Վաճառքի համեմատության մեթոդ. Հողի գնահատման մեթոդներ

Հողի մնացորդային մեթոդհիմնված է հողի մնացորդային արտադրողականության սկզբունքի վրա և օգտագործվում է, որպես կանոն, NEI-ի վերլուծության համար հողատարածք.

Մեթոդը կարող է օգտագործվել կառուցապատված հողամասի շուկայական արժեքը գնահատելու համար: Սա պահանջում է, որ գնահատվող տարածքն օգտագործվի ամենաարդյունավետ ձևով: Հողի մնացորդային տեխնիկայի էությունը հողի հետ կապված եկամուտների կապիտալիզացումն է, մինչդեռ դրա վրա կառուցված գույքի արժեքը հայտնի է:

Հողամասի մնացորդային մեթոդը կարող է կիրառվել միայն այն դեպքում, եթե առկա են գնահատվածին համադրելի կառուցապատված հողամասերում շենքերի և շինությունների վարձակալության գործարքների մասին: Նման տեղեկատվության բացակայության դեպքում հնարավոր է օգտագործել բիզնեսի եկամուտների վերաբերյալ տվյալները։ Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքից բացի այլ ակտիվների (մասնավորապես՝ ոչ նյութական և շարժական ակտիվների) արժեքը պետք է հանվի բիզնեսի եկամուտների վերաբերյալ տվյալների հիման վրա ստացված գնահատման արդյունքից:

Ընդհանուր առմամբ, մեթոդի ճիշտ կիրառման համար պետք է բավարարվեն երեք պայմաններ.

• 1) բարելավումների արժեքը հայտնի է կամ կարող է հաշվարկվել բավականաչափ բարձր ճշգրտությամբ.
• 2) CHOD-ը, որը ստեղծում կամ կարող է առաջացնել սեփականություն, հայտնի է կամ կարող է հաշվարկվել.
• 3) առկա է հուսալի շուկայական տեղեկատվություն հողի և բարելավումների կապիտալացման գործակիցների արժեքների վերաբերյալ:

Այս մեթոդի համաձայն՝ հողամասի շուկայական արժեքը գնահատվում է բանաձևով

որտեղ Վ Լ- հողամասի շուկայական արժեքը.

1 - ընդհանուր առմամբ անշարժ գույքի կողմից առաջացած CHOD;

Vg-ը բարելավումների շուկայական արժեքն է.

R l - հողից եկամտի կապիտալացման գործակից;

Ռ Բ- բարելավումներից եկամտի կապիտալացման գործակիցը.

Մեթոդի շրջանակը.

• ? կառուցապատված տարածքի գնահատում;
• ? առաջարկվող շինարարության համար անվճար տեղամասի գնահատում (ներառյալ NEI-ի վերլուծությունը);
• ? վարձակալության ենթակա անշարժ գույքի օբյեկտներ («շահութաբեր» օբյեկտներ)՝ օբյեկտի և շինությունների եկամտաբերության համար հայտնի պահանջներով.

Շուկայական գինըՎ Բ բարելավումներմնացորդային մեթոդով հողը գնահատելիս այն հավասար է բարելավումների փոխարինման արժեքի տարբերությանը, որը նոր շինարարության և ձեռնարկատիրական ջանքերի արժեքի (ձեռնարկատիրոջ շահույթի) և առկա կուտակային մաշվածության գումարն է:

Ձեռնարկատիրական ջանքերի ծախսերփոխարինման արժեքի մաս լինելը, իր հերթին, բաղկացած է հաշվարկված ծախսեր,կապված նյութերի և աշխատանքի վարձատրության հետ, և հավելյալ հավելավճար՝ շինարարության հետ կապված ժամանակի և ռիսկի համար: Հնարավորության արժեքը կարող է հաշվարկվել որպես ներդրումից կորցրած շահույթ առանց ռիսկի տոկոսադրույքով: Իսկ լրացուցիչ ռիսկի հավելավճարը կազմում է ընդհանուր շինարարական ծախսերի որոշակի տոկոսը։

Ստորև ներկայացված է անալոգների համեմատությունը (Աղյուսակ 7.2):

Աղյուսակ 7.3-ում ներկայացված է բարելավման արժեքի սահմանումը:

Եթե ​​մենք նախանշենք ներդրումների չափը նախագծում տ-րդ ժամանակաշրջանը Ե տ,ապա ձեռնարկատիրական ջանքերի ծախսերի ամբողջությունը, կամ, այլ կերպ ասած, ձեռնարկատիրոջ շահույթըկարող է ներկայացվել հետևյալ կերպ.

որտեղ Գ- ներդրումային ժամանակաշրջանների քանակը,

Ag - լրացուցիչ հավելավճար ներդրումային ռիսկի համար (տոկոսներով);

Y - i + Ai - տոկոսադրույքըենթակա է լրացուցիչ ռիսկի:

Ընդհանուր առմամբ, մեթոդի օգտագործումը ենթադրում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.

• 1) գնահատվող տարածքում առկա կամ կանխատեսվող բարելավումների փոխարինման արժեքի հաշվարկը, որին հաջորդում է հաշվի առնելով ընդհանուր մաշվածությունը՝ ստանալով դրանց շուկայական արժեքը.
• 2) CHOD-ի հաշվարկը անշարժ գույքի օբյեկտից.
• 3) շենքերին վերագրվող NPV-ի մասնաբաժնի հաշվարկը՝ որպես դրանց շուկայական արժեքի արտադրյալ՝ բարելավումներից ստացված եկամուտների կապիտալացման հարաբերակցությամբ.

Անալոգների համեմատական ​​աղյուսակ

Աղյուսակ 7.2

Տեխնիկական պայմաններ	Գնահատման օբյեկտ
Գտնվելու վայրը
Պետություն	Լավ է, վերանորոգման կարիք չկա	Գոհացուցիչ, անհրաժեշտ է կոսմետիկ	Լավ է, վերանորոգում չի պահանջվում	Լավ է, վերանորոգման կարիք չկա	Գոհացուցիչ, անհրաժեշտ է կոսմետիկ	Լավ է, վերանորոգում չի պահանջվում	Լավ է, վերանորոգման կարիք չկա
Բարեկարգման ընդհանուր մակերեսը, մ 2
Հողամասի ընդհանուր մակերեսը մ 2
Առաջարկի գինը,
Գործարքի արժեքի զեղչ,%
Գործարքի արժեքը, ԱՄՆ դոլար

Բարելավումների արժեքի որոշում

Աղյուսակ 7.3

Անուն

մ.թ.ա. 1 մ 3 69

ընթացիկ / 91

(05 x 06 x 07 x x 0803 x 04 x x 09), ռուբ.

PC, ռուբ. (10x (01 -

• * Հիմք՝ փոխարինման արժեքի ընդլայնված ցուցիչների հավաքածուներ (այսուհետ՝ UPVS):
• ** Հիմքը՝ BTI-ի տեխնիկական անձնագրեր:
• *** Հիմք՝ ԽՍՀՄ պետական ​​շինարարական կոմիտեի 1983 թվականի մայիսի 11-ի թիվ 94 որոշումը։
• 4 * Հիմք՝ ԽՍՀՄ պետական ​​շինարարական կոմիտեի 1990 թվականի սեպտեմբերի 6-ի թիվ 14-Դ նամակ.
• 5 * Հիմք՝ Շինարարության գնագոյացման տարածաշրջանային կենտրոնի տեղեկագիր (այսուհետ՝ ՃՇՇ):

Նշումներ.ВС j M 3 59 - փոխարինման արժեքը 1 մ3-ի դիմաց 1969 թ.

V -նոր շինարարության արժեքը;

I & 4/69 - 1969 թվականի գնահատված գներից 1984 թվականի գնահատված գներին անցման Lex-ում;

I tsk 91 - 1991 թվականի ընթացիկ ցուցանիշ;

Счдс - գործակից՝ հաշվի առնելով ավելացված արժեքի հարկը;

H հա - գործակից՝ հաշվի առնելով շինարարական բիզնես վարող ձեռնարկատիրոջ եկամտաբերությունը.

ВС - փոխարինման արժեքը;

DV-ն իրական տարիքն է.

ES - տնտեսական ծառայության ժամկետ;

PC, ԱՄՆ դոլար - շուկայական արժեքը, ԱՄՆ դոլար փոխարժեքով Կենտրոնական բանկից Ռուսաստանի Դաշնություն(այսուհետ՝ Ռուսաստանի Բանկ). Ես կգնահատեմ այն ​​օրվա դրությամբ: 25 ռուբ 1 դոլարով;

PC - շուկայական արժեքը, ռուբ.

• 4) հողամասին վերագրվող NPV-ի մասնաբաժնի հաշվարկը որպես NPV-ի և շինություններին վերագրվող դրա մասնաբաժնի տարբերություն.
• 5) հողամասի արժեքը հաշվարկելը` հողամասին վերագրվող մասնավոր տնային տնտեսության եկամտի բաժինը բաժանելով հողամասից ստացվող եկամուտների կապիտալացման հարաբերակցության վրա:

CHOD-ի գնահատումն իրականացվում է շենքերի և տարածքների վարձակալության եկամուտների մասին հաշվետվություն կազմելու միջոցով:

Եկամուտների հաշվետվության հիմնական հոդվածներն են.

• ? պոտենցիալ համախառն եկամուտ (այսուհետ՝ LDPE);
• ? փաստացի համախառն եկամուտ (այսուհետ՝ DVD);
• ? գործառնական ծախսեր (այսուհետ՝ ԿԱ), որոնք բաղկացած են գործառնական ծախսերից, փոխարինման և կառավարման ծախսերից.
• ? CHOD (զուտ գործառնական եկամուտ):

Հնարավոր համախառն եկամուտը այն եկամուտն է, որը կարելի է ստանալ վարձակալների 100% զբաղեցրած անշարժ գույքի վարձակալությունից և վարձավճարի չվճարումից կորուստներ չունենալուց: Հողամասի շուկայական արժեքը գնահատելիս դրա բարելավման (տարածքների) համար վարձակալության դրույքաչափերը պետք է հաշվարկվեն բացառապես շուկայական վարձակալության դրույքաչափերի հիման վրա: Տարածքների համար, որոնք դատարկ են և վարձատուի կողմից օգտագործվում են սեփական կարիքների համար, ինչպես նաև այն տարածքների համար, որոնք վարձով են տրվում անձնական պատճառներով՝ թերագնահատված վարձակալության գներըՊետք է օգտագործվեն նաև շուկայական վարձակալության գները: Պոտենցիալ եկամուտը պետք է ներառի նաև այլ եկամուտներ, որոնք ստացվում են անշարժ գույքի անբաժանելի բարելավումների շահագործումից, բայց ներառված չեն վարձավճարի մեջ:

Փաստացի համախառն եկամուտը հավասար է LDPE-ի և տարածքների պարապուրդի պատճառով կորուստների, ինչպես նաև վարձավճարի չվճարման հետևանքով առաջացած վնասների տարբերությանը: Անգործության ժամանակ կորուստը հաշվարկվում է որպես պոտենցիալ եկամտի տոկոս, մինչդեռ չվճարումից կորուստները հաճախ հաշվարկվում են որպես պոտենցիալ եկամտի և պարապուրդի կորստի տարբերության տոկոս, ինչպես նաև նմանատիպ գույքի շուկայական տվյալներ:

Գործառնական (պահպանման) ծախսերի երկու տեսակ կա.

• 1) հաստատուն - անկախ օբյեկտի զբաղվածության մակարդակից.
• 2) փոփոխականներ՝ կախված զբաղվածությունից:

Գործառնական ծախսերը որոշվում են շուկայական վարձակալության պայմաններով:

Փոխարինող պահուստ. Այս ծախսերը հաշվարկվում են՝ ելնելով ընդհանուր արժեքըհողի բարեկարգման (շենքերի) տարրերի փոխարինում. հետ կարճաժամկետտնտեսական կյանքը՝ բացառությամբ մաշվածության: Հաշվարկը կատարվում է ուղղակի հաշվարկով` բարելավումների տարրերի փոխարինման ընդհանուր արժեքը բաժանելով դրանց տնտեսական կյանքի ժամանակահատվածի վրա: Այս հաշվարկները կատարելու գործընթացում նպատակահարմար է հաշվի առնել տոկոսային աճի հնարավորությունը. բանկային հաշիվներ Փողպահանջվում է իրերը կարճ կյանքով փոխարինելու համար: Անհրաժեշտ է նաև հաշվի առնել նման փոխարինման արժեքի հնարավոր գնաճային աճը։

Կառավարման ծախսերը ներառված են PR-ում՝ անկախ նրանից՝ գույքը տնօրինում է սեփականատերը, թե պայմանագրի կառավարիչը: Կառավարման ծախսերի չափը որոշվում է կա՛մ դրամական արտահայտությամբ, կա՛մ որպես DIA-ի տոկոս՝ կախված անշարժ գույքի տեսակից:

Զուտ գործառնական եկամուտը DVD-ի և OR-ի միջև եղած տարբերությունն է: Այս դեպքում DVD-ից հանվում են միայն այն ԿԱ-ները, որոնք կրում է վարձատուն:

Դիտարկենք շուկայական արժեքի գնահատման օրինակներ հողատարածքներհողի մնացորդային մեթոդով:

Օրինակ 7.20.Նախատեսվող բարելավումների փոխարինման արժեքը կազմում է 537,895 ԴՄ; Գույքի NPR-ը կազմում է 98 679 ԴՄ; զեղչի դրույքաչափը` 16,83%; փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցը` 0,086%: Լուծում

Օրինակ 7.21.Գնահատման առարկան «Դելտա» ՍՊԸ-ին սեփականության իրավունքով պատկանող հողամաս է։ Գնահատումն անհրաժեշտ է` որոշելու ներդրման չափը կանոնադրական կապիտալհողամասի սեփականության իրավունքը նորաստեղծ տնտեսվարող սուբյեկտին փոխանցելիս. Հողամասի շուկայական արժեքը որոշել հողամասի հաշվեկշռի մեթոդով:

Հողամասի բնութագրերը և դրա հետ կապված բարելավումները ներկայացված են աղյուսակում: 1.

Հողամասի բնութագրերը և դրա հետ կապված բարելավումները

Աղյուսակ 1

Հողամասի մասին տեղեկատվություն
Ընդհանուր մակերեսը, մ 2
Հատուկ նշանակության	եղածի շահագործում վարչական շենք
Կայքի թեթևացում
Հողատարածքի բարելավում	Հինգ հարկանի կապիտալ շենք
Տեղեկատվություն բարելավումների մասին
Տեղանքի տեղական առանձնահատկությունները
Տրանսպորտի մատչելիություն
Հեռավորությունը քաղաքի կենտրոնից	Գտնվում է քաղաքի կենտրոնում
Ընդհանուր մակերեսը, մ 2
Կառուցվածքի բարելավում, մ 2	490.2 մակերեսով առաջին հարկ։ Երկրորդ հարկ 420.2 մակերեսով։ 480.7 մակերեսով երրորդ հարկ։ Չորրորդ հարկի մակերեսը կազմում է 420.1։ 580.6 մակերեսով հինգերորդ հարկ
Նշանակում	Վարչական
Շինանյութ
Սանիտարական, էլեկտրական սարքեր
Ջեռուցում
Ջրի խողովակներ
Կոյուղի
Տաք ջրամատակարարում
Էլեկտրականություն
Գազօջախներ
Պետություն	Գերազանց։ Տարածքը և հարդարումը գտնվում են գերազանց վիճակում, վերանորոգումից հետո հարդարումը կատարվում է ներկրված նյութերով։ Օբյեկտը կենտրոնացած է հարուստ հաճախորդի վրա
Իրավական կարգավիճակ	Սեփականություն
Տեղեկատվության ստացման ամսաթիվը

Հողի շուկայի վիճակը 7-րդ գնահատման օրվա դրությամբ.Նմանատիպ հողամասերի առուվաճառքի շուկան ձևավորման փուլում է։

Հողի վարձակալության շուկայի վիճակը գնահատման օրվա դրությամբ.Հողամասերի հիմնական վարձատուն քաղաքապետարանն է՝ ի դեմս Հողային ռեսուրսների կոմիտեի: Հայտ վարձավճարվարչականորեն սահմանվում է բազային դրույքաչափի և դրա համար ուղղիչ գործակիցների հիման վրա՝ տարբերակված ըստ գտնվելու վայրի:

Ոչ բնակելի շենքերի շուկայի վիճակը գնահատման ամսաթվի դրությամբ.Ոչ բնակելի շինությունների առքուվաճառքի շուկան պասիվ է, գործարքները՝ աննշան, գների մասին տեղեկատվությունը փակ է.

Ոչ բնակելի շենքերի վարձակալության շուկայի վիճակը գնահատման ամսաթվի դրությամբ.վարձակալության շուկա ոչ բնակելի տարածքներակտիվ է այն պատճառով, որ ոչ բնակելի շենքերի հիմնական օգտագործողները չեն կարողանում սեփականության իրավունքով ձեռք բերել դրանք սահմանափակ լինելու պատճառով. ֆինանսական ռեսուրսներիսկ շենքերի վարձակալությունը մեծ միանվագ ծախսեր չի պահանջում։

Լուծում

• 1. Գնահատման օբյեկտի գնահատումն իրականացվում է հետևյալ պայմաններով.
  • ? նմանատիպ հողատարածքների առուվաճառքի շուկայի բացակայություն.
  • ? նմանատիպ հողատարածքների վարձակալության շուկայական մակարդակի բացակայություն.
  • ? ոչ բնակելի շենքերի առքուվաճառքի շուկայի պասիվ վիճակ.
  • ? գնահատված հողամասի շենքին նման ոչ բնակելի շենքերի վարձակալության շուկայի առկայությունը.
• 2. Հողամասի շուկայական արժեքը գնահատելու համար օգտագործվում է մնացորդային մեթոդ հողի համար.Այս մեթոդով հողամասը գնահատելու համար անհրաժեշտ է որոշել.
• 1) հողամասի բարելավումներից ստացված NPR-ի արժեքը.
• 2) հողամասի բարելավման արժեքի արժեքը.
• 3) բարելավումների կապիտալացման հարաբերակցության արժեքը.
• 4) հողամասի հետ կապված NPR-ի արժեքը.
• 5) հողամասի կողմից գոյացած եկամտի կապիտալացման գործակցի արժեքը (կամ հողամասից ստացված եկամտի զեղչի դրույքաչափը).
• 6) հողամասի ընդհանուր արժեքը.

Դիտարկենք այս փուլերը հաջորդականությամբ:

1. NPR արժեքի որոշում (Աղյուսակ 2):

աղյուսակ 2

CHOD-ի հաշվարկ

• * Հիմքը BTI-ի տեխնիկական անձնագիրն է:
• ** Վարձակալության տոկոսադրույքը որոշելիս վերլուծվել է գնահատվողին նման անշարժ գույքի վարձակալության դրույքաչափերի շուկայական մակարդակը:
• *** Հիմնվելով համանման հատկությունների վերաբերյալ տվյալների վերլուծության վրա՝ տարածության լիարժեք օգտագործումը տարածված պրակտիկա է: Այնուամենայնիվ, մենք ներառել ենք այն վնասների 10%-ը, որոնք կարող են առաջանալ վարձակալներ փոխելիս և ավելի քիչ վարձավճար ստանալիս։
• 4 * Տիպիկ RR-ն անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածում գտնվում է DVD-ի 10-ից 30%-ի սահմաններում և ներառում է՝ վարձավճար) «հողի, գույքահարկի, հողի հարկի և այլ պայմանականորեն հաստատագրված ծախսերի համար:

Արդյունքում պարզվել են վարձակալության հետևյալ դրույքաչափերը (Աղյուսակ 3).

Օբյեկտների բնութագրերը և վարձակալության դրույքաչափերը

Աղյուսակ 3

	Անուն	-ի համառոտ նկարագրությունը	վարձակալություն ԱՄՆ դոլար / մ2 / գ:
		Առանձին շինություն, մակերես 2500 մ 2, բավարար վիճակ, փոքր կոսմետիկ վերանորոգման կարիք ունի։ Օբյեկտի շահագործումը ներկայիս վիճակում հնարավոր է, սակայն հուսալի եկամուտ ստանալու համար անհրաժեշտ է վերականգնել հարդարման աշխատանքները.
	Վարչական շենք	Առանձին շինություն, մակերես 2000 մ 2, լավ վիճակ, քիչ մաշվածություն, էժան, բայց լավ հարդարում։ Օբյեկտը պատրաստ է շահագործման առանց զգալի կապիտալ ներդրումների, քանի որ կենտրոնացած է միջին վարձակալի վրա
		Առանձին շինություն, մակերես 2300 մ 2, գերազանց վիճակ, վերանորոգումից հետո, ներկրված նյութերով հարդարում։ Օբյեկտը կենտրոնացած է հարուստ հաճախորդի վրա
		Առանձին շինություն, մակերես 2,400 մ 2, գերազանց վիճակ, վերանորոգումից հետո, ներկրված նյութերով հարդարում։ Օբյեկտը կենտրոնացած է հարուստ հաճախորդի վրա
	Վարչական շենք	Առանձին շինություն, մակերես 2 600 մ 2, բավարար վիճակ, փոքր կոսմետիկ վերանորոգման կարիք ունի։ Օբյեկտի շահագործումը ներկայիս վիճակում հնարավոր է, սակայն հուսալի եկամուտ ստանալու համար անհրաժեշտ է վերականգնել հարդարման աշխատանքները.
	Վարչական շենք	Առանձին շենք, մակերես 2950 մ 2, լավ վիճակ, քիչ մաշվածություն, էժան, բայց լավ հարդարում։ Օբյեկտը պատրաստ է շահագործման առանց զգալի կապիտալ ներդրումների, քանի որ կենտրոնացած է միջին վարձակալի վրա
	Գնահատված օբյեկտի վարձակալության արժեքի ընդհանուր արժեքը

Գնահատված գույքի վարձակալության ընդհանուր դրույքաչափը հիմնված է համեմատական ​​վերլուծությունանալոգային օբյեկտների և գնահատված օբյեկտի գնագոյացման գործոնները՝ համապատասխան ճշգրտումներ կատարելով:

2. Բարելավումների արժեքի որոշում: Բարելավումների արժեքը որոշվում է՝ օգտագործելով ինքնարժեքի մոտեցումը՝ որպես օդանավ կամ փոխարինման արժեքը՝ հանած կուտակված մաշվածությունը և բոլոր տեսակի հնացումները: Փոխարինման արժեքը կամ փոխարինման արժեքը սահմանվում է որպես նոր շինարարության արժեքի և ձեռնարկատիրոջ շահույթի հանրագումար:

• Ավելի մանրամասն տես դասագիրքը՝ Կասյանենկո Տ.Գ., Մախովիկովա Գ.Ա. և այլ անշարժ գույքի գնահատում: M .: KNORUS, 2010:

Հողի մնացորդային մեթոդհիմնված է հողի մնացորդային արտադրողականության սկզբունքի վրա և օգտագործվում է, որպես կանոն, հողամասի ամենաարդյունավետ օգտագործումը վերլուծելու համար:

Մեթոդը կարող է օգտագործվել կառուցապատված հողամասի շուկայական արժեքը գնահատելու համար: Սա պահանջում է, որ գնահատվող տարածքն օգտագործվի ամենաարդյունավետ ձևով: Հողի մնացորդային տեխնիկայի էությունը հողի հետ կապված եկամուտը կապիտալացնելն է, մինչդեռ դրա վրա կառուցված գույքի արժեքը հայտնի է:

Հողամասի մնացորդային մեթոդը կարող է օգտագործվել միայն այն դեպքում, եթե տեղեկություններ կան կառուցապատված շենքերի և շինությունների վարձակալության գործարքների մասին, որոնք համեմատելի են գնահատված հողամասերի հետ: Նման տեղեկատվության բացակայության դեպքում հնարավոր է օգտագործել բիզնեսի եկամուտների վերաբերյալ տվյալները։ Այս դեպքում բիզնեսի եկամուտների վերաբերյալ տվյալների հիման վրա ստացված գնահատման արդյունքում անհրաժեշտ է ճիշտ հանել այն ակտիվների արժեքը, որոնք կապված չեն անշարժ գույքի հետ:

Մեթոդի շրջանակը.
- կառուցապատված տարածքի գնահատում;
- առաջարկվող շինարարության համար անվճար տեղամասի գնահատում (ներառյալ NEI-ի վերլուծությունը);

Վարձակալության ենթակա անշարժ գույքի («շահավետ» օբյեկտների) օբյեկտների և շինությունների եկամտաբերության հայտնի պահանջներով.
Հողի մնացորդային տեխնիկան ծախսերի մոտեցման տեխնիկա է, բայց նաև օգտագործում է եկամտի կապիտալացում: Հիմնական ենթադրություններ և ենթադրություններ.
- հողը պահպանում է իր արժեքը, հողից եկամուտը ենթադրվում է մշտական.
- շենքերը և շինությունները ունեն որոշակի սահմանափակ տնտեսական կյանք.
- զուտ գործառնական եկամուտը, որը առաջացնում կամ կարող է առաջացնել գույք, հայտնի է կամ կարող է հաշվարկվել.
- առկա է հուսալի շուկայական տեղեկատվություն հողի և բարելավումների կապիտալացման գործակիցների արժեքների վերաբերյալ.
- հողամասի վերակապիտալացումը տեղի է ունենում հակադարձման արդյունքում.
- Ակնկալվում է շենքերի վերակապիտալացում հայտնի մոդելներ(Ring, Inwood, Hoskold);
- բարելավումների արժեքը հայտնի է կամ կարող է հաշվարկվել բավարար ճշգրտությամբ:

Այս մեթոդի համաձայն՝ հողամասի շուկայական արժեքը գնահատվում է բանաձևով

Շուկայական արժեքը VBմնացորդային մեթոդով հողի գնահատման բարելավումները հավասար են բարելավումների փոխարինման արժեքին, որը նոր շինարարության և ձեռնարկատիրական ջանքերի արժեքի գումարն է (ձեռնարկատիրոջ շահույթը): Ձեռնարկատիրական ջանքերի ծախսերը, լինելով փոխարինման արժեքի մաս, իր հերթին բաղկացած են նյութերի և աշխատուժի վճարման հետ կապված հնարավոր ծախսերից, և լրացուցիչ հավելավճարից՝ շինարարության հետ կապված ժամանակի և ռիսկի համար: Հնարավորության արժեքը կարող է հաշվարկվել որպես ներդրումներից կորցրած շահույթ առանց ռիսկի տոկոսադրույքով, և լրացուցիչ ռիսկի հավելավճար՝ որպես ընդհանուր շինարարական ծախսերի որոշակի տոկոս:

Եթե ​​մենք նախանշենք ներդրումների չափը նախագծում t-րդ շրջանը Et-ի միջոցով, ապա ձեռնարկատիրական ջանքերի ծախսերի ամբողջությունը կամ, այլ կերպ ասած, ձեռնարկատիրոջ շահույթը կարող է ներկայացվել հետևյալ կերպ.

Ընդհանուր առմամբ, մեթոդի օգտագործումը ենթադրում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.
- գնահատվող տարածքում առկա կամ կանխատեսվող բարելավումների փոխարինման արժեքի հաշվարկը.
- դրանց շուկայական արժեքի գնահատում (փոխարինման արժեքը հանած կուտակային մաշվածությունը);
- գույքի ընդհանուր զուտ եկամտի հաշվարկը.
- շենքերին վերագրվող ընդհանուր զուտ եկամտի մասնաբաժնի հաշվարկը՝ որպես դրանց շուկայական արժեքի արտադրյալ՝ բարելավումներից ստացված եկամուտների կապիտալացման հարաբերակցությամբ.
- հողամասին վերագրվող ընդհանուր զուտ եկամտի մասնաբաժնի հաշվարկը` որպես ընդհանուր զուտ եկամտի և շենքերին վերագրվող մասնաբաժնի տարբերություն.
- հողամասի արժեքի հաշվարկը՝ հողամասին վերագրվող ընդհանուր զուտ եկամտի մասնաբաժինը հողամասից ստացված եկամուտների կապիտալացման հարաբերակցության վրա բաժանելով.
Ընդհանուր զուտ գործառնական եկամտի գնահատումն իրականացվում է շենքերի և տարածքների վարձակալության ֆինանսական արդյունքների մասին հաշվետվություն կազմելու միջոցով: Եկամուտների հաշվետվության հիմնական հոդվածներն են.
- հնարավոր համախառն եկամուտ;
- փաստացի համախառն եկամուտ;
- գործառնական ծախսեր, որոնք բաղկացած են գործառնական ծախսերից, փոխարինման և կառավարման ծախսերից.
- զուտ գործառնական եկամուտ (զուտ գործառնական եկամուտ): Զուտ գործառնական եկամուտը փաստացի համախառն եկամտի և գործառնական ծախսերի տարբերությունն է: Սակայն փաստացի համախառն եկամտից հանվում են միայն վարձատուի կողմից կատարված գործառնական ծախսերը:

Պոտենցիալ համախառն եկամուտն այն եկամուտն է, որը կարելի է ստանալ անշարժ գույքի վարձակալությունից, երբ այն 100%-ով լցված է վարձակալների կողմից, և վարձակալության դիմաց չվճարումներից վնասներ չկան: Հողամասի շուկայական արժեքը գնահատելիս դրա բարելավման համար վարձակալության դրույքաչափերը (շենքում/շինությունում գտնվող տարածքները) պետք է հաշվարկվեն բացառապես շուկայական վարձակալության դրույքաչափերի հիման վրա: Այն տարածքների համար, որոնք ազատ են և վարձատուի կողմից օգտագործվում են իրենց կարիքների համար, ինչպես նաև այն տարածքների համար, որոնք անձնական պատճառներով տրվում են վարձակալության ցածր գներով, պետք է օգտագործվեն նաև վարձակալության շուկայական դրույքաչափերը: Պոտենցիալ եկամուտը պետք է ներառի նաև այլ եկամուտներ, որոնք ստացվում են անշարժ գույքի անբաժանելի բարելավումների շահագործումից, բայց ներառված չեն վարձավճարի մեջ:

Փաստացի համախառն եկամուտը հավասար է պոտենցիալ համախառն եկամտի և պարապուրդի հետևանքով առաջացած վնասների և ոչ վարձավճարներից ստացված վնասների տարբերությանը: Անաշխատունակության կորուստները հաշվարկվում են որպես պոտենցիալ եկամտի տոկոս, իսկ չվճարումներից կորուստները հաճախ հաշվարկվում են որպես պոտենցիալ եկամտի և պարապուրդից առաջացած կորուստների տարբերության տոկոս:

Գործառնական (պահպանման) ծախսերի երկու տեսակ կա.մշտական, անկախ օբյեկտի զբաղվածության մակարդակից. և զբաղվածությունից կախված փոփոխականներ: Գործառնական ծախսերը որոշվում են շուկայական վարձակալության պայմանների հիման վրա:

Փոխարինման ծախսերը հաշվարկվում են՝ ելնելով կարճ տնտեսական կյանք ունեցող հողատարածքի (շենքերի) բարելավման տարրերի փոխարինման ընդհանուր արժեքից՝ առանց մաշվածության: Հաշվարկը կատարվում է ուղղակի հաշվարկով` բարելավումների տարրերի փոխարինման ընդհանուր արժեքը բաժանելով դրանց տնտեսական կյանքի ժամանակահատվածի վրա: Այս հաշվարկների կատարման գործընթացում նպատակահարմար է հաշվի առնել միջոցների բանկային հաշիվների տոկոսային աճի հնարավորությունը, որոնք անհրաժեշտ են տարրերը կարճ ծառայության ժամկետով փոխարինելու համար: Միաժամանակ անհրաժեշտ է հաշվի առնել նման փոխարինման արժեքի հնարավոր գնաճային աճը։

Վարչական ծախսերը ներառվում են գործառնական ծախսերի մեջ՝ անկախ նրանից՝ գույքը տնօրինում է սեփականատերը, թե պայմանագրի կառավարիչը: Կառավարման ծախսերի չափը որոշվում է կամ դրամական արտահայտությամբ կամ որպես փաստացի համախառն եկամտի տոկոս՝ կախված գույքի տեսակից:
Զուտ գործառնական եկամուտը հաշվարկելիս չպետք է նվազեցում կատարվի փաստացի համախառն եկամտից մաշվածության նվազեցումներանշարժ գույքի վերաբերյալ և անշարժ գույքի պարտքային պարտավորությունների սպասարկման արժեքը, եթե այդպիսիք կան:

Օրինակ 17.6. Կանխատեսվող բարելավումների փոխարինման արժեքը՝ 537 895 den. միավորներ Գույքից զուտ գործառնական եկամուտը կազմում է 98679 դ. միավորներ Զեղչի տոկոսադրույքը -16,83%. Փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցը -0,086%: Հողամասի շուկայական արժեքը որոշել հողամասի հաշվեկշռի մեթոդով:

Լուծում

Օրինակ 17.7. Գնահատման առարկան «Դելտա» ՍՊԸ-ին սեփականության իրավունքով պատկանող հողամաս է։ Գնահատումն անհրաժեշտ է կանոնադրական կապիտալում ներդրման չափը որոշելու համար՝ հողամասի սեփականությունը նոր ձևավորված տնտեսվարող սուբյեկտին փոխանցելիս: Հողամասի շուկայական արժեքը որոշել հողամասի հաշվեկշռի մեթոդով:

Հողի վարձակալության շուկայի վիճակը գնահատման օրվա դրությամբ.Հողամասերի հիմնական վարձատուն քաղաքապետարանն է՝ ի դեմս հողային ռեսուրսների կոմիտեի. Վարձակալության դրույքաչափը սահմանվում է ադմինիստրատիվ՝ ելնելով բազային դրույքաչափից և դրա ուղղիչ գործոններից՝ տարբերակված ըստ գտնվելու վայրի:

Ոչ բնակելի շենքերի շուկայի վիճակը գնահատման ամսաթվի դրությամբ.Ոչ բնակելի շինությունների առքուվաճառքի շուկան պասիվ է, գործարքները՝ աննշան, գների մասին տեղեկատվությունը փակ է.

Ոչ բնակելի շենքերի վարձակալության շուկայի վիճակը գնահատման ամսաթվի դրությամբ. իսկ շենքերի վարձակալությունը մեծ միանվագ ծախսեր չի պահանջում։

Լուծում
1. Օբյեկտի գնահատումն իրականացվում է հետևյալ պայմաններում.
- նմանատիպ հողատարածքների վարձակալության շուկայական մակարդակի բացակայություն.
- ոչ բնակելի շենքերի առքուվաճառքի շուկայի պասիվ վիճակը.
- գնահատված հողամասի վրա գտնվող շենքին նման ոչ բնակելի շենքերի վարձակալության շուկայի առկայությունը, որի սեփականության իրավունքը գնահատվում է.

2. Հողամասի գնահատման համար կիրառվում է հողային հաշվեկշռի մեթոդը: Այս մեթոդն իրականացնելու համար դուք պետք է սահմանեք.
ա) բարելավումներից զուտ գործառնական եկամտի (NPR) գումարը
հողատարածք;
բ) հողամասի բարելավման արժեքի արժեքը.
գ) բարելավումների համար կապիտալիզացիայի հարաբերակցության արժեքը.
դ) հողամասի հետ կապված զուտ գործառնական եկամտի չափը.
ե) հողամասի կողմից գոյացած եկամտի կապիտալացման հարաբերակցության արժեքը (կամ հողամասի կողմից ստացված եկամտի զեղչի դրույքաչափը).
է) հողամասի ընդհանուր արժեքը. Դիտարկենք այս փուլերը հաջորդականությամբ:

NPH գործառնական զուտ եկամտի չափի որոշում

1 Հիմքը BTI-ի տեխնիկական անձնագիրն է:
2 Վարձակալության դրույքաչափը որոշելիս վերլուծվել է գնահատվողին նման անշարժ գույքի վարձակալության դրույքաչափերի շուկայական մակարդակը:
3 Անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածի տիպիկ գործառնական ծախսերը տատանվում են փաստացի համախառն եկամտի 10%-ից մինչև 30%-ը և ներառում են հողի վարձավճար, գույքահարկ, հողի հարկ և այլ ֆիքսված ծախսեր:

Բարելավումների արժեքի որոշում

Բարելավումների արժեքը սահմանվում է ինքնարժեքի մոտեցմամբ որպես փոխարինման արժեք (կամ փոխարինման արժեք) հանած կուտակված մաշվածությունը: Փոխարինման արժեքը (կամ փոխարինման արժեքը) սահմանվում է որպես նոր շինարարության արժեքի և ձեռնարկատիրոջ շահույթի հանրագումար: Գնահատման ամսաթվին չի բացահայտվել Բացասական ազդեցությունօբյեկտի արտաքին գործոնները. Հետեւաբար, արտաքին հնության արժեքը ենթադրվում է զրո: Հաշվարկները կատարվել են ծախսերի մոտեցման մեթոդաբանության համաձայն, իսկ բարելավումների արժեքը գնահատվել է 35,001,929 ռուբլի: կամ 1 228 138 դոլար։

Բարելավումների համար կապիտալիզացիայի հարաբերակցության որոշում
Հողատարածքների բարելավման գնահատման նպատակով կապիտալիզացիայի հարաբերակցության արժեքը որոշվել է շուկայական արդյունահանման մեթոդով: Այս մեթոդը հիմնված է նմանատիպ գույքի շուկայական գնի և նմանատիպ գույքից զուտ գործառնական եկամտի մեծության միջև կապի ուսումնասիրության վրա: Այս մեթոդի կիրառումը պայմանավորված է շուկայի հատվածի վերաբերյալ բավարար հավաստի տեղեկատվության առկայությամբ:
Շուկայական արդյունահանման մեթոդով կապիտալիզացիայի հարաբերակցության արժեքը որոշելու բանաձևը հետևյալն է

որտեղ N01-ը գույքից զուտ գործառնական եկամուտն է.
V-ը գույքի շուկայական արժեքն է:

Գնահատման օրվա դրությամբ պարզվել են գնահատված օբյեկտին նմանվող հետևյալ անշարժ գույքի վաճառքի և վարձակալության առաջարկները.

Նյութի թիվ Օբյեկտ	Առաջարկի գինը՝ ԱՄՆ դոլար	Նախատեսված CHOD ԱՄՆ դոլար / տարի 2	Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը
			0,21
			0,20
			0,24
			0,19
	500 000	105 000	0,21
	250 000	50 900	0,20
	270 750	49 000	0,18
	6 126 400	1 097 400	0,18
	250 000	79 850	0,32

1 Փաստորեն, այս բանաձևը վավեր է գույքի կապիտալացման հարաբերակցությունը որպես ամբողջություն գնահատելու համար: Այնուամենայնիվ, հաշվի առնելով գույքի ընդհանուր արժեքի բարելավման արժեքի բարձր տեսակարար կշիռը, կարելի է ենթադրել, որ բարելավումների կապիտալացման հարաբերակցությունը արժեքով մոտ է ընդհանուր գույքի կապիտալացման հարաբերակցությանը:

Ինչպես երևում է վերը նշված տվյալներից, կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը տատանվում է 0,18-ից 0,32: Այս առումով մենք իրականացրել ենք նախնական տեղեկատվության մաթեմատիկական մշակում` հաշվարկելով ստանդարտ շեղումը: Ստանդարտ շեղման արժեքը կապիտալիզացիայի գործակիցների մի շարք արժեքների միջինացման միջոցով ստացված արդյունքի ճշգրտության ցուցիչ է: Նորմալ բաշխման օրենքի համաձայն, նորմալ բաշխումը նկարագրում է մի շարք թվերի C ± 1.94a արժեքներ: Այս միջակայքը օգտագործվում է անվավեր տվյալները զտելու համար:

Ստանդարտ շեղումը հաշվարկելու բանաձևը հետևյալն է.

С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32): 9 ≈ 0,215:

Այսպիսով, հետևում է, որ սերիայի արժեքների վստահության միջակայքը 0,215 ± 1,94 x a է: Քանի որ մեր նմուշի համար a = 0.043, սերիայի արժեքների վստահության միջակայքը 0.13-ից 0.30 է:

Այսպիսով, 0.32 շարքի արժեքը չի կարող օգտագործվել հետագա հաշվարկներում, քանի որ այն չի արտացոլում գնահատման պահին գերակշռող կապիտալիզացիայի հարաբերակցության բնորոշ մակարդակը:

Շուկայական արդյունահանման մեթոդով որոշված ​​կապիտալացման հարաբերակցության արժեքի արժեքը վերցվում է միջին թվաբանական արժեքին հավասար.

C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202:

Հողամասից ստացված եկամտի կապիտալացման հարաբերակցության որոշում
Հողամասի կապիտալացման հարաբերակցությունը որոշվում է կուտակային շինարարության մեթոդով: Առանց ռիսկի դրույքաչափը որոշվում է բանկային ավանդների վերադարձի տոկոսադրույքով ամենաբարձր կատեգորիահուսալիություն և կազմում է տարեկան 8% արտարժույթով: Հողամասերի սեփականության իրավունք ձեռք բերելու համար կապիտալ ներդրումների ռիսկի տիպիկ հավելավճարը տարեկան 8% է: Այս արժեքը որոշվել է պոտենցիալ գնորդների հարցման արդյունքում, որի արդյունքում պարզվել է, որ հողամասի գնման մեջ ներդրումների ռիսկի պատշաճ փոխհատուցումը շահութաբերության կրկնակի գերազանցում է ռիսկերից զերծ: . Այսպիսով, հողի կապիտալացման գործակիցը կազմում է տարեկան 16%:

Հաշվի առնելով կլորացումը՝ հողամասի սեփականության շուկայական արժեքը կազմում է 3 000 000 (երեք միլիոն) դոլար։
Վերոնշյալ օրինակը պետք է դիտարկել որպես ուսումնական օրինակ, քանի որ դրա շենքը բավականին մեծ մաշվածություն ուներ: Փաստորեն, այս հանգամանքը որոշ չափով հակասում է մնացորդային մեթոդի փիլիսոփայությանը։
Հողի արժեքը, ըստ սահմանման, կախված չէ նրանից, թե ինչպես է այն մշակվում գնահատման պահին: Հողի արժեքը որոշվում է նրա շահութաբեր ներուժով՝ տեղակայմամբ և դրսևորվում է հողի առավել արդյունավետ օգտագործման միջոցով։

Հողի մնացորդային մեթոդի էությունն այն է, որ հողի շուկայական արժեքը որոշվում է այն եկամտի հիման վրա, որը մնում է բարելավումներից եկամուտ ստանալու կարիքները բավարարելուց հետո: Բարելավումները պետք է համապատասխանեն հողի առավել արդյունավետ օգտագործմանը:

Բարելավումները կարող են համապատասխանել հողի ամենաարդյունավետ օգտագործմանը, բայց ունեն տարբեր աստիճաններմաշվածություն. Որքան բարձր է օբյեկտի արժեզրկումը, այնքան ցածր է նրա պոտենցիալ շահութաբերությունը: Կարելի է ցույց տալ, որ մնացորդային մեթոդով հողի գնահատումը լիովին ճիշտ չէ, եթե այն պարունակում է մեծ կուտակային արժեզրկում ունեցող շենք:

Այսպիսով, մնացորդային մեթոդը լավագույնս օգտագործվում է, երբ շենքը համապատասխանում է հողի առավել արդյունավետ օգտագործմանը և ունի մաշվածություն, որպես կանոն, չի գերազանցում 10-15%-ը, քանի որ նման մաշվածությունը գործնականում չի ազդում գույքի շահութաբերության փոփոխության վրա։ գնահատվում.

Մնացած տեխնիկան օգտագործում է դիրքը դասական տեսությունհողի տնտեսություն, որ հողին վերագրվող եկամուտը արտադրական օբյեկտի կողմից բերված ընդհանուր եկամտի մնացորդն է, այն բանից հետո, երբ բոլոր բաղադրիչները հանվել են այս ընդհանուր եկամուտից՝ բավարարելու արտադրության մնացած գործոնները՝ աշխատուժ, կապիտալ, կառավարում: Այսպիսով, հողային ռեսուրսներին վերագրվող եկամուտը մնացորդային է և համապատասխանում է, այսպես կոչված, հողային ռենտային, պայմանով, որ բոլոր արտադրական ռեսուրսները տնտեսապես հավասարակշռված են։

Հողի գնահատման մնացորդային տեխնիկաթույլ է տալիս որոշել շահութաբեր անշարժ գույքի մեջ համակցված տարբեր շահերի արժեքը ֆիզիկական, ֆինանսական և իրավական: Մնացորդային տեխնիկայի օգտագործումը, բացի երկրագնդից, բոլոր բաղադրիչները գնահատելու համար բավականին պաշտոնական է, բայց այն հաջողությամբ օգտագործվել է. տնտեսական վերլուծությունշահութաբեր անշարժ գույք. Սկզբնական արժեքներն են ընդհանուր զուտ տարեկան եկամուտը, եկամտաբերությունը (օրինակ՝ հողի և բարելավման համար) և բաղադրիչներից մեկի արժեքը (ֆիզիկական կամ ֆինանսական):

Նախ՝ բաղադրիչի մեջ ներդրումներ ներգրավելու համար անհրաժեշտ եկամուտը հայտնի արժեքը, համապատասխան կապիտալացման տոկոսադրույքը բազմապատկելով արժեքով։ Այնուհետև երկրորդ բաղադրիչին վերագրվող եկամուտը որոշվում է՝ ընդհանուր եկամուտից հանելով առաջին բաղադրիչին վերագրվող եկամուտը: Ավելին, երկրորդ բաղադրիչի եկամուտը կապիտալացվում է իր արժեքով:

Մնացորդային տեխնիկայի ամենատարածված կիրառումը հողի առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծության և հողի գնահատման մեջ է այն դեպքերում, երբ ազատ հողամասերի վաճառքի մասին տեղեկատվություն չկա:

Այս մեթոդով հաշվարկները կատարվում են մի քանի փուլով.

1. NPR (զուտ գործառնական եկամուտը) բաշխվում է հողի, շենքերի և շինությունների միջև: Շենքերին և շինություններին վերագրվող եկամուտը որոշելու համար անհրաժեշտ է շենքերի և շինությունների արժեքը բազմապատկել շենքերի և շինությունների կապիտալացման հարաբերակցությամբ:

NOI in = V in R in, (1)

որտեղ V in(Արժեք - անգլերեն) - շենքերի և շինությունների ընթացիկ արժեքը;

NOI մեջ(Զուտ գործառնական եկամուտ) - զուտ գործառնական եկամուտ, որը վերագրվում է շենքերին և շինություններին.

R in- շենքերի և շինությունների կապիտալացման հարաբերակցությունը.

Շենքերի և շինությունների կապիտալացման հարաբերակցությունը կարող է հաշվարկվել բանաձևով.

Rv = R հնարավոր + R L, (2)

որտեղ R հնարավոր է- կապիտալի վերադարձի (փոխհատուցման) գործակիցը.

Ռ ԼՀողի կապիտալացման հարաբերակցությունն է: Կապիտալացումն այս դեպքում իրականացվում է ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքով` առանց կապիտալի վերականգնումը հաշվի առնելու, քանի որ հողը համարվում է չմաշված:

2. Որոշվում է հողին վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի մնացորդը: Դրա համար շենքերին և շինություններին վերագրվող եկամուտը հանվում է ընդհանուր զուտ գործառնական եկամուտից:

NOI L = NOI - NOI in, (3)

որտեղ ՆՈԻ Լ- հողին վերագրվող զուտ գործառնական եկամուտ.

ՈՉ ԵՍ- ընդհանուր զուտ գործառնական եկամուտ;

NOI մեջ- շենքերին և շինություններին վերագրվող զուտ գործառնական եկամուտը.

3. Հողամասի մնացորդային արժեքը հաշվարկվում է հողամասից մնացած գործառնական զուտ եկամուտը կապիտալացնելով:

որտեղ Վ Լ- հողի մնացորդային արժեքը.

ՆՈԻ Լ- մնացորդային զուտ գործառնական եկամուտ հողից.

Ռ Լհողի կապիտալացման հարաբերակցությունն է:

Օրինակ 1

Որոշեք հողամասի շուկայական արժեքը հետևյալ սկզբնական տվյալներով.

Շենքի կառուցման արժեքը կամ նախագծային ծախսերը կազմում են 500 հազար ռուբլի:

Տարեկան զուտ եկամուտը օբյեկտից կազմում է 72 հազար ռուբլի:

Ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը 10% է:

Կառույցի տնտեսական կյանքը 50 տարի է։

Աղյուսակ 13

Նշում. 50 տարի հետո ներդրումների 2% վերադարձը որոշվում է 100%:50 հարաբերակցությամբ:

Օրինակ 2

Որոշել այն հողամասի շուկայական արժեքը, որտեղ ներդրողը նախատեսում է տեղադրել երեք սյունակով բենզալցակայան (գազալցակայան):

Հատուկ կապիտալ ներդրումները մեկ սյունակի համար սահմանվում են 48780 ռուբլի:

Գոյություն ունեցող լցակայանների աշխատանքի վերլուծությունը տեղանքի նման պայմաններում թույլ տվեց պարզել հետևյալը.

Մեկ պոմպի վրա միջինը մեկ ժամվա ընթացքում լիցքավորվում է 4 մեքենա.

Մեկ լիցքավորումը միջինում 20 լիտր է;

Մեկ լիտր բենզինից մաքուր եկամուտը կազմում է մոտ 0,026 ռուբլի։

Գույքի պլանավորված շահութաբերությունը կազմում է 12%: Տնտեսական կյանքը սահմանվել է 6 տարի։ Ներդրումները վերականգնվում են ուղիղ գծով:

Ուղարկել ձեր լավ աշխատանքը գիտելիքների բազայում պարզ է: Օգտագործեք ստորև ներկայացված ձևը

Լավ գործ էկայքէջին «>

Ուսանողները, ասպիրանտները, երիտասարդ գիտնականները, ովքեր օգտագործում են գիտելիքների բազան իրենց ուսումնառության և աշխատանքի մեջ, շատ շնորհակալ կլինեն ձեզ:

Նմանատիպ փաստաթղթեր

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ. Բիզնեսի մնացորդային ներկա արժեքի որոշում: Օգտագործելով Ֆիշերի բանաձևը. Միլլեր-Մոդիլիանիի թեորեմը բիզնեսի գնահատման շահութաբեր մոտեցման մեջ. Բիզնեսի ռիսկերի հաշվառում եկամտի մոտեցմամբ, կապիտալիզացիայի մեթոդներով:

կուրսային աշխատանք ավելացվել է 22.06.2015թ


Եկամուտի մոտեցում - գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք, որը հիմնված է դրանից ակնկալվող եկամուտների որոշման վրա: Ձեռնարկության գնահատման հիմնական փուլերը զեղչման մեթոդով դրամական հոսքեր, նրա թերությունները. Շահույթի կապիտալացման մեթոդի էությունը.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 13.04.2010թ


Հողամասերի գնահատման մեթոդների դասակարգում. Հողամասերի զանգվածային կադաստրային գնահատման և մեկ հողամասի շուկայական գնահատման էությունը. Համեմատության, բաշխման, վաճառքի բաշխման մեթոդներ. Հողի վարձակալության կապիտալիզացիայի մեթոդի առանձնահատկությունները.

թեստ, ավելացվել է 05/01/2017


Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը, դրա առավելությունները, թերությունները, հիմնական խնդիրները, կիրառման պայմանները. Անշարժ գույքի գնահատման փուլերը. Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի հաշվարկման ալգորիթմ. Ներդրված կապիտալի փոխհատուցում Ring, Inwood և Hoskold մեթոդներով:

թեստ, ավելացվել է 11/27/2013


Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի էությունն ու շրջանակը. Կան դրամական միջոցների հոսքի չափը հաշվարկելու երկու հիմնական եղանակ. Դասարան վերջնական արժեքըբիզնես՝ ըստ Գորդոնի մոդելի. Վերակապիտալացման մեթոդ առանց ռիսկի տոկոսադրույքով:

թեստ, ավելացվել է 07/22/2011


Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական մեթոդների դիտարկում եկամտային մոտեցման տեսանկյունից՝ շահույթի կապիտալացման մեթոդը և դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման մեթոդը: Կանխատեսվող ժամանակահատվածում օբյեկտի շահագործման ընթացքում եկամուտների և ծախսերի չափի կանխատեսում.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 09.06.2011թ


Հողի շուկայի հայեցակարգը և կառուցվածքը, դրա բնութագրերը: Հողամասերի գնահատման կարգը և հիմնական չափանիշները, այս գործընթացի հիմնական փուլերը. Քիշնևի քաղաքային հողի շուկայի վերլուծություն: Հողամասի գնահատման վերաբերյալ հաշվետվություն կազմելու կարգը.

թեզ, ավելացվել է 11/07/2010 թ

Մեթոդն օգտագործվում է կառուցապատված և չկառուցված հողամասերը գնահատելու համար:

Մեթոդի կիրառման պայման- գնահատված հողամասը եկամուտ ստեղծող բարելավումներով կառուցելու հնարավորությունը.

Մեթոդը ենթադրում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը:

3. Զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկը, որը վերագրվում է որոշակի ժամանակաշրջանի բարելավմանը, որպես բարելավումներից ստացված եկամտի համապատասխան կապիտալիզացիայի հարաբերակցությամբ վերարտադրման արժեքի կամ բարելավումների փոխարինման արտադրանքի.

4. հողի վարձավճարի չափի հաշվարկը որպես որոշակի ժամանակահատվածի մեկ գույքից զուտ գործառնական եկամտի և համապատասխան ժամանակաշրջանի բարելավումներին վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի տարբերություն.

5. Հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը հողամասի վարձավճարը կապիտալացնելով.

Մեթոդը թույլ է տալիս նաև գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.

1. գնահատված հողամասի առավել արդյունավետ օգտագործմանը համապատասխան բարելավումների վերարտադրության կամ փոխարինման արժեքի հաշվարկ.

2. Շուկայական վարձակալության դրույքաչափերի հիման վրա մեկ գույքից որոշակի ժամանակահատվածի զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ.

3. Անշարժ գույքի մեկ օբյեկտի շուկայական արժեքի հաշվարկ՝ որոշակի ժամանակահատվածում զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալացնելով.

4. Հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկ՝ մեկ սեփականության շուկայական արժեքից հանելով վերարտադրության կամ բարելավումների փոխարինման ծախսերը:

Հողի համար մնացորդային տեխնիկայի օգտագործումը ենթադրում է, որ շենքի (կառույցի) արժեքը կարող է բավականին ճշգրիտ որոշվել: Տեխնիկան կարող է օգտակար լինել, եթե չկան վստահելի տվյալներ ազատ հողամասերի վաճառքի վերաբերյալ:

Օրինակ 1.Գնահատման օբյեկտ՝ «Ինտերպլաստ» ՍՊԸ-ին սեփականության իրավունքով պատկանող հողամաս:

1. Հողամասի բնութագրերը և հարակից բարելավումները.

Հողամասի մասին տեղեկատվություն
1 . ընդհանուր մակերեսը	3000 մ 2
2. Նպատակը	Գործող վարչական շենքի շահագործում
3. Կայքի ռելիեֆը	Հարթ
4. Հողատարածքների բարեկարգում	Հինգ հարկանի կապիտալ շենք
Տեղեկատվություն բարելավումների մասին
1. Տրանսպորտային մատչելիություն, հեռավորություն քաղաքի կենտրոնից	Լավ, գտնվում է քաղաքի կենտրոնում
2. Ընդհանուր մակերեսը	2 400 մ 2
3. Կառուցվածքի բարելավում	Առաջին հարկ՝ 490.2 մ2 մակերեսով Երկրորդ հարկ՝ 420.2 մ2 մակերեսով Երրորդ հարկ՝ 480.7 մ2 մակերեսով Չորրորդ հարկ՝ 420.1 մ2 Հինգերորդ հարկ՝ 580.6 մ2 մակերեսով։
4. Նպատակը	Վարչական
5. Շինանյութ	Աղյուս
6. Սանիտարական, էլեկտրական սարքեր.	ջեռուցում, սանտեխնիկա, կոյուղի, տաք ջուր, էլեկտրականություն գազօջախներ
7. Ֆիզիկական վիճակ	Գերազանց - Տարածքը և հարդարումը գտնվում են գերազանց վիճակում, վերանորոգումից հետո, ներկրված նյութերով հարդարում։ Օբյեկտը կենտրոնացած է հարուստ հաճախորդի վրա
8. Սեփականության իրավունք	Ամբողջական սեփականություն
9. Տեղեկությունների ստացման ամսաթիվը	Հոկտեմբեր 2001 թ

Մեթոդի նկարագրությունը

Հողամասը գնահատելու համար օգտագործվում է հողային հաշվեկշռի մեթոդը: Այս մեթոդով գնահատելու համար անհրաժեշտ է որոշել.

ա) ընդհանուր զուտ գործառնական եկամտի (NPR) գումարը.

բ) հողամասի բարելավման արժեքի արժեքը.

գ) բարելավումների համար կապիտալիզացիայի հարաբերակցության արժեքը.

դ) բարելավումների հետ կապված զուտ գործառնական եկամտի չափի որոշումը.

ե) հողամասի հետ կապված զուտ գործառնական եկամտի չափը.

զ) հողի սեփականության իրավունքով գոյացած եկամտի կապիտալացման հարաբերակցության արժեքը.

է) հողամասի ընդհանուր արժեքը.

Եկեք մանրամասն քննարկենք այս փուլերը:

Ա) Զուտ գործառնական եկամտի չափի որոշում

Ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության վերլուծության արդյունքում վարձակալության միջին տոկոսադրույքը կազմել է տարեկան 420 դոլար 1 մ 2-ի համար:

Բ) Բարելավումների վերարտադրության արժեքի որոշում.

Բարելավումների արժեքը որոշվում է 2 փուլով.

Առաջին փուլումորոշվում է բարելավումների ստեղծման ծախսերի չափը (շինարարության արժեքը):

Երկրորդի վրա -կուտակված մաշվածության քանակը.

Բ.1. Շինարարության արժեքի որոշում.

Շինարարության արժեքի որոշման ամենատարածված մեթոդը միավորի արժեքի մեթոդն է, որն իրականացվում է փոխարինման ծախսերի համախառն ցուցիչների հավաքածուների (UPVS) միջոցով:

UPVS-ի շինարարության արժեքի որոշումը կատարվում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

1) UPVS հավաքագրման տվյալների համաձայն ընտրվում է անալոգային օբյեկտ, այսինքն. շենքն իր հիմնական բնութագրերով առավել նման է օբյեկտին: Այս դեպքում հիմնական բնութագրերը ներառում են.

2) Անալոգային օբյեկտի կոնկրետ միավորի փոխարինման արժեքի որոշում 69-72 (C69 տա) բազային գների մակարդակով ուղղակիորեն ըստ UPVS աղյուսակի.

3) կոնկրետ միավորի փոխարինման արժեքի ուղղում, երբ անալոգային օբյեկտը տարբերվում է գնահատման օբյեկտից.

C 69 = C ներդիր 69 x P k1;

որտեղ K1 - ուղղիչ գործոններ հետևյալ գործոնների համար.

Փորձաքննության օբյեկտի գտնվելու վայրը (տարածքային գոտի և կլիմայական շրջան);

Հիմնական օժանդակ կառույցների տեսակների տարբերությունները.

Տարբերություն տեխնիկական բնութագրերըշենքի այլ տարրեր (շինարարության ծավալը, հարկերի քանակը և այլն):

4) Գույքի լրիվ փոխարինման արժեքի որոշումը 1969 թվականի գներով.

PVA 69 = C 69 x V ,

որտեղ V-ը շենքի գնահատված ծավալն է (կամ ընդհանուր մակերեսը);

С 69 - ծավալի (կամ տարածքի) միավորի արժեքը հիմնական գների մակարդակում՝ հաշվի առնելով փոփոխությունները:

5) գնահատման օրվա դրությամբ շենքի ամբողջական փոխարինման արժեքի որոշումը.

PVS ընթացիկ = PVS 69 x I 69/84 x I 84 / տեխ. x (1 + C vat) x H pr

որտեղ PVS ընթացիկ - ամբողջական փոխարինման արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ.

PVS 69 - 1969 թվականի գներով գնահատվող գույքի ամբողջական փոխարինման արժեքը.

I 84 / tech - 1984 թվականի գնահատված գներից անցման ինդեքսը գնահատման ամսաթվի գնահատված գներին.

Ներառված ԱԱՀ - ավելացված արժեքի հարկի դրույքաչափ (եթե ԱԱՀ-ն ներառված չէ I 84 / տեխ.)

H pr - գործակից, որը համապատասխանում է շինարարական բիզնես վարող ձեռնարկատիրոջ ակնկալվող եկամտաբերությանը:

Հողերի բարեկարգման փոխարինման արժեքի հաշվարկ

P / p No.	Վերլուծության տարրեր	Հողատարածքի բարելավում
1	2
1	Բնութագրական կառուցվածքային տարրերշինություն	հիմքը` կոպիճ բետոն պատերը՝ աղյուս հատակները՝ երկաթբետոնե տանիքը՝ ցինկապատ երկաթ հատակը՝ տախտակ, սալիկ, ռուլետային նյութեր, խճանկար բացվածքներ՝ կրկնակի պատյան, ներքին՝ պանելապատ հարդարում՝ գիպս և յուղաներկ, խճանկար և այլն։
2	Հիմնավորում	UPVS No 34, էջ. 2
3	Անալոգային օբյեկտի 1 մ 3 արժեքի արժեքը (ռուբ.)
4	PVS-ի ուղղում, երբ անալոգային օբյեկտը տարբերվում է հետազոտության օբյեկտից (ռուբ.)
4.1	շինարարության ծավալի համար		0
4.2	ըստ հարկերի քանակի		0
5	PVS արժեքը ճշգրտված է (RUB) (3 + 4.1 + 4.2)		35,6
6	Շինության ծավալը (մ 3)		73 457
7	Գների արժեւորման ինդեքս I 69/84		1,2
8	Գների արժեւորման ինդեքս I 84 / տեխ		13,348
9	ԱԱՀ գործոն		1,18 (0,18)
10	Ներդրողի եկամտաբերությունը		1,2
11	PVS հոսանք (ռուբ.) (5х6х7х8х9х10)		60 317 471

Բ.2. Կուտակված մաշվածության քանակի որոշում.

Այն արտադրվում է մի քանի փուլով, որոնք ներառում են.

1) շարժական ֆիզիկական մաշվածության քանակի որոշում.

2) անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության չափի որոշումը.

3) շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածության որոշում.

4) չվերականգնվող ֆունկցիոնալ մաշվածության որոշումը.

5) արտաքին մաշվածության քանակի որոշում.

1) շարժական ֆիզիկական մաշվածության քանակի որոշում

Շարժական ֆիզիկական մաշվածությունը ներառում է շենքային կառույցների այն թերությունները, շինարարական տարրերը, որոնք հայտնվում են վատ շահագործման պատճառով, ուստի այն կոչվում է նաև հետաձգված վերանորոգում:

Շարժական ֆիզիկական մաշվածության գումարը հավասար է շենքի տարրը նորմալ շահագործման վիճակին վերականգնելու արժեքին:

Հետևաբար, անշարժ գույքի շարժական մաշվածությունը գնահատվում է օգտագործելով «Ֆիզիկական մաշվածության գնահատման կանոնները ...» VSN 53-86 (R) Gosgrazhdanstroy (Պաշտոնապես հրապարակված): Համաձայն 1.2 կետի « Ընդհանուր դրույթներ«VSN 53-86 (R): «Մաշվածությունը գնահատման պահին արտահայտվում է օբյեկտիվորեն անհրաժեշտ վերանորոգման միջոցառումների արժեքի հարաբերակցությամբ, որոնք վերացնում են կառուցվածքի, տարրի, համակարգի կամ շենքի վնասն ամբողջությամբ, և դրանց փոխարինման ծախսերը: .

Համաձայն այս կանոնների՝ շենքի ամորտիզացիան հավասար է առանձին շինությունների շինությունների մաշվածության գումարին՝ բազմապատկված շենքի ընդհանուր փոխարինման արժեքում նրանց մասնաբաժնի վրա:

Հողատարածքների բարելավման շարժական մաշվածության հաշվարկ

Դիզայնի անվանումը	Կառույցի տեսակարար կշիռը փոխարինման ընդհանուր արժեքում	Մաշվածության նշաններ	Վերացնելու աշխատանքների մոտավոր շրջանակը	Շարժական ֆիզիկական մաշվածություն,%	Շարժական ֆիզիկական մաշվածության որոշում, $
1 . Հիմնադրամ	0,05	կորություն հորիզոնական գծերնկուղ առանց նստվածքային դեֆորմացիայի նշանների	Ճաքերի քսում: Հիմքի հարդարման շերտի վնասի վերացում	30	60 317 471 x 0.3 x 0.05 = 904762
2. Պատեր և միջնապատեր	0,15	առանձին ճաքեր և ծեփի թափվող	գաջի նորոգում, ճաքերի հերմետիկացում	15	60 317 471 x 0.15 x 0.15 = 1357143
3. Համընկնումներ	0,14	լարվածության գոտում առանձին ճաքեր	վերականգնում ճաքերի մեջ ցեմենտի շաղախի ներարկումով, ցեմենտ գաջի քսում	25	60 317 471 x 0.25 x 0.14 = 2 111 111
4. Տանիք	0,05	անհատական ​​արտահոսքեր, առանձին թիթեղների ամրացման թուլացում	կարկատանների տեղադրում և վնասված վայրերում կնքում	15	60 317 471 x 0.15 x 0.05 = 452 381
5. Հատակներ	0,06	աննշան վնաս և փոքր կծկվող քայքայում հոսող վայրերում	առանձին տարածքների քերում, վնասված շեղբերների փոխարինում	10	60 317 471 x0.1 x0.06 = 361904
6. Բացումներ	0,05	Պատուհանների թաղանթները ճաքած են, անկյունների մանր ճեղքերը թուլացել են, գավթի ճաքերը, ծեփամածիկը տեղ-տեղ հետ է մնացել.	կապանքների վերանորոգում, կապերի ամրացում	30	60 317 471 x0.3x0.05 = 904762
7. Սանդուղքներ	0,02	աստիճանների վրա հազվադեպ ճաքեր, բազրիքի մեկուսացված վնաս	ճաքերի մանրացում, բազրիքների նորոգում	20	60 317 471 x0.2x0.02 = 241270
8. Հարդարման աշխատանքներ	0,05	տեղային միայնակ վնաս, մազի ճաքեր	grouting ճաքեր, ներկում	10	60 317 471 x0.1 x0.05 = 301587
9. Սանիտարական սարքեր	0,09	սարքերի միացման կետերի թուլացում	հոդերի կնքում, տեղ-տեղ խողովակների նորոգում	15	60 317 471 x0.15x0.09 = 814286
10. Օդորակիչ	0,03	խցանված օդային խողովակները	օդատար խողովակների մաքրում և նորոգում	25	452381
11.Էլեկտրական լուսավորություն	0,06	նույնականացված չէ	-	0	0
12. Էլեկտրական սարքեր	0,09	թուլացնելով առանձին սարքերի ամրացումը	ամրագրող սարքեր	10	542 857
13. Բեմի մեխանիկական սարքեր	0,08	նույնականացված չէ	-	0	0
14. Ձայնային տեխնիկական ցածր հոսանքի սարքեր	0,03	նույնականացված չէ	-	0	0
15. Ֆիլմի պրոյեկցիոն սարքեր	0,01	նույնականացված չէ	-	0	0
16. Այլ աշխատանքներ	0,04	նույնականացված չէ	-	0	0
Ընդհանուր շարժական մաշվածություն (RUB)					8 444 444

2) ֆիզիկական անուղղելի մաշվածության չափի որոշում

Անվերականգնելի ֆիզիկական մաշվածությունը համապատասխանում է դիրքերին, որոնց ուղղումը ներկայումս գործնականում անհնար է կամ տնտեսապես ոչ գործնական: Այս տեսակի մաշվածության գումարը որոշվում է լրիվ փոխարինման կամ փոխարինման արժեքի և շարժական ֆիզիկական մաշվածության գումարի տարբերության հիման վրա:

Մահացու մաշվածությունը բաժանվում է.

Կարճատև տարրերի անշարժ ֆիզիկական մաշվածություն: Կարճատև տարրերն ունեն ավելի քիչ մնացորդային տնտեսական կյանք, քան ամբողջ կառուցվածքը:

Կարճատև տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությունը գնահատելու համար տարրի փոխարինման ընդհանուր արժեքի և տարրի ուղղելի մաշվածության գումարի տարբերությունը բազմապատկվում է իրական տարիքի և տարրի ընդհանուր ստանդարտ կյանքի հարաբերակցությամբ: Այս դեպքում տարրի ընդհանուր ստանդարտ կյանքը որոշվում է հղման տվյալներով՝ հաշվի առնելով պարբերական վերանորոգումները և պահպանելով նորմալ գործառնական բնութագրերը:

Երկարակյաց տարրերի մահացու մաշվածություն: Երկարակյաց տարրեր - այն տարրերը, որոնց մնացորդային կյանքը համընկնում է մնացորդայինի հետ. տնտեսական կյանքըամբողջ կառույցը։ Ուղղելի ֆիզիկական մաշվածության արժեքները և անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությամբ կարճատև տարրերի փոխարինման արժեքի գումարը որոշելուց հետո անհրաժեշտ է այդ արժեքները հանել ամբողջական փոխարինման արժեքից՝ հաշվարկելու հիմքը որոշելու համար։ երկարակյաց տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությունը. Երկարակյաց տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության արժեքը հաշվարկվում է որպես շենքի փաստացի տարիքի հարաբերակցություն դրա ընդհանուրին: ֆիզիկական կյանքբազմապատկված երկարակյաց տարրերի փոխարինման մնացորդային արժեքով (նախկինում որոշված ​​բազային)