចូល។ វត្ថុគឺផ្តោតលើអតិថិជនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិ
ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់	កម្មសិទ្ធិ
កាលបរិច្ឆេទនៃការទទួលព័ត៌មាន

ស្ថានភាពទីផ្សារដីគិតត្រឹមថ្ងៃទី៧ នៃការវាយតម្លៃ៖ទីផ្សារសម្រាប់លក់ និងទិញដីឡូត៍ស្រដៀងគ្នានេះស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលនៃការបង្កើត។

ស្ថានភាពទីផ្សារជួលដីគិតត្រឹមថ្ងៃវាយតម្លៃ៖ភតិកៈសំខាន់នៃដីឡូតិ៍គឺក្រុងតំណាងដោយគណៈកម្មាធិការធនធានដី។ ដេញថ្លៃ ជួលត្រូវបានកំណត់ជារដ្ឋបាលលើមូលដ្ឋាននៃអត្រាមូលដ្ឋាន និងមេគុណនៃការកែតម្រូវសម្រាប់វា ខុសគ្នាតាមទីតាំង។

ស្ថានភាពទីផ្សារសម្រាប់អគារមិនមែនលំនៅឋាននៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ៖ទីផ្សារសម្រាប់លក់ និងទិញអគារដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋានគឺអកម្ម ប្រតិបត្តិការមិនសំខាន់ ព័ត៌មានអំពីតម្លៃត្រូវបានបិទ។

ស្ថានភាពនៃទីផ្សារជួលសម្រាប់អគារមិនមែនលំនៅដ្ឋាននៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ៖ទីផ្សារជួល បរិវេណដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋានសកម្ម​ដោយ​សារ​តែ​អ្នក​ប្រើ​ប្រាស់​សំខាន់​នៃ​អគារ​មិន​មែន​លំនៅ​ដ្ឋាន​មិន​អាច​ទិញ​វា​ក្នុង​ភាព​ជា​ម្ចាស់​ដោយ​សារ​តែ​មាន​កំណត់ ធនធានហិរញ្ញវត្ថុហើយការជួលអគារមិនតម្រូវឱ្យមានការចំណាយច្រើនដងទេ។

ដំណោះស្រាយ

• 1. ការវាយតម្លៃវត្ថុនៃការវាយតម្លៃត្រូវបានអនុវត្តក្រោមលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោមៈ
  • ? កង្វះទីផ្សារសម្រាប់លក់ និងទិញដីស្រដៀងគ្នា។
  • ? កង្វះទីផ្សារនៃការជួលសម្រាប់ដីស្រដៀងគ្នា;
  • ? ស្ថានភាពអកម្មនៃទីផ្សារសម្រាប់ការលក់ និងការទិញអគារដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋាន;
  • ? វត្តមាននៃទីផ្សារជួលសម្រាប់អគារមិនមែនលំនៅដ្ឋានស្រដៀងនឹងអគារនៅលើដីដែលបានវាយតម្លៃ។
• 2. ដើម្បីវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ត្រូវបានប្រើប្រាស់ វិធីសាស្រ្តដីដែលនៅសល់។ដើម្បីវាយតម្លៃប្លង់ដីដោយប្រើវិធីនេះ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់៖
• 1) តម្លៃនៃ NPR ពីការកែលម្អដីឡូតិ៍;
• 2) តម្លៃនៃថ្លៃដើមនៃការកែលម្អដីឡូតិ៍;
• 3) តម្លៃនៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ការកែលម្អ;
• 4) តម្លៃនៃ NPR ទាក់ទងនឹងដីឡូតិ៍;
• 5) តម្លៃនៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលដែលបង្កើតដោយដីឡូតិ៍ (ឬអត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលដែលបង្កើតដោយដី);
• 6) តម្លៃសរុបនៃដីឡូតិ៍។

ចូរយើងពិចារណាដំណាក់កាលទាំងនេះតាមលំដាប់លំដោយ។

1. ការកំណត់តម្លៃ NPR (តារាងទី 2) ។

តារាង 2

ការគណនា CHOD

• * មូលដ្ឋានគឺជាលិខិតឆ្លងដែនបច្ចេកទេសរបស់ BTI ។
• ** នៅពេលកំណត់អត្រាជួល ការវិភាគមួយត្រូវបានធ្វើឡើងពីកម្រិតទីផ្សារនៃអត្រាជួលសម្រាប់វត្ថុអចលនទ្រព្យដែលស្រដៀងនឹងតម្លៃដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។
• *** ផ្អែកលើការវិភាគទិន្នន័យលើលក្ខណៈសម្បត្តិស្រដៀងគ្នា វាគឺជាការអនុវត្តទូទៅក្នុងការប្រើប្រាស់លំហអាកាសយ៉ាងពេញលេញ។ យ៉ាង​ណា​ក៏​ដោយ យើង​បាន​រួម​បញ្ចូល​ការ​ខាត​បង់ 10% ដែល​អាច​កើត​ឡើង​នៅ​ពេល​ផ្លាស់​ប្តូរ​អ្នក​ជួល និង​ទទួល​បាន​ការ​ជួល​តិច។
• 4 * ធម្មតា RR នៅក្នុងផ្នែកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនេះគឺស្ថិតនៅក្នុងចន្លោះពី 10 ទៅ 30% នៃឌីវីឌី និងរួមបញ្ចូល: ជួល) "សម្រាប់ដី ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ពន្ធលើដី និងការចំណាយថេរតាមលក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀត។

ជាលទ្ធផល អត្រាជួលខាងក្រោមត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណ (តារាងទី 3)។

លក្ខណៈនៃវត្ថុ និងអត្រាជួល

តារាងទី 3

	ឈ្មោះ	ការពិពណ៌នាសង្ខេបអំពី	ជួល USD / m2 / ក្រាម។
		អាគារផ្តាច់មុខ ផ្ទៃដី 2,500 ម 2 ស្ថានភាពពេញចិត្ត ទាមទារការជួសជុលកែសម្ផស្សតិចតួច។ ប្រតិបត្តិការនៃគ្រឿងបរិក្ខារក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នគឺអាចធ្វើទៅបាន ប៉ុន្តែសម្រាប់ការបង្កើតប្រាក់ចំណូលដែលអាចទុកចិត្តបាន វាចាំបាច់ក្នុងការស្តារការបញ្ចប់ឡើងវិញ។
	អគាររដ្ឋបាល	អាគារផ្ដាច់មុខ ផ្ទៃដី 2,000 ម 2 ស្ថានភាពល្អ ធន់នឹងទឹក តំលៃថោក ប៉ុន្តែការបញ្ចប់ល្អ។ វត្ថុនេះគឺត្រៀមខ្លួនជាស្រេចសម្រាប់ប្រតិបត្តិការដោយមិនមានការវិនិយោគដើមទុនច្រើន ព្រោះវាផ្តោតលើអ្នកជួលជាមធ្យម
		អាគារផ្ដាច់មុខ ផ្ទៃដី 2300 ម 2 ស្ថានភាពល្អ ក្រោយពេលជួសជុលរួច ផលិតពីវត្ថុធាតុដើមនាំចូល។ វត្ថុគឺផ្តោតលើអតិថិជនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិ
		អាគារផ្ដាច់មុខ ផ្ទៃដី 2,400 ម 2 ស្ថានភាពល្អ ក្រោយពេលជួសជុលរួច ផលិតពីវត្ថុធាតុដើមនាំចូល។ វត្ថុគឺផ្តោតលើអតិថិជនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិ
	អគាររដ្ឋបាល	អាគារផ្តាច់មុខ ផ្ទៃដី 2 600 ម 2 ស្ថានភាពពេញចិត្ត ទាមទារការជួសជុលកែសម្ផស្សតិចតួច។ ប្រតិបត្តិការនៃគ្រឿងបរិក្ខារក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នគឺអាចធ្វើទៅបាន ប៉ុន្តែសម្រាប់ការបង្កើតប្រាក់ចំណូលដែលអាចទុកចិត្តបាន វាចាំបាច់ក្នុងការស្តារការបញ្ចប់ឡើងវិញ។
	អគាររដ្ឋបាល	អាគារផ្ដាច់មុខ ផ្ទៃដី 2,950 ម 2 ស្ថានភាពល្អ ធន់នឹងទឹក តំលៃថោក ប៉ុន្តែការបញ្ចប់ល្អ។ វត្ថុនេះគឺត្រៀមខ្លួនជាស្រេចសម្រាប់ប្រតិបត្តិការដោយមិនមានការវិនិយោគដើមទុនច្រើន ព្រោះវាផ្តោតលើអ្នកជួលជាមធ្យម
	តម្លៃសរុបនៃអត្រាជួលនៃវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃ

អត្រាជួលសរុបនៃអចលនទ្រព្យដែលបានវាយតម្លៃគឺផ្អែកលើ ការវិភាគប្រៀបធៀបកត្តាកំណត់តម្លៃនៃវត្ថុ analogue និងវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃដោយធ្វើការកែតម្រូវសមស្រប។

2. ការកំណត់តម្លៃនៃការកែលម្អ។ ការចំណាយលើការកែលម្អត្រូវបានកំណត់ដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃជាយន្តហោះ ឬតម្លៃជំនួសដកការរំលោះបង្គរ និងគ្រប់ប្រភេទនៃភាពអស់សុពលភាព។ ថ្លៃដើមជំនួស ឬថ្លៃជំនួសត្រូវបានកំណត់ជាផលបូកនៃថ្លៃដើមនៃការសាងសង់ថ្មី និងប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន។

• សូមមើលសៀវភៅសិក្សាលម្អិត៖ Kasyanenko T.G., Makhovikova GA ។ និងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត។ M.: KNORUS, ឆ្នាំ ២០១០។

វិធីសាស្រ្តដែលនៅសល់សម្រាប់ដីគឺផ្អែកលើគោលការណ៍នៃផលិតភាពដីដែលនៅសេសសល់ ហើយត្រូវបានគេប្រើជាក្បួន ដើម្បីវិភាគការប្រើប្រាស់ដីឡូត៍ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត។

វិធីសាស្រ្តនេះអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃដីដែលបានសាងសង់រួច។ នេះតម្រូវឱ្យតំបន់ដែលកំពុងវាយតម្លៃត្រូវបានប្រើប្រាស់យ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត។ ខ្លឹមសារនៃបច្ចេកទេសដែលនៅសេសសល់សម្រាប់ដីគឺដើម្បីបញ្ចូលប្រាក់ចំណូលដែលទាក់ទងនឹងដីខណៈពេលដែលតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលបានសាងសង់នៅលើវាត្រូវបានគេស្គាល់។

វិធីសាស្ត្រសំណល់សម្រាប់ដីអាចប្រើប្រាស់បានលុះត្រាតែមានព័ត៌មានអំពីប្រតិបត្តិការជួលសម្រាប់អគារ និងសំណង់លើការសាងសង់ ប្រៀបធៀបទៅនឹងដីដែលបានប៉ាន់ស្មាន។ ក្នុងករណីដែលគ្មានព័ត៌មានបែបនេះ វាអាចប្រើប្រាស់ទិន្នន័យលើប្រាក់ចំណូលអាជីវកម្មបាន។ ក្នុងករណីនេះពីលទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃដែលទទួលបានដោយផ្អែកលើទិន្នន័យនៃប្រាក់ចំណូលអាជីវកម្មវាចាំបាច់ក្នុងការកាត់ឱ្យបានត្រឹមត្រូវនូវតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលមិនទាក់ទងទៅនឹងអចលនទ្រព្យ។

វិសាលភាពនៃវិធីសាស្ត្រ៖
- ការវាយតម្លៃនៃតំបន់ដែលបានសាងសង់;
- ការវាយតម្លៃនៃគេហទំព័រឥតគិតថ្លៃសម្រាប់ការសាងសង់ដែលបានស្នើឡើង (រួមទាំងការវិភាគរបស់ NEI);

សម្រាប់វត្ថុអចលនទ្រព្យដែលត្រូវជួល (វត្ថុ "ចំណេញ") ជាមួយនឹងតម្រូវការដែលគេស្គាល់សម្រាប់ទិន្នផលវត្ថុ និងអគារ។
បច្ចេកទេសដែលនៅសេសសល់សម្រាប់ដី គឺជាបច្ចេកទេសវិធីសាស្រ្តចំណាយ ប៉ុន្តែក៏ប្រើមូលធនប័ត្រចំណូលផងដែរ។ ការសន្មត់សំខាន់ៗ និងការសន្មត់៖
- ដីរក្សាតម្លៃរបស់ខ្លួន, ប្រាក់ចំណូលពីដីត្រូវបានសន្មត់ថាថេរ;
- អគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធមានជីវិតសេដ្ឋកិច្ចជាក់លាក់ជាក់លាក់។
- ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលបង្កើត ឬអាចបង្កើតទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានគេស្គាល់ ឬអាចគណនាបាន។
- មានព័ត៌មានទីផ្សារដែលអាចទុកចិត្តបានលើតម្លៃនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដី និងការកែលម្អ។
- ការបង្រួបបង្រួមដីកើតឡើងជាលទ្ធផលនៃការបញ្ច្រាស់;
- រំពឹងថានឹងសាងសង់ឡើងវិញនូវអគារ ម៉ូដែលល្បីៗ(Ring, Inwood, Hoskold);
- តម្លៃនៃការកែលម្អត្រូវបានដឹង ឬអាចគណនាបានដោយភាពត្រឹមត្រូវគ្រប់គ្រាន់។

យោងតាមវិធីសាស្ត្រនេះ តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍មួយត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណដោយប្រើរូបមន្ត

តម្លៃទីផ្សារ VBការកែលម្អការវាយតម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រសំណល់គឺស្មើនឹងតម្លៃជំនួសនៃការកែលម្អ ដែលជាផលបូកនៃថ្លៃដើមនៃការសាងសង់ថ្មី និងការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សហគ្រិន (ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន)។ ការចំណាយលើកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សហគ្រិន ដែលជាផ្នែកមួយនៃថ្លៃដើមជំនួស រួមមានការចំណាយលើឱកាសដែលទាក់ទងនឹងការទូទាត់សម្ភារៈ និងកម្លាំងពលកម្ម និងបុព្វលាភបន្ថែមសម្រាប់ពេលវេលា និងហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងការសាងសង់។ ការចំណាយលើឱកាសអាចត្រូវបានគណនាជាប្រាក់ចំណេញដែលបាត់បង់លើការវិនិយោគក្នុងអត្រាការប្រាក់គ្មានហានិភ័យ និងបុព្វលាភហានិភ័យបន្ថែមជាភាគរយជាក់លាក់នៃតម្លៃសំណង់សរុប។

ប្រសិនបើយើងកំណត់បរិមាណនៃការវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងមួយនៅក្នុង t-th រយៈពេលតាមរយៈ Et បន្ទាប់មកចំនួនសរុបនៃការចំណាយនៃការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សហគ្រិន ឬនិយាយម្យ៉ាងទៀត ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនអាចត្រូវបានតំណាងដូចខាងក្រោម:

ជាទូទៅ ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តសន្មតនូវលំដាប់នៃសកម្មភាពដូចខាងក្រោមៈ
- ការគណនានៃថ្លៃដើមជំនួសនៃការកែលម្អដែលមានស្រាប់ ឬការព្យាករណ៍នៅក្នុងតំបន់ដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។
- ការវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សាររបស់ពួកគេ (ថ្លៃដើមជំនួសដករំលោះកើនឡើង);
- ការគណនានៃប្រាក់ចំណូលសុទ្ធសរុបពីអចលនទ្រព្យ;
- ការគណនានៃចំណែកនៃប្រាក់ចំណូលសុទ្ធសរុបដែលបណ្តាលមកពីអគារដែលជាផលិតផលនៃតម្លៃទីផ្សាររបស់ពួកគេដោយសមាមាត្រមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលពីការកែលម្អ។
- ការគណនាចំណែកនៃប្រាក់ចំណូលសុទ្ធសរុបដែលកើតចេញពីដីឡូតិ៍ ដោយសារភាពខុសគ្នារវាងប្រាក់ចំណូលសុទ្ធសរុប និងចំណែកដែលបណ្តាលមកពីអគារ។
- គណនាតម្លៃនៃដីឡូតិ៍ដោយបែងចែកចំណែកនៃប្រាក់ចំណូលសុទ្ធសរុបនៃដីឡូតិ៍ដោយសមាមាត្រមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលពីដី។
ការវាយតម្លៃនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុបត្រូវបានអនុវត្តដោយរៀបចំរបាយការណ៍ប្រាក់ចំណូលសម្រាប់ការជួលអគារ និងបរិវេណ។ អត្ថបទសំខាន់ៗនៃរបាយការណ៍ចំណូលគឺ៖
- សក្តានុពលនៃប្រាក់ចំណូលសរុប;
- ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង;
- ថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការ ដែលរួមមានថ្លៃប្រតិបត្តិការ ថ្លៃដើមជំនួស និងថ្លៃគ្រប់គ្រង។
- ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ) ។ ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធគឺជាភាពខុសគ្នារវាងប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង និងការចំណាយប្រតិបត្តិការ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មានតែការចំណាយប្រតិបត្តិការដែលកើតឡើងដោយអ្នកជួលប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានកាត់ចេញពីប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង។

ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពលគឺជាប្រាក់ចំណូលដែលអាចទទួលបានពីការជួលអចលនទ្រព្យនៅពេលដែលវាត្រូវបានបំពេញដោយអ្នកជួល 100% និងមិនមានការខាតបង់ពីការមិនបង់ប្រាក់សម្រាប់ការជួល។ នៅពេលវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ អត្រាជួលសម្រាប់ការកែលម្អរបស់វា (បរិវេណក្នុងអគារ/រចនាសម្ព័ន្ធ) ត្រូវតែគណនាតែលើមូលដ្ឋាននៃអត្រាជួលទីផ្សារប៉ុណ្ណោះ។ សម្រាប់បរិវេណដែលទំនេរ និងប្រើប្រាស់ដោយភតិកៈសម្រាប់តម្រូវការផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ ក៏ដូចជាបរិវេណដែលត្រូវបានជួលសម្រាប់ហេតុផលផ្ទាល់ខ្លួនក្នុងអត្រាការជួលទាប អត្រាជួលទីផ្សារក៏គួរតែត្រូវបានប្រើផងដែរ។ ប្រាក់ចំណូលដែលមានសក្តានុពលគួរតែរួមបញ្ចូលផងដែរនូវប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀតដែលបានមកពីប្រតិបត្តិការនៃការកែលម្អអចលនទ្រព្យដែលមិនអាចបំបែកបាន ប៉ុន្តែមិនរាប់បញ្ចូលក្នុងការជួលនោះទេ។

ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែងគឺស្មើនឹងភាពខុសគ្នារវាងប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពល និងការខាតបង់ពីពេលវេលារងចាំ និងការបាត់បង់ពីការបង់ប្រាក់មិនមែនការជួល។ ការខាតបង់ពេលអត់ការងារធ្វើត្រូវបានគណនាជាភាគរយនៃប្រាក់ចំណូលដែលមានសក្តានុពល ហើយការខាតបង់ពីការមិនបង់ប្រាក់ជាញឹកញាប់ត្រូវបានគណនាជាភាគរយនៃភាពខុសគ្នារវាងប្រាក់ចំណូលដែលមានសក្តានុពល និងការខាតបង់ពីពេលវេលារងចាំ។

ការចំណាយប្រតិបត្តិការ (ថែទាំ) មានពីរប្រភេទ៖ថេរដោយមិនគិតពីកម្រិតនៃការកាន់កាប់របស់វត្ថុ; និងអថេរអាស្រ័យការកាន់កាប់។ តម្លៃប្រតិបត្តិការត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌជួលទីផ្សារ។

ការចំណាយលើការជំនួសត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើតម្លៃជំនួសសរុបនៃធាតុកែលម្អនៃដី (អគារ) ដែលមានអាយុកាលសេដ្ឋកិច្ចខ្លី ដោយមិនរាប់បញ្ចូលការរំលោះ។ ការគណនាត្រូវបានធ្វើឡើងដោយការគណនាដោយផ្ទាល់: ដោយបែងចែកការចំណាយសរុបនៃការជំនួសធាតុនៃការកែលម្អដោយរយៈពេលនៃជីវិតសេដ្ឋកិច្ចរបស់ពួកគេ។ នៅក្នុងដំណើរការនៃការអនុវត្តការគណនាទាំងនេះ វាត្រូវបានណែនាំឱ្យគិតគូរពីលទ្ធភាពនៃការកើនឡើងភាគរយនៅក្នុងគណនីធនាគារនៃមូលនិធិដែលត្រូវការដើម្បីជំនួសធាតុជាមួយនឹងអាយុកាលសេវាកម្មខ្លី។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះវាចាំបាច់ដើម្បីយកទៅក្នុងគណនីការកើនឡើងអតិផរណាដែលអាចកើតមាននៅក្នុងការចំណាយនៃការជំនួសបែបនេះ។

ការចំណាយរដ្ឋបាលត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងការចំណាយប្រតិបត្តិការ ដោយមិនគិតពីថាតើទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយម្ចាស់ ឬអ្នកគ្រប់គ្រងកិច្ចសន្យានោះទេ។ ចំនួននៃការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងត្រូវបានកំណត់ជារូបិយវត្ថុ ឬជាភាគរយនៃប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង អាស្រ័យលើប្រភេទអចលនទ្រព្យ។
នៅពេលគណនាប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ មិនត្រូវកាត់ចេញពីប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែងទេ។ ការកាត់រំលោះលើអចលនទ្រព្យ និងថ្លៃសេវាលើកាតព្វកិច្ចបំណុលលើអចលនទ្រព្យ ប្រសិនបើមាន។

ឧទាហរណ៍ 17.6 ។ តម្លៃជំនួសនៃការកែលម្អដែលបានព្យាករណ៍ - 537 895 den ។ ឯកតា ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធពីអចលនទ្រព្យគឺ 98,679 den ។ ឯកតា អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ -16.83% ។ កត្តាមូលនិធិសំណង -0.086% ។ កំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ដោយប្រើវិធីសាស្ត្រតុល្យភាពដី។

ដំណោះស្រាយ

ឧទាហរណ៍ 17.7 ។ កម្មវត្ថុ​នៃ​ការ​វាយ​តម្លៃ​គឺ​ជា​ដី​កម្មសិទ្ធិ​របស់​ក្រុមហ៊ុន Delta LLC ។ ការវាយតម្លៃគឺចាំបាច់ដើម្បីកំណត់ទំហំនៃការរួមចំណែកដល់ដើមទុនដែលមានការអនុញ្ញាតនៅពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើដីឡូត៍ទៅឱ្យអង្គភាពអាជីវកម្មដែលទើបបង្កើតថ្មី។ កំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ដោយប្រើវិធីសាស្ត្រតុល្យភាពដី។

ស្ថានភាពទីផ្សារជួលដីគិតត្រឹមថ្ងៃវាយតម្លៃ៖ភតិកៈសំខាន់នៃដីឡូតិ៍គឺក្រុង ដែលតំណាងដោយគណៈកម្មាធិការធនធានដី។ អត្រាជួលត្រូវបានកំណត់ជារដ្ឋបាលដោយផ្អែកលើអត្រាមូលដ្ឋាន និងកត្តាកែតម្រូវចំពោះវា ដោយខុសគ្នាតាមទីតាំង។

ស្ថានភាពទីផ្សារសម្រាប់អគារមិនមែនលំនៅឋាននៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ៖ទីផ្សារសម្រាប់លក់ និងទិញអគារដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋានគឺអកម្ម ប្រតិបត្តិការមិនសំខាន់ ព័ត៌មានអំពីតម្លៃត្រូវបានបិទ។

ស្ថានភាពនៃទីផ្សារជួលសម្រាប់អគារមិនមែនលំនៅឋាននៅកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ៖ ទីផ្សារសម្រាប់ជួលអគារដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋានគឺសកម្មដោយសារតែការពិតដែលថាអ្នកប្រើប្រាស់សំខាន់នៃអគារដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋានមិនអាចទទួលបានកម្មសិទ្ធិរបស់ពួកគេដោយសារតែធនធានហិរញ្ញវត្ថុមានកម្រិត។ ហើយការជួលអគារមិនតម្រូវឱ្យមានការចំណាយច្រើនដងទេ។

ដំណោះស្រាយ
1. ការវាយតម្លៃលើវត្ថុមួយត្រូវបានអនុវត្តក្នុងលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោមៈ
- អវត្ដមាននៃកម្រិតទីផ្សារនៃការជួលសម្រាប់ដីស្រដៀងគ្នា;
- ស្ថានភាពអកម្មនៃទីផ្សារសម្រាប់ការទិញនិងលក់អគារដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋាន;
- វត្តមាននៃទីផ្សារជួលសម្រាប់អគារមិនមែនលំនៅឋាន ស្រដៀងនឹងអគារនៅលើដីដែលបានវាយតម្លៃ កម្មសិទ្ធិដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។

2. សម្រាប់​ការ​វាយ​តម្លៃ​នៃ​ដី​ឡូត៍ វិធីសាស្ត្រ​តុល្យភាព​ដី​ត្រូវ​បាន​ប្រើ។ ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រនេះ អ្នកត្រូវតែកំណត់៖
ក) ចំនួនប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NPR) ពីការកែលម្អ
ដីឡូតិ៍;
ខ) តម្លៃនៃថ្លៃដើមនៃការកែលម្អដីឡូតិ៍;
គ) តម្លៃនៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ការកែលម្អ;
ឃ) ចំនួននៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធទាក់ទងនឹងដីឡូតិ៍;
ង) តម្លៃនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលដែលបង្កើតដោយដីឡូតិ៍ (ឬអត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលដែលបង្កើតដោយដី);
g) តម្លៃសរុបនៃដីឡូតិ៍។ ចូរយើងពិចារណាដំណាក់កាលទាំងនេះតាមលំដាប់លំដោយ។

ការកំណត់បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ NPH

1 មូលដ្ឋានគឺជាលិខិតឆ្លងដែនបច្ចេកទេសរបស់ BTI ។
2 នៅពេលកំណត់អត្រាជួល ការវិភាគមួយត្រូវបានធ្វើឡើងអំពីកម្រិតទីផ្សារនៃអត្រាជួលសម្រាប់វត្ថុអចលនទ្រព្យដែលស្រដៀងនឹងតម្លៃដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។
3 ការចំណាយប្រតិបត្តិការធម្មតានៅក្នុងផ្នែកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនេះមានចាប់ពី 10% ទៅ 30% នៃប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង និងរួមបញ្ចូលការជួលដី ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ពន្ធដីធ្លី និងការចំណាយថេរជាក់ស្តែងផ្សេងទៀត។

ការកំណត់ថ្លៃដើមនៃការកែលម្អ

ការចំណាយលើការកែលម្អត្រូវបានកំណត់ដោយវិធីសាស្រ្តចំណាយដែលជាថ្លៃដើមជំនួស (ឬថ្លៃដើមជំនួស) ការរំលោះបង្គរតិច។ ថ្លៃដើមជំនួស (ឬថ្លៃដើមជំនួស) ត្រូវបានកំណត់ជាផលបូកនៃថ្លៃដើមនៃការសាងសង់ថ្មី និងប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន។ មិនត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណនៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ ឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានកត្តាខាងក្រៅនៃវត្ថុ។ ដូច្នេះតម្លៃនៃភាពហួសសម័យខាងក្រៅត្រូវបានសន្មតថាជាសូន្យ។ ការគណនាត្រូវបានអនុវត្តដោយអនុលោមតាមវិធីសាស្រ្តនៃវិធីសាស្រ្តចំណាយហើយតម្លៃនៃការកែលម្អត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណថាមានចំនួន 35,001,929 រូប្លិ៍។ ឬ 1 228 138 ដុល្លារ។

ការកំណត់សមាមាត្រអក្សរធំសម្រាប់ការកែលម្អ
ក្នុងគោលបំណងវាយតម្លៃការកែលម្អដី តម្លៃនៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មត្រូវបានកំណត់ដោយវិធីសាស្ត្រទាញយកទីផ្សារ។ វិធីសាស្រ្តនេះគឺផ្អែកលើការសិក្សាអំពីទំនាក់ទំនងរវាងតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នា និងបរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធពីអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នា។ ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តនេះគឺដោយសារតែមានព័ត៌មានដែលអាចទុកចិត្តបានគ្រប់គ្រាន់នៅលើផ្នែកទីផ្សារ។
រូបមន្តសម្រាប់កំណត់តម្លៃនៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មដោយវិធីសាស្ត្រទាញយកទីផ្សារមានដូចខាងក្រោម

ដែល N01 គឺជាប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធពីអចលនទ្រព្យ។
V គឺជាតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យ។

គិតត្រឹមកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ ការផ្តល់ជូនសម្រាប់ការលក់ និងជួលវត្ថុអចលនទ្រព្យខាងក្រោមដែលស្រដៀងនឹងវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណ។

ធាតុលេខ វត្ថុ	តម្លៃផ្តល់ជូន USD	គម្រោង CHOD USD/ឆ្នាំ ២	សមាមាត្រអក្សរធំ
			0,21
			0,20
			0,24
			0,19
	500 000	105 000	0,21
	250 000	50 900	0,20
	270 750	49 000	0,18
	6 126 400	1 097 400	0,18
	250 000	79 850	0,32

1 តាមពិត រូបមន្តនេះមានសុពលភាពសម្រាប់វាយតម្លៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មនៃទ្រព្យសម្បត្តិទាំងមូល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែចំណែកខ្ពស់នៃតម្លៃនៃការកែលម្អនៅក្នុងតម្លៃសរុបនៃអចលនទ្រព្យនោះ វាអាចត្រូវបានសន្មត់ថាសមាមាត្រមូលធននីយកម្មនៃការកែលម្អគឺនៅជិតតម្លៃទៅនឹងសមាមាត្រមូលធននីយកម្មនៃអចលនទ្រព្យទាំងមូល។

ដូចដែលអាចមើលឃើញពីទិន្នន័យខាងលើ សមាមាត្រអក្សរធំមានចាប់ពី 0.18 ដល់ 0.32។ ក្នុងន័យនេះ យើងបានអនុវត្តដំណើរការគណិតវិទ្យានៃព័ត៌មានដំបូងដោយគណនាគម្លាតស្តង់ដារ។ តម្លៃនៃគម្លាតស្តង់ដារគឺជាសូចនាករនៃភាពត្រឹមត្រូវនៃលទ្ធផលដែលទទួលបានដោយជាមធ្យមចំនួននៃតម្លៃនៃសមាមាត្រអក្សរធំ។ យោងតាមច្បាប់នៃការចែកចាយធម្មតា ការចែកចាយធម្មតាពិពណ៌នាអំពីតម្លៃ C ± 1.94a នៃចំនួនលេខមួយ។ ចន្លោះពេលនេះត្រូវបានប្រើដើម្បីត្រងទិន្នន័យមិនត្រឹមត្រូវ។

រូបមន្តសម្រាប់គណនាគម្លាតស្តង់ដារមានដូចខាងក្រោម៖

С = (0.21 + 0.20 + 0.24 + 0.19 + 0.21 + 0.20 + 0.18 + 0.18 + 0.32): 9 ≈ 0.215 ។

ដូច្នេះវាដូចខាងក្រោមថាចន្លោះពេលទំនុកចិត្តសម្រាប់តម្លៃនៃស៊េរីគឺ 0.215 ± 1.94 x a ។ ចាប់តាំងពីសម្រាប់គំរូរបស់យើង a = 0.043 ចន្លោះពេលទំនុកចិត្តសម្រាប់តម្លៃនៃស៊េរីគឺពី 0.13 ទៅ 0.30 ។

ដូច្នេះ តម្លៃនៃស៊េរី 0.32 អាចនឹងមិនត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្នុងការគណនាបន្ថែមទៀតទេ ដោយសារវាមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីកម្រិតធម្មតានៃសមាមាត្រអក្សរធំដែលមានស្រាប់នៅពេលធ្វើការវាយតម្លៃ។

តម្លៃនៃតម្លៃនៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មដែលកំណត់ដោយវិធីសាស្ត្រទាញយកទីផ្សារត្រូវបានគេយកស្មើនឹងតម្លៃមធ្យមនព្វន្ធ៖

C = (0.21 + 0.20 + 0.24 + 0.19 + 0.21 + 0.20 + 0.18 + 0.18): 9 ≈ 0.202 ។

ការកំណត់សមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលដែលបង្កើតដោយដីឡូតិ៍
អនុបាតមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដីត្រូវបានកំណត់ដោយវិធីសាស្ត្រសាងសង់បូក។ អត្រាគ្មានហានិភ័យត្រូវបានកំណត់ដោយអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើប្រាក់បញ្ញើរបស់ធនាគារ ប្រភេទខ្ពស់បំផុតភាពអាចជឿជាក់បាន និងមានចំនួន 8% ក្នុងមួយឆ្នាំជារូបិយប័ណ្ណបរទេស។ បុព្វលាភធម្មតាសម្រាប់ហានិភ័យនៃការវិនិយោគដើមទុនដើម្បីទទួលបានកម្មសិទ្ធិលើដីឡូត៍គឺ 8% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ តម្លៃនេះត្រូវបានកំណត់ដោយការសម្ភាសអ្នកទិញដែលមានសក្តានុពល ជាលទ្ធផលគេបានរកឃើញថា សំណងសមរម្យសម្រាប់ហានិភ័យនៃការវិនិយោគលើការទិញដីឡូតិ៍គឺលើសពីប្រាក់ចំណេញ 2 ដង លើសពីហានិភ័យដែលគ្មានហានិភ័យ។ ដូច្នេះសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដីគឺ 16% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ដោយគិតពីការបង្រួបបង្រួមតម្លៃទីផ្សារនៃកម្មសិទ្ធិលើដីឡូត៍គឺ 3,000,000 (បីលាន) ដុល្លារ។
ឧទាហរណ៍ដែលបានពិចារណាខាងលើគួរតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការបណ្តុះបណ្តាលមួយចាប់តាំងពីអគារនៅក្នុងវាមានបរិមាណនៃការពាក់និងទឹកភ្នែកច្រើន។ តាមពិត កាលៈទេសៈនេះផ្ទុយនឹងទស្សនវិជ្ជានៃវិធីសាស្រ្តដែលនៅសល់។
តម្លៃនៃដីតាមនិយមន័យមិនអាស្រ័យលើរបៀបដែលវាត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅពេលវាយតម្លៃនោះទេ។ តម្លៃដីត្រូវបានកំណត់ដោយសក្តានុពលផលចំណេញរបស់វា - ទីតាំង ហើយបង្ហាញខ្លួនឯងតាមរយៈការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត។

ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្រ្តសំណល់សម្រាប់ដីគឺថាតម្លៃទីផ្សារនៃដីត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលដែលនៅសល់បន្ទាប់ពីការបំពេញតម្រូវការសម្រាប់ការទទួលបានប្រាក់ចំណូលពីការកែលម្អ។ ការកែលម្អត្រូវតែស្របទៅនឹងការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត។

ការកែលម្អអាចត្រូវគ្នាទៅនឹងការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត ប៉ុន្តែមាន កម្រិតខុសគ្នាពាក់និងទឹកភ្នែក។ ការរំលោះវត្ថុកាន់តែខ្ពស់ លទ្ធភាពចំណេញរបស់វាកាន់តែទាប។ វាអាចត្រូវបានបង្ហាញថាវាមិនត្រឹមត្រូវទាំងស្រុងក្នុងការកំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រសំណល់ ប្រសិនបើវាមានអាគារដែលមានការអន់ថយខ្លាំង។

ដូច្នេះ វិធីសាស្ត្រដែលនៅសេសសល់គឺត្រូវបានប្រើប្រាស់យ៉ាងល្អបំផុតនៅពេលដែលអគារត្រូវគ្នានឹងការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត និងមានរំលោះជាក្បួនមិនលើសពី 10-15% ចាប់តាំងពីការរំលោះបែបនេះអនុវត្តជាក់ស្តែងមិនប៉ះពាល់ដល់ការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់ចំណេញនៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងមាន។ មានតម្លៃ។

បច្ចេកទេសដែលនៅសល់ប្រើទីតាំងពី ទ្រឹស្តីបុរាណសេដ្ឋកិច្ចនៃដីដែលប្រាក់ចំណូលបានមកពីដីគឺជាចំណូលដែលនៅសល់នៃប្រាក់ចំណូលសរុបដែលនាំមកដោយរោងចក្រផលិតបន្ទាប់ពីសមាសធាតុទាំងអស់ត្រូវបានដកចេញពីប្រាក់ចំណូលសរុបនេះដើម្បីបំពេញកត្តាផលិតកម្មដែលនៅសល់: កម្លាំងពលកម្ម ដើមទុន ការគ្រប់គ្រង។ ដូចនេះ ប្រាក់ចំណូលដែលទាក់ទងនឹងធនធានដីធ្លីគឺនៅសល់ ហើយត្រូវគ្នាទៅនឹងអ្វីដែលគេហៅថាការជួលដី ដោយផ្តល់ថាធនធានផលិតកម្មទាំងអស់មានតុល្យភាពសេដ្ឋកិច្ច។

បច្ចេកទេសវាយតម្លៃដីសំណល់អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកកំណត់តម្លៃនៃផលប្រយោជន៍ផ្សេងៗរួមបញ្ចូលគ្នានៅក្នុងអចលនទ្រព្យដែលរកបានប្រាក់ចំណេញនៅក្នុងរូបវន្ត ហិរញ្ញវត្ថុ និងផ្លូវច្បាប់។ ការប្រើប្រាស់បច្ចេកទេសសំណល់ដើម្បីវាយតម្លៃធាតុផ្សំទាំងអស់ក្រៅពីដីគឺមានលក្ខណៈផ្លូវការ ប៉ុន្តែវាត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយជោគជ័យនៅក្នុង ការវិភាគសេដ្ឋកិច្ចអចលនទ្រព្យដែលចំណេញ។ តម្លៃដំបូងគឺប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញ (ឧទាហរណ៍សម្រាប់ដី និងសម្រាប់ការកែលម្អ) និងតម្លៃនៃធាតុផ្សំមួយ (រូបវន្ត ឬហិរញ្ញវត្ថុ)។

ជាដំបូង ប្រាក់ចំណូលតម្រូវឱ្យទាក់ទាញការវិនិយោគនៅក្នុងសមាសភាគជាមួយ ថ្លៃដើមដែលគេស្គាល់ដោយគុណអត្រាអក្សរធំដែលត្រូវគ្នាដោយតម្លៃ។ បន្ទាប់មក ប្រាក់ចំណូលដែលកើតចេញពីសមាសភាគទីពីរ ត្រូវបានកំណត់ដោយការដកប្រាក់ចំណូលដែលត្រូវនឹងសមាសភាគទីមួយចេញពីប្រាក់ចំណូលសរុប។ លើសពីនេះ ប្រាក់ចំណូលសម្រាប់សមាសភាគទីពីរ ត្រូវបានបញ្ចូលជាអក្សរធំនៅក្នុងតម្លៃរបស់វា។

ការអនុវត្តទូទៅបំផុតនៃបច្ចេកទេសសំណល់គឺនៅក្នុងការវិភាគនៃការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត និងក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ក្នុងករណីដែលគ្មានព័ត៌មានស្តីពីការលក់ដីទំនេរ។

ការគណនាតាមវិធីនេះត្រូវបានអនុវត្តក្នុងដំណាក់កាលជាច្រើន៖

1. NPR (ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ) ត្រូវបានចែកចាយរវាងដី អគារ និងសំណង់។ ដើម្បីកំណត់ប្រាក់ចំណូលដែលបណ្តាលមកពីអគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធ ចាំបាច់ត្រូវគុណតម្លៃនៃអគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធដោយសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់អគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធ។

NOI ក្នុង = V ក្នុង R ក្នុង, (1)

កន្លែងណា វីក្នុង(តម្លៃ - ភាសាអង់គ្លេស) - តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃអគារនិងរចនាសម្ព័ន្ធ;

NOI នៅក្នុង(ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ) - ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលទាក់ទងនឹងអគារនិងរចនាសម្ព័ន្ធ;

R ក្នុង- សមាមាត្រអក្សរធំសម្រាប់អគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធ។

សមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់អគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធអាចត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្ត៖

Rv = R អាច + R L, (2)

កន្លែងណា R អាចធ្វើទៅបាន- មេគុណនៃការត្រឡប់មកវិញ (សំណង) នៃដើមទុន;

R Lគឺជាសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដី។ មូលធននីយកម្មក្នុងករណីនេះត្រូវបានអនុវត្តតាមអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគដោយមិនគិតពីការប្រមូលដើមទុនទេព្រោះដីត្រូវបានចាត់ទុកថាមិនបាត់បង់។

2. សមតុល្យនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលទាក់ទងនឹងដីត្រូវបានកំណត់។ ដើម្បីធ្វើដូច្នេះបាន ប្រាក់ចំណូលដែលបណ្តាលមកពីអគារ និងសំណង់ត្រូវបានកាត់ចេញពីប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុប។

NOI L = NOI - NOI នៅក្នុង, (3)

កន្លែងណា NOI L- ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលជាកម្មសិទ្ធិដី;

NOI- ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុប;

NOI នៅក្នុង- ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលបណ្តាលមកពីអគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធ។

3. តម្លៃសំណល់នៃដីត្រូវបានគណនាដោយការដាក់ទុនលើប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលនៅសល់ពីដី។

កន្លែងណា វី អិល- តម្លៃដីនៅសល់;

NOI L- ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលនៅសល់ពីដី;

R Lគឺជាសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដី។

ឧទាហរណ៍ ១

កំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ជាមួយនឹងទិន្នន័យដំបូងដូចខាងក្រោម។

តម្លៃឬថ្លៃដើមនៃការរចនាសម្រាប់ការសាងសង់អាគារគឺ 500 ពាន់រូប្លិ៍។

ប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំពីវត្ថុគឺ 72 ពាន់រូប្លិ៍។

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគគឺ 10% ។

អាយុកាលសេដ្ឋកិច្ចនៃរចនាសម្ព័ន្ធគឺ 50 ឆ្នាំ។

តារាង 13

ចំណាំ៖ 2% ត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគបន្ទាប់ពី 50 ឆ្នាំត្រូវបានកំណត់ពីសមាមាត្រ 100%: 50 ។

ឧទាហរណ៍ ២

កំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ដែលអ្នកវិនិយោគគ្រោងដាក់ស្ថានីយ៍ប្រេងឥន្ធនៈ (ស្ថានីយ៍ប្រេងឥន្ធនៈ) ដែលមានសសរចំនួនបី។

ការវិនិយោគដើមទុនជាក់លាក់ក្នុងមួយជួរត្រូវបានកំណត់នៅ 48,780 rubles ។

ការវិភាគលើប្រតិបត្តិការនៃស្ថានីយ៍ចាក់បំពេញដែលមានស្រាប់នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌស្រដៀងគ្នានៅក្នុងទីតាំងបានធ្វើឱ្យវាអាចបង្កើតដូចខាងក្រោម:

ជាមធ្យម រថយន្ត 4 គ្រឿងត្រូវបានចាក់ប្រេងនៅលើស្នប់មួយក្នុងរយៈពេលមួយម៉ោង។

ការចាក់ប្រេងមួយគឺជាមធ្យម 20 លីត្រ;

ប្រាក់ចំណូលសុទ្ធពីប្រេងសាំងមួយលីត្រគឺប្រហែល 0.026 រូប្លិ៍។

ប្រាក់ចំណេញដែលបានគ្រោងទុកនៃអចលនទ្រព្យគឺ 12% ។ អាយុកាលសេដ្ឋកិច្ចត្រូវបានកំណត់នៅ 6 ឆ្នាំ។ ការ​វិនិយោគ​ត្រូវ​បាន​ប្រមូល​មក​វិញ​តាម​មូលដ្ឋាន​ត្រង់។

ផ្ញើការងារល្អរបស់អ្នកនៅក្នុងមូលដ្ឋានចំណេះដឹងគឺសាមញ្ញ។ ប្រើទម្រង់ខាងក្រោម

ការងារ​ល្អទៅកាន់គេហទំព័រ">

សិស្ស និស្សិត និស្សិតបញ្ចប់ការសិក្សា អ្នកវិទ្យាសាស្ត្រវ័យក្មេង ដែលប្រើប្រាស់មូលដ្ឋានចំណេះដឹងក្នុងការសិក្សា និងការងាររបស់ពួកគេ នឹងដឹងគុណយ៉ាងជ្រាលជ្រៅចំពោះអ្នក។

ឯកសារស្រដៀងគ្នា

វិធីសាស្រ្តលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។ ការកំណត់តម្លៃបច្ចុប្បន្នដែលនៅសល់នៃអាជីវកម្ម។ ដោយប្រើរូបមន្តរបស់ Fisher ។ ទ្រឹស្តីបទ Miller-Modigliani ក្នុងវិធីសាស្រ្តរកប្រាក់ចំណេញចំពោះការវាយតម្លៃអាជីវកម្ម។ គណនេយ្យសម្រាប់ហានិភ័យអាជីវកម្មក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណូល វិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្ម។

ឯកសារបន្ថែមថ្ងៃទី 06/22/2015


វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល - សំណុំនៃវិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការវាយតម្លៃតម្លៃនៃវត្ថុវាយតម្លៃដោយផ្អែកលើការកំណត់ប្រាក់ចំណូលដែលរំពឹងទុកពីវា។ ដំណាក់កាលសំខាន់នៃការវាយតម្លៃសហគ្រាសដោយប្រើវិធីសាស្ត្របញ្ចុះតម្លៃ លំហូរ​សាច់​ប្រាក់, គុណវិបត្តិរបស់វា។ ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្ត្រមូលធនប័ត្រប្រាក់ចំណេញ។

ក្រដាសពាក្យបន្ថែមថ្ងៃទី 04/13/2010


ចំណាត់ថ្នាក់នៃវិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការវាយតម្លៃដី។ ខ្លឹមសារនៃការវាយតម្លៃសុរិយោដីដ៏ធំនៃដីឡូតិ៍ និងការវាយតម្លៃទីផ្សារនៃដីតែមួយ។ វិធីសាស្រ្តនៃការប្រៀបធៀប ការចែកចាយ ការបែងចែកការលក់។ លក្ខណៈពិសេសនៃវិធីសាស្រ្តនៃមូលធនប័ត្រនៃការជួលដី។

ការធ្វើតេស្តបន្ថែមនៅថ្ងៃទី 05/01/2017


វិធីសាស្រ្តមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូល គុណសម្បត្តិរបស់វា គុណវិបត្តិ បញ្ហាចម្បង លក្ខខណ្ឌនៃកម្មវិធី។ ដំណាក់កាលនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ក្បួនដោះស្រាយសម្រាប់គណនាវិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។ សំណងនៃដើមទុនវិនិយោគដោយប្រើវិធីសាស្ត្រ Ring, Inwood និង Hoskold ។

សាកល្បង, បានបន្ថែម 11/27/2013


ខ្លឹមសារ និងវិសាលភាពនៃវិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។ មានវិធីសាស្រ្តសំខាន់ពីរសម្រាប់ការគណនាបរិមាណនៃលំហូរសាច់ប្រាក់។ ថ្នាក់ ការចំណាយចុងក្រោយអាជីវកម្មយោងទៅតាមគំរូរបស់ Gordon ។ វិធីសាស្ត្របង្កើតដើមទុនឡើងវិញក្នុងអត្រាការប្រាក់គ្មានហានិភ័យ។

សាកល្បង, បានបន្ថែម 07/22/2011


ការពិចារណាលើវិធីសាស្រ្តសំខាន់នៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យពីទស្សនៈនៃវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូល - វិធីសាស្រ្តនៃមូលធនប័ត្រនៃប្រាក់ចំណេញនិងវិធីសាស្រ្តនៃការបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់។ ការព្យាករណ៍ចំនួនប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយក្នុងអំឡុងពេលប្រតិបត្តិការនៃគ្រឹះស្ថាន ក្នុងអំឡុងពេលព្យាករណ៍។

ក្រដាសពាក្យបន្ថែមថ្ងៃទី ០៦/០៩/២០១១


គំនិត និងរចនាសម្ព័ន្ធនៃទីផ្សារដី លក្ខណៈរបស់វា។ នីតិវិធី និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសំខាន់ៗសម្រាប់វាយតម្លៃដីឡូតិ៍ ដំណាក់កាលសំខាន់នៃដំណើរការនេះ។ ការវិភាគទីផ្សារដីក្រុងនៅ Chisinau ។ នីតិវិធីសម្រាប់បង្កើតរបាយការណ៍ស្តីពីការវាយតម្លៃដីឡូតិ៍។

និក្ខេបបទបន្ថែម ១១/០៧/២០១០

វិធីសាស្ត្រ​នេះ​ត្រូវ​បាន​ប្រើ​ដើម្បី​វាយ​តម្លៃ​ដី​ដែល​សាងសង់​រួច និង​មិន​ទាន់​បាន​អភិវឌ្ឍ។

លក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីសាស្រ្ត- លទ្ធភាពនៃការសាងសង់ដីដែលបានវាយតម្លៃជាមួយនឹងការកែលម្អបង្កើតប្រាក់ចំណូល។

វិធីសាស្រ្តសន្មតនូវលំដាប់នៃសកម្មភាពខាងក្រោម:

3. ការគណនានៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលបណ្តាលមកពីការកែលម្អសម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់មួយ ជាផលិតផលនៃតម្លៃនៃការបន្តពូជ ឬការជំនួសការកែលម្អដោយសមាមាត្រមូលធននីយកម្មដែលត្រូវគ្នានៃប្រាក់ចំណូលពីការកែលម្អ។

4. ការគណនាចំនួននៃការជួលដីដែលជាភាពខុសគ្នារវាងប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធពីអចលនទ្រព្យតែមួយសម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់នៃពេលវេលា និងប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលបណ្តាលមកពីការកែលម្អសម្រាប់រយៈពេលដែលត្រូវគ្នានៃពេលវេលា។

5. ការគណនាតម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ដោយដាក់ទុនជួលដី។

វិធីសាស្រ្តក៏អនុញ្ញាតឱ្យមានលំដាប់នៃសកម្មភាពដូចខាងក្រោមៈ

1.ការគណនាតម្លៃនៃការបន្តពូជ ឬការជំនួសការកែលម្អដែលត្រូវគ្នាទៅនឹងការប្រើប្រាស់ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុតនៃដីដែលបានប៉ាន់ប្រមាណ;

2. ការគណនាប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធពីអចលនទ្រព្យតែមួយសម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់នៃពេលវេលាដោយផ្អែកលើអត្រាជួលទីផ្សារ។

3. ការគណនាតម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុអចលនទ្រព្យតែមួយដោយការដាក់ទុនលើប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធសម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់មួយ;

4. ការគណនាតម្លៃទីផ្សារនៃដីឡូតិ៍ដោយដកតម្លៃនៃការបន្តពូជ ឬការជំនួសការកែលម្អពីតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យតែមួយ។

ការប្រើប្រាស់បច្ចេកទេសសំណល់សម្រាប់ដីសន្មតថាតម្លៃនៃអគារ (រចនាសម្ព័ន្ធ) អាចត្រូវបានកំណត់យ៉ាងត្រឹមត្រូវ។ បច្ចេកទេសអាចមានប្រយោជន៍ប្រសិនបើមិនមានទិន្នន័យដែលអាចទុកចិត្តបានលើការលក់ដីទំនេរ។

ឧទាហរណ៍ ១.វត្ថុវាយតម្លៃ៖ ដីឡូតិ៍គ្រប់គ្រងដោយ Interplast LLC ។

1. លក្ខណៈនៃប្លង់ដី និងការកែលម្អពាក់ព័ន្ធ៖

ព័ត៌មានអំពីដី
មួយ។ ផ្ទៃដី​សរុប	៣០០០ ម ២
2. គោលបំណង	ប្រតិបត្តិការនៃអគាររដ្ឋបាលដែលមានស្រាប់
3. ការធូរស្រាលនៃទីតាំង	រលោង
4. ការកែលម្អដី	អគាររាជធានីប្រាំជាន់
ព័ត៌មានអំពីការកែលម្អ
1. មធ្យោបាយដឹកជញ្ជូន ចម្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង	ទីតាំងល្អ កណ្តាលក្រុង
2. ផ្ទៃដីសរុប	2 400 ម 2
3. រចនាសម្ព័ន្ធកែលម្អ	ជាន់ទីមួយមានផ្ទៃដី 490.2 m2 ជាន់ទីពីរមានផ្ទៃដី 420.2 m2 ជាន់ទី 3 មានផ្ទៃដី 480.7 m2 ជាន់ទី 4 មានផ្ទៃដី 420.1 m2 ជាន់ទីប្រាំមានផ្ទៃដី 580.6 m2
4. គោលបំណង	រដ្ឋបាល
5. សម្ភារៈសំណង់	ឥដ្ឋ
6. អនាម័យ ឧបករណ៍អគ្គិសនី៖	កំដៅ បរិក្ខារ លូ ការផ្គត់ផ្គង់ទឹកក្តៅ ចង្ក្រានហ្គាស អគ្គិសនី
7. ស្ថានភាពរាងកាយ	ល្អឥតខ្ចោះ - បរិវេណនិងការបញ្ចប់គឺស្ថិតនៅក្នុងស្ថានភាពល្អឥតខ្ចោះបន្ទាប់ពីការជួសជុលការបញ្ចប់ដែលផលិតដោយវត្ថុធាតុដើមនាំចូល។ វត្ថុគឺផ្តោតលើអតិថិជនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិ
8. សិទ្ធិអចលនទ្រព្យ	កម្មសិទ្ធិពេញលេញ
9. កាលបរិច្ឆេទនៃការទទួលព័ត៌មាន	ខែតុលា ឆ្នាំ ២០០១

ការពិពណ៌នាអំពីវិធីសាស្រ្ត

វិធីសាស្ត្រសមតុល្យដីត្រូវបានប្រើប្រាស់ដើម្បីឲ្យតម្លៃក្បាលដី។ ដើម្បីវាយតម្លៃតាមវិធីនេះ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់៖

ក) បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុប (NPR);

ខ) តម្លៃនៃថ្លៃដើមនៃការកែលម្អដីឡូតិ៍;

គ) តម្លៃនៃសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ការកែលម្អ;

ឃ) ការកំណត់បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធទាក់ទងនឹងការកែលម្អ។

ង) ចំនួនប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធទាក់ទងនឹងដីឡូតិ៍។

f) តម្លៃនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលដែលបង្កើតឡើងដោយកម្មសិទ្ធិលើដី។

g) តម្លៃសរុបនៃដីឡូតិ៍។

ចូរយើងពិចារណាដំណាក់កាលទាំងនេះឱ្យបានលំអិត។

ក) ការកំណត់បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ

ជាលទ្ធផលនៃការវិភាគលើការជួលអគារមិនមែនលំនៅឋាន អត្រាជួលជាមធ្យមគឺ 420 ដុល្លារក្នុង 1 ម 2 ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ខ) ការកំណត់តម្លៃនៃតម្លៃនៃការបន្តពូជនៃការកែលម្អ។

តម្លៃនៃការកែលម្អត្រូវបានកំណត់ជា 2 ដំណាក់កាល។

នៅដំណាក់កាលដំបូងចំនួននៃការចំណាយសម្រាប់ការបង្កើតការកែលម្អ (តម្លៃសាងសង់) ត្រូវបានកំណត់។

នៅលើកទីពីរ -បរិមាណនៃការពាក់បង្គរ។

ខ.១. ការកំណត់តម្លៃសំណង់។

វិធីសាស្រ្តទូទៅបំផុតសម្រាប់កំណត់តម្លៃនៃការសាងសង់គឺវិធីសាស្ត្រចំណាយឯកតា ដែលត្រូវបានអនុវត្តតាមរយៈការប្រមូលសូចនាករតម្លៃជំនួសសរុប (UPVS) ។

ការកំណត់តម្លៃសំណង់សម្រាប់ UPVS ត្រូវបានអនុវត្តតាមលំដាប់ដូចខាងក្រោមៈ

1) យោងតាមទិន្នន័យប្រមូល UPVS វត្ថុ analogue ត្រូវបានជ្រើសរើស ពោលគឺឧ។ អគារស្រដៀងគ្នាបំផុតនៅក្នុងលក្ខណៈមូលដ្ឋានរបស់វាទៅនឹងវត្ថុ។ ក្នុងករណីនេះលក្ខណៈសំខាន់ៗរួមមាន:

2) ការកំណត់តម្លៃជំនួសនៃឯកតាជាក់លាក់នៃវត្ថុ analogue នៅកម្រិតតម្លៃមូលដ្ឋាននៃ 69-72 (C69 ta) ដោយផ្ទាល់យោងទៅតាមតារាង UPVS ។

3) ការកែតម្រូវតម្លៃជំនួសនៃឯកតាជាក់លាក់មួយនៅពេលដែលវត្ថុ analogue ខុសពីវត្ថុវាយតម្លៃ។

C 69 = C tab 69 x P k1;

ដែល K1 - កត្តាកែតម្រូវសម្រាប់កត្តាខាងក្រោម៖

ទីតាំងនៃវត្ថុជំនាញ (តំបន់ដែនដីនិងតំបន់អាកាសធាតុ);

ភាពខុសគ្នានៃប្រភេទនៃរចនាសម្ព័ន្ធទ្រទ្រង់សំខាន់ៗ;

ភាពខុសគ្នា លក្ខណៈបច្ចេកទេសធាតុផ្សេងទៀតនៃអគារ (ទំហំសំណង់ ចំនួនជាន់។ល។)។

4) ការកំណត់តម្លៃជំនួសពេញលេញនៃអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 1969 តម្លៃ។

PVA 69 = C 69 x V ,

ដែល V គឺជាបរិមាណប៉ាន់ស្មាននៃអាគារ (ឬ ផ្ទៃដី​សរុប);

С 69 - ការចំណាយនៃឯកតានៃបរិមាណ (ឬតំបន់) ក្នុងកម្រិតតម្លៃមូលដ្ឋានដោយគិតគូរពីវិសោធនកម្ម។

5) ការកំណត់តម្លៃជំនួសពេញលេញនៃអគារនៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ។

PVS បច្ចុប្បន្ន = PVS 69 x I 69/84 x I 84 / បច្ចេកវិទ្យា។ x (1 + C vat) x H pr

ដែលបច្ចុប្បន្ន PVS - តម្លៃជំនួសពេញលេញគិតត្រឹមកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ;

PVS 69 - តម្លៃជំនួសពេញលេញនៃអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានវាយតម្លៃក្នុងឆ្នាំ 1969;

I 84 / បច្ចេកវិទ្យា - សន្ទស្សន៍នៃការផ្លាស់ប្តូរពីតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃឆ្នាំ 1984 ទៅតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ;

រួមបញ្ចូលអាករលើតម្លៃបន្ថែម - អត្រាពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម (ប្រសិនបើអាករមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុង I 84 / បច្ចេកវិទ្យា)

H pr - មេគុណដែលត្រូវគ្នានឹងអត្រារំពឹងទុកនៃការត្រឡប់មកវិញរបស់សហគ្រិនដែលធ្វើអាជីវកម្មសំណង់។

ការគណនាតម្លៃជំនួសការកែលម្អដី

P/p No.	ធាតុវិភាគ	ការកែលម្អដី
1	2
1	លក្ខណៈ ធាតុរចនាសម្ព័ន្ធអគារ	គ្រឹះ៖ បេតុងកម្ទេចថ្ម ជញ្ជាំង: ឥដ្ឋ ជាន់: បេតុងពង្រឹង ដំបូល៖ ដែកស័ង្កសី កម្រាលឥដ្ឋ៖ ក្តារបន្ទះ ក្បឿង សម្ភារៈវិល កម្រាលឥដ្ឋ ការបើក៖ ស្រោមពីរ, បន្ទះខាងក្នុង ការបញ្ចប់: ម្នាងសិលានិងគំនូរប្រេង, mosaic ជាដើម។
2	យុត្តិកម្ម	UPVS លេខ 34 ផ្ទាំង។ ២
3	តម្លៃនៃការចំណាយ 1 ម 3 នៃវត្ថុ analogue (ជូត។ )
4	ការកែតម្រូវ PVS នៅពេលដែលវត្ថុ analogue ខុសពីវត្ថុពិនិត្យ (ជូត។ )
4.1	សម្រាប់បរិមាណសំណង់		0
4.2	តាមចំនួនជាន់		0
5	តម្លៃ PVS ត្រូវបានកែតម្រូវសម្រាប់ (RUB) (3 + 4.1 + 4.2)		35,6
6	បរិមាណអគារ (ម៣)		73 457
7	សន្ទស្សន៍ការឡើងថ្លៃ I 69/84		1,2
8	សន្ទស្សន៍ការឡើងថ្លៃ I 84 / បច្ចេកវិទ្យា		13,348
9	កត្តាអាករ		1,18 (0,18)
10	អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញរបស់វិនិយោគិន		1,2
11	PVS បច្ចុប្បន្ន (ជូត។) (5х6х7х8х9х10)		60 317 471

ខ.២. ការកំណត់បរិមាណនៃការពាក់បង្គរ.

វាត្រូវបានផលិតក្នុងដំណាក់កាលជាច្រើន ដែលរួមមានៈ

1) ការកំណត់បរិមាណនៃការពាក់និងទឹកភ្នែកដែលអាចដកចេញបាន;

2) ការកំណត់បរិមាណនៃការពាក់និងទឹកភ្នែកដែលមិនអាចជួសជុលបាន;

3) ការកំណត់នៃការពាក់មុខងារដែលអាចដកចេញបាន;

4) ការកំណត់នៃការពាក់មុខងារដែលមិនអាចយកមកវិញបាន;

5) ការកំណត់បរិមាណនៃការពាក់ខាងក្រៅ។

1) ការកំណត់បរិមាណនៃការពាក់និងទឹកភ្នែកដែលអាចដកចេញបាន។

ការពាក់និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកដែលអាចដកចេញបានរួមមានការខ្វះខាតនៃរចនាសម្ព័ន្ធអាគារ ធាតុអគារដែលលេចឡើងដោយសារតែប្រតិបត្តិការមិនល្អ ដូច្នេះវាត្រូវបានគេហៅថាការជួសជុលពន្យារពេលផងដែរ។

បរិមាណនៃការពាក់រាងកាយដែលអាចដកចេញបានគឺស្មើនឹងតម្លៃនៃការស្ដារធាតុអគារទៅជាស្ថានភាពនៃប្រតិបត្តិការធម្មតា។

ដូច្នេះការរំលោះដែលអាចដកចេញបាននៃអចលនវត្ថុត្រូវបានវាយតម្លៃដោយប្រើ "ច្បាប់សម្រាប់វាយតម្លៃការរំលោះរូបវន្ត ... " VSN 53-86 (R) Gosgrazhdanstroy (បោះពុម្ពជាផ្លូវការ) ។ យោងតាមប្រការ ១.២ " បទប្បញ្ញត្តិទូទៅ» VSN 53-86 (R): "ការរំលោះនៅពេលនៃការវាយតម្លៃរបស់វាត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយសមាមាត្រនៃតម្លៃនៃវិធានការជួសជុលចាំបាច់ដែលលុបបំបាត់ការខូចខាតដល់រចនាសម្ព័ន្ធ ធាតុ ប្រព័ន្ធ ឬអគារទាំងមូល និងតម្លៃជំនួសរបស់វា។ ."

យោងតាមច្បាប់ទាំងនេះ ការរំលោះនៃអគារមួយស្មើនឹងផលបូកនៃរំលោះនៃរចនាសម្ព័ន្ធអគារបុគ្គល គុណនឹងចំណែករបស់ពួកគេនៅក្នុងតម្លៃជំនួសសរុបនៃអគារ។

ការគណនានៃការពាក់និងរហែកដែលអាចដកចេញបាននៃការកែលម្អដី

ឈ្មោះរចនា	ទំនាញជាក់លាក់នៃរចនាសម្ព័ន្ធក្នុងការចំណាយជំនួសសរុប	សញ្ញានៃការពាក់	វិសាលភាពប្រហាក់ប្រហែលនៃការងារដើម្បីលុបបំបាត់	សម្លៀកបំពាក់រាងកាយដែលអាចដកចេញបាន,%	ការ​កំណត់​នៃ​ការ​ពាក់​រាងកាយ​ដែល​អាច​ដោះ​ចេញ​បាន, $
មួយ។ មូលនិធិ	0,05	កោង បន្ទាត់ផ្ដេកបន្ទប់ក្រោមដីដោយគ្មានសញ្ញានៃការខូចទ្រង់ទ្រាយ sedimentary	ស្នាមប្រេះ។ ការលុបបំបាត់ការខូចខាតដល់ស្រទាប់បញ្ចប់នៃមូលដ្ឋាន	30	60 317 471 x 0.3 x 0.05 = 904762
2. ជញ្ជាំងនិងភាគថាស	0,15	ស្នាមប្រេះផ្ទាល់ខ្លួន និងម្នាងសិលាធ្លាក់ចេញ	ជួសជុលម្នាងសិលា, ផ្សាភ្ជាប់ស្នាមប្រេះ	15	60 317 471 x 0.15 x 0.15 = 1357143
3. ការត្រួតស៊ីគ្នា។	0,14	ការបំបែកបុគ្គលនៅក្នុងតំបន់ភាពតានតឹង	ការស្ដារឡើងវិញដោយការចាក់បាយអស៊ីម៉ងត៍ចូលទៅក្នុងស្នាមប្រេះ ការអនុវត្តម្នាងសិលាស៊ីម៉ងត៍	25	60 317 471 x 0.25 x 0.14 = 2 111 111
4. ដំបូល	0,05	ការលេចធ្លាយបុគ្គល ការបន្ធូរការតោងនៃសន្លឹកនីមួយៗ	ការដាក់បំណះ និងការផ្សាភ្ជាប់នៅកន្លែងខូចខាត	15	60 317 471 x 0.15 x 0.05 = 452 381
5. ជាន់	0,06	ការខូចខាតតិចតួច និងស្នាមប្រេះតូចចង្អៀតនៅកន្លែងដែលកំពុងរត់	ការបំបែកនៃតំបន់បុគ្គល ការជំនួស blades ដែលខូច	10	60 317 471 x0.1 x0.06 = 361904
6. ការបើក	0,05	រនាំងបង្អួចត្រូវបានប្រេះ ស្នាមប្រេះតូចៗនៅជ្រុងត្រូវបានបន្ធូរ ស្នាមប្រេះនៅក្នុងទ្វារមាស ដុំពកបានយឺតយ៉ាវនៅកន្លែងខ្លះ	ការជួសជុលការភ្ជាប់ ការពង្រឹងការតភ្ជាប់	30	60 317 471 x0.3x0.05 = 904762
7. ជណ្ដើរ	0,02	ស្នាមប្រេះដ៏កម្រនៅលើជំហាន ការខូចខាតដាច់ពីគ្នាទៅនឹងដៃ	grouting ស្នាមប្រេះ, ជួសជុល handrails	20	60 317 471 x0.2x0.02 = 241270
8. បញ្ចប់ការងារ	0,05	ការ​ខូច​ខាត​តែ​មួយ​ក្នុង​ស្រុក ការ​ប្រេះ​បែក​សក់	grouting ស្នាមប្រេះ, គំនូរ	10	60 317 471 x0.1 x0.05 = 301587
9. ឧបករណ៍អនាម័យ	0,09	ការចុះខ្សោយនៃចំណុចនៃការតភ្ជាប់នៃឧបករណ៍	ការផ្សាភ្ជាប់សន្លាក់ ជួសជុលបំពង់នៅកន្លែង	15	60 317 471 x0.15x0.09 = 814286
10. ម៉ាស៊ីនត្រជាក់	0,03	ស្ទះបំពង់ខ្យល់	ការសម្អាតនិងជួសជុលបំពង់ខ្យល់	25	452381
11. ភ្លើងបំភ្លឺអគ្គិសនី	0,06	មិនត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណ	-	0	0
12. ឧបករណ៍អគ្គិសនី	0,09	បន្ធូរការតោងឧបករណ៍នីមួយៗ	ឧបករណ៍ជួសជុល	10	542 857
13. ឧបករណ៍មេកានិចនៃដំណាក់កាល	0,08	មិនត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណ	-	0	0
14. សំឡេងឧបករណ៍បច្ចេកទេសបច្ចុប្បន្នទាប	0,03	មិនត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណ	-	0	0
15. ឧបករណ៍បញ្ចាំងភាពយន្ត	0,01	មិនត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណ	-	0	0
16. ការងារផ្សេងទៀត។	0,04	មិនត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណ	-	0	0
ការពាក់ដែលអាចដកចេញបានសរុប (RUB)					8 444 444

2) ការកំណត់បរិមាណនៃការពាក់និងទឹកភ្នែកដែលមិនអាចជួសជុលបាន។

ការពាក់និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកដែលមិនអាចស្តារឡើងវិញបានត្រូវគ្នាទៅនឹងមុខតំណែង ការកែតម្រូវដែលបច្ចុប្បន្នមិនអាចអនុវត្តបាន ឬមិនមានផលចំណេញខាងសេដ្ឋកិច្ច។ ចំនួននៃការរំលោះប្រភេទនេះត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃជំនួសពេញលេញ ឬតម្លៃជំនួស និងចំនួននៃការរំលោះរូបវន្តដែលអាចដកចេញបាន។

ការ​ពាក់​និង​ទឹកភ្នែក​ដែល​ស្លាប់​ត្រូវ​បាន​បែង​ចែក​ជា​:

ការពាក់រាងកាយដែលមិនអាចដកចេញបាន និងការរហែកនៃធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លី។ ធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លីមានអាយុកាលសេដ្ឋកិច្ចតិចជាងរចនាសម្ព័ន្ធទាំងមូល។

ដើម្បីវាយតម្លៃការពាក់រាងកាយដែលមិនអាចកែតម្រូវបាននៅក្នុងធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លី ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃជំនួសសរុបនៃធាតុ និងផលបូកនៃការពាក់ដែលអាចកែតម្រូវបាននៃធាតុត្រូវបានគុណនឹងសមាមាត្រនៃអាយុជាក់ស្តែងទៅនឹងអាយុកាលស្តង់ដារសរុបនៃធាតុ។ ក្នុងករណីនេះ អាយុកាលស្តង់ដារទូទៅនៃធាតុមួយត្រូវបានកំណត់ដោយទិន្នន័យយោង ដោយគិតគូរពីការជួសជុលតាមកាលកំណត់ និងរក្សាបាននូវលក្ខណៈប្រតិបត្តិការធម្មតា។

ការខូចទ្រង់ទ្រាយ និងការរហែកនៃធាតុដែលមានអាយុកាលយូរ។ ធាតុដែលមានអាយុកាលយូរ - ធាតុទាំងនោះដែលជាជីវិតសំណល់ដែលស្របគ្នានឹងសំណល់ ជីវិតសេដ្ឋកិច្ចរចនាសម្ព័ន្ធទាំងមូល។ បន្ទាប់ពីកំណត់តម្លៃនៃការពាក់រាងកាយដែលអាចកែតម្រូវបាន និងផលបូកនៃតម្លៃជំនួសនៃធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លីជាមួយនឹងការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលមិនអាចជួសជុលបាននោះ វាចាំបាច់ត្រូវដកតម្លៃទាំងនេះចេញពីតម្លៃជំនួសពេញលេញដើម្បីកំណត់មូលដ្ឋានសម្រាប់ការគណនា។ ការស្លៀកពាក់រាងកាយដែលមិនអាចជួសជុលបាននៅក្នុងធាតុដែលមានអាយុកាលយូរ។ តម្លៃនៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលមិនអាចជួសជុលបាននៅក្នុងធាតុដែលមានអាយុកាលយូរត្រូវបានគណនាជាសមាមាត្រនៃអាយុជាក់ស្តែងនៃអគារទៅនឹងចំនួនសរុបរបស់វា។ ជីវិតរាងកាយគុណនឹងតម្លៃជំនួសសំណល់នៃធាតុដែលមានអាយុកាលយូរ (បន្ទាត់មូលដ្ឋានដែលបានកំណត់ពីមុន)