Método de resto para la tierra basado en el principio de productividad residual de la tierra y se utiliza, por regla general, para el análisis de NEI parcela.
El método se puede utilizar para evaluar el valor de mercado de un terreno edificado. Esto requiere que el sitio que se está evaluando se utilice de la manera más eficiente. La esencia de la técnica residual para la tierra es capitalizar los ingresos asociados con la tierra, mientras se conoce el valor de la propiedad construida en ella.
El método residual para terrenos solo se puede utilizar si existe información sobre transacciones de arrendamiento de edificios y estructuras en terrenos edificados comparable al evaluado. En ausencia de dicha información, es posible utilizar datos sobre ingresos comerciales. Al mismo tiempo, el valor de los activos no inmobiliarios (en particular, los activos intangibles y muebles) debe sustraerse del resultado de valoración obtenido sobre la base de los datos de ingresos comerciales.
En general, para la correcta aplicación del método, se deben cumplir tres condiciones:
- 1) el costo de las mejoras es conocido o puede calcularse con una precisión suficientemente alta;
- 2) el CHOD que genera o puede generar propiedad es conocido o puede calcularse;
- 3) existe información de mercado confiable sobre los valores de los ratios de capitalización de terrenos y mejoras.
De acuerdo con este método, el valor de mercado de un terreno se estima mediante la fórmula
dónde V L- el valor de mercado del terreno;
1 - CHOD generado por bienes raíces en general;
Vg es el valor de mercado de las mejoras;
R l - coeficiente de capitalización de la renta de la tierra;
R B- coeficiente de capitalización de los ingresos por mejoras.
Alcance del método:
- ? evaluación del área construida;
- ? evaluación de un sitio libre para la construcción propuesta (incluido en el análisis de NEI);
- ? Objetos inmobiliarios para alquilar (objetos "rentables") con requisitos conocidos para el rendimiento del objeto y edificios.
Precio de mercadoV B mejoras cuando se valora la tierra utilizando el método residual, es igual a la diferencia entre el costo de reposición de las mejoras, que es la suma del costo de la nueva construcción y el esfuerzo empresarial (beneficio del empresario), y la depreciación total existente.
Costos del esfuerzo empresarial que forman parte del costo de reposición, a su vez, consisten en costos imputados, asociado con el pago de materiales y mano de obra, y una prima adicional por el tiempo y el riesgo asociados con la construcción. El costo de oportunidad se puede calcular como el lucro cesante de una inversión a una tasa de interés libre de riesgo. Y la prima de riesgo adicional es un cierto porcentaje de los costos totales de construcción.
A continuación se muestra una comparación de análogos (Tabla 7.2).
La Tabla 7.3 muestra la definición del costo de las mejoras.
Si designamos el monto de inversión en un proyecto en t-avo período en E t, luego la totalidad de los costos de los esfuerzos empresariales, o, en otras palabras, beneficio del empresario se puede representar de la siguiente manera:
dónde GRAMO- el número de períodos de inversión,
Ag - prima adicional por riesgo de inversión (en porcentaje);
Y - i + Ai - tasa de interés sujeto a riesgo adicional.
En general, el uso del método implica la siguiente secuencia de acciones:
- 1) cálculo del costo de reposición de las mejoras existentes o proyectadas en el área que se evalúa, seguido de tomar en cuenta el desgaste acumulado, obteniendo su valor de mercado;
- 2) cálculo de CHOD del objeto inmobiliario;
- 3) cálculo de la participación del VAN atribuible a los edificios como producto de su valor de mercado por el índice de capitalización de los ingresos por mejoras;
Tabla comparativa de análogos.
Cuadro 7.2
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Especificaciones |
Objeto de evaluación | ||||||
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Localización |
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Estado |
Bueno, no se requieren reparaciones |
Satisfactorio, es necesario cosmético |
Bueno, no requiere renovación |
Bueno, no se requieren reparaciones |
Satisfactorio, es necesario cosmético |
Bueno, no requiere renovación |
Bueno, no se requieren reparaciones |
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Área total de mejoras, m 2 |
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Superficie total del terreno, m 2 |
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Precio de oferta, |
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Descuento en el precio de una transacción,% |
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Precio de transacción, USD |
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Determinando el costo de las mejoras
Cuadro 7.3
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Nombre |
BC 1 m 3 69 |
actual / 91 |
(05 x 06 x 07 x x 0803 x 04 x x 09), frote. |
PC, frote. (10 veces (01 - |
||||||||||
- * Base: recopilación de indicadores ampliados de coste de reposición (en adelante, UPVS).
- ** Base: pasaportes técnicos del BTI.
- *** Terreno: Resolución del Comité Estatal de Construcción de la URSS del 11 de mayo de 1983 No. 94.
- 4 * Base: carta del Comité Estatal de Construcción de la URSS fechada el 6 de septiembre de 1990 No. 14-D.
- 5 * Base: Boletín del Centro Regional de Precios en la Construcción (en adelante - RCCS).
Notas.ВС j M 3 59 - costo de reemplazo por 1 m3 1969;
V - el costo de la nueva construcción;
I & 4/69 - en Lex de la transición de los precios estimados de 1969 a los precios estimados de 1984;
I tsk 91 - índice actual de 1991;
Счдс - coeficiente teniendo en cuenta el impuesto al valor agregado;
H ha - coeficiente que tiene en cuenta la tasa de rendimiento de un empresario que realiza un negocio de construcción;
ВС - costo de reemplazo;
DV es la edad real;
ES - duración del servicio económico;
PC, USD - valor de mercado, USD a la tasa Del Banco Central Federación Rusa(en adelante, el Banco de Rusia): ¡Se lo agradeceré a partir de la fecha! RUB 25 por 1 dólar;
PC - valor de mercado, frotar.
- 4) cálculo de la participación del VAN por parcela de tierra, como la diferencia entre el VAN y su participación atribuible a los edificios;
- 5) cálculo del valor de una parcela dividiendo la parte de los ingresos de los hogares privados atribuibles a la parcela por la tasa de capitalización de los ingresos de la tierra.
La evaluación de CHOD se lleva a cabo mediante la elaboración de una cuenta de resultados para el arrendamiento de edificios y locales.
Los principales artículos de la cuenta de resultados son:
- ? ingresos brutos potenciales (en adelante, LDPE);
- ? ingresos brutos reales (en adelante, DVD);
- ? costos operativos (en adelante - OR), que consisten en costos operativos, reserva para reposición y costos de administración;
- ? CHOD (ingreso operativo neto).
El ingreso bruto potencial es el que se puede obtener del alquiler de un inmueble con su ocupación al cien por cien por parte de los inquilinos y sin pérdidas por impago del alquiler. Al evaluar el valor de mercado de un terreno, las tarifas de alquiler de sus mejoras (locales) deben calcularse únicamente sobre la base de las tarifas de alquiler de mercado. Para locales que están vacíos y utilizados por el arrendador para sus propias necesidades, así como aquellos que se alquilan por motivos personales para subestimar las tasas de alquiler También deberían utilizarse las tarifas de alquiler del mercado. Los ingresos potenciales también deben incluir otros ingresos derivados de la operación de mejoras inmobiliarias inseparables, pero no incluidos en el alquiler.
El ingreso bruto real es igual a la diferencia entre el LDPE y las pérdidas por tiempo de inactividad de las instalaciones, así como las pérdidas por impagos del alquiler. Las pérdidas por tiempo de inactividad se calculan como un porcentaje de los ingresos potenciales, mientras que las pérdidas por falta de pago a menudo se calculan como un porcentaje de la diferencia entre los ingresos potenciales y las pérdidas por el tiempo de inactividad, así como los datos de mercado de propiedades similares.
Hay dos tipos de costos operativos (mantenimiento):
- 1) constante - independiente del nivel de ocupación del objeto;
- 2) variables - dependiendo de la ocupación.
Los costos operativos se determinan con base en los términos de arrendamiento de mercado.
Reserva de sustitución. Estos costos se calculan en base a coste total sustitución de elementos de mejora del suelo (edificaciones) con a corto plazo vida económica excluyendo el uso y desgaste. El cálculo se realiza mediante cálculo directo: dividiendo el coste total de sustitución de los elementos de mejora por el período de su vida económica. En el proceso de realizar estos cálculos, es recomendable tener en cuenta la posibilidad de un aumento porcentual en cuentas bancarias Dinero necesario para reemplazar elementos con una vida útil corta. En este caso, también es necesario tener en cuenta el posible aumento inflacionario en el costo de dicho reemplazo.
Los costos de administración se incluyen en el RP independientemente de si la propiedad es administrada por el propietario o el administrador del contrato. El monto de los costos de administración se determina en términos monetarios o como un porcentaje de la DIA, dependiendo del tipo de inmueble.
El ingreso operativo neto es la diferencia entre DVD y OR. En este caso, solo se descuentan del DVD aquellos OR que corren a cargo del arrendador.
Considere ejemplos de evaluación del valor de mercado parcelas de tierra por el método del resto para la tierra.
Ejemplo 7.20. El costo de reposición de las mejoras proyectadas es de 537.895 u.m. El NPR de la propiedad es de 98 679 um; tasa de descuento: 16,83%; factor del fondo de compensación - 0.086%. Solución
Ejemplo 7.21. El objeto de la evaluación es un terreno propiedad de Delta LLC. La evaluación es necesaria para determinar el monto de la contribución a capital autorizado al transferir la propiedad de un terreno a una entidad comercial recién formada. Determine el valor de mercado de la parcela de tierra utilizando el método de balance de tierras.
Las características del terreno y las mejoras relacionadas se presentan en la tabla. 1.
Características del terreno y mejoras relacionadas
tabla 1
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Información de la tierra |
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Superficie total, m 2 |
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Proposito especial |
Explotación de lo existente Edificio Administrativo |
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Alivio del sitio |
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Mejoras de la tierra |
Edificio capital de cinco pisos |
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Información sobre mejoras |
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Características locales de la ubicación |
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Distancia del centro de la ciudad |
Ubicado en el centro de la ciudad |
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Superficie total, m 2 |
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|
Estructura de mejora, m 2 |
Planta baja con una superficie de 490,2. Segundo piso con una superficie de 420,2. Tercer piso con una superficie de 480,7. El área del cuarto piso es 420.1. Quinto piso con una superficie de 580,6 |
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Cita |
Administrativo |
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Dispositivos sanitarios, eléctricos |
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Calefacción |
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Tuberías |
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Alcantarillado |
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Suministro de agua caliente |
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Electricidad |
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Estufas de gas |
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Estado |
Excelente: el local y la decoración se encuentran en excelentes condiciones, luego de la remodelación, la decoración es realizada con materiales importados. El objeto está enfocado a un cliente adinerado. |
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Estatus legal |
Propiedad |
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Fecha de recepción de la información |
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El estado del mercado de la tierra a la fecha de la séptima evaluación: el mercado de compraventa de terrenos similares se encuentra en etapa de formación.
El estado del mercado de arrendamiento de terrenos a la fecha de valoración: el propietario principal de las parcelas es el municipio representado por el Comité de Recursos Territoriales. Licitación alquilar se fija administrativamente sobre la base de la tarifa base y los factores de corrección a la misma, diferenciados por ubicación.
El estado del mercado de edificios no residenciales en la fecha de evaluación: el mercado de compra y venta de edificios no residenciales es pasivo, las transacciones son insignificantes, la información de precios está cerrada.
El estado del mercado de alquiler de edificios no residenciales en la fecha de evaluación: mercado de alquiler locales no residenciales activa debido al hecho de que los principales usuarios de edificios no residenciales no pueden adquirirlos en propiedad debido a la limitación recursos financieros y alquilar edificios no requiere grandes costos únicos.
Solución
- 1. La evaluación del objeto de evaluación se realiza en las siguientes condiciones:
- ? ausencia de un mercado para la compraventa de terrenos similares;
- ? falta de un nivel de mercado de alquiler para terrenos similares;
- ? estado pasivo del mercado de compra y venta de edificios no residenciales;
- ? la presencia de un mercado de alquiler de edificios no residenciales similar al edificio en el terreno evaluado.
- 2. Para evaluar el valor de mercado de la parcela de tierra se utiliza método de resto para la tierra. Para evaluar una parcela de tierra con este método, es necesario determinar:
- 1) el valor de NPR de las mejoras al terreno;
- 2) el valor del costo de las mejoras al terreno;
- 3) el valor del índice de capitalización por mejoras;
- 4) el valor del NPR relacionado con el terreno;
- 5) el valor del índice de capitalización de los ingresos generados por el terreno (o la tasa de descuento por los ingresos generados por el terreno);
- 6) el costo total del terreno.
Consideremos estas etapas en secuencia.
1. Determinación del valor de NPR (Cuadro 2).
Tabla 2
Cálculo de CHOD
- * La base es el pasaporte técnico de la BTI.
- ** Al determinar la tarifa de alquiler, se realizó un análisis del nivel de mercado de tarifas de alquiler para objetos inmobiliarios similares al que se evalúa.
- *** Basado en el análisis de datos sobre propiedades similares, es una práctica común utilizar completamente el espacio. No obstante, hemos incluido el 10% de las pérdidas que pueden surgir al cambiar de inquilino y recibir menos alquiler.
- 4 * El RR típico en este segmento del mercado inmobiliario está en el rango del 10 al 30% del DVD e incluye: alquiler) "para terrenos, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre la tierra y otros costos fijos condicionalmente.
Como resultado, se identificaron las siguientes tarifas de alquiler (Tabla 3).
Características de los objetos y tarifas de alquiler.
Tabla 3
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Nombre |
una breve descripción de |
alquiler USD / m2 / g. |
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Edificio independiente, área 2.500 m 2, estado satisfactorio, requiere reparaciones cosméticas menores. El funcionamiento del objeto en su estado actual es posible, sin embargo, para una generación de ingresos confiable, es necesario restaurar el acabado. |
|||
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Edificio Administrativo |
Edificio independiente, área 2.000 m 2, buen estado, bajo desgaste, económico, pero con buenos acabados. El objeto está listo para operar sin importantes inversiones de capital, ya que está enfocado al inquilino promedio |
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Edificio Independiente, área 2300 m 2, excelente estado, luego de remodelación, terminaciones hechas con materiales importados. El objeto está enfocado a un cliente adinerado. |
|||
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Edificio Independiente, área 2,400 m 2, excelente estado, luego de remodelación, terminaciones hechas con materiales importados. El objeto está enfocado a un cliente adinerado. |
|||
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Edificio Administrativo |
Edificio independiente, área 2 600 m 2, estado satisfactorio, requiere reparaciones cosméticas menores. El funcionamiento del objeto en su estado actual es posible, sin embargo, para una generación de ingresos confiable, es necesario restaurar el acabado. |
||
|
Edificio Administrativo |
Edificio independiente, área 2 950 m 2, buen estado, bajo desgaste, económico, pero con buenos acabados. El objeto está listo para operar sin importantes inversiones de capital, ya que está enfocado al inquilino promedio |
||
|
El valor total de la tarifa de alquiler del objeto de tasación. |
|||
La tasa de alquiler final de la propiedad tasada se basa en análisis comparativo factores de precios de los objetos analógicos y el objeto evaluado mediante la realización de los ajustes necesarios.
2. Determinación del valor de las mejoras. El costo de las mejoras se determina utilizando el enfoque de costo como aeronave o costo de reemplazo menos la depreciación acumulada y todos los tipos de obsolescencia. El costo de reposición o el costo de reposición se define como la suma del costo de la nueva construcción y la ganancia del empresario.
- Consulte el libro de texto con más detalle: Kasyanenko T.G., Makhovikova GA. y otra tasación inmobiliaria. M.: KNORUS, 2010.
Método de resto para la tierra se basa en el principio de productividad residual de la tierra y se utiliza, por regla general, para analizar el uso más eficiente de una parcela.
El método se puede utilizar para evaluar el valor de mercado de un terreno edificado. Esto requiere que el área que se está evaluando se utilice de la manera más eficiente. La esencia de la técnica residual para la tierra es capitalizar los ingresos asociados con la tierra, mientras se conoce el valor de la propiedad construida en ella.
El método residual para terrenos solo se puede utilizar si existe información sobre transacciones de arrendamiento de edificios y estructuras en edificación, comparable a las parcelas de terreno estimadas. En ausencia de dicha información, es posible utilizar datos sobre ingresos comerciales. En este caso, a partir del resultado de la evaluación, obtenido sobre la base de datos sobre los ingresos comerciales, es necesario deducir correctamente el valor de los activos que no están relacionados con bienes raíces.
Alcance del método:
- evaluación de la superficie construida;
- evaluación de un sitio libre para la construcción propuesta (incluido en el análisis de NEI);
Para arrendar objetos inmobiliarios (objetos "rentables") con requisitos conocidos de rendimiento del objeto y de los edificios.
La técnica del resto para la tierra es una técnica de enfoque de costos, pero también utiliza la capitalización de ingresos. Supuestos y supuestos clave:
- la tierra conserva su valor, se supone que los ingresos de la tierra son constantes;
- los edificios y estructuras tienen una vida económica finita específica;
- el ingreso operativo neto que genera o puede generar la propiedad es conocido o puede calcularse;
- existe información de mercado confiable sobre los valores de los ratios de capitalización de terrenos y mejoras;
- la recapitalización de la parcela se produce como resultado de la reversión;
- se espera que la recapitalización de edificios modelos famosos(Ring, Inwood, Hoskold);
- el coste de las mejoras es conocido o puede calcularse con suficiente precisión.
De acuerdo con este método, el valor de mercado de un terreno se estima mediante la fórmula
Valor de mercado VB Las mejoras en la valoración de la tierra utilizando el método residual es igual al costo de reposición de las mejoras, que es la suma del costo de la nueva construcción y el esfuerzo empresarial (beneficio del empresario). Los costos de los esfuerzos empresariales, al ser parte del costo de reposición, a su vez, consisten en los costos de oportunidad asociados con el pago de materiales y mano de obra, y una prima adicional por el tiempo y riesgo asociado con la construcción. El costo de oportunidad se puede calcular como el lucro cesante de la inversión a una tasa de interés libre de riesgo y la prima de riesgo adicional como un porcentaje específico de los costos totales de construcción.
Si designamos el monto de inversión en un proyecto en t-ésimo período a través de Et, entonces la totalidad de los costos de los esfuerzos empresariales o, en otras palabras, la ganancia del empresario se puede representar de la siguiente manera:
En general, el uso del método implica la siguiente secuencia de acciones:
- cálculo del costo de reemplazo de las mejoras existentes o proyectadas en el área evaluada;
- evaluación de su valor de mercado (costo de reposición menos depreciación acumulada);
- cálculo del ingreso neto total de la propiedad;
- cálculo de la participación de los ingresos netos totales atribuibles a los edificios, como el producto de su valor de mercado por el índice de capitalización de los ingresos por mejoras;
- cálculo de la participación en el ingreso neto total atribuible al terreno, como la diferencia entre el ingreso neto total y el porcentaje atribuible a los edificios;
- calcular el valor de una parcela dividiendo la parte del ingreso neto total atribuible a la parcela por la tasa de capitalización de los ingresos de la tierra.
La evaluación de los ingresos operativos netos totales se realiza mediante la elaboración de una cuenta de resultados por el arrendamiento de edificios y locales. Los principales artículos de la cuenta de resultados son:
- ingresos brutos potenciales;
- ingresos brutos reales;
- costos operativos, que consisten en costos operativos, costos de reemplazo y costos de administración;
- ingreso operativo neto (ingreso operativo neto). El ingreso operativo neto es la diferencia entre el ingreso bruto real y los gastos operativos. Sin embargo, solo los gastos operativos incurridos por el arrendador se deducen de los ingresos brutos reales.
El ingreso bruto potencial es el ingreso que se puede obtener del alquiler de un inmueble cuando está ocupado al 100% por los inquilinos y no hay pérdidas por impago del alquiler. Al evaluar el valor de mercado de un terreno, las tarifas de alquiler para sus mejoras (locales en un edificio / estructura) deben calcularse únicamente sobre la base de las tarifas de alquiler del mercado. Para los locales que están desocupados y utilizados por el arrendador para sus propias necesidades, así como los locales que se alquilan por motivos personales a tarifas de alquiler más bajas, también se deben utilizar las tarifas de alquiler del mercado. Los ingresos potenciales también deben incluir otros ingresos derivados de la operación de mejoras inmobiliarias inseparables, pero no incluidos en el alquiler.
El ingreso bruto real es igual a la diferencia entre el ingreso bruto potencial y las pérdidas por tiempo de inactividad y las pérdidas por impagos del alquiler. Las pérdidas por tiempo de inactividad se calculan como un porcentaje de los ingresos potenciales, y las pérdidas por impagos a menudo se calculan como un porcentaje de la diferencia entre los ingresos potenciales y las pérdidas por el tiempo de inactividad.
Hay dos tipos de costos operativos (mantenimiento): constante, independientemente del nivel de ocupación del objeto; y variables dependientes de la ocupación. El nivel de costos operativos se determina con base en las condiciones de mercado del arrendamiento.
Los costos de reemplazo se calculan con base en el costo total de reemplazo de los elementos de mejora de terrenos (edificios) con una vida económica corta, excluida la depreciación. El cálculo se realiza mediante cálculo directo: dividiendo el coste total de sustitución de los elementos de mejora por el período de su vida económica. En el proceso de realizar estos cálculos, es recomendable tener en cuenta la posibilidad de un aumento porcentual en las cuentas bancarias de los fondos necesarios para reemplazar elementos con una vida útil corta. Al mismo tiempo, es necesario tener en cuenta el posible aumento inflacionario del costo de dicho reemplazo.
Los gastos administrativos se incluyen en los gastos operativos independientemente de si la propiedad es administrada por el propietario o el administrador del contrato. El monto de los costos de administración se determina en términos monetarios o como un porcentaje de los ingresos brutos reales, según el tipo de propiedad.
Al calcular el ingreso operativo neto, no se debe hacer ninguna deducción del ingreso bruto real deducciones por depreciación sobre bienes raíces y el costo del servicio de las obligaciones de la deuda sobre bienes raíces, si corresponde.
Ejemplo 17.6. El costo de reposición de las mejoras previstas - 537 895 den. unidades El ingreso operativo neto de la propiedad es 98,679 den. unidades Tasa de descuento -16,83%. Factor del fondo de reembolso -0,086%. Determine el valor de mercado de la parcela de tierra utilizando el método de balance de tierras.
Solución
Ejemplo 17.7. El objeto de la evaluación es un terreno propiedad de Delta LLC. La evaluación es necesaria para determinar el monto de la contribución al capital autorizado cuando se transfiere la propiedad de un terreno a una entidad comercial recién formada. Determine el valor de mercado de la parcela de tierra utilizando el método de balance de tierras.
El estado del mercado de arrendamiento de terrenos a la fecha de valoración: el principal propietario de las parcelas es el municipio, representado por el Comité de Recursos Territoriales; la tarifa de alquiler se fija administrativamente en base a la tarifa base y los factores de corrección a la misma, diferenciados por ubicación.
El estado del mercado de edificios no residenciales en la fecha de evaluación: el mercado de compraventa de inmuebles no residenciales es pasivo, las transacciones son insignificantes, la información de precios está cerrada.
Estado del mercado de arrendamiento de edificios no residenciales a la fecha de valoración: el mercado de arrendamiento de locales no residenciales está activo debido a que los principales usuarios de edificios no residenciales no pueden adquirir la propiedad de los mismos debido a la limitación de recursos financieros y el arrendamiento de edificios no requiere grandes costos únicos.
Solución
1. La evaluación de un objeto se lleva a cabo en las siguientes condiciones:
- falta de un nivel de mercado de alquiler para terrenos similares;
- el estado pasivo del mercado de compra y venta de edificios no residenciales;
- disponibilidad de un mercado de alquiler para edificios no residenciales similar a un edificio en el terreno evaluado, cuya propiedad se está evaluando.
2. Para la valoración de la parcela se utiliza el método de balance de tierras. Para implementar este método, debe definir:
a) la cantidad de ingresos operativos netos (NPR) de las mejoras
parcela;
b) el valor del costo de las mejoras al terreno;
c) el valor del índice de capitalización por mejoras;
d) el monto de los ingresos operativos netos relacionados con el terreno;
e) el valor del índice de capitalización de los ingresos generados por el terreno (o la tasa de descuento por los ingresos generados por el terreno);
g) el costo total del terreno. Consideremos estas etapas en secuencia.
Determinación del valor de la utilidad operativa neta NPR
1 La base es el pasaporte técnico de la BTI.
2 Al determinar la tasa de alquiler, se realizó un análisis del nivel de mercado de las tasas de alquiler de objetos inmobiliarios similares al que se está evaluando.
3 Los gastos operativos típicos en este segmento del mercado inmobiliario oscilan entre el 10% y el 30% de los ingresos brutos reales e incluyen el alquiler de la tierra, el impuesto a la propiedad, el impuesto a la tierra y otros costos fijos teóricos.
Determinando el costo de las mejoras
El costo de las mejoras se define por el enfoque del costo como el costo de reemplazo (o costo de reemplazo) menos la depreciación acumulada. El costo de reemplazo (o costo de reemplazo) se define como la suma del costo de la nueva construcción y la ganancia del empresario. No identificado en la fecha de evaluación Influencia negativa factores externos al objeto. Por tanto, se supone que el valor de la obsolescencia externa es cero. Los cálculos se realizaron de acuerdo con la metodología de enfoque de costos, y el costo de las mejoras se estimó en 35,001,929 rublos. o 1228138 dólares.
Determinación del índice de capitalización para mejoras.
Con el fin de evaluar las mejoras de la tierra, el valor del índice de capitalización se determinó mediante el método de extracción de mercado. Este método se basa en el estudio de la relación entre el precio de mercado de propiedades similares y el monto de la utilidad operativa neta de propiedades similares. La aplicación de este método se debe a la disponibilidad de suficiente información confiable sobre el segmento de mercado.
La fórmula para determinar el valor del índice de capitalización por el método de extracción de mercado es la siguiente
donde N01 es el ingreso operativo neto de la propiedad;
V es el valor de mercado de la propiedad.
A la fecha de la tasación se identificaron ofertas para la venta y arrendamiento de los siguientes objetos inmobiliarios, similar al objeto en tasación.
| Artículo No. Objeto | Precio de oferta, USD | CHOD USD proyectado / año 2 | Razón de capitalización |
| 0,21 | |||
| 0,20 | |||
| 0,24 | |||
| 0,19 | |||
| 500 000 | 105 000 | 0,21 | |
| 250 000 | 50 900 | 0,20 | |
| 270 750 | 49 000 | 0,18 | |
| 6 126 400 | 1 097 400 | 0,18 | |
| 250 000 | 79 850 | 0,32 |
1 De hecho, esta fórmula es válida para evaluar el índice de capitalización de una propiedad en su conjunto. Sin embargo, debido a la alta participación del costo de las mejoras en el valor total de la propiedad, se puede suponer que el índice de capitalización de las mejoras tiene un valor cercano al índice de capitalización de la propiedad en su conjunto.
Como puede verse en los datos anteriores, el índice de capitalización varía de 0,18 a 0,32. En este sentido, realizamos un procesamiento matemático de la información inicial calculando la desviación estándar. El valor de la desviación estándar es un indicador de la precisión del resultado obtenido al promediar varios valores de las tasas de capitalización. De acuerdo con la ley de distribución normal, la distribución normal describe valores C ± 1,94a de varios números. Este intervalo se utiliza para filtrar datos no válidos.
La fórmula para calcular la desviación estándar es la siguiente:
C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32): 9 ≈ 0,215.
De esto se deduce que el intervalo de confianza para los valores de la serie es 0.215 ± 1.94 x a. Dado que para nuestra muestra a = 0.043, el intervalo de confianza de los valores de la serie es de 0.13 a 0.30.
Por lo tanto, el valor de la serie 0.32 no puede usarse en cálculos posteriores, ya que no refleja el nivel típico de la tasa de capitalización en el momento de la evaluación.
El valor del valor del índice de capitalización, determinado por el método de extracción de mercado, se toma igual al valor medio aritmético:
C = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.
Determinación del índice de capitalización de los ingresos generados por un terreno.
El índice de capitalización de la tierra se determina mediante el método de construcción acumulativa. La tasa libre de riesgo está determinada por la tasa de rendimiento de los depósitos bancarios. la categoría más alta confiabilidad y es del 8% anual en moneda extranjera. La prima típica por el riesgo de inversión de capital para adquirir la propiedad de terrenos es del 8% anual. Este valor se determinó mediante una encuesta a potenciales compradores, como resultado de lo cual se estableció que la compensación adecuada por el riesgo de invertir en la compra de un terreno es un doble exceso de la rentabilidad sobre la libre de riesgo. . Por lo tanto, la tasa de capitalización de la tierra es del 16% anual.
Teniendo en cuenta el redondeo, el valor de mercado de la propiedad del terreno es de 3.000.000 (tres millones) de dólares.
El ejemplo considerado anteriormente debe considerarse como uno de capacitación, ya que el edificio en él tenía un desgaste bastante grande. De hecho, esta circunstancia contradice en cierta medida la filosofía del método del resto.
El valor de la tierra, por definición, no depende de cómo se desarrolle en el momento de la valoración. El valor de la tierra está determinado por su potencial de rentabilidad, la ubicación, y se manifiesta a través del uso más eficiente de la tierra.
La esencia del método residual para la tierra es que el valor de mercado de la tierra se determina sobre la base de los ingresos que quedan después de satisfacer las necesidades de recibir ingresos de las mejoras. Las mejoras deben ser consistentes con el uso más eficiente de la tierra.
Las mejoras pueden corresponder al uso más eficiente de la tierra, pero han grados variablesúsese y tírese. Cuanto mayor sea la depreciación del objeto, menor será su rentabilidad potencial. Se puede demostrar que no es del todo correcto valorar un terreno utilizando el método residual si contiene un edificio con un gran deterioro acumulativo.
Por lo tanto, el método del resto se usa mejor cuando el edificio corresponde al uso más eficiente del suelo y tiene una depreciación, como regla, que no excede el 10-15%, ya que dicha depreciación prácticamente no afecta el cambio en la rentabilidad de la propiedad que se está valorado.
La técnica del resto usa una posición de teoría clásica economía de la tierra que el ingreso atribuido a la tierra es el resto del ingreso total generado por la instalación de producción, después de que se hayan restado todos los componentes de este ingreso total para satisfacer los factores de producción restantes: trabajo, capital, administración. Así, la renta atribuible a los recursos de la tierra es residual y corresponde a la denominada renta de la tierra, siempre que todos los recursos productivos estén económicamente equilibrados.
Técnica residual para la valoración del suelo. le permite determinar el valor de varios intereses combinados en bienes raíces rentables en términos físicos, financieros y legales. El uso de la técnica residual para evaluar todos los componentes distintos de la tierra es bastante formal, pero se ha utilizado con éxito en análisis Economico inmobiliaria rentable. Los valores iniciales son el ingreso anual neto total, las tasas de retorno (por ejemplo, para terrenos y para mejoramiento) y el valor de uno de los componentes (físico o financiero).
Primero, los ingresos requeridos para atraer inversiones en el componente con costo conocido, multiplicando la tasa de capitalización correspondiente por el valor. Luego, el ingreso atribuible al segundo componente se determina restando el ingreso atribuible al primer componente del ingreso total. Además, los ingresos del segundo componente se capitalizan en su valor.
La aplicación más común de la técnica residual es en el análisis del uso más eficiente del suelo y en la valoración del suelo en los casos en que no existe información sobre la venta de terrenos baldíos.
Los cálculos por este método se realizan en varias etapas:
1. NPR (utilidad operativa neta) se distribuye entre terrenos, edificios y estructuras. Para determinar los ingresos atribuibles a edificios y estructuras, es necesario multiplicar el costo de edificios y estructuras por el índice de capitalización de edificios y estructuras.
NOI en = V en R en, (1)
dónde V en(Valor - ing.) - el valor actual de edificios y estructuras;
NOI en(Ingresos operativos netos): ingresos operativos netos atribuibles a edificios y estructuras;
R en- ratio de capitalización de edificios y estructuras.
El índice de capitalización de edificios y estructuras se puede calcular mediante la fórmula:
Rv = R posible + R L, (2)
dónde R posible- coeficiente de rendimiento (reembolso) del capital;
R L Es la tasa de capitalización de la tierra. La capitalización en este caso se realiza a la tasa de retorno de la inversión sin tener en cuenta la recuperación de capital, ya que se considera que la tierra no se desgasta.
2. Se determina el saldo de la utilidad operativa neta atribuible a la tierra. Para ello, los ingresos atribuibles a edificios y estructuras se deducen del total de ingresos operativos netos.
NOI L = NOI - NOI en, (3)
dónde NOI L- ingresos operativos netos atribuibles a la tierra;
NO YO- ingreso operativo neto total;
NOI en- Resultado operativo neto atribuible a edificios y estructuras.
3. El valor residual del terreno se calcula capitalizando el ingreso operativo neto residual del terreno.
dónde V L- valor residual de la tierra;
NOI L- ingresos operativos netos residuales de la tierra;
R L es la tasa de capitalización de la tierra.
Ejemplo 1
Determine el valor de mercado del terreno con los siguientes datos iniciales.
El costo o los costos de diseño para la construcción del edificio son 500 mil rublos.
El ingreso neto anual del objeto es de 72 mil rublos.
La tasa de rendimiento de la inversión es del 10%.
La vida económica de la estructura es de 50 años.
Cuadro 13
Nota: 2% de retorno de la inversión después de 50 años se determina a partir de la relación 100%: 50.
Ejemplo 2
Determine el valor de mercado del terreno en el que el inversor planea colocar una gasolinera (gasolinera) con tres columnas.
Las inversiones de capital específicas por columna se determinan en 48,780 rublos.
El análisis del funcionamiento de las estaciones de servicio existentes en condiciones similares en ubicación permitió establecer lo siguiente:
En promedio, se repostan 4 automóviles con una bomba en una hora;
Un repostaje tiene una media de 20 litros;
El ingreso neto de un litro de gasolina es de aproximadamente 0.026 rublos.
La rentabilidad prevista de la propiedad es del 12%. La vida económica se fija en 6 años. La inversión se recupera de forma lineal.
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El método se utiliza para evaluar terrenos urbanizados y no urbanizados.
Condición de aplicación del método- Posibilidad de construir el terreno estimado con mejoras que generen ingresos.
El método asume la siguiente secuencia de acciones:
3. Cálculo de la utilidad operativa neta atribuible a las mejoras durante un determinado período de tiempo como el producto del costo de reproducción o reposición de las mejoras por el correspondiente índice de capitalización de los ingresos por mejoras;
4) cálculo del monto de la renta del terreno como la diferencia entre el ingreso operativo neto de una sola propiedad durante un cierto período de tiempo y el ingreso operativo neto atribuible a las mejoras durante el período de tiempo correspondiente;
5. Cálculo del valor de mercado de un terreno mediante la capitalización de la renta del terreno.
El método también permite la siguiente secuencia de acciones:
1) cálculo del costo de reproducción o reposición de las mejoras correspondientes al uso más eficiente de la parcela estimada;
2. Cálculo de los ingresos operativos netos de una sola propiedad durante un cierto período de tiempo en función de las tarifas de alquiler del mercado;
3. Cálculo del valor de mercado de un único objeto inmobiliario mediante la capitalización de la utilidad operativa neta durante un cierto período de tiempo;
4. Cálculo del valor de mercado de un terreno restando el costo de reproducción o reemplazo de mejoras del valor de mercado de una sola propiedad.
El uso de la técnica residual para terrenos supone que el valor del edificio (estructura) se puede determinar con bastante precisión. La técnica puede resultar útil si no existen datos fiables sobre la venta de terrenos baldíos.
Ejemplo 1. Objeto de tasación: terreno propiedad de Interplast LLC.
1. Características del terreno y mejoras relacionadas:
| Información de la tierra |
|
| 1. área total | 3.000 m 2 |
| 2.Proposito | Funcionamiento de un edificio administrativo existente |
| 3. El relieve del sitio | Liso |
| 4. Mejoras de la tierra | Edificio capital de cinco pisos |
| Información sobre mejoras |
|
| 1. Accesibilidad del transporte, distancia del centro de la ciudad | Bueno, ubicado en el centro de la ciudad |
| 2. Superficie total | 2 400 m 2 |
| 3. Estructura de mejora | Primer piso con un área de 490.2 m2 Segundo piso con un área de 420.2 m2 Tercer piso con un área de 480.7 m2 Cuarto piso Área de 420.1 m2 Quinto piso con un área de 580.6 m2 |
| 4. Objeto | Administrativo |
| 5. Material de construcción | Ladrillo |
| 6. Dispositivos sanitarios y eléctricos: | calefacción, fontanería, alcantarillado, suministro de agua caliente, electricidad estufas de gas |
| 7. El estado fisico | Excelente - el local y los acabados están en excelentes condiciones, luego de la renovación, el acabado se hace con materiales importados. El objeto está enfocado a un cliente adinerado. |
| 8. Derechos de propiedad | Propiedad total |
| 9. Fecha de recepción de la información | Octubre de 2001 |
Descripción del método
El método de balance de tierras se utiliza para la valoración de la parcela de tierra. Para evaluar por este método, es necesario determinar:
a) el monto del ingreso operativo neto total (NPR);
b) el valor del costo de las mejoras al terreno;
c) el valor del índice de capitalización por mejoras;
d) determinación del monto de la utilidad operativa neta relacionada con las mejoras.
e) el monto de los ingresos operativos netos relacionados con el terreno;
f) el valor de la tasa de capitalización de los ingresos generados por la propiedad de la tierra;
g) el costo total del terreno.
Consideremos estas etapas en detalle.
A) Determinación del monto de la utilidad operativa neta
Como resultado del análisis del arrendamiento de locales no residenciales, se reveló una tasa de alquiler promedio de $ 420 por 1 m 2 por año.
B) Determinación del valor del costo de reproducción de mejoras.
El costo de las mejoras se determina en 2 etapas.
En la primera etapa Se determina la cantidad de costos para crear mejoras (costo de construcción).
En el segundo - la cantidad de desgaste acumulado.
B.1. Determinación del costo de construcción.
El método más común para determinar el costo de construcción es el método de costo unitario, implementado a través de las Colecciones de indicadores de costo de reposición consolidados (UPVS).
La determinación del costo de construcción para la UPVS se realiza en el siguiente orden:
1) Según los datos de recogida de la UPVS, se selecciona un objeto analógico, es decir el edificio más similar en sus características básicas al objeto. En este caso, las principales características incluyen:
2) Determinación del costo de reposición de una unidad específica de un objeto analógico al nivel de precio básico de 69-72 (C69 ta) directamente de acuerdo con la tabla UPVS.
3) Corrección del coste de reposición de una determinada unidad cuando el objeto analógico difiere del objeto de valoración.
C 69 = tabulación C 69 x P k1;
donde K1 - factores de corrección para los siguientes factores:
Ubicación del objeto de especialización (zona territorial y región climática);
Diferencias en los tipos de estructuras de soporte principales;
Divergencia características técnicas otros elementos del edificio (volumen de construcción, número de plantas, etc.).
4) Determinación del costo total de reposición de la propiedad a precios de 1969.
PVA 69 = C 69 x V ,
donde V es el volumen estimado del edificio (o área total);
С 69: el costo de una unidad de volumen (o área) en el nivel de precio básico, teniendo en cuenta las enmiendas.
5) Determinación del costo total de reposición del edificio a la fecha de valoración.
Corriente PVS = PVS 69 x I 69/84 x I 84 / tech. x (1 + C tina) x H pr
donde PVS actual - costo total de reemplazo a la fecha de evaluación;
PVS 69 - costo total de reposición de la propiedad que se evalúa a precios de 1969;
I 84 / tech - el índice de transición de los precios estimados de 1984 a los precios estimados en la fecha de valoración;
IVA incluido - tasa de impuesto al valor agregado (si el IVA no está incluido en I 84 / tech)
H pr - coeficiente correspondiente a la tasa de rendimiento esperada de un empresario que realiza un negocio de construcción.
Cálculo del costo de reposición de las mejoras de la tierra.
| P / p No. | Elementos de análisis | Mejoras de la tierra |
|
| 1 | 2 | ||
| 1 | Característica elementos estructurales edificio | fundación: hormigón de escombros paredes: ladrillo suelos: hormigón armado techo: hierro galvanizado suelos: tablones, baldosas, materiales en rollo, mosaico Aberturas: doble abatible, interior panelado acabados: yeso y pintura al óleo, mosaico, etc. |
|
| 2 | Justificación | UPVS nº 34, tab. 2 |
|
| 3 | El valor del costo de 1 m 3 de un objeto analógico (frotar) | ||
| 4 | Corrección de PVS cuando el objeto analógico difiere del objeto de examen (rublos) |
||
| 4.1 | para volumen de construcción | 0 | |
| 4.2 | por número de plantas | 0 | |
| 5 | Valor de PVS ajustado para correcciones (frotar) (3 + 4.1 + 4.2) | 35,6 | |
| 6 | Volumen del edificio (m 3) | 73 457 | |
| 7 | Índice de apreciación de precios I 69/84 | 1,2 | |
| 8 | Índice de apreciación de precios I 84 / tech | 13,348 | |
| 9 | Factor de IVA | 1,18 (0,18) | |
| 10 | Tasa de rendimiento del inversor | 1,2 | |
| 11 | Corriente PVS (frote) (5х6х7х8х9х10) | 60 317 471 | |
B.2. Determinación de la cantidad de desgaste acumulado..
Se produce en varias etapas, que incluyen:
1) determinación de la cantidad de desgaste físico removible;
2) determinación de la cantidad de desgaste físico irreparable;
3) determinación del desgaste funcional removible;
4) determinación de desgaste funcional irrecuperable;
5) determinación de la cantidad de desgaste externo.
1) Determinación de la cantidad de desgaste físico removible
El desgaste físico removible incluye aquellas deficiencias de las estructuras del edificio, elementos del edificio que aparecen debido a un mal funcionamiento, por lo que también se le llama reparación diferida.
La cantidad de desgaste físico removible es igual al costo de restaurar un elemento de construcción a un estado de operación normal.
Por lo tanto, la depreciación removible de los bienes inmuebles se evalúa utilizando las "Reglas para evaluar la depreciación física ..." VSN 53-86 (R) Gosgrazhdanstroy (Publicado oficialmente). Según la cláusula 1.2 " Provisiones generales»VSN 53-86 (R):" La depreciación al momento de su evaluación se expresa por la razón del costo de las medidas de reparación objetivamente necesarias que eliminan el daño a una estructura, elemento, sistema o edificio en su conjunto, y su costo de reemplazo. . "
De acuerdo con estas reglas, el deterioro de un edificio es igual a la suma del deterioro de las estructuras individuales del edificio multiplicado por su participación en el costo total de reemplazo del edificio.
Cálculo del desgaste removible de las mejoras del terreno.
| Nombre del diseño | La gravedad específica de la estructura en el costo total de reemplazo. | Señas de uso | Alcance aproximado del trabajo a eliminar | Desgaste físico removible,% | Determinación de desgaste físico removible, $ |
| 1. Fundación | 0,05 | curvatura lineas horizontales sótano sin signos de deformación sedimentaria | Grietas de lechada. Eliminación de daños en la capa de acabado de la base. | 30 | 60 317 471 x 0,3 x 0,05 = 904762 |
| 2. Paredes y tabiques | 0,15 | grietas individuales y caída del yeso | reparación de yeso, sellado de grietas | 15 | 60 317 471 x 0,15 x 0,15 = 1357143 |
| 3. Superposiciones | 0,14 | grietas individuales en la zona de tensión | restauración mediante inyección de mortero de cemento en grietas, aplicación de yeso de cemento | 25 | 60 317 471 x0,25x0,14 = 211111 |
| 4. Techo | 0,05 | fugas individuales, aflojamiento de la fijación de hojas individuales | colocación de parches y sellado en lugares de daño | 15 | 60 317 471 x 0,15 x 0,05 = 452 381 |
| 5. Pisos | 0,06 | daños menores y abrasión por contracción leve en los lugares de funcionamiento | raspado de áreas individuales, reemplazo de cuchillas dañadas | 10 | 60 317 471 x 0,1 x 0,06 = 361904 |
| 6. Aperturas | 0,05 | los marcos de las ventanas están agrietados, las pequeñas grietas en las esquinas se aflojan, las grietas en los vestíbulos, la masilla se ha quedado atrás en algunos lugares | reparación de uniones, refuerzo de conexiones | 30 | 60 317 471 x 0,3 x 0,05 = 904762 |
| 7. Escaleras | 0,02 | raras grietas en los escalones, daños aislados en el pasamanos | rejuntado de grietas, reparación de pasamanos | 20 | 60 317 471 x0,2x0,02 = 241270 |
| 8. Trabajo de acabado | 0,05 | daño único local, grietas finas | grietas de lechada, pintura | 10 | 60 317 471 x0,1x0,05 = 301587 |
| 9. Dispositivos sanitarios | 0,09 | debilitamiento de los puntos de conexión de los dispositivos | sellado de conexiones, reparación de tuberías en lugares | 15 | 60 317 471 x 0,15 x 0,09 = 814286 |
| 10. Aire acondicionado | 0,03 | conductos de aire obstruidos | limpieza y reparación de conductos de aire | 25 | 452381 |
| 11.Iluminación eléctrica | 0,06 | no identificado | - | 0 | 0 |
| 12. Dispositivos eléctricos | 0,09 | aflojar la fijación de dispositivos individuales | dispositivos de fijación | 10 | 542 857 |
| 13. Dispositivos mecánicos del escenario | 0,08 | no identificado | - | 0 | 0 |
| 14. Dispositivos técnicos sanos de baja corriente | 0,03 | no identificado | - | 0 | 0 |
| 15. Dispositivos de proyección de películas | 0,01 | no identificado | - | 0 | 0 |
| 16. Otras obras | 0,04 | no identificado | - | 0 | 0 |
| Desgaste total removible (RUB) | 8 444 444 | ||||
2) Determinación de la cantidad de desgaste físico irreparable
El desgaste físico irrecuperable corresponde a posiciones cuya corrección es actualmente casi imposible o económicamente impráctica. El monto de este tipo de depreciación se determina sobre la base de la diferencia entre el costo total de reemplazo o reemplazo y el monto de la depreciación física removible.
El desgaste fatal se divide en:
Desgaste físico inamovible de elementos de corta duración. Los elementos de vida corta tienen menos vida económica residual que toda la estructura.
Para evaluar el desgaste físico incorregible en elementos de corta duración, la diferencia entre el costo total de reemplazo del elemento y la suma del desgaste corregible del elemento se multiplica por la relación entre la edad real y la vida estándar total del elemento. En este caso, la vida estándar general de un elemento se determina mediante datos de referencia, teniendo en cuenta las reparaciones periódicas y manteniendo las características operativas normales.
Desgaste fatal de elementos de larga duración. Elementos de larga duración: aquellos elementos cuya vida residual coincide con la vida económica toda la estructura. Después de determinar los valores del desgaste físico corregible y la suma del costo de reemplazo de elementos de corta duración con desgaste físico irreparable, es necesario restar estos valores del costo total de reemplazo para determinar la base para calcular el irreparable desgaste físico en elementos de larga duración. El costo del desgaste físico irreparable en elementos de larga duración se calcula como la relación entre la edad real del edificio y su total. vida fisica multiplicado por el costo de reemplazo residual de elementos de larga duración (línea de base previamente determinada)
