LIKUTINIS METODAS
Dėl normos žemės sklypų su verslo objektais ir pelningu nekilnojamuoju turtu, gali būti naudojamas likutis (likusių pajamų už žemę metodas). Šis metodas taip pat naudojamas neįvertintų sklypų vertinimui, kai juos galima plėtoti patobulinus pajamas.
Likęs metodas yra plačiai naudojamas siekiant nustatyti efektyviausią naudojimo atvejį. žemės sklypas.
Pagal principą likęs žemės našumas, pastatai ir statiniai, pastatyti ant žemės pritraukiant kapitalą, darbo jėga ir valdymui, pirmenybė teikiama pajamų paskirstymui. Pajamos, likusios padengus visas kitų veiksnių pritraukimo išlaidas, priskiriamos žemės sklypui.
IES šis metodas vadinamas „likutinės vertės metodu“. Naudojant likutinės vertės metodą žemės vertinimui, duomenys apie pajamas ir išlaidas taip pat naudojami kaip analizės elementai. Sulaikytas finansinę analizę grynųjų pajamų, kurias galima gauti naudojant pajamas. Iš grynųjų pajamų atliekamas išskaitymas, atsižvelgiant į patobulinimų reikalaujamą finansinę grąžą. Likusios pajamos laikomos likusiomis priskirtinomis žemės sąskaitai. Norint gauti vertės matą, jis rašomas didžiosiomis raidėmis. Metodas taikomas tik pelningam turtui. Dažniausiai jis naudojamas naujoms nuosavybėms, kurioms reikia mažiau prielaidų.
Taikant likusį metodą, turi būti įvykdytos šios sąlygos:
esami pastatai ir statiniai atitinka efektyviausio žemės sklypo naudojimo variantą. Pavyzdžiui, laikina konstrukcija, pagaminta iš lengvų konstrukcijų, apsupta kapitalo struktūrų, negali būti laikoma NEI;
žemės sklype esančių pastatų ir statinių savikainą arba numatomas jų statybos išlaidas galima apskaičiuoti gana tiksliai, taip pat jų tarnavimo laiką;
žinomos metinės grynosios veiklos pajamos iš vieno turto valdymo. Tuo pačiu metu patalpų nuomos kainos turėtų būti apskaičiuojamos remiantis rinkos nuomos kainomis.
Praktiškai galima naudoti du likusio metodo variantus. Pirmasis likučio metodo variantas numato žemės sklypui priskirtinų pajamų balanso nustatymą, o antrasis variantas apima žemės sklypui priskirtinos vertės likusios dalies apskaičiavimą.
Žemės sklypo vertės apskaičiavimo seka, kai taikomas pirmasis likusio metodo variantas, yra tokia:
reprodukcijos arba patobulinimų pakeitimo išlaidų apskaičiavimas;
grynųjų veiklos pajamų iš vieno turto apskaičiavimas;
grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų metų pagerėjimui, apskaičiavimas;
apskaičiuojant žemės grynųjų veiklos pajamų likutį;
žemės rinkos vertės apskaičiavimas.
Scena 1. Reprodukcijos arba patobulinimų pakeitimo išlaidų apskaičiavimas, atitinkantis efektyviausią įvertinto žemės sklypo naudojimą.
Reprodukcijos kaina- sąnaudų suma rinkos kainomis, egzistuojančiomis vertinimo dieną, siekiant sukurti objektą, identišką vertinimo objektui, naudojant tas pačias medžiagas ir technologijas, atsižvelgiant į vertinimo objekto nusidėvėjimą.
Pakeitimo kaina- objekto, panašaus į vertinimo objektą, sukūrimo išlaidų suma rinkos kainomis, kurios egzistavo vertinimo dieną, atsižvelgiant į vertinimo objekto nusidėvėjimą.
Taigi, reprodukcijos išlaidas lemia tikslios objekto kopijos sukūrimo kaina, o pakeitimo išlaidas - šiuolaikinio analoginio objekto sukūrimo kaina, atsižvelgiant į susidėvėjimą.
Patobulinimų kūrimo išlaidas sudaro trys dalys: tiesioginės išlaidos, netiesioginės išlaidos ir investuotojo (verslininko) pelnas.
Tiesioginės išlaidos- išlaidos, tiesiogiai susijusios su statybos darbai... Tiesioginės išlaidos apima: statybinės įrangos ir medžiagų kainą, darbo užmokesčio statybininkai, statybos mašinų eksploatavimo išlaidos, laikinų statinių kaina ir inžineriniai tinklai statybos laikotarpiu pelnas ir rangovo pridėtinės išlaidos.
Netiesioginės išlaidos- išlaidos, būtinos statybos procesui organizuoti ir remti. Netiesioginės išlaidos apima: projektavimo išlaidas, statybvietės paruošimą, visų rūšių mokesčius, žemės įsigijimo išlaidas, paskolų palūkanas, reklamos išlaidas, draudimo išmokas.
Investuotojų pelnas- piniginis atlygis, kurį verslininkas tikisi gauti kaip premiją už naudojimąsi savo kapitalu, organizuojant ir įgyvendinant statybos projektą. Pelną galima apskaičiuoti:
a) remiantis alternatyvių investicijų grąžos normomis;
b) kaip skirtumas tarp pardavimo kainos ir panašių objektų sukūrimo išlaidų arba nekilnojamojo turto objekto įsigijimo ir modernizavimo išlaidų.
Nustatant reprodukcijos ar pakeitimo išlaidas atsižvelgiama į patobulinimų sukauptą susidėvėjimą.
Sukauptas susidėvėjimas apima fizinio, funkcinio ir ekonominio (išorinio) pastatų ir statinių, esančių apskaičiuotame žemės sklype, susidėvėjimą.
Fizinis pablogėjimas- pastatų ar statinių vertės sumažėjimas dėl fizinio sunaikinimo, t.y. pastatų ir konstrukcijų praradimas. Fizinis nusidėvėjimas atsiranda veikiant veikimo ar gamtiniams veiksniams.
Funkcinis dėvėjimas- pastatų ar statinių charakteristikų neatitikimas šiuolaikiniams rinkos planavimo reikalavimams, techninė įranga ir dizainas.
Funkcinis nusidėvėjimas atsiranda veikiant mokslo ir technologijos pažangai architektūros ir statybos srityje ir pasireiškia pasenusia pastatų architektūra, sena inžinerinė pagalba ir kt.
Ekonominis nusidėvėjimas yra nusidėvėjimas, kurį sukelia nepalankūs pastato ar konstrukcijos išorinių veiksnių pokyčiai.
Dėl ekonominio nusidėvėjimo sumažėja pastatų ir statinių kaina dėl neigiamų pokyčių žemės teisės aktų, mokesčių, draudimo, aplinka, bendras vietovės sumažėjimas ir kt.
Fizinis ir funkcinis nusidėvėjimas gali būti nuimamas ir nepataisomas, išorinis nusidėvėjimas paprastai yra nepataisomas. Tuo pačiu metu nusidėvėjimas yra pašalinamas, jei jo pašalinimo išlaidos yra mažesnės nei turto vertės padidėjimas dėl jo pašalinimo:
Sukauptas nusidėvėjimas = 1 - (1 - Fizinis nusidėvėjimas) x (1 - Funkcinis nusidėvėjimas) x (1 - Ekonominis nusidėvėjimas).
Sukauptas pagerėjimo nusidėvėjimas gali būti apibrėžiamas visiškai arba pinigine išraiška kaip fizinio, funkcinio ir ekonominio nusidėvėjimo, priskirtino pagerėjimams, suma.
Pageidautina, kad sukauptas nusidėvėjimas būtų nustatytas kaip skirtumas tarp patobulinimų sukūrimo išlaidų, neįskaitant nusidėvėjimo, ir objekto rinkos vertės vertinimo dieną. Sukauptas nusidėvėjimas taip pat gali būti nustatytas kaip visuma, atsižvelgiant į objekto tarnavimo laiką.
Nustačius sukaupto nusidėvėjimo sumą, jis atimamas iš pastatų ir statinių kūrimo išlaidų sumos, kad būtų gauta „jų atgaminimo ar pakeitimo vertė vertinimo dieną.
2 etapas. Grynųjų veiklos pajamų iš vieno turto apskaičiavimas per metus, remiantis rinkos nuomos kainomis. Šis skaičiavimas atliekamas trimis etapais.
Pirmajame etape apskaičiuotas galimų bendrųjų pajamų(LDPE).
LDPE yra pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto su visu darbo krūviu nuomai skirtų plotų, neįskaitant visų nuostolių ir išlaidų. LDPE priklauso nuo nuomojamo ploto (tai gali būti visos sritys - sandėlis ar naudingas plotas - darbo erdvė) ir nuomos kainos.
LDPE kasmet apskaičiuojamas iki tokia formulė: LDPE - A x 5,
kur yra - plotas (kv. m), nuomojamas (ar kitas matavimo vienetas, duodantis pajamų); A yra nuomos kaina už 1 kv. m ploto.
Skaičiavimas grindžiamas dabartinių nuomos kainų ir šiame NT rinkos segmente vyraujančių įkainių analize.
Svarbiausia savybė nuomos sutartis yra veiklos išlaidų paskirstymas tarp nuomininko ir nuomotojo. Tuo pačiu metu dviejų tipų nuomos sutartys yra poliarinės:
bendra (visiška) nuoma, kai visas išlaidas apmoka nuomotojas;
visiškai švari nuoma, kai visas išlaidas apmoka nuomininkas. Tuo atveju, kai veiklos sąnaudos paskirstomos tarp
nuomininkas ir nuomotojas, tokia nuoma vadinama grynąja nuoma.
Išskirkite šiuos dalykus nuomos kainų tipai:
sutarties normos, kurių dydis nustatomas nuomos sutartimi;
rinkos palūkanų, t.y. būdingas tam tikram rinkos segmentui tam tikrame regione.
Rinkos nuomos kaina atspindi vyraujančią normą palyginamoje nekilnojamojo turto rinkoje, t.y. yra labiausiai tikėtina nuomos suma, už kurią tipiškas nuomotojas sutiktų išsinuomoti, o tipiškas nuomininkas - išnuomoti turtą.
Pagal nuomos mokesčių tipą visos nuomos sutartys yra suskirstytos į šias dideles grupes:
a) su fiksuota nuomos norma (naudojama ekonominio stabilumo sąlygomis);
b) su kintamu nuomos tarifu (nuomos tarifų peržiūra sutarties galiojimo metu paprastai naudojama infliacijos sąlygomis). Šio tipo nuoma yra naudinga nuomininkams, pradedantiems verslą naujoje vietoje. Taip pat šios rūšies nuoma naudojama atspindėti lūkesčius dėl būsimo nekilnojamojo turto vertės padidėjimo ir kt.
Ta pati grupė apima sutartis su indeksuotomis nuoma kurios numato periodinius nuomos mokesčio koregavimus pagal iš anksto pasirinktą bazinį indeksą, pvz., vartotojų kainų indeksą ir pan.;
c) su palūkanų norma nuo nuomininko pajamų (kai prie fiksuotos nuomos įmokų sumos pridedamas procentas pajamų, kurias nuomininkas gauna iš nuomos turto naudojimo).
Nuomos suma priklauso nuo šių veiksnių:
turto paskirtis;
objekto vieta;
rinkos prisotinimo panašiais objektais laipsnis;
pastato amžius;
Konstruktyvūs sprendimai;
planavimo sprendimai;
architektūra ir apdaila;
infrastruktūra ir paslaugos;
galimybė naudotis automobilių stovėjimo aikštele;
nuomos terminas;
nuomojamų patalpų plotas;
pastatų valdymo kokybę.
Antrame etape apskaičiuotas faktinės bendrosios pajamos(dvd).
DVD yra apskaičiuotos pajamos iš nekilnojamojo turto, atėmus nuostolius, patirtus dėl nepakankamo erdvės naudojimo, ir nuostoliai, atsirandantys iš nuomos mokesčio, pridėjus kitas pajamas iš įprasto turto naudojimo rinkoje.
Paprastai žalą ir nuostolius išreikštas procentine galimos bendrosios pajamos dalimi. Nuostoliai apskaičiuojami pagal normą, nustatytą tipiškam tam tikros rinkos valdymo lygiui, t.y. imamas rinkos rodiklis. Bet tai įmanoma tik esant reikšmingam informacinė bazė palyginamiems objektams. Jei jo nėra, vertintojas analizuoja retrospektyvią ir dabartinę informaciją apie vertinamą objektą, kad nustatytų nepakankamo panaudojimo koeficientą. Atkreipiamas dėmesys į galiojančias nuomos sutartis dėl jų galiojimo, jų atnaujinimo dažnumo, laikotarpių nuo vienos nuomos sutarties pasibaigimo iki kitos sutarties sudarymo (laikotarpio, per kurį nekilnojamojo turto objektai) yra nemokami).
Galiausiai, atsižvelgta Kitos pajamos nuo turto. Kitos pajamos apima pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto veikimo, ir neįskaičiuojamos į nuomos mokestį. Įprasti kiti pajamų elementai yra šie:
a) pajamos už naudojimąsi garažu ir automobilių stovėjimo aikštele;
b) pajamos iš lošimo automatų;
c) pajamos iš spintelių ir apsaugos;
d) pajamos iš baldų ir įrangos nuomos;
e) pajamos iš buitinės ir biuro įrangos priežiūros ir remonto;
f) pajamos už ekskursijų ir transporto paslaugų teikimą, pajamos iš poilsio objektų nuomos ir kt.
Kitos pajamos priklauso nuo nekilnojamojo turto tipo, pavyzdžiui, viešbutyje, įskaitant pajamas iš restorano ar kavinės, paslaugų įmonių ir pan.:
DWD = LDPE - Nuostoliai + kitos pajamos.
Trečiajame etape apskaičiuojamos apskaičiuotos eksploatacijos ir pakeitimo išlaidos.
Veiklos sąnaudos- Tai yra pasikartojančios išlaidos, būtinos normaliam turto funkcionavimui ir pajamų atkūrimui užtikrinti.
Veiklos išlaidos paprastai skirstomos į:
sąlyginai nuolatinis;
dėl sąlyginių kintamųjų (veikimo).
Sąlyginai fiksuotos išlaidos apima išlaidas, kurių dydis nepriklauso nuo objekto eksploatacinio darbo krūvio laipsnio ar teikiamų paslaugų apimties. Tai yra žemės ir turto mokesčiai, draudimo išmokos, saugumo išlaidos, darbuotojų atlyginimai, jei jie yra nustatyti neatsižvelgiant į pastato apkrovą, pridėjus mokesčius nuo šio atlyginimo.
Sąlyginai kintamos išlaidos apima išlaidas, kurių dydis priklauso nuo objekto eksploatacinės apkrovos laipsnio ar teikiamų paslaugų apimties. Kiekvienos rūšies nekilnojamojo turto atveju kintamųjų išlaidų sudėtis šiek tiek skiriasi. Tuo pačiu metu galima išskirti tipiškas išlaidų dalis, būdingas beveik bet kuriam objektui:
valdymo išlaidos;
nuomos sutarčių sudarymo išlaidos;
aptarnaujančio personalo atlyginimas;
šiukšlių surinkimo išlaidos;
komunalinės išlaidos - dujos, elektra, vanduo, šiluma, kanalizacija;
teritorijos priežiūros ir automobilių stovėjimo aikštelės išlaidos;
saugumo išlaidos;
Kitos išlaidos.
Į pakeitimo išlaidos apima išlaidas, kurios atsiranda kartą per kelerius metus arba kurių vertė labai skiriasi kiekvienais metais.
Tai išlaidos, susijusios su periodiniu dėvimų medžiagų (baldų, kilimų, virtuvės įrangos) pakeitimu, taip pat su statybinių elementų, kurių tarnavimo laikas yra trumpesnis nei ekonominis gyvenimas pastatai (stogai, grindų dangos); kosmetinio remonto (pastatų fasado dažymo), santechnikos ir elektros remonto išlaidos.
Pakeitimo rezervą vertintojas apskaičiuoja atsižvelgdamas į trumpalaikio turto vertę, jo naudingo tarnavimo laiką, taip pat į sąskaitoje sukauptas lėšas sukauptas palūkanas. Jei neatsižvelgsite į pakeitimo rezervą, grynosios veiklos pajamos bus pervertintos.
Pakeitimo kaina apskaičiuojama kaip metinis įnašas į pakeitimo fondą, t.y. pinigai šioms išlaidoms turėtų būti rezervuoti, nors dauguma nekilnojamojo turto savininkų to tikrai nedaro.
Pajamų ir išlaidų analizė atliekama remiantis retrospektyviais apskaitos ataskaitos duomenimis arba prognozės duomenimis. Šiuo atveju būtina atsižvelgti ne į konkrečią situaciją, o į tipiškas nekilnojamojo turto objekto funkcionavimo sąlygas, t.y. normalizuoti pateiktus duomenis.
Tipiniai išlaidų straipsniai, neįtraukti į rekonstruotą pajamų ir išlaidų ataskaitą:
amortizacijos kaupimas. Apskaičiuojant pajamų metodą laikoma investicijų grąža ir laikoma kapitalizacijos santykio dalimi, o ne veiklos sąnaudomis;
pajamų mokestis. Netaikoma veiklos išlaidoms, nes grynųjų pinigų pajamos apmokestinamos, o tai gali priklausyti nuo veiksnių, nesusijusių su vertinamu turtu (nuosavybės forma, nuosavybės teisių sudėtis, savininko mokestinė padėtis);
palūkanas už paskolą. Nurodo finansavimo išlaidas, o ne veiklos išlaidas, ir į jas atsižvelgiama nustatant grynųjų pinigų srautą į investuotojo nuosavas lėšas (pajamas prieš mokesčius), nes jas sumokėjus investuotojo nuosavybės teisių vertė didėja.
Apskaičiavus veiklos ir pakeitimo išlaidas, numatomas grynosios veiklos pajamos(CHOD): CHOD = DVD - Veiklos išlaidos - Pakeitimo išlaidos.
Scena 3. Grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų patobulinimams, apskaičiavimas per metus, kaip patobulinimų atgaminimo ar pakeitimo išlaidų atitinkamu pajamų iš patobulinimų kapitalizacijos koeficientu produktas.
Patobulinimų kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimo metodai parenkami priklausomai nuo specifines sąlygas kurioje veikia vertinimo subjektas. Tai atsižvelgiama į:
a) informacija apie pajamas ir sandorių kainas remiantis reprezentatyvia palyginamų objektų imtimi;
b) sandorių finansavimo šaltiniai ir sąlygos;
c) galimybė gana tiksliai prognozuoti objekto vertę prognozuojamo laikotarpio pabaigoje.
Du dažniausiai naudojami patobulinimų kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimo metodai:
a) rinkos analogų analizės metodas (rinkos suspaudimas);
b) kapitalizacijos koeficiento nustatymo metodas, atsižvelgiant į kapitalo išlaidų kompensavimą.
Rinkos analogų analizės metodas. Remiantis rinkos duomenimis apie pardavimo kainas ir palyginamų objektų grynąsias veiklos pajamas, galima apskaičiuoti kapitalizacijos koeficientą. Taip apibrėžta ji vadinama bendra. Šis metodas atskirai neapskaito nuosavybės grąžos ir nuosavo kapitalo grąžos.
Nepaisant išorinio paprastumo, šis skaičiavimo metodas sukelia tam tikrų sunkumų - informacija apie CHOD ir pardavimo kaina priskiriama neskaidriai informacijai. Analizuojama informacija apie esamus ir buvusius panašių objektų pardavimo ir nuomos įkainius.
Apskaičiuojant kapitalizacijos koeficientą, turi būti įvykdytos šios sąlygos:
efektyviausias palyginamų daiktų naudojimas yra toks pat kaip ir vertinamo elemento;
būdingos analogų pardavimo finansavimo sandorių sąlygos;
vertinimo objekto ir jo analogų vieta ir apdaila iš esmės nesiskiria.
Kapitalizacijos koeficientas apskaičiuojamas kaip svertinis vidurkis. Tuo pačiu metu svoriai atspindi analogų panašumo laipsnį į vertinimo objektą, atsižvelgiant į pagrindinius kainodaros veiksnius, ir yra vertintojo pasirinkimo rezultatas.
Kapitalizacijos koeficiento nustatymo metodas, atsižvelgiant į kapitalo išlaidų kompensavimą.Šiuo metodu apskaičiuotas kapitalizacijos koeficientas susideda iš dviejų dalių:
a) kapitalo grąžos (grąžos) norma, kuri yra kompensacija, kuri turi būti sumokėta investuotojui už naudojimą Pinigai atsižvelgiant į rizikos veiksnį ir kitus su konkrečia investicija susijusius veiksnius;
b) kapitalo grąžos (kompensavimo) norma. Kapitalo grąža suprantama kaip pradinės investicijos sumos grąžinimas. Be to, šis kapitalizacijos koeficiento elementas taikomas tik nešiojamajam, t.y. praranda vertę, dalį turto.
Kapitalo grąžos norma Rusijos vertinimo praktikoje dažniausiai tai lemia kumuliacinis statybos metodas, leidžiantis vertintojui pakoreguoti riziką, susijusią su investicijomis į nekilnojamąjį turtą ir šių investicijų valdymu. Į kapitalo grąžos normą įeina:
nerizikinga grąžos norma;
priemoka už investicijų į vertinamą objektą riziką;
priemoka už mažą nekilnojamojo turto likvidumą;
investicijų valdymo premija.
Kapitalo grąžos (grąžinimo) norma galima apskaičiuoti vienu iš šių metodų:
Žiedo metodas (tiesinė kapitalo grąža);
„Inwood“ metodas arba kapitalo grąžinimas iš kompensavimo fondo ir investicijų grąžos norma (anuiteto metodas);
Hoskoldo metodas arba kapitalo grąžinimas iš kompensavimo fondo ir nerizikinga grąžos norma.
4 etapas. Žemės grynųjų veiklos pajamų likučio apskaičiavimas kaip skirtumas tarp grynųjų veiklos pajamų iš vieno turto ir grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų patobulinimams.
5 etapas. Žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimas kapitalizuojant grynąsias žemės veiklos pajamas.
Investicijų grąžinimas atliekamas pagal žiedo metodą-tiesinę investicijų grąžą.
Pradiniai duomenys
Apskaičiuota, kad 0,89 ha ploto žemės sklypas su naujai pastatytu pastatu kainuoja 173 268 OOO rublių.
Ekonomiškai naudingas pastato tarnavimo laikas yra 90 metų, o investicijos į pastatą grąžinamos pagal žiedo metodą (tiesinis metodas).
Šio turto investicijų grąžos norma nustatyta 20,5%.
Pastato nuomojamas plotas yra 9 535 kv. m.
Nuomos kaina yra 5600 rublių. už kv. m per metus, nuostoliai dėl nepakankamo naudojimo 10%, veiklos ir kitos išlaidos - 5 310 000 rublių.
Apskaičiuokime pajamas iš vieno turto:
LDPE - 9535 x 5600 - 53 396 LLC (rubliai);
DVD - 53 396 LLC - (53 396 LLC x 0,1) - 53 396 LLC - 5 339 600 -
48 056 400 (patrinti);
CHOD - 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (patrinti). Pastato kapitalizacijos koeficientas yra 20,5% + ---- -21,61. 90 Pajamos iš pastato = 173 268 000 x 0,2161 - 37 443 214,8 (rubliai). Pajamos iš svetainės - 42 746 400 - 37 443 214,8 -5 303 185,2 (rubliai).
Žemės vertė
5303185,2 0,205 = 25 869 196,1 (patrinti).
Investicijų grąžinimas atliekamas naudojant „Inwood“ metodą arba anuiteto metodą. Pradiniai duomenys
Įvertinimas yra 0,2 ha ploto žemės sklypas, skirtas modulinei degalinei su šešiais balionėliais statyti.
Kapitalo investicijos statyboms (atsižvelgiant į investuotojo pelną) siekia 4 200 000 rublių.
Ekonominis tarnavimo laikas yra 20 metų, planuojama investicijų grąža - 20%.
Analizuojant esamų degalinių, turinčių panašią vietą, veikimą, gaunami šie duomenys:
Per dieną iš vieno balionėlio parduodama 400 litrų benzino;
vidutinės svertinės pajamos iš vieno litro benzino ir dyzelinio kuro pardavimo yra 1 RUB. 20 kapeikų;
atsižvelgiant į techninės priežiūros laiką ir kitus nuostolius, degalinė dirba 350 dienų per metus.
Nustatykite žemės vertę.
Sprendimas
Mes randame struktūrų kapitalizacijos koeficientą:
Nustatykite metines grynąsias veiklos pajamas, gautas iš įrenginių: 4 200 LLC x 0,20536 = 862 512 (rublių).
Nustatykite metines grynąsias pajamas iš degalinės (žemės sklypas ir įrenginiai): 6 x 350 x 400 xl, 2 - 1 008 000 (rublių).
Mes randame likusią grynųjų veiklos pajamų dalį, priskirtiną žemės sklypui: 1 008 000 - 862 512 - 145 488 (rubliai).
Žemės sklypo kaina yra 145 488: 0,2 - 727 440 (rublių). Antrojo likusio metodo varianto seka:
patobulinimų, atitinkančių efektyviausią apskaičiuoto žemės sklypo naudojimą, atgaminimo ar pakeitimo išlaidų apskaičiavimas;
grynųjų veiklos pajamų iš vieno nekilnojamojo turto apskaičiavimas remiantis rinkos nuomos tarifais;
vieno nekilnojamojo turto objekto rinkos vertės apskaičiavimas kapitalizuojant grynąsias veiklos pajamas;
4) žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimas, atimant iš vieno nekilnojamojo turto objekto rinkos vertės atgaminimo arba patobulinimų pakeitimo išlaidas.
Vertinant žemės sklypo vertę, buvo naudojama investuotojo pateikta informacija apie siūlomą statybą, taip pat atsižvelgta į rinkos informaciją, t.y. konstrukcijos ypatybės netoliese statomas modernus gyvenamasis kompleksas, taip pat vidutinis pastatų aukštų skaičius vertinimo zonoje.
Vieno turto kainą sudaro gyvenamųjų patalpų ir automobilių stovėjimo vietų požeminiame garaže pardavimas.
Vidutiniškai pagal šiuolaikinius reikalavimus santykis viso ploto patalpos į gyvenamųjų pastatų naudingą plotą yra 1,15.
Veiklos išlaidos (veiklos išlaidos, žemės mokėjimai, draudimo išmokos, reklama, pardavimo išlaidos ir kt.) Yra 2% nuo Iš viso išlaidų gyvenamųjų patalpų ir automobilių stovėjimo vietų garaže pardavimas.
Mokėjimo už kredito išteklius kaina apskaičiuojama šiomis sąlygomis:
manome, kad visos gyvenamosios patalpos ir automobilių stovėjimo vietos garaže bus parduotos per 1 metus;
kredito įstaigų, įmonių ir organizacijų JAV doleriais suteiktų paskolų vidutinė norma yra 11,5% per metus, terminas nuo 1 iki 3 metų.
Pradiniai duomenys
Bendras objekto plotas yra 22 000 kv. m.
Bendras antžeminės dalies plotas yra 18 000 kv. m.
Bendras butų plotas (85% viso antžeminės dalies ploto) yra 15 300 kv. m.
Bendras požeminės dalies plotas yra 4000 kv. m.
Bendras automobilių stovėjimo vietų skaičius (4000/40) = 100.
Pardavimo kaina 1 kv. m gyvenamojo ploto - 1 800 USD.
Parduodant 1 stovėjimo vietą garaže kaina - 15 000 dolerių.
Nustatykite žemės sklypo kainą gyvenamajam pastatui statyti.
Sprendimas
Savininko visų gyvenamųjų pastato rajonų pardavimo kaina - 27 540 000 dolerių.
Savininko visų automobilių stovėjimo vietų pardavimo kaina yra 1 500 000 USD.
Pardavimo kaina iš viso - 29 040 000 dolerių.
Veiklos išlaidos (2%) - 580 800 USD
Pardavimo kaina, atsižvelgiant į veiklos išlaidas - 28 459 200 dolerių.
Statybos kaina 1 kv. m pastato antžeminės dalies - 1000 dolerių.
Antžeminės dalies statybos kaina - 18 000 000 dolerių. Statybos kaina 1 kv. m požeminės pastato dalies - 800 dolerių.
Požeminės dalies statybos kaina - 3 200 000 dolerių.
Viso pastato statybos kaina yra 21 200 000 USD. Paskolos palūkanos (11,5%) - 2 438 000 dolerių. Statybos kaina, atsižvelgiant į kredito išteklių mokėjimo išlaidas, iš viso - 23 638 000 dolerių.
Žemės sklypo kaina yra 4 821 200 USD.
Likęs metodas- viena iš turto vertinimo rūšių (paprastai žemės sklypas), atliekama atsižvelgiant į tam tikrus pelno formavimo veiksnius.
Likęs metodas- užstatytų objektų ir neužstatytų žemės sklypų vertinimo metodas. Pastaruoju atveju turime omenyje sklypą, kurį galima patobulinti ant jo pastatant nekilnojamojo turto objektą arba galintį jį atnešti savarankiškai. Naudodami liekamąjį metodą, galite nustatyti efektyviausią ir pelningiausią žemės sklypo naudojimo būdą.
Likutinis metodas: esmė, naudojimo sąlygos
Pagal likutinio našumo dėsnius, skirstant pelną visada pirmenybė teikiama tokioms turto rūšims kaip nekilnojamasis turtas (statiniai ir pastatai), atstatytoms dalyvaujant darbui ir investicijoms, taip pat žemei. Pelnas, likęs po pagrindinių kitų veiksnių pritraukimo išlaidų, bus susijęs būtent su žemės sklypu.
Praktiškai ši skaičiavimo versija vadinama likučio metodu (daugiau pilna versija- likutinės vertės metodas). Taikant balanso metodiką, vertinant žemės sklypą, galite naudoti duomenis apie nekilnojamojo turto išlaidas ir pelną. Norint gauti tokią informaciją, atliekama galimų grynųjų pajamų, kurių galima tikėtis, analizė. Iš apskaičiuoto parametro atimamos lėšos, reikalingos objektui pagerinti.
Likutyje esantis pelnas vadinamas likutiniu ir patenka į žemės sklypo sąskaitą. Ateityje tokio tipo pelnas bus kapitalizuotas. Praktiškai likutis taikomas tik tiems objektams, kurie gali duoti pajamų. Be to, jis dažnai naudojamas vertinant naujus objektus, kai nereikia didelių prielaidų.
Naudojant likusį metodą, turi būti įvykdytos šios sąlygos:
Turimas turtas (pastatai ir kiti statiniai) leidžia efektyviausiai naudoti žemės sklypą;
Galima tiksliai apskaičiuoti bendrą vietoje pastatytų konstrukcijų kainą arba būsimas objekto statybos išlaidas. Tuo pačiu metu specialistas turi žinoti galimą objekto tarnavimo laiką;
Grynosios veiklos pajamos, kurių galima tikėtis naudojant turtą, yra žinomos iš anksto. Tokiu atveju objekto nuomos kainos turi būti apskaičiuojamos atsižvelgiant į rinkos įkainius.
Praktiškai paprastai naudojami dviejų tipų likusieji metodai:
Žemės sklypo likutinio pelno apskaičiavimas;
- apskaičiuojant žemei priskirtiną likutinę vertę.
Pirmasis variantas, susijęs su likutinio pelno apskaičiavimu, sulaukė daugiausiai paraiškų. Būtina pasigilinti į tai išsamiau.
Likęs metodas: skaičiavimo ypatybės
Žemės sklypo kaina apskaičiuojama keliais etapais:
1. Patobulinimų pakeitimo ar atgaminimo išlaidų apskaičiavimas. Atsižvelgiama į tai, kad atlikti patobulinimai prisidės prie daugiau efektyvus naudojimas siužetas. Šiuo atveju reprodukcijos išlaidos apskaičiuojamos atsižvelgiant į pastato statybos išlaidas. Kalbant apie pakeitimo kainą, ją, priešingai, lemia turto statybos kaina.
Bendros objekto tobulinimo išlaidos susideda iš 3 komponentų - netiesioginių ir tiesioginių išlaidų, taip pat potencialių verslininko (investuotojo) pajamų. Skaičiuojant pakeitimo ar atgaminimo išlaidas, reikėtų atsižvelgti į bendrą sukauptą svetainės optimizavimo (patobulinimų) nusidėvėjimo sumą.
Bendro sukaupto nusidėvėjimo parametras gali apimti tokius parametrus kaip funkcinis, fizinis ir išorinis (ekonominis) turto, esančio dominančiame žemės sklype, nusidėvėjimas. Skaičiavimas atliekamas taip:
Sukauptas susidėvėjimas = 1 - (1 - funkcinis nusidėvėjimas) * (1 -fizinis susidėvėjimas) * (1 -išorinis susidėvėjimas).
Geriau apskaičiuoti sukaupto nusidėvėjimo parametrą finansine ar bendrąja prasme. Tai yra, indikatorius yra trijų rūšių nusidėvėjimo (išorinio, fizinio ir funkcinio) suma. Be to, jie visi turėtų būti susiję su žemės sklypo pagerinimu.
Sukaupto nusidėvėjimo suma turėtų būti apskaičiuojama kaip skirtumas tarp objekto tobulinimo išlaidų, neįskaitant jo rinkos vertės ir nusidėvėjimo. Nustačius sukaupto nusidėvėjimo parametrą, jis atimamas iš visas kiekis statybos išlaidos (pastatas). Rezultatas - pakeitimo ar atgaminimo išlaidos vertinimo metu.
2. Grynojo veiklos pelno iš svetainėje esančių pastatų ir statinių apskaičiavimas... Vieni kalendoriniai metai laikomi atskaitos tašku. Šiuo atveju pats skaičiavimo procesas vyksta keliais būdais:
Pirma, apskaičiuojamos galimos bendrosios pajamos, būtent lėšos, kurias galima gauti iš turto, kai jis išnuomojamas (ir neatsižvelgiama į galimus nuostolius). Paprastai LDPE parametras tiesiogiai priklauso nuo nuomojamo objekto ploto ir nuomos sumos.
Skaičiavimo formulė yra tokia:
LDPE = S * A,
kur S yra nuomojamo pastato plotas, m2;
A - ploto „kvadrato“ nuomos tarifo dydis.
Visi skaičiavimai atliekami atsižvelgiant į analizę dabartinius tarifus ir nuomos įkainiai tam tikram laikotarpiui ir konkrečiam turto tipui;
Toliau apskaičiuojamas antras svarbiausias parametras - faktinės bendrosios pajamos. Jis apibūdina lėšų sumą, kurią galima gauti iš žemės sklypo (su konstrukcijomis arba be jų). Tuo pačiu metu iš parametro turėtų būti atimti galimi nuostoliai gavus nuomos mokesčius ir rizika, kad patalpos bus nepakankamai panaudotos, tai yra:
DWD = LDPE - nuostoliai.
Dabar apskaitomas kitas pelnas, kurį gali atnešti turtas. Šis rodiklis tiesiogiai priklauso nuo pastato tipo. Pavyzdžiui, jei ateina apie viešbutį (viešbutį), tada kitos pajamos apima lėšas, gautas iš kavinės ar restorano veiklos. Galutinė formulė atrodo taip:
DWD = LDPE + Kitas pelnas - Nuostoliai.
Įjungta paskutinis etapas apskaičiuojamos numanomos pakeitimo išlaidos ir veiklos sąnaudos. Pastaruoju atveju reiškiamos išlaidos, reikalingos normaliai pastato (konstrukcijos) veiklai ir pelno atkūrimui.
Remiantis veiklos pelno ir pakeitimo išlaidų apskaičiavimu, apskaičiuojamas numatomas NPR. Formulė yra tokia:
CHOD = DVD - pakeitimo išlaidos -.
3. Grynųjų veiklos pajamų, priskirtų turto pagerinimui per metus, apskaičiavimas... NPR apskaičiuojamas padauginus du rodiklius - pelno kapitalizacijos santykį iš patobulinimų pakeitimo (atgaminimo) išlaidų.
Kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimo metodiką galima pasirinkti atsižvelgiant į sąlygas, kuriomis ši priemonė veikia. Šiuo atveju reikia atsižvelgti į šiuos dalykus:
Sandorių vertės ir pelno duomenys, pagrįsti kiekvieno objekto tipine imtimi;
- finansinių injekcijų sąlygos ir šaltiniai;
- gebėjimas tiksliai prognozuoti Bendra suma turtą prognozuojamo laikotarpio pabaigoje.
Iš populiariausių kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimo variantų galima išskirti dvi:
Skaičiavimo metodas, kai registruojama kapitalo išlaidų kompensacija;
- rinkos suspaudimo analizės metodas.
Kapitalizacijos koeficientas turėtų būti apskaičiuojamas atsižvelgiant į šiuos veiksnius:
Šio metodo taikymas grindžiamas likusios žemės našumo principu. Metodas naudojamas tiek laisviems, tiek visiškai ar iš dalies užstatytiems žemės sklypams įvertinti. Tuo pačiu metu užstatyti žemės sklypai turėtų būti vertinami kaip sąlygiškai laisvi, kai jie naudojami efektyviausiai. Pavyzdžiui, sandėlis ar laikina konstrukcija, pagaminta iš lengvų konstrukcijų, esanti žemės sklype, apsuptame kapitalinių daugiaaukščių pastatų, paprastai negali būti laikomas efektyviausiu naudojimu. Vertinant tam tikrą sklypą, į tokias struktūras neturėtų būti atsižvelgiama; žemės sklypo vertinimas turėtų būti atliekamas kaip sąlyginai nemokamas. Šis metodas taip pat naudojamas prognozuojant efektyviausią žemės sklypo naudojimą kaip sąlyginai nemokamą skirtingų variantų jos pastatas. Plėtros variantas, kurio rezultatas yra didžiausia žemės vertė, gali būti naudojamas patikslinti jos rinkos vertės įvertinimą, gautą naudojant kitus informacijos turimus vertinimo metodus.
Likęs žemės metodas gali būti naudojamas tik tuo atveju, jei yra informacijos apie užstatytų ir panašių žemės sklypų pastatų ir statinių nuomos sandorius. Jei tokios informacijos nėra, galima naudoti duomenis apie verslo pajamas. Tuo pačiu metu iš vertinimo rezultato, gauto remiantis duomenimis apie verslo pajamas, būtina teisingai atskaityti turto, nesusijusio su nekilnojamuoju turtu, vertę (pavyzdžiui, nematerialųjį ir kilnojamąjį turtą).
Pagal šią techniką žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:
Y _ 1 - Y B x BB YL
kur YL yra žemės sklypo rinkos vertės įvertinimas; I - grynosios veiklos pajamos; HC yra patobulinimų rinkos vertė; Bb - pajamų iš žemės kapitalizacijos santykis; Вв - pajamų iš patobulinimų kapitalizacijos koeficientas.
Naudojant metodą, atliekama tokia veiksmų seka:
- vertinamai teritorijai būdingiausių vertinamo žemės sklypo komercinio naudojimo rūšių parinkimas;
- esamos ar visos pakeitimo išlaidų, numatytų įvertintame sklype, likutinės vertės apskaičiavimas pasirinktam vertinamo žemės sklypo naudojimo būdui, įskaitant esamą, atsižvelgiant į teisinius, miesto planavimo, funkcinius ir kitus nustatytus apribojimus vykdomieji organai institucijos ir atitinkamos įgaliotos įstaigos;
- visų grynųjų pajamų iš turto apskaičiavimas;
- visų grynųjų pajamų, priskiriamų pastatams, kaip visų jų pakeitimo išlaidų sandaugai, dalies apskaičiavimas kapitalizuojant pajamų iš pagerinimų santykį;
- visų grynųjų pajamų dalies, priskirtinos žemės sklypui, apskaičiavimas, kaip skirtumas tarp visų grynųjų pajamų ir pastatų dalies;
- apskaičiuojant žemės sklypo vertę, padalijant žemės sklypui priskirtiną visų grynųjų pajamų dalį iš pajamų iš žemės kapitalizacijos santykio.
Žemės sklypo, kuriam buvo gauta didžiausia vertė, naudojimo būdas yra efektyviausias apskaičiuoto žemės sklypo naudojimas.
Visos grynosios pajamos įvertinamos surašant pastatų ir patalpų nuomos pajamų ataskaitą.
Pagrindiniai pelno (nuostolių) ataskaitos straipsniai yra šie:
- galimos bendrosios pajamos;
- faktinės bendrosios pajamos;
- veiklos sąnaudos, kurias sudaro veiklos išlaidos, pakeitimo išlaidos ir valdymo išlaidos;
- grynosios veiklos pajamos (grynosios veiklos pajamos).
Grynosios veiklos pajamos yra skirtumas tarp faktinių bendrųjų pajamų ir veiklos išlaidų. Tačiau iš faktinių bendrųjų pajamų atimamos tik tos išlaidos, kurias patiria nuomotojas.
Potencialios bendrosios pajamos-tai pajamos, kurias galima gauti išnuomojant nekilnojamąjį turtą, kai jį 100% užima nuomininkai ir nėra nuostolių, nesumokėjus už nuomą. Vertinant žemės sklypą, patalpų nuomos įkainiai turėtų būti skaičiuojami tik remiantis rinkos nuomos kainomis. Patalpose, kurios yra laisvos ir nuomotojas naudoja savo reikmėms, taip pat patalpoms, kurios dėl asmeninių priežasčių yra išnuomojamos už mažesnes nuomos kainas, taip pat turėtų būti naudojamos rinkos nuomos kainos. Į galimas pajamas turėtų būti įtrauktos kitos pajamos, gautos iš neatsiejamo turto pagerinimo, bet neįskaičiuotos į nuomos mokestį.
Faktinės bendrosios pajamos yra lygios skirtumui tarp galimų bendrųjų pajamų ir nuostolių dėl prastovų ir nuostolių, patirtų dėl nemokėjimo už nuomą. Prastovos nuostoliai skaičiuojami kaip procentas potencialių pajamų, o nuostoliai dėl nemokėjimo apskaičiuojami kaip procentas nuo potencialių pajamų ir nuostolių dėl prastovų.
Yra dviejų tipų veiklos išlaidos: pastovios - nepriklauso nuo objekto užimtumo lygio, kintamieji - priklausomai nuo užimtumo. Veiklos išlaidos nustatomos remiantis rinkos nuomos sąlygomis.
Pakeitimo išlaidos apskaičiuojamos atsižvelgiant į visas pastato elementų pakeitimo išlaidas su trumpalaikis ekonominis gyvenimas, išskyrus nusidėvėjimą. Skaičiavimas atliekamas tiesioginiu skaičiavimu: dalijant visas objekto elementų pakeitimo išlaidas iš jų ekonominio gyvavimo laikotarpio. Atliekant šiuos skaičiavimus, patartina atsižvelgti į galimybę padidinti grynųjų pinigų procentinę dalį, kad elementai, kurių tarnavimo laikas trumpas, būtų pakeisti banko sąskaitos... Tuo pat metu būtina atsižvelgti į galimą infliacinį išlaidų padidėjimą.
Administracinės išlaidos įtraukiamos į veiklos sąnaudas, neatsižvelgiant į tai, ar turtą valdo savininkas, ar sutarties valdytojas. Valdymo išlaidų suma nustatoma pinigine išraiška arba procentais nuo faktinių bendrųjų pajamų, atsižvelgiant į turto tipą.
Skaičiuojant grynąsias veiklos pajamas, faktinės bendrosios pajamos neturėtų būti atimamos nusidėvėjimo atskaitymai apie nekilnojamąjį turtą ir nekilnojamojo turto skolinių įsipareigojimų aptarnavimo išlaidas, jei tokių yra.
Patobulinimų kapitalizacijos koeficientas paprastai apskaičiuojamas kaip diskonto normos ir kompensavimo fondo koeficiento suma. Taip pat patobulinimams galima naudoti kitus kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimo metodus.
Diskonto normos vertė turėtų būti nustatyta remiantis panašių ir jau įgyvendintų projektų vidinės grąžos normos analize.
Skaičiavimai gali būti atliekami dabartinėmis (išskyrus infliaciją) arba prognozuojamomis (atsižvelgiant į infliaciją) kainomis, atsižvelgiant į kainas, kuriomis išreiškiamos pajamos ir išlaidos. Vertinant dabartinėmis kainomis, turėtų būti naudojama reali diskonto norma (neįskaitant infliacijos). Vertinant naudojant prognozuojamas kainas, turėtų būti naudojama nominali diskonto norma (pakoreguota atsižvelgiant į infliaciją).
Vertinant žemę patartina kapitalo grąžos normą naudoti kaip pajamų iš žemės kapitalizacijos santykį, o žemės gerinimui - kapitalo grąžos normą, padidintą kompensavimo fondo koeficientu, atsižvelgiant į atsižvelgti į nerizikingų palūkanų normą ir likusį ekonominį patobulinimų laikotarpį.
Jei nėra investicijų rinkos, kaip diskonto normą, galite naudoti dvigubą nerizikingų palūkanų normą, gautą remiantis mažiausiai rizikingų investicijų tam tikro Rusijos Federacijos subjekto teritorijoje analize.
Žemės rinkos vertės įvertinimo taikant liekamąjį metodą pavyzdys
1 pavyzdys
Problemos sąlygos. Nusidėvėjimo kaina (visos pakeitimo išlaidos, atėmus nusidėvėjimą) - 1 228 138 USD. Bendros grynosios veiklos pajamos iš turto yra 725 760 USD.
Būtina nustatyti žemės vertę
Sprendimas:
1. Kapitalizacijos koeficiento vertės nustatymas patobulinimams
Siekiant įvertinti nekilnojamojo žemės pagerinimus, kapitalizacijos koeficiento vertė apibrėžiama kaip rinkos išgavimo metodas. Šis metodas pagrįstas panašių nekilnojamojo turto rinkos kainos ir panašių nekilnojamojo turto grynųjų veiklos pajamų santykio tyrimo tyrimu. Šis metodas naudojamas dėl to, kad yra pakankamai patikimos informacijos apie šį rinkos segmentą.
Kapitalizacijos koeficiento vertės nustatymo pagal rinkos išgavimo metodą formulė yra tokia:
iki _ N01
U,
kur; K yra kapitalizacijos santykis; N01 - grynosios veiklos pajamos iš turto; Y yra turto rinkos vertė.
Įvertinimo dieną buvo nustatyti pasiūlymai parduoti ir išnuomoti šiuos nekilnojamojo turto objektus, panašius į vertinamą:
№
objektas Pasiūlymo kaina, $ Prognozuojamos grynosios veiklos pajamos, $ / metus * Koeficientas
didžiosios raidės
1 1050000 220000 0,21
2 600000 120000 0,20
3 50000 12000 0,24
4 260000 50105 0,19
5 500000 105000 0,21
6 250000 50900 0,20
7 270750 49000 0,18
8 6126400 1097400 0,18
9 250000 79850 0,32
* grynosios veiklos pajamos buvo numatytos remiantis grynosiomis nuomos sąlygomis.
Kaip matyti iš aukščiau pateiktų duomenų, kapitalizacijos santykis svyruoja nuo 0,18 iki 0,32. Šiuo atžvilgiu mes atlikome matematinį pradinės informacijos apdorojimą apskaičiuodami standartinį nuokrypį. Standartinio nuokrypio vertė yra rezultato tikslumo rodiklis, gautas apskaičiuojant vidurkį kapitalizacijos koeficientų verčių. Pagal normaliojo skirstinio dėsnį normalusis skirstinys apibūdina skaičių skaičių C ± 1,94a. Šis intervalas naudojamas netinkamiems duomenims filtruoti.
Standartinio nuokrypio apskaičiavimo formulė yra tokia:
a, E "2
V N,
kur: a - standartinis nuokrypis; C yra serijos aritmetinis vidurkis:
C = bC
C N
kur; C1 - r -oji serijos vertė; N yra serijos narių skaičius.
C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) / 9 = 0,215
Iš to išplaukia, kad serijos verčių patikimumo intervalas yra 0,215 ± 1,94 x a. Mūsų pavyzdyje a = 0,043. Taigi serijos verčių patikimumo intervalas yra nuo 0,13 iki 0,30.
Taigi 0,32 serijos vertė gali būti nenaudojama tolesniuose skaičiavimuose, nes ji neatspindi tipiško kapitalizacijos koeficiento lygio, kuris vyravo vertinimo metu.
Kapitalizacijos koeficiento vertės vertė, nustatyta rinkos išgavimo metodu, yra lygi aritmetinei vidurkio vertei:
C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18) / 9 = 0,202
2. Grynųjų veiklos pajamų, susijusių su žemės sklypu, apskaičiavimas
1 Visos grynosios veiklos pajamos 725 760 USD
2 Atnaujinimo kaina 1 228 138 USD
3 Patobulinimų kapitalizacijos koeficientas 0,202
4 Grynosios veiklos pajamos, priskirtinos patobulinimams (2x3) 248 084 USD
5 Grynosios veiklos pajamos, priskirtinos žemei (1–4) 477676 USD
3. Pajamų iš žemės kapitalizavimo koeficiento vertės nustatymas
Pajamų iš žemės kapitalizacijos santykis nustatomas pagal kaupiamosios statybos metodą. Bazinė (nerizikinga) norma, lygi banko indėlių grąžos normai aukščiausia kategorija patikimumas yra 8% per metus užsienio valiuta. Įprasta priemoka už kapitalo investicijas į žemės nuosavybę yra 8% per metus. Šią vertę nulėmė potencialių žemės sklypų pirkėjų apklausa, kurios metu buvo nustatyta, kad tinkama investicijų į žemės sklypo pirkimą rizikos kompensacija yra dvigubai didesnė už pelningumą, palyginti su nerizikingas. Taigi kapitalizacijos santykis yra 16% per metus.
4. Galutinis žemės sklypo savikainos apskaičiavimas
Prekės Nr. Analizės elementas Vertė
1 Grynosios veiklos pajamos, priskirtos žemei, 477 676 USD
2 Pajamų iš žemės kapitalizacijos koeficientas 0,16
3 Žemės rinkos vertė (1/2) 2 986 000 USD
Suapvalinus žemės sklypo nuosavybės rinkos vertė yra: trys milijonai (3 000 000) JAV dolerių.
2 pavyzdys.
Problemos sąlygos. Bendra numatomų patobulinimų pakeitimo kaina yra 537 895. Bendros grynosios pajamos iš nekilnojamojo turto yra 98 679 USD. Diskonto norma yra -16,83%. Kompensavimo fondo koeficientas -0,086%.
Apmokėjimas:
1 kapitalizavimo koeficientas patobulinimams (16,83 + 0,086)% = 16,92%
2 Pajamos, priskirtinos patobulinimams 537 895 x 0,1692 USD = 90 990 USD
3 Pajamos, priskirtinos žemei, 98 679 USD - 90 990 USD = 7 689 USD
4 Žemės sklypo rinkos vertė 90 990 USD / 0,16683 = 45 687 USD.
Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą
Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudoja žinių bazę savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.
Panašūs dokumentai
Diskontuotų pinigų srautų metodas. Įmonės likutinės dabartinės vertės nustatymas. Naudojant Fišerio formulę. Millerio-Modigliani teorema apie pelningą požiūrį į verslo vertinimą. Verslo rizikos apskaita taikant pajamų metodą, kapitalizacijos metodai.
kursinis darbas pridėtas 2015-06-22
Pajamų metodas - metodų rinkinys vertinimo objekto vertei įvertinti, remiantis numatomų pajamų iš jo nustatymu. Pagrindiniai įmonės vertinimo etapai taikant diskonto metodą pinigų srautai, jo trūkumai. Pelno kapitalizavimo metodo esmė.
kursinis darbas, pridėtas 2010 04 13
Žemės vertinimo metodų klasifikacija. Masinio žemės sklypų kadastrinio vertinimo ir vieno žemės sklypo rinkos vertinimo esmė. Palyginimo, paskirstymo, pardavimo paskirstymo metodai. Žemės nuomos kapitalizavimo metodo ypatybės.
testas, pridėtas 2017-01-05
Pajamų kapitalizavimo metodas, jo privalumai, trūkumai, pagrindinės problemos, taikymo sąlygos. Nekilnojamojo turto vertinimo etapai. Diskontuotų pinigų srautų metodo apskaičiavimo algoritmas. Investuoto kapitalo grąžinimas naudojant Ring, Inwood ir Hoskold metodus.
testas, pridėtas 2013-11-27
Diskontuotų pinigų srautų metodo esmė ir apimtis. Yra du pagrindiniai pinigų srautų sumos apskaičiavimo metodai. Galutinių verslo sąnaudų įvertinimas pagal Gordono modelį. Kapitalo atkūrimo metodas be rizikos palūkanų normos.
testas, pridėtas 2011 07 22
Pagrindinių nekilnojamojo turto vertinimo metodų nagrinėjimas pajamų metodo požiūriu - pelno kapitalizavimo metodas ir pinigų srautų diskontavimo metodas. Pajamų ir išlaidų dydžio prognozavimas eksploatuojant įrenginį prognozuojamu laikotarpiu.
kursinis darbas, pridėtas 2011-09-06
Žemės rinkos samprata ir struktūra, jos ypatybės. Žemės sklypų vertinimo tvarka ir pagrindiniai kriterijai, pagrindiniai šio proceso etapai. Kišiniovo savivaldybės žemės rinkos analizė. Žemės sklypo vertinimo ataskaitos rengimo tvarka.
disertacija, pridėta 2010-07-11
5. Likęs žemės vertinimo metodas
Likęs metodas naudojamas užstatytiems ir statybiniams sklypams.
Dažniausias liekamosios technikos taikymas yra efektyviausio žemės naudojimo analizė ir žemės vertinimas tais atvejais, kai nėra informacijos apie laisvų žemės sklypų pardavimą. Žemės sklypą vertinti naudojant liekanos techniką patartina, kai jame esantys pastatai yra pakankamai nauji, tai yra, kai nesunku nustatyti statybos kainą, o susidėvėjimas yra nereikšmingas.
Naudojant liekamąjį metodą, vertinimas atliekamas šiais etapais:
a) žemės sklype esančių patobulinimų pakeitimo arba pakeitimo išlaidų apskaičiavimas;
c) grynųjų veiklos pajamų, kurias galima gauti naudojant vieną nekilnojamojo turto objektą, sumos nustatymas, remiantis rinkos duomenimis apie nuoma objektai, panašūs į vieną nekilnojamojo turto objektą, dalis kuris yra apskaičiuotas žemės sklypas;
c) grynųjų veiklos pajamų, susijusių su patobulinimais, nustatymas kaip pakeitimo išlaidų arba pakeitimo išlaidų produktas ir kapitalizacijos norma, skirta patobulinimams;
d) grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų žemei, apskaičiavimas kaip skirtumas tarp grynųjų veiklos pajamų, gautų iš vieno turto, ir grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų pagerinimui;
f) žemės sklypo vertės nustatymas kaip sklypo grynųjų veiklos pajamų ir žemės sklypo kapitalizacijos normos santykis.
Žemės sklypo rinkos vertė nustatoma pagal formulę:
CHOD - grynosios metinės pajamos iš vieno nekilnojamojo turto objekto;
Сс - patobulinimų rinkos vertė;
rc - pajamų kapitalizacijos santykis, skirtas patobulinimams
Nustatant atskirų sklypų dydį, atsižvelgiama į fizinius, teisinius ir ekonominius veiksnius, darančius įtaką šio sprendimo priėmimui, dažniausiai dydžiai nustatomi atsižvelgiant į potencialių investuotojų ekonomines galimybes.
Nauji sklypai turi atitikti vietos viešojo administravimo institucijų reikalavimus ploto ir infrastruktūros požiūriu ir atitikti vietos rinkos reikalavimus.
Žemės masė turi būti išvystyta dar prieš ją suskaidant ir parduodant atskirais sklypais. Todėl, be paties žemės įsigijimo išlaidų, naujasis savininkas padengia ir daugybę kitų išlaidų. Kai kurios iš šių išlaidų yra susijusios su žemės išteklių kokybe, o kitos - dėl vietos paskirstymą reglamentuojančių taisyklių arba „aplinkos“ apsaugos teisės aktų. Išlaidos, patirtos dar prieš fizinio vystymosi pradžią, vadinamos „preliminariomis“.
Prieš padalindamas masyvą į svetainę, vertintojas turėtų susipažinti su vietinėmis proceso taisyklėmis. Šios taisyklės nustato, kokie patobulinimai turėtų būti atlikti vietoje, koks leidimas turėtų būti gautas ir galiausiai - kokios papildomos išlaidos. Paprastai žemės planuotojai ar architektai kviečiami parengti žemės naudojimo planą, kuriame numatytas masyvo suskirstymas į maksimalų statomų sklypų skaičių. Gali prireikti konsultuotis su specialistais įvairiais inžinerijos klausimais. Visos įmokos už įvairių leidimų gavimą turi būti įtrauktos į sąmatą. Atliekamas žemės valymas, būsimų objektų ir kelių matavimas ir matavimas, įvairūs planavimo ir topografiniai tyrimai. Tokiai veiklai reikia papildomų išlaidų prieš parduodant pirmąją svetainę.
Be išankstinių išlaidų, pagrindinis kūrėjas turi išleisti pinigus kiekvienai parduotai daliai. Dauguma šių išlaidų patiriama per metus, kai svetainė parduodama naujam savininkui. Į jas įeina papildomų gatvių statybos, drenažo darbų, kanalizacijos ir ryšių tinklų kūrimo bei sklypų pardavimo išlaidos. Be to, pagrindinis kūrėjas turi tinkamai paskirstyti pridėtines išlaidas ir reikalaujamą pelną.
2.8 Vertinimo rezultatų suderinimas
Vertinimo rezultatai, gauti taikant tris metodus - sąnaudas, lyginamuosius ir pelningus - pateikia skirtingas sąnaudų vertes. Šiuo atžvilgiu susitariama dėl rezultatų ir nustatoma galutinė išlaidų vertė.
Vertinimo rezultatų derinimas ir galutinės nekilnojamojo turto objekto vertės nustatymas gali būti atliekamas dviem būdais: aritmetinio vidurkio metodu arba svertinio vidurkio metodu.
Vidutinis aritmetinis metodas
Objekto kaina nustatoma pagal formulę:
С yra galutinė vertinimo objekto rinkos vertė, lei;
Naudojant vidurkio aritmetinį metodą gana dažnai nuvertinamas arba pervertinamas galutinis vertinimo rezultatas.
Skaičiuoto vidurkio metodas galutinei išlaidų vertei nustatyti laikomas tinkamiausiu, nes kai kurie vertinimo rezultatai gali turėti didesnę svarbą nei kiti.
Bendra objekto kaina pagal svertinį vidurkio metodą nustatoma pagal formulę:
C = C1 x Q1, + C2 x Q2 + C1 x Q2
С - pagrįsta vertinimo objekto rinkos vertė, lei
C1, C2, C3 - objekto savikaina, nustatoma naudojant sąnaudų, lyginamąjį ir pajamų metodą, atitinkamai, lei.
Q1, Q2, Q3 - atitinkamai sąnaudų, lyginamųjų ir pajamų metodų reikšmė.
Kiekvieno vertinimo rezultatų svorius galima nustatyti naudojant tam tikro svorio koeficientą arba nustatant santykinę rezultatų hierarchiją.
Kiekvieno gauto rezultato svoriui nustatyti naudojamas hierarchijos analizės metodas skirtingi požiūriai... Analizuojant metodo reikšmingumą, taikoma santykių skalė
5 lentelė. Galutinės objekto savikainos apskaičiavimas
| Reikšmingumas | Vertinimo metodo svarba | Paaiškinimai |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Vienodos svarbos | Abu metodai vienodai prisideda prie tikslo pasiekimo. |
| 3 | Nedidelis vieno metodo svarbos paplitimas prieš kitą | Vienas iš metodų yra pagrįstas, tačiau tai nepakankamai įtikinama. |
| 5 | Esminis ar esminis pranašumas | Yra patikimų duomenų arba logiški sprendimai kad būtų parodytas vieno iš metodų pasirinkimas |
| 7 | Akivaizdus ar aiškus pranašumas | Stiprus vieno metodo įrodymas prieš kitą |
| 9 | Absoliutus pranašumas | Įrodymai, kad vienas metodas teikiamas pirmenybė kitam aukščiausio laipsnioįtikinamumas |
| 2, 4, 6, 8 | Tarpinės vertės tarp dviejų gretimų sprendimų | Situacija, kai reikia kompromisinio sprendimo |
| Aukščiau nurodytų nulinių verčių abipusiškumas | Jei i metodas, lyginant su j metodu, nustatytas į vieną iš aukščiau apibrėžtų skaičių, tada j metodas, lyginant su i metodu, yra priešingos vertės |
|
Silpna rezultatų sutarimo vieta yra svorių nustatymas. Jis yra subjektyvus ir apima kiekvieno požiūrio privalumų ir pranašumų palyginimą su nagrinėjama konkrečią situaciją.
Jei objektai yra unikalūs pagal savo tipą ir paskirtį, kuriems nėra rinkos, arba daiktai, kurių susidėvėjimas yra nereikšmingas, arba vertinimo rezultatai yra būtini draudimui, tada geriau pasirinkti kainą, kaip pagrindinį metodą. Tuo pačiu metu brangus metodas yra susijęs su susidėvėjimo nustatymo ir jo naudojimo apribojimo problema.
Jei nekilnojamojo turto objektas duoda stabilias pajamas ir yra įsigytas būtent šiam tikslui, tada vertintojas pagrindiniu laikys pajamų metodą. Pavyzdžiui, nustatant prekybos centro vertę, visų pirma, bus taikomas pajamų metodas, nes tokie nekilnojamojo turto objektai perkami siekiant gauti pajamų. Net jei vertinimo procese buvo naudojami trys metodai, galutinių išlaidų vertė turėtų būti arčiau vertės, gautos taikant pajamų metodą, kuris yra tinkamiausias šiam vertinimui. Tačiau šis metodas pagrįstas subjektyviais pasiūlymais ir būsimo uždarbio bei grąžos normų įvertinimais.
Jei turtas vertinamas ir yra pakankamai duomenų apie pardavimą rinkoje, vertintojui labiausiai patikimas lyginamasis metodas, kuriame atsižvelgiama į rinkos tendencijas ir pirkėjo pageidavimus. Tačiau lyginamojo metodo naudojimą riboja patikimų ir pilną informaciją apie palyginamus pardavimus.
Galutinio įvertinimo tikslumas ir patikimumas labai priklauso nuo vertintojų kvalifikacijos ir patirties, jų objektyvumo. Kartais vadinamas „sąžinės egzaminu“
