Pardavimų palyginimo metodas. Žemės vertinimo metodai

Likučio metodas žemei remiantis likutinio žemės našumo principu ir paprastai naudojamas NEI analizei žemės sklypas.

Metodas gali būti naudojamas užstatyto žemės sklypo rinkos vertei įvertinti. Tam reikia, kad vertinama teritorija būtų naudojama efektyviausiai. Likutinės žemės technikos esmė – kapitalizuoti su žeme susijusias pajamas, o joje pastatyto turto vertė yra žinoma.

Likutinis metodas žemei gali būti taikomas tik tuo atveju, jei yra informacijos apie pastatų ir statinių užstatytuose žemės sklypuose nuomos sandorius, panašius į vertinamą. Jei tokios informacijos nėra, galima naudoti duomenis apie verslo pajamas. Tuo pačiu iš vertinimo rezultato, gauto remiantis verslo pajamų duomenimis, turi būti atimama ir kito nei nekilnojamojo turto (ypač nematerialiojo ir kilnojamojo turto) vertė.

Apskritai, norint teisingai taikyti metodą, turi būti įvykdytos trys sąlygos:

• 1) patobulinimų kaina yra žinoma arba gali būti apskaičiuota pakankamai tiksliai;
• 2) CHOD, kuris sukuria ar gali sukurti nuosavybę, yra žinomas arba gali būti apskaičiuotas;
• 3) yra patikimos rinkos informacijos apie žemės ir pagerinimų kapitalizacijos rodiklių vertes.

Pagal šį metodą žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę

kur V L- žemės sklypo rinkos vertė;

1 - CHOD, kurį generuoja nekilnojamasis turtas apskritai;

Vg – patobulinimų rinkos vertė;

R l - pajamų iš žemės kapitalizacijos koeficientas;

R B- pajamų iš pagerinimų kapitalizacijos koeficientas.

Metodo taikymo sritis:

• ? užstatytos teritorijos įvertinimas;
• ? laisvos aikštelės planuojamai statybai įvertinimas (įskaitant NEI analizę);
• ? nuomojami nekilnojamojo turto objektai ("pelningi" objektai) su žinomais objekto ir pastatų pajamingumo reikalavimais.

Rinkos kainaV B patobulinimai vertinant žemę likutiniu metodu, ji yra lygi skirtumui tarp pagerinimo atkūrimo sąnaudų, kuri yra naujos statybos ir verslumo pastangų sąnaudų (verslininko pelno) suma, ir turimo kaupiamojo nusidėvėjimo.

Verslumo pastangų išlaidos savo ruožtu sudaro pakeitimo išlaidų dalis sąlyginės išlaidos, susijusi su apmokėjimu už medžiagas ir darbą bei papildoma priemoka už laiką ir riziką, susijusią su statybomis. Alternatyvios išlaidos gali būti skaičiuojamos kaip prarastas pelnas iš investicijos taikant nerizikingą palūkanų normą. O papildoma rizikos priemoka yra tam tikras procentas nuo visų statybos kaštų.

Žemiau pateikiamas analogų palyginimas (7.2 lentelė).

7.3 lentelėje pateiktas patobulinimų sąnaudų apibrėžimas.

Jei nurodysime investicijų į projektą sumą t-th period in E t, tada verslo pastangų sąnaudų visuma arba, kitaip tariant, verslininko pelno gali būti pavaizduotas taip:

kur G- investavimo laikotarpių skaičius,

Ag - papildoma priemoka už investavimo riziką (procentais);

Y - i + Ai - palūkanų norma atsižvelgiant į papildomą riziką.

Apskritai, naudojant metodą, atliekama tokia veiksmų seka:

• 1) esamų ar numatomų patobulinimų vertinamoje teritorijoje pakeitimo sąnaudų apskaičiavimas, po to atsižvelgiama į bendrą nusidėvėjimą – apskaičiuojama jų rinkos vertė;
• 2) CHOD apskaičiavimas iš nekilnojamojo turto objekto;
• 3) pastatams priskiriamos NPV dalies, kaip jų rinkos vertės sandauga, apskaičiavimas pajamų iš pagerinimo kapitalizacijos koeficientu;

Lyginamoji analogų lentelė

7.2 lentelė

Specifikacijos	Vertinimo objektas
Vieta
valstybė	Geras, remonto nereikia	patenkinamas, būtina kosmetikos	Geras, renovacija nereikalinga	Geras, remonto nereikia	patenkinamas, būtina kosmetikos	Geras, renovacija nereikalinga	Geras, remonto nereikia
Bendras gerinimo plotas, m 2
Bendras žemės sklypo plotas, m 2
Pasiūlymo kaina,
Nuolaida sandorio kainai, %
Sandorio kaina, USD

Tobulinimo kainos nustatymas

7.3 lentelė

vardas

BC 1 m 3 69

srovė / 91

(05 x 06 x 07 x x 0803 x 04 x x 09), patrinkite.

PC, patrinkite. (10x (01 -

• * Pagrindas: padidintų pakeitimo kaštų (toliau – UPVS) rodiklių rinkiniai.
• ** Pagrindas: PTI techniniai pasai.
• *** Pagrindas: SSRS valstybinio statybos komiteto 1983-05-11 nutarimas Nr.94.
• 4 * Pagrindas: SSRS valstybinio statybos komiteto 1990 m. rugsėjo 6 d. raštas Nr. 14-D.
• 5 * Pagrindas: Regioninio statybos kainodaros centro (toliau – RCCS) biuletenis.

Pastabos.ВС j M 3 59 - pakeitimo kaina už 1 m3 1969 m.;

V - naujos statybos kaina;

I & 4/69 - Lex apie perėjimą nuo 1969 m. apskaičiuotų kainų prie 1984 m. apskaičiuotų kainų;

I tsk 91 – dabartinis 1991 m. indeksas;

Счдс - koeficientas, atsižvelgiant į pridėtinės vertės mokestį;

H ha - koeficientas, atsižvelgiant į statybų verslą vykdančio verslininko grąžos normą;

ВС - pakeitimo kaina;

DV yra tikrasis amžius;

ES - ekonominės tarnybos terminas;

PC, USD - rinkos vertė, USD pagal kursą Iš Centrinio banko Rusijos Federacija(toliau – Rusijos bankas): būsiu dėkingas nuo šios datos! 25 RUB už 1 dolerį;

PC - rinkos vertė, rub.

• 4) žemės sklypui priskirtinos NPV dalies, kaip skirtumo tarp GDV ir pastatams tenkančios jo dalies, apskaičiavimas;
• 5) žemės sklypo vertės apskaičiavimas žemės sklypui priskirtinų privačių namų ūkio pajamų dalį padalijus iš pajamų iš žemės kapitalizacijos koeficiento.

CHOD įvertinimas atliekamas surašant pajamų ataskaitą už pastatų ir patalpų nuomą.

Pagrindiniai pelno (nuostolių) ataskaitos straipsniai yra šie:

• ? potencialios bendrosios pajamos (toliau – LDPE);
• ? faktinės bendrosios pajamos (toliau – DVD);
• ? veiklos sąnaudos (toliau – AR), susidedančios iš veiklos sąnaudų, rezervo pakeitimo ir valdymo išlaidoms;
• ? CHOD (grynosios veiklos pajamos).

Potencialios bendrosios pajamos yra tos, kurias galima gauti išnuomojus nekilnojamąjį turtą su 100% nuomininkų užimtumu ir be nuostolių dėl nemokėjimo už nuomą. Vertinant žemės sklypo rinkos vertę, nuomos įkainiai už jo pagerinimus (patalpas) turėtų būti skaičiuojami tik remiantis rinkos nuomos įkainiais. Patalpoms, kurios yra tuščios ir kurias nuomotojas naudoja savo reikmėms, taip pat toms, kurios nuomojamos dėl asmeninių priežasčių dėl per mažo įvertinimo nuomos tarifai taip pat turėtų būti naudojami rinkos nuomos tarifai. Į potencialias pajamas turėtų būti įtrauktos ir kitos pajamos, gautos iš neatskiriamų nekilnojamojo turto pagerinimo darbų, tačiau neįskaičiuojamos į nuomos mokestį.

Faktinės bendrosios pajamos yra lygios skirtumui tarp LDPE ir nuostolių už patalpų prastovą, taip pat nuostoliams dėl nemokėjimo už nuomą. Nuostoliai dėl prastovos skaičiuojami procentais nuo galimų pajamų, o nuostoliai dėl nemokėjimo dažnai skaičiuojami procentais nuo galimų pajamų ir nuostolių dėl prastovos skirtumo, taip pat panašių objektų rinkos duomenų.

Yra dviejų tipų eksploatacinės (priežiūros) išlaidos:

• 1) pastovus – nepriklausomas nuo objekto užimtumo lygio;
• 2) kintamieji – priklausomai nuo užimtumo.

Veiklos sąnaudos nustatomos remiantis rinkos nuomos sąlygomis.

Pakaitinis rezervas. Šios išlaidos apskaičiuojamos remiantis Iš viso išlaidųžemės gerinimo elementų (pastatų) keitimas Su trumpalaikis ekonominis gyvenimas, neįskaitant nusidėvėjimo. Skaičiavimas atliekamas tiesioginiu skaičiavimu: bendras patobulinimų elementų pakeitimo išlaidas dalijant iš jų ekonominio gyvavimo laikotarpio. Atliekant šiuos skaičiavimus, patartina atsižvelgti į procento padidėjimo galimybę banko sąskaitos Pinigai reikia pakeisti daiktus, kurių tarnavimo laikas yra trumpas. Taip pat būtina atsižvelgti į galimą infliacinį tokio pakeitimo kainos padidėjimą.

Valdymo išlaidos įtraukiamos į PR, neatsižvelgiant į tai, ar turtą valdo savininkas, ar sutarties valdytojas. Valdymo išlaidų dydis nustatomas arba pinigine išraiška, arba procentais nuo DIA, priklausomai nuo nekilnojamojo turto tipo.

Grynosios veiklos pajamos yra skirtumas tarp DVD ir OR. Šiuo atveju iš DVD atimami tik tie AR, kuriuos apmoka nuomotojas.

Panagrinėkime rinkos vertės vertinimo pavyzdžius žemės sklypai likusiu būdu – žemei.

7.20 pavyzdys. Numatytų patobulinimų pakeitimo kaina yra 537 895 CU; Turto NPR yra 98 679 CU; diskonto norma - 16,83%; kompensavimo fondo koeficientas – 0,086 proc. Sprendimas

7.21 pavyzdys. Vertinimo objektas – UAB „Delta“ nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas. Įvertinimas reikalingas norint nustatyti įmokos dydį įstatinis kapitalas perduodant nuosavybės teisę į žemės sklypą naujai kuriamam verslo subjektui. Žemės balanso metodu nustatyti žemės sklypo rinkos vertę.

Žemės sklypo ir susijusių pagerinimų charakteristikos pateiktos lentelėje. vienas.

Žemės sklypo charakteristikos ir su juo susiję pagerinimai

1 lentelė

Informacija apie žemę
Bendras plotas, m 2
Specialus tikslas	Esamo išnaudojimas administracinis pastatas
Svetainės reljefas
Žemės gerinimas	Penkių aukštų kapitalinis pastatas
Informacija apie patobulinimus
Vietos vietos ypatybės
Transporto pasiekiamumas
Atstumas nuo miesto centro	Įsikūręs miesto centre
Bendras plotas, m 2
Gerinimo konstrukcija, m 2	Pirmas aukštas, kurio plotas 490,2. Antras aukštas, kurio plotas 420,2. Trečias aukštas, kurio plotas 480,7. Ketvirto aukšto plotas 420,1 kv. Penktas aukštas, kurio plotas 580,6
Paskyrimas	Administracinis
Statybinė medžiaga
Santechnikos, elektros prietaisai
Šildymas
Vandens vamzdžiai
Kanalizacija
Karšto vandens tiekimas
Elektra
Dujinės viryklės
valstybė	Puiku: patalpos ir apdaila puikios būklės, po renovacijos, apdaila atlikta su importinėmis medžiagomis. Objektas orientuotas į turtingą klientą
Legalus statusas	Nuosavybė
Informacijos gavimo data

Žemės rinkos būklė 7-ojo vertinimo dieną: panašių žemės sklypų pirkimo-pardavimo rinka yra formavimosi stadijoje.

Žemės nuomos rinkos būklė vertinimo dieną: pagrindinė žemės sklypų nuomotoja yra savivaldybė, atstovaujama Žemės išteklių komiteto. Pasiūlymas nuoma yra nustatytas administracine tvarka pagal bazinį tarifą ir jam taikomus pataisos koeficientus, diferencijuotus pagal vietą.

Negyvenamųjų pastatų rinkos būklė vertinimo dieną: negyvenamųjų pastatų pirkimo-pardavimo rinka pasyvi, sandoriai nežymūs, informacija apie kainas uždara.

Negyvenamųjų pastatų nuomos rinkos būklė vertinimo dieną: nuomos rinka negyvenamoms patalpoms aktyvūs dėl to, kad pagrindiniai negyvenamųjų pastatų naudotojai negali jų įsigyti nuosavybėn dėl riboto finansiniai ištekliai o pastatų nuoma nereikalauja didelių vienkartinių išlaidų.

Sprendimas

• 1. Vertinimo objekto vertinimas atliekamas tokiomis sąlygomis:
  • ? panašių žemės sklypų pardavimo ir pirkimo rinkos trūkumas;
  • ? rinkos lygio nuomos už panašius žemės sklypus trūkumas;
  • ? pasyvi negyvenamųjų pastatų pardavimo ir pirkimo rinkos būklė;
  • ? negyvenamųjų pastatų, panašių į pastatą vertinamame žemės sklype, nuomos rinkos buvimas.
• 2. Žemės sklypo rinkos vertei įvertinti naudojamas likučio metodas žemei. Norint įvertinti žemės sklypą šiuo metodu, būtina nustatyti:
• 1) NPR vertė iš žemės sklypo pagerinimų;
• 2) žemės sklypo pagerinimo išlaidų vertė;
• 3) pagerinimų kapitalizacijos koeficiento vertė;
• 4) su žemės sklypu susijusio NPR vertė;
• 5) žemės sklypo generuojamų pajamų kapitalizacijos koeficiento vertė (arba iš žemės gaunamų pajamų diskonto norma);
• 6) bendra žemės sklypo kaina.

Panagrinėkime šiuos etapus iš eilės.

1. NPR reikšmės nustatymas (2 lentelė).

2 lentelė

CHOD apskaičiavimas

• * Pagrindas yra PTI techninis pasas.
• ** Nustatant nuomos tarifą, buvo atlikta panašių į vertinamą nekilnojamojo turto objektų nuomos įkainių rinkos lygio analizė.
• *** Remiantis duomenų apie panašias savybes analize, įprasta pilnai išnaudoti erdvę. Nepaisant to, mes įtraukėme 10% nuostolių, kurie gali atsirasti keičiant nuomininkus ir gaunant mažesnę nuomą.
• 4 * Tipinė RR šiame nekilnojamojo turto rinkos segmente yra nuo 10 iki 30% DVD ir apima: nuomą) "žemei, nekilnojamojo turto mokestį, žemės mokestį ir kitas sąlyginai fiksuotas išlaidas.

Dėl to buvo nustatyti tokie nuomos įkainiai (3 lentelė).

Objektų charakteristikos ir nuomos įkainiai

3 lentelė

	vardas	trumpas aprašymas	nuoma USD / m2 / g.
		Atskiras pastatas, plotas 2500 m 2, būklė patenkinama, reikalingas smulkus kosmetinis remontas. Galimas objekto eksploatavimas esamos būklės, tačiau norint gauti patikimas pajamas, būtina atkurti apdailą
	Administracinis pastatas	Atskiras pastatas, plotas 2000 m 2, geros būklės, mažai susidėvėjęs, nebrangus, bet gera apdaila. Objektas paruoštas eksploatacijai be didelių kapitalo investicijų, nes orientuotas į vidutinį nuomininką
		Atskiras pastatas, plotas 2300 m 2, puikios būklės, po renovacijos, apdaila iš importinių medžiagų. Objektas orientuotas į turtingą klientą
		Atskiras pastatas, plotas 2400 m 2, puikios būklės, po renovacijos, apdaila iš importinių medžiagų. Objektas orientuotas į turtingą klientą
	Administracinis pastatas	Atskiras pastatas, plotas 2 600 m 2, būklė patenkinama, reikalingas smulkus kosmetinis remontas. Galimas objekto eksploatavimas esamos būklės, tačiau norint gauti patikimas pajamas, būtina atkurti apdailą
	Administracinis pastatas	Atskiras pastatas, plotas 2 950 m 2, geros būklės, mažai susidėvėjęs, nebrangus, bet gera apdaila. Objektas paruoštas eksploatacijai be didelių kapitalo investicijų, nes orientuotas į vidutinį nuomininką
	Bendra vertinamo objekto nuomos tarifo vertė

Bendra vertinamo turto nuomos kaina yra pagrįsta lyginamoji analizė analogiškų objektų ir vertinamo objekto kainodaros faktorius, atitinkamai koreguojant.

2. Patobulinimų vertės nustatymas. Tobulinimo kaina nustatoma naudojant sąnaudų metodą kaip orlaivio arba pakeitimo sąnaudos atėmus sukauptą nusidėvėjimą ir visų rūšių pasenimą. Atkūrimo kaina arba pakeitimo kaina apibrėžiama kaip naujos statybos sąnaudų ir verslininko pelno suma.

• Išsamiau žiūrėkite vadovėlį: Kasyanenko T.G., Makhovikova GA. ir kitas nekilnojamojo turto vertinimas. M .: KNORUS, 2010 m.

Likučio metodas žemei yra pagrįstas likutinio žemės našumo principu ir paprastai naudojamas efektyviausiam žemės sklypo naudojimui analizuoti.

Metodas gali būti naudojamas užstatyto žemės sklypo rinkos vertei įvertinti. Tam reikia, kad vertinama teritorija būtų naudojama efektyviausiai. Likutinės žemės technikos esmė – kapitalizuoti su žeme susijusias pajamas, o joje pastatyto turto vertė yra žinoma.

Likutinis žemės metodas gali būti taikomas tik tuo atveju, jei yra informacijos apie pastatų ir statinių nuomos sandorius užstatytuose, palyginamuose su numatomais žemės sklypais. Jei tokios informacijos nėra, galima naudoti duomenis apie verslo pajamas. Šiuo atveju iš vertinimo rezultato, gauto remiantis verslo pajamų duomenimis, reikia teisingai atimti turto, nesusijusio su nekilnojamuoju turtu, vertę.

Metodo taikymo sritis:
- užstatytos teritorijos įvertinimas;
- laisvos aikštelės planuojamai statybai įvertinimas (įskaitant NEI analizę);

Nuomojamiems nekilnojamojo turto objektams ("pelningiems" objektams), kuriems yra žinomi objekto ir pastatų pajamingumo reikalavimai.
Likęs žemės metodas yra sąnaudų metodas, tačiau taip pat naudojamas pajamų kapitalizavimas. Pagrindinės prielaidos ir prielaidos:
- žemė išlaiko savo vertę, manoma, kad pajamos iš žemės yra pastovios;
- pastatai ir statiniai turi tam tikrą ribotą ekonominį gyvenimą;
- grynosios veiklos pajamos, kurios sukuria ar gali sukurti turtą, yra žinomos arba gali būti apskaičiuotos;
- yra patikimos rinkos informacijos apie žemės ir pagerinimų kapitalizacijos rodiklių vertes;
- žemės sklypo rekapitalizavimas įvyksta dėl atstatymo;
- numatomas pastatų kapitalizavimas žinomi modeliai(Ring, Inwood, Hoskold);
- patobulinimų kaina yra žinoma arba gali būti pakankamai tiksliai apskaičiuota.

Pagal šį metodą žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę

Rinkos vertė VBžemės vertinimo patobulinimai taikant likutinį metodą yra lygūs pagerinimo pakeitimo išlaidoms, tai yra naujos statybos ir verslo pastangų (verslininko pelno) išlaidų suma. Verslo pastangų sąnaudas, kurios yra pakeitimo išlaidų dalis, savo ruožtu sudaro alternatyvios išlaidos, susijusios su medžiagų ir darbo apmokėjimu, ir papildoma priemoka už laiką ir riziką, susijusią su statyba. Alternatyvios išlaidos gali būti skaičiuojamos kaip prarastas pelnas iš investicijos taikant nerizikingą palūkanų normą, o papildomos rizikos priemoka – kaip konkretus procentas nuo visų statybos išlaidų.

Jei nurodysime investicijų į projektą sumą t-asis laikotarpis per Et, tada verslumo pastangų sąnaudų arba, kitaip tariant, verslininko pelno, visuma gali būti pavaizduota taip:

Apskritai, naudojant metodą, atliekama tokia veiksmų seka:
- esamų arba numatomų patobulinimų vertinamoje teritorijoje pakeitimo išlaidų apskaičiavimas;
- jų rinkos vertės įvertinimas (pakeitimo kaina atėmus sukauptą nusidėvėjimą);
- visų grynųjų pajamų iš turto apskaičiavimas;
- pastatams tenkančios visų grynųjų pajamų dalies apskaičiavimas, kaip jų rinkos vertės sandauga pagal pajamų iš pagerinimo kapitalizacijos koeficientą;
- žemės sklypui priskirtinų visų grynųjų pajamų dalies, kaip skirtumo tarp visų grynųjų pajamų ir pastatams tenkančios dalies, apskaičiavimas;
- žemės sklypo vertės apskaičiavimas žemės sklypui tenkančių visų grynųjų pajamų dalį padalijus iš pajamų iš žemės kapitalizacijos koeficiento.
Bendrų grynųjų veiklos pajamų įvertinimas atliekamas surašant pastatų ir patalpų nuomos pajamų ataskaitą. Pagrindiniai pelno (nuostolių) ataskaitos straipsniai yra šie:
- potencialios bendrosios pajamos;
- faktinės bendrosios pajamos;
- veiklos sąnaudos, kurias sudaro veiklos sąnaudos, pakeitimo išlaidos ir valdymo išlaidos;
- grynosios veiklos pajamos (grynosios veiklos pajamos). Grynosios veiklos pajamos – tai skirtumas tarp faktinių bendrųjų pajamų ir veiklos sąnaudų. Tačiau iš faktinių bendrųjų pajamų atimamos tik tos veiklos sąnaudos, kurias patyrė nuomotojas.

Potencialios bendrosios pajamos – tai pajamos, kurias galima gauti išnuomojus nekilnojamąjį turtą, kai jį 100% užpildo nuomininkai ir nėra nuostolių dėl nemokėjimo už nuomą. Vertinant žemės sklypo rinkos vertę, jo pagerinimų (patalpų pastate / statinyje) nuomos įkainiai turi būti skaičiuojami tik remiantis rinkos nuomos įkainiais. Patalpoms, kurios yra laisvos ir kurias nuomotojas naudoja savo reikmėms, taip pat patalpoms, kurios išnuomojamos dėl asmeninių priežasčių už mažesnius nuomos įkainius, taip pat turėtų būti taikomi rinkos nuomos tarifai. Į potencialias pajamas turėtų būti įtrauktos ir kitos pajamos, gautos iš neatskiriamų nekilnojamojo turto pagerinimo darbų, tačiau neįskaičiuojamos į nuomos mokestį.

Faktinės bendrosios pajamos yra lygios skirtumui tarp galimų bendrųjų pajamų ir nuostolių dėl prastovų ir nuostolių dėl ne nuomos mokėjimų. Prastovos nuostoliai skaičiuojami procentais nuo galimų pajamų, o nuostoliai dėl nemokėjimų dažnai skaičiuojami procentais nuo galimų pajamų ir nuostolių dėl prastovos skirtumo.

Yra dviejų tipų eksploatacinės (priežiūros) išlaidos: pastovus, nepriklausomai nuo objekto užimtumo lygio; ir nuo užimtumo priklausomi kintamieji. Eksploatacijos išlaidos nustatomos pagal rinkos nuomos sąlygas.

Atkūrimo kaštai apskaičiuojami pagal bendrą trumpo ekonominio tarnavimo laiko žemės (pastatų) pagerinimo elementų pakeitimo kainą, neįskaitant nusidėvėjimo. Skaičiavimas atliekamas tiesioginiu skaičiavimu: bendras patobulinimų elementų pakeitimo išlaidas dalijant iš jų ekonominio gyvavimo laikotarpio. Atliekant šiuos skaičiavimus, patartina atsižvelgti į galimybę, kad banko sąskaitose procentais padidės lėšos, reikalingos pakeisti trumpo tarnavimo laiko elementus. Kartu būtina atsižvelgti į galimą infliacinį tokio pakeitimo kainos padidėjimą.

Administravimo išlaidos įtraukiamos į veiklos sąnaudas nepriklausomai nuo to, ar turtą valdo savininkas, ar sutarties valdytojas. Valdymo išlaidų dydis nustatomas arba pinigine išraiška, arba procentais nuo faktinių bendrųjų pajamų, priklausomai nuo turto rūšies.
Skaičiuojant grynąsias veiklos pajamas, iš faktinių bendrųjų pajamų nereikia atskaityti nusidėvėjimo atskaitymai dėl nekilnojamojo turto ir skolinių įsipareigojimų, susijusių su nekilnojamuoju turtu, aptarnavimo, jei tokių yra.

17.6 pavyzdys. Prognozuojamų patobulinimų pakeitimo kaina - 537 895 den. vienetų Grynosios veiklos pajamos iš nekilnojamojo turto yra 98 679 den. vienetų Diskonto norma -16,83%. Kompensavimo fondo koeficientas -0,086%. Žemės balanso metodu nustatyti žemės sklypo rinkos vertę.

Sprendimas

17.7 pavyzdys. Vertinimo objektas – UAB „Delta“ nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas. Vertinimas būtinas norint nustatyti įnašo į įstatinį kapitalą dydį perduodant nuosavybės teisę į žemės sklypą naujai kuriamam verslo subjektui. Žemės balanso metodu nustatyti žemės sklypo rinkos vertę.

Žemės nuomos rinkos būklė vertinimo dieną: pagrindinis žemės sklypų nuomotojas yra savivaldybė, atstovaujama Žemės išteklių komiteto; nuomos tarifas nustatomas administraciniu būdu, remiantis baziniu tarifu ir jo korekcijos koeficientais, diferencijuotais pagal vietą.

Negyvenamųjų pastatų rinkos būklė vertinimo dieną: negyvenamųjų pastatų pirkimo-pardavimo rinka pasyvi, sandoriai nežymūs, informacija apie kainas uždara.

Negyvenamųjų pastatų nuomos rinkos būklė vertinimo dieną: negyvenamųjų patalpų nuomos rinka yra aktyvi dėl to, kad pagrindiniai negyvenamųjų pastatų naudotojai dėl ribotų finansinių išteklių negali įsigyti jų nuosavybės, o pastatų nuoma nereikalauja didelių vienkartinių išlaidų.

Sprendimas
1. Objekto vertinimas atliekamas tokiomis sąlygomis:
- panašių žemės sklypų nuomos mokesčio rinkos lygio nebuvimas;
- pasyvią negyvenamųjų pastatų pirkimo ir pardavimo rinkos būklę;
- vertinamame žemės sklype, kurio nuosavybės teisė yra vertinama, yra negyvenamųjų pastatų, panašių į pastatą, nuomos rinka.

2. Žemės sklypo vertinimui naudojamas žemės balanso metodas. Norėdami įgyvendinti šį metodą, turite apibrėžti:
a) grynųjų veiklos pajamų (NPR) iš patobulinimų suma
žemės sklypas;
b) žemės sklypo pagerinimo išlaidų vertė;
c) patobulinimų kapitalizacijos koeficiento vertė;
d) grynųjų veiklos pajamų, susijusių su žemės sklypu, suma;
e) žemės sklypo gaunamų pajamų kapitalizacijos koeficiento vertė (arba diskonto norma iš žemės gaunamų pajamų);
g) bendra žemės sklypo kaina. Panagrinėkime šiuos etapus iš eilės.

Grynųjų veiklos pajamų NPH dydžio nustatymas

1 Pagrindas yra PTI techninis pasas.
2 Nustatant nuomos tarifą, atlikta panašių į vertinamą nekilnojamojo turto objektų nuomos įkainių rinkos lygio analizė.
3 Tipinės veiklos sąnaudos šiame nekilnojamojo turto rinkos segmente svyruoja nuo 10 % iki 30 % faktinių bendrųjų pajamų ir apima žemės nuomą, nekilnojamojo turto mokestį, žemės mokestį ir kitas tariamas fiksuotas išlaidas.

Tobulinimo kainos nustatymas

Tobulinimo savikaina apibrėžiama savikainos metodu kaip atkūrimo savikaina (arba pakeitimo savikaina), atėmus sukauptą nusidėvėjimą. Pakeitimo kaina (arba pakeitimo kaina) apibrėžiama kaip naujos statybos sąnaudų ir verslininko pelno suma. Vertinimo dieną nenustatyta Neigiama įtaka išoriniai objekto veiksniai. Todėl daroma prielaida, kad išorinio senėjimo reikšmė lygi nuliui. Skaičiavimai buvo atlikti pagal sąnaudų metodo metodiką, o patobulinimų kaina buvo įvertinta 35 001 929 rubliais. arba 1 228 138 dolerius.

Kapitalizavimo koeficiento patobulinimams nustatymas
Vertinant žemės pagerinimus, kapitalizacijos koeficiento vertė buvo nustatyta rinkos išgavimo metodu. Šis metodas pagrįstas panašių objektų rinkos kainos ir grynųjų veiklos pajamų, gautų iš panašių objektų, santykio tyrimu. Šis metodas taikomas dėl to, kad yra pakankamai patikimos informacijos apie rinkos segmentą.
Kapitalizacijos koeficiento vertės nustatymo rinkos išskyrimo metodu formulė yra tokia

kur N01 yra grynosios veiklos pajamos iš turto;
V – turto rinkos vertė.

Vertinimo datai buvo nustatyti pasiūlymai parduoti ir išnuomoti šiuos nekilnojamojo turto objektus, panašius į vertinamą objektą.

Prekės Nr Objektas	Pasiūlymo kaina, USD	Numatomas CHOD USD per metus 2	Kapitalizacijos koeficientas
			0,21
			0,20
			0,24
			0,19
	500 000	105 000	0,21
	250 000	50 900	0,20
	270 750	49 000	0,18
	6 126 400	1 097 400	0,18
	250 000	79 850	0,32

1 Tiesą sakant, ši formulė galioja vertinant viso turto kapitalizacijos koeficientą. Tačiau dėl didelės pagerinimo išlaidų dalies bendroje turto vertėje galima daryti prielaidą, kad pagerinimų kapitalizacijos koeficientas savo verte artimas viso turto kapitalizacijos koeficientui.

Kaip matyti iš aukščiau pateiktų duomenų, kapitalizacijos koeficientas svyruoja nuo 0,18 iki 0,32. Šiuo atžvilgiu atlikome matematinį pradinės informacijos apdorojimą, apskaičiuodami standartinį nuokrypį. Standartinio nuokrypio vertė yra rezultato, gauto apskaičiavus kapitalizacijos koeficientų verčių vidurkį, tikslumą. Pagal normalaus skirstinio dėsnį normalusis skirstinys apibūdina kelių skaičių C ± 1,94a reikšmes. Šis intervalas naudojamas netinkamiems duomenims filtruoti.

Standartinio nuokrypio apskaičiavimo formulė yra tokia:

С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32): 9 ≈ 0,215.

Iš to seka, kad eilučių verčių pasikliautinasis intervalas yra 0,215 ± 1,94 x a. Kadangi mūsų imtyje a = 0,043, serijos reikšmių pasikliautinasis intervalas yra nuo 0,13 iki 0,30.

Taigi eilučių reikšmė 0,32 negali būti naudojama tolesniuose skaičiavimuose, nes ji neatspindi tipinio vertinimo metu vyravusio kapitalizacijos koeficiento lygio.

Kapitalizacijos koeficiento reikšmė, nustatyta rinkos išskyrimo metodu, yra lygi aritmetiniam vidurkiui:

C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.

Iš žemės sklypo gaunamų pajamų kapitalizacijos koeficiento nustatymas
Žemės kapitalizacijos koeficientas nustatomas kaupiamuoju statybos būdu. Nerizikinga norma nustatoma pagal banko indėlių grąžos normą aukščiausia kategorija patikimumo ir yra 8% per metus užsienio valiuta. Įprastinė priemoka už kapitalo investicijų riziką įsigyti nuosavybės teisę į žemės sklypus yra 8% per metus. Ši vertė buvo nustatyta apklausus potencialius pirkėjus, dėl kurių buvo nustatyta, kad tinkama kompensacija už riziką investuojant į žemės sklypo pirkimą yra du kartus didesnis pelningumo perviršis už nerizikingą. Taigi žemės kapitalizacijos koeficientas yra 16% per metus.

Atsižvelgiant į apvalinimą, žemės sklypo nuosavybės rinkos vertė yra 3 000 000 (trys milijonai) dolerių.
Aukščiau nagrinėtas pavyzdys turėtų būti laikomas mokomuoju, nes jame esantis pastatas buvo gana susidėvėjęs. Tiesą sakant, ši aplinkybė tam tikru mastu prieštarauja likusio metodo filosofijai.
Žemės vertė pagal apibrėžimą nepriklauso nuo to, kaip ji buvo sukurta vertinimo metu. Žemės vertę lemia jos pelningumo potencialas – vieta, ir pasireiškia per efektyviausią žemės naudojimą.

Likutinės žemės būdo esmė ta, kad žemės rinkos vertė nustatoma pagal pajamas, kurios lieka patenkinus pajamoms iš pagerinimų gauti poreikius. Patobulinimai turi atitikti efektyviausią žemės naudojimą.

Patobulinimai gali atitikti efektyviausią žemės naudojimą, bet turi įvairaus laipsnio nusidėvėjimą. Kuo didesnis objekto nusidėvėjimas, tuo mažesnis galimas jo pelningumas. Galima įrodyti, kad žemę vertinti taikant likutinį metodą nėra visiškai teisinga, jei joje yra pastatas su dideliu suminiu vertės sumažėjimu.

Taigi likučio metodas geriausiai tinka tada, kai pastatas atitinka efektyviausią žemės naudojimo būdą ir jo nusidėvėjimas paprastai neviršija 10-15%, nes toks nusidėvėjimas praktiškai neturi įtakos turto pelningumo pokyčiui. vertinamas.

Likusioje technikoje naudojama padėtis nuo klasikinė teorijažemės ūkyje, kad žemei priskiriamos pajamos yra visų gamybos įrenginio gaunamų pajamų likutis, iš šių bendrųjų pajamų atėmus visas sudedamąsias dalis, kad būtų patenkinti likę gamybos veiksniai: darbas, kapitalas, valdymas. Taigi pajamos, priskirtinos žemės ištekliams, yra likutinės ir atitinka vadinamąją žemės rentą, jei visi gamybos ištekliai yra ekonomiškai subalansuoti.

Likutinė žemės vertinimo technika leidžia nustatyti įvairių interesų, sujungtų į pelningą nekilnojamąjį turtą, vertę fizinėje, finansinėje ir teisinėje srityse. Likučių metodo naudojimas visoms sudedamosioms dalims, išskyrus žemę, įvertinti yra gana formalus, tačiau jis buvo sėkmingai naudojamas ekonominė analizė pelningas nekilnojamasis turtas. Pradinės vertės yra bendros grynosios metinės pajamos, grąžos normos (pavyzdžiui, už žemę ir pagerinimą) ir vienos iš komponentų (fizinės ar finansinės) vertė.

Pirma, pajamos, reikalingos investicijoms į komponentą pritraukti žinoma kaina, padauginus atitinkamą kapitalizavimo koeficientą iš vertės. Tada antrajam komponentui priskirtinos pajamos nustatomos iš visų pajamų atimant pirmajai dedamajai priskirtinas pajamas. Be to, pajamos už antrąjį komponentą kapitalizuojamos jo verte.

Dažniausiai likutinės technikos taikymas yra efektyviausio žemės naudojimo analizė ir žemės vertinimas tais atvejais, kai nėra informacijos apie laisvų žemės sklypų pardavimą.

Skaičiavimai šiuo metodu atliekami keliais etapais:

1. NPR (grynosios veiklos pajamos) paskirstomos tarp žemės, pastatų ir statinių. Norint nustatyti pastatams ir statiniams priskirtinas pajamas, pastatų ir statinių savikainą reikia padauginti iš pastatų ir statinių kapitalizacijos koeficiento.

NOI in = V in R in, (1)

kur V in(Value – angl.) – dabartinė pastatų ir statinių vertė;

NOI in(Grynosios veiklos pajamos) - grynosios veiklos pajamos, priskirtinos pastatams ir statiniams;

R in- pastatų ir statinių kapitalizacijos koeficientas.

Pastatų ir konstrukcijų kapitalizavimo koeficientą galima apskaičiuoti pagal formulę:

Rv = R galimas + R L, (2)

kur R galimas- kapitalo grąžos (kompensacijos) koeficientas;

R L Ar žemės kapitalizacijos koeficientas. Kapitalizacija šiuo atveju atliekama taikant investicijų grąžos normą, neatsižvelgiant į kapitalo atgavimą, nes laikoma, kad žemė nesusidėvi.

2. Nustatomas grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų žemei, likutis. Tam iš visų grynųjų veiklos pajamų atimamos pastatams ir statiniams priskirtinos pajamos.

NOI L = NOI - NOI in, (3)

kur NOI L- grynosios veiklos pajamos, priskirtinos žemei;

NE AŠ- visos grynosios veiklos pajamos;

NOI in- grynosios veiklos pajamos, priskirtinos pastatams ir statiniams.

3. Likutinė žemės vertė apskaičiuojama kapitalizuojant likutines grynąsias veiklos pajamas iš žemės.

kur V L- likutinė žemės vertė;

NOI L- likutinės grynosios veiklos pajamos iš žemės;

R L yra žemės kapitalizacijos koeficientas.

1 pavyzdys

Nustatyti žemės sklypo rinkos vertę šiais pradiniais duomenimis.

Pastato statybos kaina arba projektavimo išlaidos yra 500 tūkstančių rublių.

Metinės grynosios pajamos iš objekto yra 72 tūkstančiai rublių.

Investicijų grąžos norma yra 10%.

Statinio ekonominis tarnavimo laikas yra 50 metų.

13 lentelė

Pastaba: 2% investicijų grąža po 50 metų nustatoma iš santykio 100%:50.

2 pavyzdys

Nustatyti žemės sklypo, kuriame investuotojas planuoja statyti trijų kolonų degalinę (degalinę), rinkos vertę.

Konkrečios kapitalo investicijos vienam stulpeliui yra 48 780 rublių.

Analizuojant esamų degalinių darbą panašiomis vietomis sąlygomis, buvo galima nustatyti:

Vidutiniškai per valandą vienu siurbliu užpildomi 4 automobiliai;

Vienas degalų papildymas yra vidutiniškai 20 litrų;

Grynosios pajamos iš vieno litro benzino yra apie 0,026 rublio.

Planuojamas turto pelningumas – 12 proc. Ekonominis tarnavimo laikas yra 6 metai. Investicijos susigrąžinamos tiesiniu būdu.

Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Geras darbasį svetainę ">

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

Panašūs dokumentai

Diskontuotų pinigų srautų metodas. Verslo likutinės dabartinės vertės nustatymas. Naudojant Fišerio formulę. Millerio-Modiljanio teorema pelningo požiūrio į verslo vertinimą. Verslo rizikos apskaita pajamų metodu, kapitalizavimo metodai.

Kursinis darbas pridėtas 2015-06-22


Pajamų metodas – vertinimo objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta numatomų iš jo pajamų nustatymu. Pagrindiniai įmonės vertinimo diskontavimo metodu etapai pinigų srautai, jo trūkumai. Pelno kapitalizavimo metodo esmė.

Kursinis darbas, pridėtas 2010-04-13


Žemės vertinimo metodų klasifikacija. Masinio žemės sklypų kadastrinio vertinimo ir vieno žemės sklypo rinkos vertinimo esmė. Pardavimų palyginimo, paskirstymo, paskirstymo metodai. Žemės nuomos mokesčio kapitalizacijos būdo ypatumai.

testas, pridėtas 2017-05-01


Pajamų kapitalizavimo būdas, jo privalumai, trūkumai, pagrindinės problemos, taikymo sąlygos. Nekilnojamojo turto vertinimo etapai. Diskontuotų pinigų srautų metodo skaičiavimo algoritmas. Investuoto kapitalo kompensavimas Ring, Inwood ir Hoskold metodais.

testas, pridėtas 2013-11-27


Diskontuotų pinigų srautų metodo esmė ir apimtis. Yra du pagrindiniai pinigų srauto dydžio apskaičiavimo būdai. Įvertinimas galutinė kaina verslas pagal Gordono modelį. Kapitalo atkūrimo metodas taikant nerizikingą palūkanų normą.

testas, pridėtas 2011-07-22


Apsvarstykite pagrindinius nekilnojamojo turto vertinimo metodus pajamų metodo požiūriu - pelno kapitalizavimo metodą ir pinigų srautų diskontavimo metodą. Pajamų ir išlaidų dydžio prognozavimas objekto eksploatavimo metu prognozuojamu laikotarpiu.

Kursinis darbas, pridėtas 2011-09-06


Žemės rinkos samprata ir struktūra, jos charakteristikos. Žemės sklypų vertinimo tvarka ir pagrindiniai kriterijai, pagrindiniai šio proceso etapai. Savivaldybės žemės rinkos Kišiniove analizė. Žemės sklypo vertinimo ataskaitos sudarymo tvarka.

baigiamasis darbas, pridėtas 2010-11-07

Metodas taikomas užstatytiems ir neužstatytiems žemės sklypams įvertinti.

Metodo taikymo sąlyga- galimybė užstatyti vertinamą žemės sklypą su pajamas gaunančiais pagerinimais.

Metodas apima tokią veiksmų seką:

3. Grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų patobulinimams per tam tikrą laikotarpį, apskaičiavimas kaip patobulinimų atgaminimo ar pakeitimo sąnaudų su atitinkamu pajamų iš pagerinimo kapitalizacijos koeficientu sandauga;

4.žemės nuomos mokesčio dydžio, kaip skirtumo tarp grynųjų veiklos pajamų iš vieno nekilnojamojo turto per tam tikrą laikotarpį ir grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų pagerinimams per atitinkamą laikotarpį, apskaičiavimas;

5. Žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimas kapitalizuojant žemės nuomos mokestį.

Metodas taip pat leidžia atlikti tokią veiksmų seką:

1.patobulinimų, atitinkančių efektyviausią numatomo žemės sklypo naudojimą, atgaminimo ar pakeitimo kainos apskaičiavimas;

2. Grynųjų veiklos pajamų iš vieno nekilnojamojo turto tam tikrą laikotarpį apskaičiavimas pagal rinkos nuomos tarifus;

3. Vieno nekilnojamojo turto objekto rinkos vertės apskaičiavimas kapitalizuojant tam tikro laikotarpio grynąsias veiklos pajamas;

4. Žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimas iš vientiso turto rinkos vertės atėmus atgaminimo ar pagerinimo pakeitimo išlaidas.

Liekamosios technikos naudojimas žemei daro prielaidą, kad pastato (statinio) vertė gali būti nustatyta gana tiksliai. Technika gali būti naudinga, jei nėra patikimų duomenų apie laisvų žemės sklypų pardavimą.

1 pavyzdys. Vertinimo objektas: Interplast LLC nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas.

1. Žemės sklypo ir su juo susijusių pagerinimų charakteristikos:

Informacija apie žemę
vienas . bendro ploto	3000 m 2
2. Tikslas	Esamo administracinio pastato eksploatavimas
3. Svetainės reljefas	Sklandžiai
4. Žemės gerinimas	Penkių aukštų kapitalinis pastatas
Informacija apie patobulinimus
1. Transporto pasiekiamumas, atstumas nuo miesto centro	Geras, randasi miesto centre
2. Bendras plotas	2 400 m 2
3. Tobulinimo struktūra	Pirmas aukštas, kurio plotas 490,2 m2 Antras aukštas, kurio plotas 420,2 m2 Trečias aukštas, kurio plotas 480,7 m2 Ketvirtas aukštas 420,1 m2 Penktas aukštas, kurio plotas 580,6 m2
4. Tikslas	Administracinis
5. Statybinė medžiaga	Plyta
6. Santechnikos, elektros prietaisai:	šildymas, vandentiekis, kanalizacija, karšto vandens tiekimas, elektra dujinės krosnys
7. Fizinė būsena	Puikus - patalpos ir apdaila puikios būklės, po renovacijos, apdaila atlikta iš importinių medžiagų. Objektas orientuotas į turtingą klientą
8. Nuosavybės teisės	Pilna nuosavybė
9. Informacijos gavimo data	2001 m. spalio mėn

Metodo aprašymas

Žemės sklypui įvertinti naudojamas žemės balanso metodas. Norint įvertinti šiuo metodu, būtina nustatyti:

a) visų grynųjų veiklos pajamų (NPR) suma;

b) žemės sklypo pagerinimo išlaidų vertė;

c) patobulinimų kapitalizacijos koeficiento vertė;

d) grynųjų veiklos pajamų, susijusių su pagerinimais, dydžio nustatymas.

e) grynųjų veiklos pajamų, susijusių su žemės sklypu, suma;

f) pajamų, gautų nuosavybės teise į žemę, kapitalizacijos koeficiento vertė;

g) bendra žemės sklypo kaina.

Išsamiai apsvarstykime šiuos etapus.

A) Grynųjų veiklos pajamų dydžio nustatymas

Atlikus negyvenamųjų patalpų nuomos analizę, vidutinė nuomos kaina buvo 420 USD už 1 m 2 per metus.

B) Patobulinimų atgaminimo kaštų vertės nustatymas.

Tobulinimo kaina nustatoma 2 etapais.

Pirmajame etape nustatoma patobulinimų sukūrimo išlaidų suma (statybos kaina).

antroje - sukaupto nusidėvėjimo kiekis.

B.1. Statybos kainos nustatymas.

Labiausiai paplitęs statybos savikainos nustatymo metodas yra vieneto sąnaudų metodas, įgyvendinamas per agreguotų pakeitimo išlaidų rodiklių rinkinius (UPVS).

UPVS statybos kaina nustatoma tokia tvarka:

1) Pagal UPVS rinkinio duomenis parenkamas analoginis objektas, t.y. pastatas savo pagrindinėmis savybėmis labiausiai panašus į objektą. Šiuo atveju pagrindinės savybės yra šios:

2) Analoginio objekto konkretaus vieneto pakeitimo savikainos nustatymas baziniu kainų lygiu 69-72 (C69 ta) tiesiogiai pagal UPVS lentelę.

3) Konkretaus vieneto pakeitimo savikainos koregavimas, kai analogiškas objektas skiriasi nuo vertinimo objekto.

C 69 = C tab. 69 x P k1;

kur K1 – šių faktorių pataisos koeficientai:

Ekspertizės objekto vieta (teritorinė zona ir klimato regionas);

Pagrindinių laikančiųjų konstrukcijų tipų skirtumai;

Divergencija techninės charakteristikos kiti pastato elementai (statybos apimtis, aukštų skaičius ir kt.).

4) Turto visos atkūrimo kainos nustatymas 1969 m. kainomis.

PVA 69 = C 69 x V ,

kur V yra numatomas pastato tūris (arba bendro ploto);

С 69 - tūrio (arba ploto) vieneto kaina baziniame kainų lygyje, atsižvelgiant į pakeitimus.

5) Pastato visos atkūrimo kainos nustatymas vertinimo dieną.

PVS srovė = PVS 69 x I 69/84 x I 84 / tech. x (1 + C vat) x H pr

kur PVS srovė – visa pakeitimo kaina vertinimo dieną;

PVS 69 – visa vertinamo turto pakeitimo kaina 1969 m. kainomis;

I 84 / tech - perėjimo nuo 1984 m. apskaičiuotų kainų prie numatomų kainų vertinimo dieną indeksas;

Su PVM - pridėtinės vertės mokesčio tarifas (jei PVM neįtrauktas į I 84 / tech)

H pr - koeficientas, atitinkantis tikėtiną statybų verslą vykdančio verslininko grąžos normą.

Žemės gerinimo darbų pakeitimo išlaidų apskaičiavimas

P/p Nr.	Analizės elementai	Žemės gerinimas
1	2
1	Charakteristika konstrukciniai elementai pastatas	pamatai: skalda betonas sienos: plytos grindys: gelžbetoninės stogas: cinkuotas geležis grindys: lentos, plytelės, ritininės medžiagos, mozaika angos: dvigubas varstomas, vidinė panelė apdaila: gipso ir aliejaus tapyba, mozaika ir kt.
2	Pateisinimas	UPVS Nr. 34, tab. 2
3	Analogiško objekto 1 m 3 savikainos vertė (rub.)
4	PVS korekcija, kai analoginis objektas skiriasi nuo tyrimo objekto (rub.)
4.1	dėl statybos apimties		0
4.2	pagal aukštų skaičių		0
5	PVS vertė pakoreguota (RUB) (3 + 4,1 + 4,2)		35,6
6	Pastato tūris (m 3)		73 457
7	Kainos padidėjimo indeksas I 69/84		1,2
8	Kainos padidėjimo indeksas I 84 / tech		13,348
9	PVM faktorius		1,18 (0,18)
10	Investuotojo grąžos norma		1,2
11	PVS srovė (rub.) (5х6х7х8х9х10)		60 317 471

B.2. Sukaupto nusidėvėjimo dydžio nustatymas.

Jis gaminamas keliais etapais, įskaitant:

1) pašalinamo fizinio nusidėvėjimo dydžio nustatymas;

2) nepataisomo fizinio nusidėvėjimo dydžio nustatymas;

3) nuimamo funkcinio nusidėvėjimo nustatymas;

4) nepataisomo funkcinio susidėvėjimo nustatymas;

5) išorinio susidėvėjimo dydžio nustatymas.

1) Nuimamo fizinio nusidėvėjimo dydžio nustatymas

Pašalinamam fiziniam nusidėvėjimui priskiriami tie pastato konstrukcijų, statybinių elementų trūkumai, kurie atsiranda dėl prastos eksploatacijos, todėl tai dar vadinama atidėtu remontu.

Nuimamo fizinio susidėvėjimo dydis yra lygus pastato elemento normalios eksploatacijos būklės atkūrimo išlaidoms.

Todėl nuimamas nekilnojamojo turto nusidėvėjimas vertinamas naudojant „Fizinio nusidėvėjimo vertinimo taisykles...“ VSN 53-86 (R) Gosgrazhdanstroy (Oficialiai paskelbta). Pagal 1.2 punktą Bendrosios nuostatos»VSN 53-86 (R):" Nusidėvėjimas jo vertinimo metu išreiškiamas objektyviai būtinų remonto priemonių, pašalinančių konstrukcijos, elemento, sistemos ar viso pastato pažeidimus, sąnaudų ir jų pakeitimo sąnaudų santykiu. .

Pagal šias taisykles pastato nusidėvėjimas yra lygus atskirų pastato konstrukcijų nusidėvėjimo sumai, padaugintai iš jų dalies bendroje pastato atkūrimo sąnaudoje.

Nuimamo žemės gerinimo darbų nusidėvėjimo skaičiavimas

Dizaino pavadinimas	Konstrukcijos savitasis svoris bendroje pakeitimo sąnaudoje	Dėvėjimo žymės	Apytikslis darbo apimtis pašalinti	Nuimamas fizinis dėvėjimas, %	Nuimamo fizinio nusidėvėjimo nustatymas, $
vienas . Fondas	0,05	kreivumas horizontalios linijos rūsys be nuosėdų deformacijos požymių	Injektavimo įtrūkimai. Pagrindo apdailos sluoksnio pažeidimų pašalinimas	30	60 317 471 x 0,3 x 0,05 = 904762
2. Sienos ir pertvaros	0,15	atskiri įtrūkimai ir nukritęs tinkas	tinko taisymas, įtrūkimų sandarinimas	15	60 317 471 x 0,15 x 0,15 = 1357143
3. Persidengimai	0,14	atskiri įtrūkimai įtempimo zonoje	restauravimas įpurškiant cemento skiedinį į plyšius, dengiant cementiniu tinku	25	60 317 471 x 0,25 x 0,14 = 2 111 111
4. Stogas	0,05	atskiri nesandarumai, atskirų lakštų tvirtinimo atlaisvinimas	pleistrų uždėjimas ir sandarinimas pažeidimo vietose	15	60 317 471 x 0,15 x 0,05 = 452 381
5. Grindys	0,06	nedideli pažeidimai ir nedidelis susitraukimo nusitrynimas bėgimo vietose	atskirų vietų grandymas, pažeistų peiliukų keitimas	10	60 317 471 x 0,1 x 0,06 = 361 904
6. Angos	0,05	langų varčios suskilinėjusios, smulkūs plyšeliai kampuose atsilaisvinę, prieškambariuose įtrūkimai, glaistas vietomis atsilikęs	apkaustų taisymas, jungčių stiprinimas	30	60 317 471 x 0,3 x 0,05 = 904 762
7. Kopėčios	0,02	reti įtrūkimai ant laiptelių, pavieniai turėklo pažeidimai	plyšių glaistymas, turėklų taisymas	20	60 317 471 x 0,2 x 0,02 = 241 270
8. Apdailos darbai	0,05	vietinis vienkartinis pažeidimas, plaukų linijos įtrūkimai	plyšių glaistymas, dažymas	10	60 317 471 x 0,1 x 0,05 = 301 587
9. Sanitariniai prietaisai	0,09	įrenginių prijungimo taškų susilpnėjimas	sandūrų sandarinimas, vamzdžių remontas vietomis	15	60 317 471 x 0,15 x 0,09 = 814 286
10. Oro kondicionierius	0,03	užsikimšę oro kanalai	ortakių valymas ir remontas	25	452381
11.Elektros apšvietimas	0,06	nenustatytas	-	0	0
12. Elektros prietaisai	0,09	atskirų prietaisų tvirtinimo atlaisvinimas	tvirtinimo įtaisai	10	542 857
13. Scenos mechaniniai įrenginiai	0,08	nenustatytas	-	0	0
14. Garsūs techniniai silpnos srovės įrenginiai	0,03	nenustatytas	-	0	0
15. Filmų projekcijos prietaisai	0,01	nenustatytas	-	0	0
16. Kiti darbai	0,04	nenustatytas	-	0	0
Visas nuimamas nusidėvėjimas (RUB)					8 444 444

2) Nepataisomo fizinio nusidėvėjimo dydžio nustatymas

Neatstatomas fizinis nusidėvėjimas atitinka pozicijas, kurių korekcija šiuo metu praktiškai neįmanoma arba ekonomiškai nepraktiška. Šio tipo nusidėvėjimo suma nustatoma pagal skirtumą tarp visos pakeitimo ar pakeitimo kainos ir nuimamo fizinio nusidėvėjimo sumos.

Mirtinas nusidėvėjimas skirstomas į:

Nepataisomas fizinis trumpalaikių elementų susidėvėjimas. Trumpalaikių elementų likutinis ekonominis tarnavimo laikas yra mažesnis nei visos konstrukcijos.

Norint įvertinti nepataisomą fizinį trumpalaikių elementų susidėvėjimą, skirtumas tarp bendros elemento pakeitimo kainos ir koreguojamo elemento susidėvėjimo sumos dauginamas iš tikrojo amžiaus ir bendro elemento standartinio naudojimo trukmės santykio. Šiuo atveju bendras standartinis elemento eksploatavimo laikas nustatomas remiantis etaloniniais duomenimis, atsižvelgiant į periodinį remontą ir normalių eksploatacinių charakteristikų palaikymą.

Mirtinas ilgaamžių elementų susidėvėjimas. Ilgaamžiai elementai – tie elementai, kurių likutinis tarnavimo laikas sutampa su likutiniu ekonominis gyvenimas visa struktūra. Nustačius koreguojamo fizinio nusidėvėjimo vertes ir trumpalaikių elementų, kurių fizinis susidėvėjimas nepataisomas, pakeitimo sąnaudų sumą, būtina šias vertes atimti iš visos pakeitimo sąnaudos, kad būtų nustatytas apskaičiavimo pagrindas. nepataisomas fizinis ilgaamžių elementų susidėvėjimas. Ilgaamžių elementų nepataisomo fizinio nusidėvėjimo kaina apskaičiuojama kaip faktinio pastato amžiaus ir bendrojo pastato amžiaus santykis. fizinis gyvenimas padauginta iš likutinės ilgaamžių elementų pakeitimo kainos (anksčiau nustatyta bazinė vertė)