Հողամասերի արժեքի գնահատում. Եկամուտային մոտեցում հողամասերի գնահատմանը

ՄՆԱՑՆՈՂ ՄԵԹՈԴ

Փոխարժեքի համար հողատարածքներկառուցված բիզնես օբյեկտներով և շահութաբեր անշարժ գույքով, կարելի է օգտագործել մնացորդային մեթոդը (հողի համար մնացած եկամտի տեխնիկան): Այս մեթոդը կիրառվում է նաև չկառուցված հողատարածքների գնահատման համար, որտեղ հնարավոր է դրանք զարգացնել եկամուտ ստեղծող բարելավումներով:

Մնացած մեթոդը լայնորեն օգտագործվում է ամենաարդյունավետ օգտագործման դեպքը որոշելու համար: հողատարածք.

Ըստ սկզբունքի հողի մնացորդային արտադրողականություն,կապիտալ ներգրավելով հողի վրա կառուցված շենքերն ու շինությունները, աշխատուժԵկամուտների բաշխման հարցում առաջնահերթություն է տրվում ղեկավարությանը: Այլ գործոններ ներգրավելու բոլոր ծախսերը ծածկելուց հետո մնացած եկամուտը վերագրվում է հողին:

IES-ում այս մեթոդըկոչվում է «մնացորդային արժեքի մեթոդ»: Հողամասի գնահատման մնացորդային արժեքի մեթոդի կիրառման ժամանակ որպես վերլուծության տարրեր օգտագործվում են նաև եկամուտների և ծախսերի տվյալները: Անցկացվել է ֆինանսական վերլուծությունզուտ եկամուտ, որը կարելի է ձեռք բերել եկամուտ ստեղծելու նպատակով օգտագործելուց։ Զուտ եկամտից նվազեցում է կատարվում՝ հաշվի առնելով բարելավումներով պահանջվող ֆինանսական եկամուտը։ Մնացած եկամուտը համարվում է հողային հաշվին վերագրվող մնացորդ: Այն կապիտալացվում է արժեքի չափանիշ ստանալու համար: Մեթոդի կիրառումը սահմանափակվում է շահութաբեր գույքով։ Այն առավել հաճախ օգտագործվում է նոր հատկությունների համար, որոնք պահանջում են ավելի քիչ ենթադրություններ:

Մնացորդային մեթոդը կիրառելիս պետք է պահպանվեն հետևյալ պայմանները.

առկա շենքերն ու շինությունները համապատասխանում են հողամասի առավել արդյունավետ օգտագործման տարբերակին։ Օրինակ, կապիտալ կառույցներով շրջապատված թեթև կառուցվածքներից կազմված ժամանակավոր կառույցը չի կարող դիտարկվել որպես NEI.

հողամասի վրա գտնվող շենքերի և շինությունների արժեքը կամ դրանց կառուցման գնահատված ծախսերը կարող են բավականին ճշգրիտ հաշվարկվել, ինչպես նաև դրանց ծառայության ժամկետը.

հայտնի է մեկ գույքի շահագործումից տարեկան զուտ գործառնական եկամուտը: Միևնույն ժամանակ, տարածքների վարձակալության դրույքաչափերը պետք է հաշվարկվեն շուկայական վարձակալության դրույքաչափերի հիման վրա:

Գործնականում հնարավոր է օգտագործել մնացորդային մեթոդի երկու տարբերակ. Մնացորդային մեթոդի առաջին տարբերակը նախատեսում է հողամասին վերագրվող եկամտի մնացորդի որոշում, իսկ երկրորդ տարբերակը ենթադրում է հողամասին վերագրվող արժեքի մնացորդի հաշվարկ:

Մնացորդային մեթոդի առաջին տարբերակը կիրառելիս հողամասի արժեքի հաշվարկման հաջորդականությունը հետևյալն է.

վերարտադրության կամ բարելավումների փոխարինման արժեքի հաշվարկ.

մեկ գույքից զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ.

զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ, որը վերագրվում է տարվա բարելավմանը.

հողի համար զուտ գործառնական եկամտի մնացորդի հաշվարկը.

հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկ.

Բեմ 1. Բարելավումների վերարտադրության կամ փոխարինման արժեքի հաշվարկ, գնահատված հողամասի առավել արդյունավետ օգտագործմանը համապատասխան:

Վերարտադրման արժեքը- շուկայական գներով ծախսերի գումարը, որը գոյություն ունի գնահատման ամսաթվի դրությամբ գնահատման օբյեկտին նույնական օբյեկտի ստեղծման համար՝ օգտագործելով նույնական նյութեր և տեխնոլոգիաներ՝ հաշվի առնելով գնահատման օբյեկտի մաշվածությունը.

Փոխարինման արժեքը- գնահատման օբյեկտին նմանվող օբյեկտի ստեղծման ծախսերի հանրագումարը գնահատման ամսաթվի դրությամբ առկա շուկայական գներով՝ հաշվի առնելով գնահատման օբյեկտի մաշվածությունը.

Այսպիսով, վերարտադրության արժեքը որոշվում է օբյեկտի ճշգրիտ պատճենի կառուցման արժեքով, իսկ փոխարինման արժեքը՝ ժամանակակից անալոգային օբյեկտի ստեղծման արժեքով՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը:

Բարելավումների ստեղծման արժեքը բաղկացած է երեք մասից՝ ուղղակի ծախսեր, անուղղակի ծախսեր և ներդրողի (ձեռնարկատիրոջ) շահույթ:

Ուղղակի ծախսեր- ուղղակիորեն կապված ծախսերը շինարարական աշխատանքներ... Ուղղակի ծախսերը ներառում են՝ շինարարական սարքավորումների և նյութերի արժեքը, աշխատավարձերըշինարարության աշխատողներ, շինարարական մեքենաների շահագործման արժեքը, ժամանակավոր կառույցների արժեքը և ինժեներական ցանցերշինարարության ընթացքում շահույթը և կապալառուի ընդհանուր ծախսերը:

Անուղղակի ծախսեր- ծախսեր, որոնք անհրաժեշտ են շինարարության գործընթացը կազմակերպելու և աջակցելու համար. Անուղղակի ծախսերը ներառում են՝ նախագծման ծախսերը, շինհրապարակի պատրաստումը, բոլոր տեսակի հարկերը, հողի ձեռքբերման ծախսերը, վարկերի տոկոսները, գովազդի ծախսերը, ապահովագրական վճարները:

Ներդրողի շահույթ- դրամական վարձատրություն, որը ձեռնարկատերը ակնկալում է ստանալ բոնուսի տեսքով՝ իր կապիտալն օգտագործելու, շինարարական ծրագիր կազմակերպելու և իրականացնելու համար. Շահույթը կարող է հաշվարկվել.

ա) այլընտրանքային ներդրումների եկամտաբերության դրույքաչափերի հիման վրա.

բ) որպես վաճառքի գնի և նմանատիպ օբյեկտների ստեղծման արժեքի կամ անշարժ գույքի օբյեկտի ձեռքբերման և արդիականացման արժեքի տարբերություն.

Վերարտադրման կամ փոխարինման արժեքը որոշելիս հաշվի է առնվում բարելավումների կուտակված մաշվածության չափը։

Կուտակված մաշվածություններառում է գնահատված հողամասում գտնվող շենքերի և շինությունների ֆիզիկական, գործառական և տնտեսական (արտաքին) մաշվածության չափը:

Ֆիզիկական վատթարացում- շենքերի կամ շինությունների արժեքի նվազում ֆիզիկական ոչնչացման հետևանքով, այսինքն. շենքերի և շինությունների կողմից իրենց սկզբնական հատկությունների կորուստը. Ֆիզիկական մաշվածությունը տեղի է ունենում գործառնական կամ բնական գործոնների ազդեցության տակ:

Ֆունկցիոնալ հագնում- շենքերի կամ շինությունների բնութագրերի անհամապատասխանությունը պլանավորման ժամանակակից շուկայի պահանջներին, տեխնիկական սարքավորումներև դիզայն։

Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը տեղի է ունենում ճարտարապետության և շինարարության ոլորտում գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի ազդեցության տակ և դրսևորվում է շենքերի հնացած ճարտարապետությամբ, հին. ինժեներական աջակցությունև այլն:

Տնտեսական մաշվածությունը մաշվածություն է, որը առաջանում է շենքի կամ շինության արտաքին գործոնների անբարենպաստ փոփոխությունների հետևանքով:

Տնտեսական արժեզրկումը հանգեցնում է շենքերի և շինությունների արժեքի նվազմանը` հողային օրենսդրության, հարկման, ապահովագրության ոլորտում բացասական փոփոխությունների արդյունքում, միջավայրը, տեղակայման տարածքի ընդհանուր անկումը և այլն։

Ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարող է լինել շարժական և անուղղելի, արտաքին մաշվածությունը սովորաբար անուղղելի է: Միևնույն ժամանակ, մաշվածությունը շարժական է, եթե դրա վերացման արժեքը փոքր է, քան դրա վերացման արդյունքում գույքի արժեքի աճը.

Կուտակված մաշվածություն = 1 - (1 - Ֆիզիկական մաշվածություն) x (1 - Ֆունկցիոնալ մաշվածություն) x (1 - Տնտեսական մաշվածություն):

Բարելավումների կուտակված մաշվածությունը կարող է ամբողջությամբ կամ դրամական արտահայտությամբ սահմանվել որպես բարելավումներին վերագրվող տնտեսական մաշվածության ֆիզիկական, գործառական և մի մասի գումար:

Կուտակված ամորտիզացիան ամենից նախընտրելի է որոշվում որպես մաշվածությունը չհաշված բարելավումների ստեղծման արժեքի և օբյեկտի շուկայական արժեքի տարբերությունը գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Կուտակված մաշվածությունը կարող է որոշվել նաև որպես ամբողջություն՝ ելնելով օբյեկտի կյանքի ժամկետից:

Կուտակված մաշվածության գումարը որոշելուց հետո այն հանվում է շենքերի և շինությունների ստեղծման ծախսերի գումարից՝ «գնահատման ամսաթվի դրությամբ դրանց վերարտադրության կամ փոխարինման» արժեքը ստանալու համար։

Փուլ 2. Մեկ գույքից զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ տարեկան վարձակալության շուկայական դրույքաչափերի հիման վրա: Այս հաշվարկն իրականացվում է երեք փուլով.

Առաջին փուլումգնահատված պոտենցիալ համախառն եկամուտ(LDPE):

LDPE-ն այն եկամուտն է, որը կարելի է ձեռք բերել վարձակալության համար նախատեսված տարածքների ամբողջ ծանրաբեռնվածությամբ անշարժ գույքից՝ բացառելով բոլոր կորուստներն ու ծախսերը: LDPE կախված է վարձակալված տարածքից (դա կարող է լինել բոլոր տարածքները՝ պահեստ կամ օգտակար տարածք. գրասենյակային տարածք), և վարձակալության գները:

LDPE-ն տարեկան հաշվարկվում է ըստ հետևյալ բանաձևը LDPE - A x 5,

որտեղ Ս - տարածք (քմ), վարձակալված (կամ այլ չափման միավոր, որը եկամուտ է ստեղծում). A-ն վարձակալության արժեքն է 1քմ. մ մակերեսով։

Հաշվարկը հիմնված է անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածում գործող վարձակալության դրույքաչափերի և դրույքների վերլուծության վրա:

Ամենակարևոր հատկանիշը վարձակալության պայմանագիրգործառնական ծախսերի բաշխումն է վարձակալի և վարձատուի միջև: Միևնույն ժամանակ, երկու տեսակի վարձակալության պայմանագրերը բևեռային են.

համախառն (ամբողջական) վարձակալություն, երբ բոլոր ծախսերը կրում է վարձատուն.

բացարձակապես մաքուր վարձավճար, երբ բոլոր ծախսերը հոգում է վարձակալը: Այն դեպքում, երբ գործառնական ծախսերը բաժանվում են

և՛ վարձակալը, և՛ վարձատուն, այդպիսի վարձակալությունը կոչվում է զուտ վարձակալություն:

Առանձնացրեք հետևյալը Վարձակալության գների տեսակները.

պայմանագրի դրույքաչափերը, որոնց չափը սահմանվում է վարձակալության պայմանագրով.

շուկայական դրույքաչափերը, այսինքն. բնորոշ տվյալ տարածաշրջանի շուկայի տվյալ հատվածին:

Շուկայական վարձակալության դրույքաչափներկայացնում է համադրելի գույքի շուկայում գերակշռող փոխարժեքը, այսինքն. Վարձավճարի ամենահավանական գումարն է, որի դիմաց սովորական տանտերը կհամաձայնի վարձակալել, իսկ սովորական վարձակալը կհամաձայնի վարձակալել գույքը:

Ըստ վարձակալության վճարների տեսակներիբոլոր վարձակալությունները բաժանված են հետևյալ խոշոր խմբերի.

ա) ֆիքսված վարձավճարով (օգտագործվում է տնտեսական կայունության պայմաններում).

բ) վարձակալության փոփոխական դրույքաչափով (պայմանագրի գործողության ընթացքում վարձակալության դրույքաչափերի վերանայումն օգտագործվում է, որպես կանոն, գնաճի պայմաններում). Վարձակալության այս տեսակը շահավետ է նոր վայրում բիզնես սկսելու վարձակալների համար: Նաև վարձակալության այս տեսակը օգտագործվում է արտացոլելու գույքի արժեքի ապագա աճի սպասումները և այլն:

Այս խումբը ներառում է նաև ինդեքսավորված պայմանագրեր վարձավճարորոնք նախատեսում են վարձավճարի պարբերական ճշգրտումներ՝ համաձայն նախապես ընտրված բազային ինդեքսի, ինչպիսին է սպառողական գների ինդեքսը և այլն.

գ) հետ տոկոսադրույքըվարձակալի եկամուտներից (երբ վարձակալության վճարների ֆիքսված գումարին ավելացվում է վարձակալի կողմից վարձակալված գույքի օգտագործումից ստացված եկամտի տոկոսը).

Վարձավճարի չափըկախված է հետևյալ գործոններից.

գույքի նպատակը;

օբյեկտի գտնվելու վայրը;

նմանատիպ օբյեկտներով շուկայի հագեցվածության աստիճանը.

շենքի տարիքը;

Կառուցողական որոշումներ;

պլանավորման լուծումներ;

ճարտարապետություն և ձևավորում;

ենթակառուցվածք և սպասարկում;

կայանատեղիի առկայություն;

վարձակալության ժամկետ;

վարձակալված տարածքների տարածք;

շենքի կառավարման որակը.

Երկրորդ փուլումգնահատված փաստացի համախառն եկամուտ(dvd):

DVD-ն անշարժ գույքից ստացված գնահատված եկամուտն է՝ հանած տարածքի թերօգտագործումից և վարձավճարների հավաքագրման կորուստները, գումարած գույքի սովորական շուկայական օգտագործումից ստացված այլ եկամուտները:

Սովորաբար վնասներ և կորուստներարտահայտված պոտենցիալ համախառն եկամտի տոկոսով: Կորուստները հաշվարկվում են տվյալ շուկայում կառավարման բնորոշ մակարդակի համար որոշված ​​դրույքաչափով, այսինքն. վերցված է շուկայի ցուցանիշը. Բայց դա հնարավոր է միայն զգալի առկայության դեպքում տեղեկատվական բազանհամեմատելի օբյեկտների համար. Եթե ​​այն բացակայում է, ապա գնահատողը վերլուծում է հետադարձ և ընթացիկ տեղեկատվությունը գնահատված օբյեկտի վերաբերյալ՝ որոշելու թերօգտագործման գործակիցը: Ուշադրություն է հրավիրվում գործող վարձակալության պայմանագրերին վավերականության, դրանց երկարաձգման հաճախականության, մեկ վարձակալության պայմանագրի ավարտի և հաջորդի կնքման միջև ընկած ժամանակահատվածների տեւողության (ժամկետ, որի ընթացքում անշարժ գույքի միավորներն օբյեկտ են). անվճար են):

Ի վերջո, հաշվի առնելով Այլ եկամուտներգույքից։ Այլ եկամուտները ներառում են անշարժ գույքի գործունեությունից ստացված եկամուտները և ներառված չեն վարձավճարի մեջ: Տիպիկ եկամտի այլ տարրերը ներառում են.

ա) եկամուտը ավտոտնակից և ավտոկայանատեղիից օգտվելուց.

բ) եկամուտը խաղային ավտոմատներից և ավտոմատներից.

գ) պահարանների և անվտանգության ապահովումից եկամուտ.

դ) կահույքի և տեխնիկայի վարձակալությունից ստացված եկամուտը.

ե) կենցաղային և գրասենյակային սարքավորումների սպասարկումից և վերանորոգումից ստացված եկամուտը.

զ) էքսկուրսիաների և տրանսպորտային ծառայությունների մատուցումից եկամուտ, հանգստի օբյեկտների վարձակալությունից և այլն.

Այլ եկամուտները կախված են անշարժ գույքի տեսակից, օրինակ՝ հյուրանոցում, դրանք ներառում են եկամուտ ռեստորանից կամ սրճարանից, սպասարկման ձեռնարկություններից և այլն.

DWD = LDPE - Կորուստներ + Այլ եկամուտներ:

Երրորդ փուլումհաշվարկված գործառնական և փոխարինման գնահատված ծախսերը:

Գործառնական ծախսեր- դրանք կրկնվող ծախսեր են, որոնք անհրաժեշտ են գույքի բնականոն գործունեությունը և եկամուտների վերարտադրությունն ապահովելու համար։

Գործառնական ծախսերը սովորաբար բաժանվում են.

պայմանականորեն մշտական;

պայմանականորեն փոփոխականների վրա (գործառնական):

Պայմանականորեն ֆիքսված ծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնց չափը կախված չէ օբյեկտի գործառնական ծանրաբեռնվածության աստիճանից կամ մատուցվող ծառայությունների ծավալից: Դրանք հողի և գույքի հարկերն են, ապահովագրության վճարները, անվտանգության ծախսերը, անձնակազմի աշխատավարձերը, եթե դա ամրագրված է անկախ շենքի ծանրաբեռնվածությունից, գումարած այս աշխատավարձի հարկերը:

Պայմանականորեն փոփոխական ծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնց չափը կախված է օբյեկտի գործառնական ծանրաբեռնվածության աստիճանից կամ մատուցվող ծառայությունների ծավալից: Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր տեսակի համար կան որոշակի տարբերություններ փոփոխական ծախսերի կազմի մեջ: Միևնույն ժամանակ, կարելի է առանձնացնել ծախսերի տիպիկ տարրեր, որոնք բնորոշ են գրեթե ցանկացած օբյեկտի.

կառավարման ծախսեր;

վարձակալության պայմանագրերի կնքման ծախսերը.

սպասարկող անձնակազմի աշխատավարձ;

աղբահանության ծախսեր;

կոմունալ ծախսեր - գազ, էլեկտրաէներգիա, ջուր, ջերմություն, կոյուղի;

տարածքի պահպանման և կայանատեղիի ծախսեր.

անվտանգության ծախսեր;

այլ ծախսեր.

TO փոխարինման ծախսերըներառում է ծախսեր, որոնք կա՛մ կատարվում են մի քանի տարին մեկ անգամ, կա՛մ դրանց արժեքը մեծապես տարբերվում է տարեցտարի:

Դրանք կրելու նյութերի (կահույք, գորգեր, խոհանոցային սարքավորումներ) պարբերական փոխարինման, ինչպես նաև շինանյութերի փոխարինման ծախսերն են, որոնց ծառայության ժամկետը ավելի կարճ է, քան. տնտեսական կյանքըշենքեր (տանիքներ, հատակի ծածկույթներ); կոսմետիկ վերանորոգման (շենքերի ճակատի ներկում), սանտեխնիկայի և էլեկտրականության վերանորոգման ծախսեր.

Փոխարինման պահուստը հաշվարկվում է գնահատողի կողմից՝ հաշվի առնելով կարճաժամկետ ակտիվների արժեքը, դրանց օգտակար ծառայության տևողությունը, ինչպես նաև հաշվում կուտակված միջոցների դիմաց հաշվարկված տոկոսները: Բացառելով փոխարինման դրույթը, զուտ գործառնական եկամուտը կգերագնահատվի:

Փոխարինման արժեքը հաշվարկվում է որպես տարեկան ներդրում փոխարինող հիմնադրամին, այսինքն. Այս ծախսերի համար գումարները պետք է վերապահվեն, թեև անշարժ գույքի սեփականատերերի մեծ մասը իրականում դա չի անում:

Եկամուտների և ծախսերի վերլուծությունը կատարվում է հաշվապահական հաշվետվության հետադարձ տվյալների կամ կանխատեսումների հիման վրա: Այս դեպքում անհրաժեշտ է դիտարկել ոչ թե կոնկրետ իրավիճակ, այլ անշարժ գույքի օբյեկտի գործունեության բնորոշ պայմանները, այսինքն. նորմալացնել հաղորդված տվյալները:

Ծախսերի տիպիկ հոդվածներ, որոնք ներառված չեն վերակառուցված եկամուտների և ծախսերի հաշվետվությունում.

ամորտիզացիոն հաշվեգրում. Եկամուտի մոտեցման հաշվարկում դիտարկվում է որպես ներդրումների վերադարձ և համարվում է կապիտալացման հարաբերակցության մաս, այլ ոչ թե գործառնական ծախսեր.

եկամտահարկ. Չի տարածվում գործառնական ծախսերի վրա, քանի որ կանխիկ եկամուտը հարկվում է, ինչը կարող է կախված լինել գնահատվող գույքի հետ չկապված գործոններից (սեփականության ձև, գույքային իրավունքների կազմ, սեփականատիրոջ հարկային կարգավիճակ).

վարկի տոկոսները. Վերաբերում է ֆինանսավորման ծախսերին, ոչ թե գործառնական ծախսերին, և հաշվի են առնվում ներդրողի սեփական միջոցների դրամական հոսքերը որոշելիս (եկամուտը մինչև հարկումը), քանի որ դրանց վճարման հետ ավելանում է ներդրողի սեփականության իրավունքի արժեքը:

Գործառնական և փոխարինման ծախսերը հաշվարկելուց հետո նախագծված զուտ գործառնական եկամուտ(CHOD): CHOD = DVD - Գործառնական ծախսեր - Փոխարինման ծախսեր:

Բեմ 3. Բարելավումներին վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ տարեկան՝ որպես վերարտադրության արժեքի կամ բարելավումների փոխարինման արժեքի արտադրյալը բարելավումներից ստացված եկամուտների կապիտալացման համապատասխան գործակցով:

Բարելավումների համար կապիտալիզացիայի գործակիցը հաշվարկելու մեթոդները ընտրվում են կախված նրանից կոնկրետ պայմաններորում գործում է գնահատման առարկան. Սա հաշվի է առնում.

ա) եկամուտների և գործարքների գների մասին տեղեկատվություն՝ համադրելի գույքի ներկայացուցչական նմուշի հիման վրա.

բ) գործարքների ֆինանսավորման աղբյուրներն ու պայմանները.

գ) կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում օբյեկտի արժեքի բավականին ճշգրիտ կանխատեսման հնարավորությունը:

Բարելավումների համար կապիտալացման գործակիցը հաշվարկելու ամենատարածված երկու մեթոդներն են.

ա) շուկայական անալոգների վերլուծության մեթոդ (շուկայի սեղմում).

բ) կապիտալացման գործակիցը որոշելու մեթոդը՝ հաշվի առնելով կապիտալ ծախսերի փոխհատուցումը.

Շուկայական անալոգների վերլուծության մեթոդ.Վաճառքի գների և համադրելի գույքի զուտ գործառնական եկամտի հիման վրա շուկայական տվյալների հիման վրա կարելի է հաշվարկել կապիտալացման գործակիցը: Այսպես սահմանված՝ կոչվում է ընդհանուր։ Այս մեթոդը առանձին չի հաշվառում սեփական կապիտալի և սեփական կապիտալի շահութաբերությունը:

Իր կիրառման ողջ արտաքին պարզությամբ՝ այս հաշվարկային մեթոդը որոշակի դժվարություններ է առաջացնում՝ CHOD-ի և վաճառքի գնի մասին տեղեկատվությունը դասակարգվում է որպես ոչ թափանցիկ տեղեկատվություն: Վերլուծվում է նմանատիպ օբյեկտների ընթացիկ և անցյալ վաճառքների և վարձակալության դրույքաչափերի վերաբերյալ տեղեկատվությունը:

Կապիտալացման գործակիցը հաշվարկելիս պետք է պահպանվեն հետևյալ պայմանները.

համեմատելի առարկաների ամենաարդյունավետ օգտագործումը նույնն է, ինչ գնահատվող ապրանքի դեպքում.

բնորոշ են անալոգների վաճառքի ֆինանսավորման գործարքների պայմանները.

Գնահատման օբյեկտի և դրա անալոգների գտնվելու վայրը և հարդարումը սկզբունքորեն չեն տարբերվում:

Կապիտալացման գործակիցը հաշվարկվում է որպես կշռված միջին.Այս դեպքում կշիռները արտացոլում են անալոգների նմանության աստիճանը գնահատման օբյեկտին հիմնական գնագոյացման գործոնների առումով և գնահատողի ընտրության արդյունք են:

Կապիտալացման գործակիցը որոշելու մեթոդը՝ հաշվի առնելով կապիտալ ծախսերի փոխհատուցումը։Այս մեթոդով հաշվարկված կապիտալացման հարաբերակցությունը բաղկացած է երկու մասից.

ա) կապիտալի վերադարձի (վերադարձի) տոկոսադրույքը, որն այն փոխհատուցումն է, որը պետք է վճարվի ներդրողին օգտագործման համար. Փողհաշվի առնելով ռիսկի գործոնը և կոնկրետ ներդրման հետ կապված այլ գործոններ.

բ) կապիտալի վերադարձի (հատուցման) դրույքաչափը. Կապիտալի վերադարձը հասկացվում է որպես սկզբնական ներդրման գումարի մարում: Ավելին, կապիտալիզացիայի հարաբերակցության այս տարրը կիրառվում է միայն կրելիի նկատմամբ, այսինքն. կորցնող արժեք, ակտիվների մաս:

Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքըՌուսական գնահատման պրակտիկայում այն ​​առավել հաճախ որոշվում է կուտակային շինարարության մեթոդով, որը գնահատողին թույլ է տալիս ճշգրտումներ կատարել անշարժ գույքում ներդրումների և այդ ներդրումների կառավարման հետ կապված ռիսկերի համար: Կապիտալի վերադարձի դրույքաչափը ներառում է.

ռիսկից զերծ եկամտաբերություն;

ռիսկի հավելավճար գնահատված օբյեկտում ներդրումների համար.

պրեմիում անշարժ գույքի ցածր իրացվելիության համար.

ներդրումների կառավարման մրցանակ։

Կապիտալի վերադարձի (հատուցման) դրույքաչափըկարելի է հաշվարկել հետևյալ մեթոդներից մեկով.

Ring մեթոդը (ուղիղ կապիտալի վերադարձ);

Inwood մեթոդը կամ փոխհատուցման ֆոնդի կապիտալի վերադարձը և ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը (անուիտետային մեթոդ).

Հոսքոլդի մեթոդը կամ կապիտալի վերադարձը փոխհատուցման ֆոնդի և ռիսկից զերծ եկամտաբերության դրույքաչափով:

Փուլ 4. Հողի համար զուտ գործառնական եկամտի մնացորդի հաշվարկ որպես մեկ գույքից զուտ գործառնական եկամտի և բարելավումներին վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի տարբերություն:

Փուլ 5. Հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկ հողամասի համար զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալացնելով:

Ներդրումների փոխհատուցումն իրականացվում է Ring մեթոդով` ներդրումների գծային վերադարձը:

Նախնական տվյալներ

0,89 հա մակերեսով հողատարածք՝ նորակառույց շինությամբ, գնահատվում է 173,268 OOO ռուբլի:

Շենքի տնտեսապես օգտակար ծառայության ժամկետը 90 տարի է, իսկ շենքում ներդրումների վերադարձն իրականացվում է Ring մեթոդով (ուղիղ մեթոդ):

Այս գույքի համար ներդրումների շահութաբերությունը սահմանվել է 20,5%:

Շինության վարձակալված մակերեսը կազմում է 9535 քառ. մ.

Վարձակալության արժեքը 5600 ռուբլի է: մեկ քառ. մ տարեկան, թերօգտագործումից կորուստները 10%, գործառնական և այլ ծախսեր՝ 5,310,000 ռուբլի:

Եկեք հաշվարկենք եկամուտը մեկ գույքից.

LDPE - 9535 x 5600 - 53 396 ՍՊԸ (ռուբլի);

DVD - 53 396 LLC - (53 396 LLC x 0.1) - 53 396 LLC - 5 339 600 -

48 056 400 (ռուբ.);

CHOD - 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (ռուբ.): Շենքի կապիտալացման գործակիցը կազմում է 20,5% + ---- -21,61։ 90 Շենքից եկամուտ = 173,268,000 x 0,2161 - 37,443,214.8 (ռուբլի): Եկամուտը կայքից - 42 746 400 - 37 443 214.8 -5 303 185.2 (ռուբլի):

Հողի արժեքը

5303185.2 0.205 = 25 869 196.1 (ռուբ.):

Ներդրումների փոխհատուցումն իրականացվում է Ինվուդ մեթոդով կամ անուիտետային մեթոդով: Նախնական տվյալներ

Գնահատումը 0,2 հա մակերեսով հողատարածք է, որը նախատեսված է վեց դիսպենսերներով մոդուլային գազալցակայանի կառուցման համար։

Շինարարության համար կապիտալ ներդրումները (հաշվի առնելով ներդրողի շահույթը) կազմում են 4,200,000 ռուբլի:

Տնտեսական կյանքը 20 տարի է, ներդրումների պլանավորված եկամտաբերությունը՝ 20%։

Նմանատիպ վայրով գործող գազալցակայանների շահագործման վերլուծությունը տալիս է հետևյալ տվյալները.

Օրվա ընթացքում մեկ դիսպենսերից վաճառվում է 400 լիտր բենզին;

Մեկ լիտր բենզինի և դիզելային վառելիքի վաճառքից ստացված միջին կշռված եկամուտը կազմում է 1 ռուբ. 20 կոպեկ;

Հաշվի առնելով պահպանման և այլ կորուստների ժամանակը, լցակայանն աշխատում է տարեկան 350 օր։

Որոշեք հողի արժեքը.

Լուծում

Մենք գտնում ենք կառուցվածքների կապիտալացման հարաբերակցությունը.

Որոշեք օբյեկտների կողմից ստացված տարեկան զուտ գործառնական եկամուտը. 4200 ՍՊԸ x 0.20536 = 862.512 (ռուբլի):

Որոշեք բենզալցակայանից (հողատարածք և օբյեկտներ) տարեկան զուտ գործառնական եկամուտը՝ 6 x 350 x 400 xl, 2 - 1,008,000 (ռուբլի):

Մենք գտնում ենք հողամասին վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի մնացորդը՝ 1,008,000 - 862,512 - 145,488 (ռուբլի):

Հողամասի արժեքը 145 488 է՝ 0,2 - 727 440 (ռուբլի): Մնացորդային մեթոդի երկրորդ տարբերակի հաջորդականությունը.

գնահատված հողամասի առավել արդյունավետ օգտագործմանը համապատասխանող բարելավումների վերարտադրության կամ փոխարինման արժեքի հաշվարկը.

մեկ գույքից զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ՝ հիմնված վարձակալության շուկայական դրույքաչափերի վրա.

մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի շուկայական արժեքի հաշվարկը` կապիտալացնելով զուտ գործառնական եկամուտը.

4) հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը` մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի շուկայական արժեքից հանելով վերարտադրության արժեքը կամ բարելավման փոխարինման արժեքը:

Հողամասի արժեքի գնահատման գործընթացում օգտագործվել է ներդրողի կողմից ներկայացված առաջարկվող շինարարության մասին տեղեկատվությունը, հաշվի են առնվել նաև շուկայական տեղեկատվությունը, այսինքն. շինարարական բնութագրերըմոտակայքում կառուցվող ժամանակակից բնակելի համալիր, ինչպես նաև գնահատման տարածքում գտնվող շենքերի միջին թվաքանակը։

Մեկ անշարժ գույքի արժեքը բաղկացած է ստորգետնյա ավտոտնակում բնակելի տարածքի և կայանատեղիների վաճառքից։

Միջին հաշվով, ըստ ժամանակակից պահանջների, հարաբերակցությունը ընդհանուր մակերեսըԲնակելի շենքերում տարածքների օգտագործման տարածքը կազմում է 1.15.

Գործառնական ծախսերը (գործառնական ծախսեր, հողի վճարումներ, ապահովագրության վճարումներ, գովազդ, վաճառքի ծախսեր և այլն) կազմում են 2%: ընդհանուր արժեքըՎաճառվում է բնակելի տարածք և ավտոկայանատեղի ավտոտնակում։

Վարկային միջոցների համար վճարման արժեքը հաշվարկվում է հետևյալ պայմաններով.

մենք ենթադրում ենք, որ ավտոտնակի բոլոր բնակելի տարածքները և կայանատեղերը կվաճառվեն 1 տարվա ընթացքում.

Վարկային հաստատությունների, ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների կողմից ԱՄՆ դոլարով տրամադրվող վարկերի միջին տոկոսադրույքը կազմում է տարեկան 11,5%՝ 1-ից 3 տարի մարման ժամկետով։

Նախնական տվյալներ

Օբյեկտի ընդհանուր մակերեսը կազմում է 22000 քառ. մ.

Վերգետնյա հատվածի ընդհանուր մակերեսը կազմում է 18000 քառ. մ.

Բնակարանների ընդհանուր մակերեսը (վերգետնյա հատվածի ընդհանուր մակերեսի 85%-ը) կազմում է 15 300 քառ. մ.

Ստորգետնյա հատվածի ընդհանուր մակերեսը կազմում է 4000 քառ. մ.

Ավտոկայանատեղերի ընդհանուր թիվը (4000/40) = 100:

Վաճառքի արժեքը 1քմ. մ բնակելի տարածք՝ 1800$.

Ավտոտնակում 1 ավտոկայանատեղի վաճառքի արժեքը՝ 15000 դոլար։

Որոշեք բնակելի շենքի կառուցման համար հողամասի արժեքը.

Լուծում

Շենքի բոլոր բնակելի տարածքների վաճառքի գինը սեփականատիրոջ կողմից կազմում է $27,540,000։

Սեփականատիրոջ կողմից բոլոր ավտոկայանատեղերի վաճառքի արժեքը կազմում է 1,500,000$։

Վաճառքի գինը, ընդհանուր՝ 29,040,000 $.

Գործառնական ծախսեր (2%) - 580 800 ԱՄՆ դոլար

Վաճառքի արժեքը՝ հաշվի առնելով գործառնական ծախսերը՝ 28 459 200 դոլար։

Շինության արժեքը 1քմ. մ շենքի վերգետնյա մասը՝ 1000 դոլար։

Հողամասի կառուցման արժեքը, ընդհանուր՝ 18,000,000 դոլար։ Շինության արժեքը 1քմ. մ շենքի ստորգետնյա հատվածը՝ 800 դոլար.

Ստորգետնյա հատվածի կառուցման արժեքը, ընդհանուր՝ 3 200 000 դոլար։

Ամբողջ շենքի կառուցման արժեքը կազմում է 21,200,000 ԱՄՆ դոլար։ Վարկի տոկոսներ (11,5%)՝ 2,438,000 դոլար։ Շինարարության արժեքը, հաշվի առնելով վարկային միջոցների վճարման արժեքը, ընդհանուր առմամբ՝ 23 638 000 դոլար։

Հողամասի արժեքը կազմում է 4 821 200 $։

Մնացորդային մեթոդ- գույքի գնահատման տեսակներից մեկը (որպես կանոն՝ հողամաս), որն իրականացվում է՝ հաշվի առնելով շահույթի ձևավորման որոշակի գործոններ.

Մնացորդային մեթոդ- կառուցապատման օբյեկտների և չկառուցված հողամասերի գնահատման մեթոդը. Վերջին դեպքում նկատի ունենք հողամաս, որը կարող է բարելավվել՝ դրա վրա անշարժ գույքի օբյեկտ կանգնեցնելով կամ ի վիճակի է ինքնուրույն բերել։ Օգտագործելով մնացորդային մեթոդը, դուք կարող եք որոշել հողամասի օգտագործման ամենաարդյունավետ և շահավետ միջոցը:

Մնացորդային մեթոդ՝ էություն, օգտագործման պայմաններ

Ըստ մնացորդային արտադրողականության օրենքների՝ շահույթի բաշխման ժամանակ առաջնահերթություն է տրվում գույքի այնպիսի տեսակներին, ինչպիսիք են անշարժ գույքը (շինություններ և շենքեր), որոնք վերակառուցվել են աշխատուժի և ներդրումների ներգրավմամբ, ինչպես նաև հողը: Այլ գործոններ ներգրավելու հիմնական ծախսերից հետո մնացած շահույթը կվերաբերի հատկապես հողամասին:

Գործնականում հաշվարկի այս տարբերակը կոչվում է մնացորդային մեթոդ (ավելին ամբողջական տարբերակը- մնացորդային արժեքի մեթոդ): Հողամասի գնահատման ժամանակ մնացորդի մեթոդի կիրառման դեպքում կարող եք օգտագործել անշարժ գույքի ծախսերի և շահույթի տվյալները: Նման տեղեկատվություն ստանալու համար իրականացվում է հնարավոր զուտ եկամտի վերլուծություն, որը կարելի է ակնկալել: Օբյեկտի բարելավման համար անհրաժեշտ միջոցները հանվում են հաշվարկված պարամետրից:

Շահույթը, որը գտնվում է մնացորդի մեջ, կոչվում է մնացորդային և ընկնում է հողամասի հաշվին: Հետագայում այս տեսակի շահույթը կապիտալացվում է: Գործնականում մնացորդային մեթոդը կիրառվում է միայն այն օբյեկտների համար, որոնք ունակ են եկամուտ բերել։ Ավելին, այն հաճախ օգտագործվում է նոր օբյեկտների գնահատման ժամանակ, երբ մեծ քանակությամբ ենթադրությունների կարիք չկա:

Մնացորդային մեթոդն օգտագործելիս պետք է պահպանվեն հետևյալ պայմանները.

Առկա գույքը (շենքեր և այլ շինություններ) թույլ է տալիս առավել արդյունավետ օգտագործել հողամասը.

Տեղում կառուցված կառույցների ընդհանուր արժեքը կամ օբյեկտի ապագա շինարարական ծախսերը կարող են ճշգրիտ հաշվարկվել: Միևնույն ժամանակ, մասնագետը պետք է իմանա հաստատության հնարավոր կյանքը.

Զուտ գործառնական եկամուտը, որը կարելի է ակնկալել գույքի օգտագործումից, նախապես հայտնի է: Այս դեպքում օբյեկտի վարձակալության դրույքաչափերը պետք է հաշվարկվեն՝ հաշվի առնելով շուկայական դրույքաչափերը:

Գործնական առումով սովորաբար օգտագործվում են մնացորդային մեթոդի երկու տեսակ.

Հողամասին վերագրվող մնացորդային շահույթի հաշվարկ.
- հողին վերագրվող մնացորդային արժեքի հաշվարկը.

Առաջին տարբերակը, որը կապված է մնացորդային շահույթի հաշվարկի հետ, ստացել է ամենամեծ կիրառությունը։ Դրա վրա պետք է ավելի մանրամասն անդրադառնալ։

Մնացած մեթոդը` հաշվարկման առանձնահատկությունները

Հողամասի արժեքը հաշվարկվում է մի քանի փուլով.

1. Բարելավումների կամ վերարտադրության փոխարինման արժեքի հաշվարկ:Այն հաշվի է առնում այն ​​հանգամանքը, որ կատարված բարելավումները կնպաստեն ավելիին արդյունավետ օգտագործումըհողամաս. Այս դեպքում վերարտադրության արժեքի հաշվարկը կատարվում է՝ հաշվի առնելով շենքի կառուցման ծախսերը։ Ինչ վերաբերում է փոխարինման արժեքին, ապա այն, ընդհակառակը, որոշվում է գույքի կառուցման ծախսերով։

Օբյեկտի բարելավումների կատարման ընդհանուր ծախսերը ձևավորվում են 3 բաղադրիչից՝ անուղղակի և ուղղակի ծախսերից, ինչպես նաև գործարարի (ներդրողի) հնարավոր եկամուտներից: Փոխարինման կամ վերարտադրության արժեքը հաշվարկելիս պետք է հաշվի առնել կայքի օպտիմալացումների (բարելավումների) կուտակված մաշվածության ընդհանուր գումարը:

Ընդհանուր կուտակված մաշվածության պարամետրը կարող է ներառել այնպիսի պարամետրեր, ինչպիսիք են շահագրգիռ հողամասում գտնվող գույքի ֆունկցիոնալ, ֆիզիկական և արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը: Հաշվարկը կատարվում է հետևյալ կերպ.

Կուտակված մաշվածություն = 1 - (1 - Ֆունկցիոնալ մաշվածություն) * (1-Ֆիզիկական մաշվածություն) * (1-Արտաքին մաշվածություն):

Ավելի լավ է հաշվարկել կուտակված մաշվածության պարամետրը ֆինանսական կամ ընդհանուր արտահայտությամբ։ Այսինքն՝ ցուցանիշը մաշվածության երեք տեսակների (արտաքին, ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ) գումարն է։ Ավելին, դրանք բոլորը պետք է վերաբերվեն հողամասի բարելավմանը:

Կուտակված մաշվածության գումարը պետք է հաշվարկվի որպես օբյեկտի բարելավման արժեքի տարբերություն՝ առանց դրա շուկայական արժեքի և մաշվածության: Երբ որոշվում է կուտակված մաշվածության պարամետրը, այն հանվում է դրանից ընդհանուր գումարըկառույցի (շենքի) կառուցման ծախսեր. Արդյունքը փոխարինման կամ վերարտադրության արժեքն է գնահատման պահին:

2. Կայքում տեղակայված շենքերից և շինություններից զուտ գործառնական շահույթի հաշվարկ... Մեկ օրացուցային տարին ընդունվում է որպես ելակետ։ Այս դեպքում հաշվարկման գործընթացը ինքնին տեղի է ունենում մի քանի մոտեցումներով.

Նախ, գնահատվում է հնարավոր համախառն եկամուտը, այն է` այն միջոցները, որոնք կարելի է ձեռք բերել գույքից, երբ այն տրվում է վարձով (և հնարավոր կորուստները հաշվի չեն առնվում): Որպես կանոն, LDPE պարամետրը ուղղակիորեն կախված է վարձակալված օբյեկտի տարածքից և վարձավճարի չափից:
Հաշվարկի բանաձևը հետևյալն է.

LDPE = S * A,

որտեղ S-ը վարձակալվող շենքի մակերեսն է, մ2;
Ա - տարածքի «քառակուսի» վարձակալության դրույքաչափի չափը.

Բոլոր հաշվարկները կատարվում են՝ հաշվի առնելով վերլուծությունը ընթացիկ սակագներըև վարձակալության գները որոշակի ժամանակահատվածի և որոշակի տեսակի գույքի համար.

Հաջորդը, հաշվարկեք երկրորդ կարևորագույն պարամետրը՝ փաստացի համախառն եկամուտը: Այն բնութագրում է այն միջոցների չափը, որոնք կարելի է ձեռք բերել հողամասից (կառույցներով կամ առանց կառույցների): Միևնույն ժամանակ, վարձակալության վճարները ստանալու դեպքում հնարավոր կորուստները և տարածքների թերօգտագործման ռիսկերը պետք է հանվեն պարամետրից, այսինքն.

DWD = LDPE - կորուստներ:

Այժմ հաշվառվում են այլ շահույթներ, որոնք կարող են բերել գույքը: Այս ցուցանիշը ուղղակիորեն կախված է շենքի տեսակից: Օրինակ, եթե այն գալիս էհյուրանոցի (հյուրանոցի) մասին, ապա այլ եկամուտները ներառում են սրճարանի կամ ռեստորանի գործունեությունից ստացված միջոցները։ Վերջնական բանաձևն ունի հետևյալ տեսքը.

DWD = LDPE + Այլ շահույթ - Կորուստներ:

Վրա եզրափակիչ փուլենթադրվող փոխարինման և գործառնական ծախսերը հաշվարկվում են: Վերջին դեպքում նկատի են առնվում ծախսերը, որոնք անհրաժեշտ են շենքի (կառույցի) բնականոն շահագործման և շահույթի վերարտադրության համար:

Գործառնական շահույթի և փոխարինման ծախսերի հաշվարկի հիման վրա հաշվարկվում է կանխատեսվող NPR-ը: Բանաձևը հետևյալն է.

CHOD = DVD - փոխարինման ծախսեր.

3. Տարվա ընթացքում գույքի բարելավմանը վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ... NPR-ը հաշվարկվում է երկու ցուցանիշների բազմապատկմամբ՝ շահույթի կապիտալացման հարաբերակցությունը բարելավումների փոխարինման (վերարտադրման) արժեքով:

Կապիտալացման գործակիցը հաշվարկելու մեթոդոլոգիան կարող է ընտրվել՝ հաշվի առնելով այն պայմանները, որոնցում գործում է օբյեկտը: Այս դեպքում պետք է հաշվի առնել հետևյալը.

Գործարքների արժեքի և շահույթի վերաբերյալ տվյալներ՝ հիմնված յուրաքանչյուր օբյեկտի ներկայացուցչական նմուշի վրա.
- ֆինանսական ներարկումների պայմաններն ու աղբյուրները.
- առնչությամբ ճշգրիտ կանխատեսում անելու ունակություն ընդհանուր գինըգույքը կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում:

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը հաշվարկելու ամենատարածված տարբերակներից կարելի է առանձնացնել երկուսը.

Հաշվարկի մեթոդ, երբ գրանցվում է կապիտալ ծախսերի փոխհատուցում.
- շուկայի սեղմումը վերլուծելու մեթոդ:

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության հաշվարկը պետք է իրականացվի՝ հաշվի առնելով հետևյալ գործոնները.

Այս մեթոդի կիրառումը հիմնված է հողի մնացորդային արտադրողականության սկզբունքի վրա։ Մեթոդն օգտագործվում է ինչպես ազատ, այնպես էլ ամբողջությամբ կամ մասնակի կառուցապատված հողամասերը գնահատելու համար: Միևնույն ժամանակ, կառուցապատված հողատարածքները պետք է գնահատվեն որպես պայմանականորեն ազատ՝ առավելագույնս արդյունավետ օգտագործելու դեպքում։ Օրինակ, կապիտալ բազմահարկ շենքերով շրջապատված հողատարածքի վրա տեղակայված թեթև շինություններից պատրաստված պահեստը կամ ժամանակավոր կառույցը, որպես կանոն, չի կարող համարվել ամենաարդյունավետ օգտագործումը։ Նման կառույցները չպետք է հաշվի առնվեն տվյալ հողամասի գնահատման գործընթացում, հողամասի գնահատումը պետք է իրականացվի որպես պայմանականորեն անվճար։ Այս մեթոդը օգտագործվում է նաև կանխատեսման միջոցով հողամասի առավել արդյունավետ օգտագործումը որպես պայմանականորեն ազատ վերլուծելու համար տարբեր տարբերակներնրա շենքը։ Հողամասի ամենաբարձր արժեքին տանող զարգացման տարբերակը կարող է օգտագործվել՝ հստակեցնելու համար դրա շուկայական արժեքի գնահատումը, որը ստացվել է գնահատման այլ տեղեկատվական մատչելի մեթոդների կիրառմամբ:
Հողամասի մնացորդային մեթոդը կարող է կիրառվել միայն այն դեպքում, եթե տեղեկություններ կան կառուցապատված և համադրելի հողատարածքների վրա շենքերի և շինությունների վարձակալության գործարքների վերաբերյալ: Նման տեղեկատվության բացակայության դեպքում հնարավոր է օգտագործել բիզնեսի եկամուտների վերաբերյալ տվյալները։ Միևնույն ժամանակ, բիզնեսի եկամուտների տվյալների հիման վրա ստացված գնահատման արդյունքից անհրաժեշտ է ճիշտ հանել այն ակտիվների արժեքը, որոնք կապված չեն անշարժ գույքի հետ (օրինակ՝ ոչ նյութական և շարժական ակտիվներ):
Այս տեխնիկայի համաձայն, հողամասի շուկայական արժեքը գնահատվում է բանաձևով.
Y _ 1 - Y B x BB YL
որտեղ YL-ը հողամասի շուկայական արժեքի գնահատումն է. I - զուտ գործառնական եկամուտ; HC-ն բարելավումների շուկայական արժեքն է. ВЬ - հողից եկամտի կապիտալացման գործակից; Вв - բարելավումներից եկամտի կապիտալացման գործակից:
Մեթոդի օգտագործումը ենթադրում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.
- գնահատված տարածքի համար գնահատված հողամասի առևտրային օգտագործման առավել բնորոշ տեսակների ընտրություն.
- գնահատված վայրում կանխատեսված բարելավումների առկա կամ ամբողջական փոխարինման արժեքի մնացորդային արժեքի հաշվարկը գնահատված հողամասի ընտրված օգտագործման համար, ներառյալ գոյություն ունեցողը, հաշվի առնելով սահմանված իրավական, քաղաքաշինական, գործառական և այլ սահմանափակումները. գործադիր մարմիններըիշխանությունները և համապատասխան լիազորված մարմինները.
- գույքի ընդհանուր զուտ եկամտի հաշվարկը.
- շենքերին վերագրվող ընդհանուր զուտ եկամտի մասնաբաժնի հաշվարկը՝ որպես դրանց ամբողջական փոխարինման արժեքի արտադրանք՝ բարելավումներից ստացված եկամտի կապիտալացման հարաբերակցությամբ.
- հողամասին վերագրվող ընդհանուր զուտ եկամտի մասնաբաժնի հաշվարկը` որպես ընդհանուր զուտ եկամտի և շենքերին վերագրվող մասնաբաժնի տարբերություն.
- հողամասի արժեքի հաշվարկը՝ հողամասին վերագրվող ընդհանուր զուտ եկամտի մասնաբաժինը հողամասից ստացված եկամուտների կապիտալացման հարաբերակցության վրա բաժանելով.
Հողամասի օգտագործման տեսակը, որի համար ստացվել է առավելագույն արժեքը, գնահատված հողամասի ամենաարդյունավետ օգտագործումն է:
Ընդհանուր զուտ եկամտի գնահատումն իրականացվում է շենքերի և տարածքների վարձակալության համար ֆինանսական արդյունքների մասին հաշվետվություն կազմելու միջոցով:
Եկամուտների հաշվետվության հիմնական հոդվածներն են.
- հնարավոր համախառն եկամուտ;
- փաստացի համախառն եկամուտ;
- գործառնական ծախսեր, որոնք բաղկացած են գործառնական ծախսերից, փոխարինման և կառավարման ծախսերից.
- զուտ գործառնական եկամուտ (զուտ գործառնական եկամուտ):
Զուտ գործառնական եկամուտը փաստացի համախառն եկամտի և գործառնական ծախսերի տարբերությունն է: Սակայն փաստացի համախառն եկամտից հանվում են միայն վարձատուի կողմից կատարված գործառնական ծախսերը:
Պոտենցիալ համախառն եկամուտն այն եկամուտն է, որը կարելի է ստանալ անշարժ գույքի վարձակալությունից, երբ այն 100%-ով զբաղեցված է վարձակալների կողմից, և վարձավճարի չվճարումից վնասներ չկան: Հողամասը գնահատելիս տարածքների վարձակալության դրույքաչափերը պետք է հաշվարկվեն բացառապես շուկայական վարձակալության դրույքաչափերի հիման վրա: Այն տարածքների համար, որոնք ազատ են և վարձատուի կողմից օգտագործվում են իրենց կարիքների համար, ինչպես նաև այն տարածքների համար, որոնք անձնական պատճառներով տրվում են վարձակալության ցածր գներով, պետք է օգտագործվեն նաև շուկայական վարձակալության դրույքաչափերը: Հնարավոր եկամուտը պետք է ներառի այլ եկամուտներ, որոնք ստացվում են գույքի անբաժանելի բարելավումներից, բայց չներառված վարձավճարի մեջ:
Փաստացի համախառն եկամուտը հավասար է պոտենցիալ համախառն եկամտի և պարապուրդի հետևանքով առաջացած վնասների և ոչ վարձավճարներից ստացված վնասների տարբերությանը: Անաշխատունակության կորուստները հաշվարկվում են որպես պոտենցիալ եկամտի տոկոս, իսկ չվճարումներից կորուստները հաշվարկվում են որպես պոտենցիալ եկամտի և պարապուրդից առաջացած կորուստների տարբերության տոկոս:
Գործառնական ծախսերի երկու տեսակ կա՝ ֆիքսված՝ կախված չէ օբյեկտի զբաղվածության մակարդակից, փոփոխականներ՝ կախված զբաղվածությունից: Գործառնական ծախսերը որոշվում են շուկայական վարձակալության պայմաններով:
Փոխարինման ծախսերը հաշվարկվում են շենքի տարրերի փոխարինման ընդհանուր արժեքի հիման վրա կարճաժամկետտնտեսական կյանքը՝ բացառությամբ մաշվածության: Հաշվարկը կատարվում է ուղղակի հաշվարկով` օբյեկտի տարրերի փոխարինման ընդհանուր արժեքը բաժանելով դրանց տնտեսական կյանքի ժամկետի վրա: Այս հաշվարկների կատարման գործընթացում նպատակահարմար է հաշվի առնել կանխիկի տոկոսային աճի հնարավորությունը՝ կարճ ծառայության ժամկետով տարրերը փոխարինելու համար: բանկային հաշիվներ... Միաժամանակ անհրաժեշտ է հաշվի առնել ծախսերի հնարավոր գնաճային աճը։
Վարչական ծախսերը ներառվում են գործառնական ծախսերի մեջ՝ անկախ նրանից՝ գույքը տնօրինում է սեփականատերը, թե պայմանագրի կառավարիչը: Կառավարման ծախսերի չափը որոշվում է կամ դրամական արտահայտությամբ կամ որպես փաստացի համախառն եկամտի տոկոս՝ կախված գույքի տեսակից:
Զուտ գործառնական եկամուտը հաշվարկելիս փաստացի համախառն եկամուտը չպետք է հանվի մաշվածության նվազեցումներանշարժ գույքի վերաբերյալ և անշարժ գույքի պարտքային պարտավորությունների սպասարկման արժեքը, եթե այդպիսիք կան:
Բարելավումների կապիտալացման հարաբերակցությունը, որպես կանոն, հաշվարկվում է որպես զեղչման դրույքաչափի և հատուցման ֆոնդի գործակցի գումար: Բարելավումների համար հնարավոր է նաև օգտագործել կապիտալիզացիայի գործակիցը հաշվարկելու այլ մեթոդներ:
Զեղչի դրույքաչափի արժեքը պետք է որոշվի համանման և արդեն իրականացված նախագծերի շահութաբերության ներքին դրույքաչափի վերլուծության հիման վրա:
Հաշվարկները կարող են կատարվել ընթացիկ (առանց գնաճի) կամ կանխատեսված (հաշվի առնելով գնաճը) գներով՝ կախված այն գներից, որոնցում արտահայտված են եկամուտներն ու ծախսերը։ Ընթացիկ գներով գնահատելիս պետք է օգտագործվի զեղչման տոկոսադրույքը իրական արտահայտությամբ (առանց գնաճի): Կանխատեսված գների միջոցով գնահատելիս պետք է օգտագործվի անվանական զեղչի դրույքաչափը (ճշգրտված գնաճի համար):
Հողամասի գնահատման գործընթացում նպատակահարմար է օգտագործել կապիտալի եկամտաբերության տոկոսադրույքը որպես հողից եկամտի կապիտալացման հարաբերակցություն, իսկ հողի բարելավման համար՝ կապիտալի եկամտաբերության դրույքաչափը՝ ավելացված փոխհատուցման ֆոնդի գործակցով, հաշվի առնելով. հաշվի առնել առանց ռիսկի տոկոսադրույքը և բարելավումների մնացած տնտեսական կյանքը:
Ներդրումային շուկայի բացակայության դեպքում, որպես զեղչային դրույք, կարող եք օգտագործել Ռուսաստանի Դաշնության տվյալ բաղկացուցիչ սուբյեկտի տարածքում նվազագույն ռիսկային ներդրումների վերլուծության հիման վրա ստացված կրկնակի առանց ռիսկի տոկոսադրույքը:
Հողամասի շուկայական արժեքը գնահատելու օրինակ մնացորդային մեթոդով
Օրինակ 1
Խնդրի պայմանները. Բարելավումների արժեքը, ներառյալ մաշվածությունը (լրիվ փոխարինման արժեքը հանած մաշվածությունը) - 1,228,138 դոլար: Ընդհանուր զուտ գործառնական եկամուտը գույքից կազմում է $725,760:
Պահանջվում է որոշել հողի արժեքը
Լուծում:
1. Բարելավումների համար կապիտալիզացիայի հարաբերակցության արժեքի որոշում
Հողամասերի իրական բարելավումների գնահատման նպատակով կապիտալիզացիայի հարաբերակցության արժեքը սահմանվում է որպես շուկայական արդյունահանման մեթոդ: Այս մեթոդը հիմնված է նմանատիպ գույքի շուկայական գնի և նմանատիպ գույքից զուտ գործառնական եկամտի մեծության միջև կապի ուսումնասիրության վրա: Այս մեթոդի կիրառումը պայմանավորված է շուկայի այս հատվածի վերաբերյալ բավարար հավաստի տեղեկատվության առկայությամբ:
Շուկայական արդյունահանման մեթոդով կապիտալացման հարաբերակցության արժեքը որոշելու բանաձևը հետևյալն է.
դեպի _ N01
U,
որտեղ; K-ն կապիտալացման հարաբերակցությունն է. N01 - զուտ գործառնական եկամուտ գույքից. Y-ը գույքի շուկայական արժեքն է:
Գնահատման օրվա դրությամբ պարզվել են գնահատվողին նմանվող հետևյալ անշարժ գույքի վաճառքի և վարձակալության առաջարկները.
№
օբյեկտ Առաջարկի գին, $ Կանխատեսված զուտ գործառնական եկամուտ, $ / տարի * Գործակից
կապիտալիզացիա
1 1050000 220000 0,21
2 600000 120000 0,20
3 50000 12000 0,24
4 260000 50105 0,19
5 500000 105000 0,21
6 250000 50900 0,20
7 270750 49000 0,18
8 6126400 1097400 0,18
9 250000 79850 0,32
* Զուտ գործառնական եկամուտը կանխատեսվել է վարձակալության զուտ պայմանների հիման վրա:
Ինչպես երևում է վերը նշված տվյալներից, կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը տատանվում է 0,18-ից 0,32: Այս առումով մենք իրականացրել ենք նախնական տեղեկատվության մաթեմատիկական մշակում` հաշվարկելով ստանդարտ շեղումը: Ստանդարտ շեղման արժեքը կապիտալիզացիայի գործակիցների մի շարք արժեքների միջինացման միջոցով ստացված արդյունքի ճշգրտության ցուցիչ է: Նորմալ բաշխման օրենքի համաձայն, նորմալ բաշխումը նկարագրում է մի շարք թվերի C ± 1.94a արժեքներ: Այս միջակայքը օգտագործվում է անվավեր տվյալները զտելու համար:
Ստանդարտ շեղումը հաշվարկելու բանաձևը հետևյալն է.
ա, Ե «2
V N,
որտեղ՝ ա - ստանդարտ շեղում; C-ն շարքի միջին թվաբանականն է.
C = bC
C N
որտեղ; C1 - շարքի i-րդ արժեքը; N-ը շարքի անդամների թիվն է:
C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) / 9 = 0,215
Այսպիսով, հետևում է, որ շարքի արժեքների վստահության միջակայքը 0,215 ± 1,94 x a է: Մեր նմուշի համար a = 0.043: Այսպիսով, շարքի արժեքների վստահության միջակայքը 0,13-ից 0,30 է:
Այսպիսով, 0.32 շարքի արժեքը չի կարող օգտագործվել հետագա հաշվարկներում, քանի որ այն չի արտացոլում գնահատման պահին գերակշռող կապիտալիզացիայի հարաբերակցության բնորոշ մակարդակը:
Շուկայական արդյունահանման մեթոդով որոշված ​​կապիտալացման հարաբերակցության արժեքի արժեքը վերցվում է միջին թվաբանական արժեքին հավասար.
C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18) / 9 = 0,202
2. Հողամասի հետ կապված զուտ գործառնական եկամտի չափի հաշվարկ

1 Ընդհանուր զուտ գործառնական եկամուտը $725,760
2 Թարմացումների արժեքը $1,228,138
3 Բարելավումների կապիտալացման գործակիցը 0,202
4 Զուտ գործառնական եկամուտը վերագրելի բարելավումներին (2x3) $248,084
5 Զուտ գործառնական եկամուտը վերագրելի հողին (1-4) $477676
3. Հողամասից եկամտի կապիտալացման հարաբերակցության արժեքի որոշում
Հողամասից եկամտի կապիտալացման հարաբերակցությունը որոշվում է կուտակային շինարարության մեթոդով: Բազային (առանց ռիսկի) տոկոսադրույքը հավասար է բանկային ավանդների վերադարձի տոկոսադրույքին ամենաբարձր կատեգորիահուսալիությունը արտարժույթով տարեկան 8% է: Հողի սեփականության մեջ կապիտալ ներդրումների ռիսկի տիպիկ հավելավճարը կազմում է տարեկան 8%: Այս արժեքը որոշվել է հողամասերի սեփականության իրավունքի պոտենցիալ գնորդների հարցումով, որի արդյունքում պարզվել է, որ հողամասի գնման մեջ ներդրումներ կատարելու ռիսկի պատշաճ փոխհատուցումը շահութաբերության կրկնակի գերազանցում է: ռիսկից զերծ մեկը: Այսպիսով, կապիտալացման գործակիցը կազմում է տարեկան 16%:
4. Հողամասի արժեքի վերջնական հաշվարկ
Նյութի թիվ Վերլուծության տարրի արժեքը
1 Զուտ գործառնական եկամուտը, որը վերագրվում է հողին $477,676
2 Հողամասից եկամտի կապիտալացման գործակիցը 0.16
3 Հողամասի շուկայական արժեքը (1/2) $2,986,000
Կլորացման համար ճշգրտված հողամասի սեփականության շուկայական արժեքը կազմում է երեք միլիոն (3,000,000) ԱՄՆ դոլար:
Օրինակ 2.
Խնդրի պայմանները. Նախատեսվող բարելավումների փոխարինման ընդհանուր արժեքը կազմում է $537,895, ոչ շարժական գույքի ընդհանուր զուտ եկամուտը $ 98,679 է, զեղչման դրույքաչափը -16,83% է: Փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցը -0,086%:
Վճարում:
1 Բարելավումների կապիտալացման գործակիցը (16,83 + 0,086)% = 16,92%
2 Բարելավումներին վերագրվող եկամուտը $537,895 x 0,1692 = 90,990 $
3 Հողամասին վերագրվող եկամուտը $98,679 - $ 90,990 = $ 7,689
4 Հողամասի շուկայական արժեքը $90,990 / 0,1683 = $ 45,687:

Ուղարկել ձեր լավ աշխատանքը գիտելիքների բազայում պարզ է: Օգտագործեք ստորև ներկայացված ձևը

Լավ գործ էկայքէջին «>

Ուսանողները, ասպիրանտները, երիտասարդ գիտնականները, ովքեր օգտագործում են գիտելիքների բազան իրենց ուսումնառության և աշխատանքի մեջ, շատ շնորհակալ կլինեն ձեզ:

Նմանատիպ փաստաթղթեր

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ. Բիզնեսի մնացորդային ներկա արժեքի որոշում: Օգտագործելով Ֆիշերի բանաձևը. Միլլեր-Մոդիլիանիի թեորեմը բիզնեսի գնահատման շահութաբեր մոտեցման մեջ. Բիզնեսի ռիսկերի հաշվառում եկամտի մոտեցմամբ, կապիտալիզացիայի մեթոդներով:

կուրսային աշխատանք ավելացվել է 22.06.2015թ


Եկամուտի մոտեցում - գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք, որը հիմնված է դրանից ակնկալվող եկամուտների որոշման վրա: Ձեռնարկության գնահատման հիմնական փուլերը զեղչման մեթոդով դրամական հոսքեր, նրա թերությունները. Շահույթի կապիտալացման մեթոդի էությունը.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 13.04.2010թ


Հողամասերի գնահատման մեթոդների դասակարգում. Հողամասերի զանգվածային կադաստրային գնահատման և մեկ հողամասի շուկայական գնահատման էությունը. Համեմատության, բաշխման, վաճառքի բաշխման մեթոդներ. Հողի վարձակալության կապիտալիզացիայի մեթոդի առանձնահատկությունները.

թեստ, ավելացվել է 05/01/2017


Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը, դրա առավելությունները, թերությունները, հիմնական խնդիրները, կիրառման պայմանները. Անշարժ գույքի գնահատման փուլերը. Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի հաշվարկման ալգորիթմ. Ներդրված կապիտալի փոխհատուցում Ring, Inwood և Hoskold մեթոդներով:

թեստ, ավելացվել է 11/27/2013


Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի էությունն ու շրջանակը. Կան դրամական միջոցների հոսքի չափը հաշվարկելու երկու հիմնական եղանակ. Բիզնեսի վերջնական արժեքի գնահատում Գորդոնի մոդելի համաձայն: Վերակապիտալացման մեթոդ առանց ռիսկի տոկոսադրույքով:

թեստ, ավելացվել է 07/22/2011


Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական մեթոդների դիտարկում եկամտային մոտեցման տեսանկյունից՝ շահույթի կապիտալացման մեթոդը և դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման մեթոդը: Կանխատեսվող ժամանակահատվածում օբյեկտի շահագործման ընթացքում եկամուտների և ծախսերի չափի կանխատեսում.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 09.06.2011թ


Հողի շուկայի հայեցակարգը և կառուցվածքը, դրա բնութագրերը: Հողամասերի գնահատման կարգը և հիմնական չափանիշները, այս գործընթացի հիմնական փուլերը. Քիշնևի քաղաքային հողի շուկայի վերլուծություն: Հողամասի գնահատման վերաբերյալ հաշվետվություն կազմելու կարգը.

թեզ, ավելացվել է 11/07/2010 թ

5. Հողամասի գնահատման մնացորդային մեթոդ

Մնացած մեթոդը կիրառվում է կառուցապատման և շինարարական հողամասերի համար:

Մնացորդային տեխնիկայի ամենատարածված կիրառումը հողի ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծության և հողի գնահատման մեջ է այն դեպքերում, երբ ազատ հողամասերի վաճառքի մասին տեղեկատվություն չկա: Հողամասի գնահատումը մնացորդային տեխնիկայի միջոցով նպատակահարմար է, երբ դրա վրա գտնվող շենքերը բավականաչափ նոր են, այսինքն, երբ շինարարության արժեքի որոշումը դժվար չէ, իսկ մաշվածությունը՝ աննշան:

Մնացորդային մեթոդի կիրառման ժամանակ գնահատումն իրականացվում է հետևյալ փուլերով.

ա) հողի վրա առկա բարելավումների կամ ստեղծվելիք բարելավումների փոխարինման արժեքի կամ փոխարինման արժեքի հաշվարկը.

գ) զուտ գործառնական եկամտի չափի որոշում, որը կարող է ստացվել մեկ գույքի օգտագործման արդյունքում՝ հիմնվելով շուկայական տվյալների վրա. վարձավճարօբյեկտների համար, որոնք համեմատելի են մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի հետ, մի մասըորն է գնահատված հողամասը.

գ) կատարելագործումներին վերագրվող զուտ գործառնական եկամուտը որպես փոխարինման արժեքի կամ փոխարինման արժեքի արտադրանքի և բարելավումների կապիտալացման դրույքաչափի որոշումը.

դ) հողին վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկը որպես մեկ գույքի կողմից առաջացած զուտ գործառնական եկամտի և բարելավմանը վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի միջև տարբերությունը.

զ) հողամասի արժեքը որպես հողամասին վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի հարաբերակցություն հողամասի կապիտալացման դրույքաչափին:

Հողամասի շուկայական արժեքը որոշվում է բանաձևով.

CHOD - զուտ գործառնական տարեկան եկամուտ մեկ անշարժ գույքի օբյեկտից.

Сс - բարելավումների շուկայական արժեքը.

rc - բարելավումների համար եկամտի կապիտալացման հարաբերակցությունը

Առանձին հողամասերի չափերը որոշելիս հաշվի են առնվում սույն որոշման ընդունման վրա ազդող ֆիզիկական, իրավական և տնտեսական գործոնները, ամենից հաճախ չափերը որոշվում են պոտենցիալ ներդրողների տնտեսական հնարավորությունների հիման վրա:

Նոր հողակտորները պետք է համապատասխանեն տեղական պետական ​​կառավարման մարմինների պահանջներին տարածքի և ենթակառուցվածքների առումով և համապատասխանեն տեղական շուկայի պահանջներին:

Հողամասը պետք է մշակվի նույնիսկ նախքան այն քանդելը և առանձին հողամասերով վաճառելը։ Ուստի, բացի բուն հողի ձեռքբերման ծախսերից, նոր սեփականատերը կրում է մի շարք այլ ծախսեր։ Այս ծախսերի մի մասը պայմանավորված է հողի ռեսուրսների որակով, մինչդեռ մյուսները պայմանավորված են տեղաբաշխումը կարգավորող տեղական կանոնակարգերով կամ «շրջակա միջավայրը» պաշտպանող օրենսդրությամբ: Նույնիսկ ֆիզիկական զարգացման մեկնարկից առաջ կատարված ծախսերը կոչվում են «նախնական» ծախսեր։

Գնահատողը պետք է ծանոթանա գործընթացը կարգավորող տեղական կանոններին՝ նախքան զանգվածը կայքի բաժանելը: Այս կանոնները որոշում են, թե ինչ բարելավումներ պետք է արվեն տեղում, ինչ թույլտվություն պետք է ձեռք բերվի, և վերջապես ինչ լրացուցիչ ծախսեր պետք է արվեն: Սովորաբար, հողի նախագծողներին կամ ճարտարապետներին հրավիրում են կազմելու հողօգտագործման պլան, որը նախատեսում է զանգվածի բաշխումը առավելագույն թվով կառուցվող հողամասերի: Հնարավոր է, որ անհրաժեշտ լինի մասնագետներից խորհրդատվություն ստանալ տարբեր ինժեներական հարցերի վերաբերյալ: Տարբեր թույլտվություններ ստանալու համար բոլոր վճարումները պետք է ներառվեն նախահաշիվում: Կատարվում են ապագա տեղանքների և ճանապարհների հողազերծում, գեոդեզիա և գեոդեզիա, տարբեր պլանային և տեղագրական հետազոտություններ: Նման գործողությունները պահանջում են լրացուցիչ ծախսեր՝ նախքան առաջին կայքի վաճառքը:

Ի հավելումն նախնական ծախսերի, առաջնային ծրագրավորողը պետք է գումար ծախսի վաճառված լոտերից յուրաքանչյուրի վրա: Այս ծախսերի մեծ մասը կատարվում է այն տարվա ընթացքում, երբ կայքը վաճառվում է նոր սեփականատիրոջը: Դրանք ներառում են լրացուցիչ փողոցների կառուցման, ջրահեռացման աշխատանքների, կոյուղու և կապի ցանցերի ստեղծման, հողամասերի վաճառքի ծախսերը։ Բացի այդ, առաջնային մշակողը պետք է պատշաճ կերպով բաշխի վերադիր ծախսերը և պահանջվող շահույթը:

2.8 Գնահատման արդյունքների համադրում

Գնահատման արդյունքները, որոնք ստացվել են երեք մոտեցումներով՝ ծախսային, համեմատական ​​և շահավետ, տալիս են արժեքի տարբեր արժեքներ: Այս առումով արդյունքները համաձայնեցվում են և սահմանվում է արժեքի վերջնական արժեքը:

Գնահատման արդյունքների համակարգումը և անշարժ գույքի օբյեկտի վերջնական արժեքի որոշումը կարող է իրականացվել երկու եղանակով՝ միջին թվաբանական կամ միջին կշռված մեթոդով:

Միջին թվաբանական մեթոդ

Օբյեկտի արժեքը որոշվում է բանաձևով.

С-ն գնահատման օբյեկտի վերջնական շուկայական արժեքն է՝ լեյ;

Միջին թվաբանական մեթոդի կիրառումը բավականին հաճախ հանգեցնում է վերջնական գնահատման արդյունքների թերագնահատման կամ գերագնահատման:

Արժեքի վերջնական արժեքը որոշելու միջին կշռված մեթոդը համարվում է առավել ընդունելի, քանի որ գնահատման որոշ արդյունքներ կարող են ունենալ. ավելի մեծ նշանակությունքան մյուսները:

Օբյեկտի ընդհանուր արժեքը միջին կշռված մեթոդով որոշվում է բանաձևով.

C = C1 x Q1, + C2 x Q2 + C1 x Q2

С - գնահատման օբյեկտի ողջամիտ շուկայական արժեք, լեյ

C1, C2, C3 - օբյեկտի արժեքը, որը որոշվում է ծախսերի, համեմատական ​​և եկամտի մոտեցման միջոցով, համապատասխանաբար, լեյ:

Q1, Q2, Q3 - ծախսային, համեմատական ​​և եկամտային մոտեցումների նշանակությունը համապատասխանաբար:

Գնահատման արդյունքներից յուրաքանչյուրի կշիռների որոշումը կարող է իրականացվել հատուկ ծանրության գործակցի միջոցով կամ արդյունքների հարաբերական հիերարխիա սահմանելու հիման վրա:

Հիերարխիայի վերլուծության մեթոդը օգտագործվում է ստացված արդյունքներից յուրաքանչյուրի կշիռները սահմանելու համար տարբեր մոտեցումներ... Մեթոդի նշանակությունը վերլուծելիս կիրառվում է հարաբերությունների սանդղակը

Աղյուսակ 5. Օբյեկտի վերջնական արժեքի հաշվարկ

Նշանակություն	Գնահատման մեթոդի կարևորությունը	Բացատրություններ
1	2	3
1	Հավասար կարևորություն	Երկու մեթոդները հավասարապես նպաստում են նպատակին հասնելուն։
3	Մեկ մեթոդի կարևորության աննշան տարածվածությունը մյուսի նկատմամբ	Մեթոդներից մեկի օգտին կա հիմնավորում, բայց դա բավականաչափ համոզիչ չէ։
5	Էական կամ էական առավելություն	Կան հավաստի տվյալներ կամ տրամաբանական դատողություններմեթոդներից մեկի նախապատվությունը ցույց տալու համար
7	Ակնհայտ կամ հստակ առավելություն	Ուժեղ ապացույցներ մի մեթոդի մյուսի նկատմամբ
9	Բացարձակ առավելություն	Ապացույց մի մեթոդի նախապատվության մյուսի նկատմամբ ամենաբարձր աստիճանըհամոզիչություն
2, 4, 6, 8	Միջանկյալ արժեքներ երկու հարակից դատողությունների միջև	Իրավիճակ, որտեղ փոխզիջումային լուծում է պետք
Վերոնշյալ զրոյական արժեքների փոխադարձները	Եթե ​​i մեթոդը, երբ համեմատվում է j մեթոդի հետ, սահմանվում է վերը նշված թվերից մեկի վրա, ապա j մեթոդը, երբ համեմատվում է i մեթոդի հետ, սահմանվում է հակառակ արժեքի:

Արդյունքների համաձայնեցման թույլ կողմը կշիռների սահմանումն է։ Այն իր բնույթով սուբյեկտիվ է և բաղկացած է յուրաքանչյուր մոտեցման առավելություններն ու առավելությունները դիտարկվածի հետ համեմատելու մեջ: կոնկրետ իրավիճակ.

Եթե ​​օբյեկտները եզակի են իրենց տեսակով և նշանակությամբ, որոնց համար շուկա չկա կամ աննշան մաշվածություն ունեցող առարկաներ կամ ապահովագրության համար անհրաժեշտ են գնահատման արդյունքները, ապա որպես առաջատար մոտեցում ավելի լավ է ընտրել ինքնարժեքը։ Միևնույն ժամանակ, ծախսատար մոտեցումը կապված է մաշվածության որոշման և դրա օգտագործման սահմանափակման խնդրի հետ:

Եթե ​​անշարժ գույքի օբյեկտը բերում է կայուն եկամուտ և ձեռք է բերվում հենց այս նպատակով, ապա գնահատողը հիմնականը կհամարի եկամտային մոտեցումը։ Օրինակ՝ առևտրային կենտրոնի արժեքի որոշման գործընթացում առաջին հերթին կկիրառվի եկամտի մեթոդը, քանի որ նման անշարժ գույքի օբյեկտները ձեռք են բերվում եկամուտ ստանալու նպատակով։ Նույնիսկ եթե գնահատման գործընթացում օգտագործվել են երեք մեթոդ, վերջնական արժեքի արժեքը պետք է ավելի մոտ լինի եկամտի մեթոդի կիրառման արդյունքում ստացված արժեքին, որն առավել համարժեք է այս գնահատման համար: Այնուամենայնիվ, այս մեթոդը հիմնված է ապագա շահույթի և եկամտաբերության դրույքաչափերի սուբյեկտիվ առաջարկությունների և գնահատումների վրա:

Եթե ​​գույքը գնահատվում է, և առկա են շուկայական վաճառքի վերաբերյալ բավարար տվյալներ, ապա գնահատողի համար առավել արժանահավատ է համեմատական ​​մոտեցումը, որը հաշվի է առնում շուկայի միտումները և գնորդների նախասիրությունները: Այնուամենայնիվ, համեմատական ​​մոտեցման կիրառումը սահմանափակվում է հուսալի և ամբողջական տեղեկատվությունհամադրելի վաճառքների մասին։

Վերջնական գնահատման ճշգրտությունն ու հուսալիությունը մեծապես կախված են գնահատողների որակավորումներից և փորձից, նրանց օբյեկտիվությունից: Երբեմն կոչվում է «Խղճի քննություն»