MÉTODO RESTANTE
Por tasa terrenos, objetos comerciales construidos y bienes inmuebles que generan ingresos, se puede utilizar el método residual (la técnica de ingresos residuales para la tierra). Este método también se aplica a la valoración de solares baldíos, si existe la posibilidad de su desarrollo con mejoras que generen ingresos.
El método residual es ampliamente utilizado para determinar el uso más eficiente de parcela.
Según el principio productividad residual de la tierra, edificios y estructuras construidas en tierra atrayendo capital, fuerza de trabajo y gestión, tiene prioridad en la distribución del ingreso. El ingreso restante después de cubrir todos los costos de atraer otros factores se refiere a la tierra.
En MCO este método llamado método del valor residual. Al aplicar el método del valor residual para la valoración de terrenos, también se utilizan como elementos de análisis los datos de ingresos y gastos. Sostuvo el analisis financiero ingresos netos que pueden obtenerse del uso con el fin de generar ingresos. Se deduce de los ingresos netos, teniendo en cuenta el rendimiento económico que requieren las mejoras. El resto de la renta se considera renta residual atribuible al terreno. Para obtener una medida de valor, se capitaliza. La aplicación del método se limita a los objetos de propiedad lucrativos. Se usa más comúnmente para propiedades nuevas que requieren menos suposiciones.
Al aplicar el método residual, se deben cumplir las siguientes condiciones:
los edificios y estructuras existentes corresponden al uso más eficiente del suelo. Por ejemplo, una estructura temporal hecha de estructuras livianas, rodeada de edificios permanentes, no puede ser considerada como NEI;
el costo de los edificios y estructuras ubicados en el terreno, o los costos estimados de su construcción, se pueden calcular con bastante precisión, así como su vida útil;
ingresos operativos netos anuales conocidos de la operación de una sola propiedad. Al mismo tiempo, las tarifas de alquiler de los locales deben calcularse sobre la base de las tarifas de alquiler del mercado.
En la práctica, es posible utilizar dos variantes del método residual. La primera variante del método residual consiste en determinar la renta residual atribuible al terreno, y la segunda variante implica calcular el valor residual atribuible al terreno.
La secuencia de cálculo del costo de un terreno al aplicar la primera versión del método residual es la siguiente:
cálculo del costo de reproducción o reposición de mejoras;
cálculo de ingresos operativos netos de un solo objeto inmobiliario;
cálculo del resultado operativo neto atribuible a mejoras del ejercicio;
cálculo de ingresos operativos netos residuales de terrenos;
cálculo del valor de mercado de la tierra.
Escenario 1. Cálculo del costo de reproducción o reposición de mejoras, correspondiente al uso más eficiente del suelo tasado.
costo de reproducción-- la suma de los costos en precios de mercado existentes en la fecha de la tasación, para la creación de un objeto idéntico al objeto de tasación, utilizando materiales y tecnologías idénticas, teniendo en cuenta la depreciación del objeto de tasación.
costo de remplazo-- el monto de los costos para la creación de un objeto similar al objeto de tasación, en precios de mercado existentes en la fecha de la tasación, teniendo en cuenta la depreciación del objeto de tasación.
Por lo tanto, el costo de reproducción está determinado por los costos de construir una copia exacta del objeto, y el costo de reemplazo está determinado por los costos de crear un objeto análogo moderno, teniendo en cuenta el desgaste.
El costo de crear mejoras consta de tres partes: costos directos, costos indirectos y utilidades para el inversionista (empresario).
costos directos- gastos directamente relacionados con trabajo de construcción. Los costos directos incluyen: el costo de los equipos y materiales de construcción, salarios trabajadores de la construcción, el costo de operar las máquinas de construcción, el costo de las estructuras temporales y redes de ingenieria durante el período de construcción, los beneficios y los gastos generales del contratista.
Costos indirectos-- gastos que son necesarios para la organización y mantenimiento del proceso de construcción. Los costos indirectos incluyen: el costo de diseño, preparación del sitio de construcción, todo tipo de impuestos, el costo de adjudicación de un terreno, intereses sobre préstamos, costos de publicidad, pagos de seguros.
Beneficio del inversor- recompensa monetaria, que el empresario espera recibir en forma de bonificación por el uso de su capital, la organización y ejecución de un proyecto de construcción. El beneficio se puede calcular:
a) en base a las tasas de rendimiento de inversiones alternativas;
b) como la diferencia entre el precio de venta y el costo de crear instalaciones similares o el costo de adquirir y mejorar una propiedad.
Al determinar el costo de reproducción o reemplazo se tiene en cuenta la cantidad de desgaste acumulado de las mejoras.
Depreciación acumulada incluye el monto de la depreciación física, funcional y económica (externa) de las edificaciones y estructuras ubicadas en el terreno evaluado.
Deterioro físico-- disminución del valor de edificios o estructuras como resultado de la destrucción física, es decir, pérdida de edificios y estructuras de sus propiedades originales. El desgaste físico ocurre bajo la influencia de factores operativos o naturales.
ropa funcional- incumplimiento de las características de los edificios o estructuras con los requisitos del mercado moderno para la planificación, equipo tecnico y diseño.
El desgaste funcional se produce bajo la influencia del progreso científico y tecnológico en el campo de la arquitectura y la construcción y se manifiesta en la arquitectura obsoleta de los edificios, el antiguo soporte de ingeniería etc
Depreciación económica: depreciación causada por cambios adversos en factores externos al edificio o estructura.
La depreciación económica conduce a una disminución en el valor de los edificios y estructuras como resultado de cambios negativos en el campo de la legislación de tierras, impuestos, seguros, ambiente, el declive general del área de ubicación, etc.
El desgaste físico y funcional puede ser removible e inamovible, el desgaste externo, por regla general, es inamovible. A su vez, la depreciación es removible si el costo de su eliminación es menor que el incremento en el valor de la propiedad como resultado de su eliminación:
Amortización acumulada = 1 - (1 - Amortización física) x (1 - Amortización funcional) x (1 - Amortización económica).
La depreciación acumulada de las mejoras puede definirse en su totalidad o en términos monetarios como la suma de la depreciación física, funcional y parte de la depreciación económica relacionada con las mejoras.
La depreciación acumulada se define preferentemente como la diferencia entre el costo de crear mejoras sin depreciación y el valor de mercado del objeto en la fecha de valuación. El desgaste acumulado también se puede determinar en general en función de la vida útil del objeto.
Luego de determinar el monto de la depreciación acumulada, se resta del monto de los costos de creación de edificaciones y estructuras para obtener el costo de su reproducción o reposición a la fecha de valuación.
Etapa 2. Cálculo de los ingresos operativos netos de una sola propiedad inmobiliaria por año según las tarifas de alquiler del mercado. Este cálculo se realiza en tres etapas.
en la primera etapa evaluado ingreso bruto potencial(PVD).
LHP es el ingreso que se puede recibir de los bienes inmuebles cuando las áreas destinadas a la renta están totalmente ocupadas, sin tener en cuenta todas las pérdidas y gastos. LHP depende de las áreas arrendadas (pueden ser todas las áreas - un almacén o un área útil - espacio de oficina), y tarifas de alquiler.
El PVH se calcula anualmente por siguiente fórmula: PEBD - A x 5,
donde S -- superficie (m2) arrendada (u otra unidad de medida que genere ingresos); A - la tasa de alquiler por 1 kilómetro cuadrado. área m.
El cálculo se realiza sobre la base de un análisis de las tarifas y tarifas de alquiler vigentes en este segmento del mercado inmobiliario.
La característica más importante contratos de arrendamiento es la distribución de los gastos de explotación entre el arrendatario y el arrendador. En este caso, dos tipos de contrato de arrendamiento son polares:
alquiler bruto (total), cuando todos los gastos corren a cargo del arrendador;
Alquiler absolutamente puro, cuando todos los gastos corren a cargo del inquilino. Cuando los costos de operación son compartidos entre
arrendatario y arrendador, dicho arrendamiento se denomina arrendamiento neto.
Hay los siguientes tipos de tarifas de alquiler:
tarifas contractuales, cuyo valor está establecido por el contrato de arrendamiento;
tipos de mercado, es decir, típico para este segmento de mercado en esta región.
Renta de mercado representa la tasa prevaleciente en el mercado para propiedades comparables, es decir es el alquiler más probable por el que un propietario típico estaría de acuerdo en alquilar y un inquilino típico estaría de acuerdo en arrendar la propiedad.
Por tipo de alquiler Todos los contratos de arrendamiento se dividen en los siguientes grandes grupos:
a) con una tasa de alquiler fija (utilizada en condiciones de estabilidad económica);
b) con una tarifa de alquiler variable (la revisión de las tarifas de alquiler durante la vigencia del contrato se utiliza, por regla general, en términos de inflación). Este tipo de arrendamiento es beneficioso para los inquilinos que inician un negocio en una nueva ubicación. Asimismo, este tipo de arrendamiento se utiliza para reflejar las expectativas de un incremento futuro en el valor de la propiedad, etc.
El mismo grupo incluye contratos con indexados renta, que prevén el ajuste periódico de la renta de acuerdo con un índice base preseleccionado, como el índice de precios al consumidor, etc.;
c) con tasa de interés de los ingresos del arrendatario (cuando al importe fijo de las rentas se le suma un porcentaje de los ingresos percibidos por el arrendatario como consecuencia del uso del inmueble arrendado).
El monto del alquiler depende de los siguientes factores:
propósito de la propiedad;
la ubicación del objeto;
grado de saturación del mercado con objetos similares;
la edad del edificio;
Decisiones constructivas;
decisiones de planificación;
arquitectura y decoración;
infraestructura y servicio;
disponibilidad de estacionamiento;
plazo del arrendamiento;
el área de locales arrendados;
calidad en la gestión de edificios.
En la segunda etapa evaluado ingreso bruto real(DVD).
El DRR es el ingreso estimado de la propiedad menos las pérdidas por la subutilización del espacio y las pérdidas en el cobro de la renta, más otros ingresos por el uso normal de mercado de la propiedad.
Generalmente daños y perjuicios expresado como un porcentaje de los ingresos brutos potenciales. Las pérdidas se calculan a una tasa determinada para un nivel típico de gestión en un mercado determinado, es decir, se toma el valor de mercado. Pero esto es posible sólo si hay un importante base de información para artículos comparables. Si está ausente, el tasador analiza la información retrospectiva y actual sobre el objeto estimado para determinar el factor de subutilización. Se llama la atención sobre los contratos de arrendamiento existentes por duración, la frecuencia de su renovación, la duración de los períodos entre el vencimiento de un contrato de arrendamiento y la celebración del siguiente (el período durante el cual las unidades de la propiedad están libres).
Finalmente, tenga en cuenta Otros ingresos de la propiedad Otros ingresos incluyen los ingresos recibidos por la operación de bienes inmuebles y no incluidos en el alquiler. Los elementos típicos de otros ingresos incluyen:
a) ingresos por el uso de un garaje y estacionamiento;
b) los ingresos de las máquinas expendedoras y de juego;
c) los ingresos por la provisión de depósito de equipaje y seguridad;
d) ingresos por alquiler de mobiliario y equipo;
e) ingresos por mantenimiento y reparación de equipo doméstico y de oficina;
f) ingresos por prestación de servicios de excursiones y transporte, ingresos por alquiler de lugares de esparcimiento, etc.
Otros ingresos dependen del tipo de bien inmueble, por ejemplo, en un hotel, incluyen los ingresos de un restaurante o cafetería, empresas de servicios, etc.:
DVD \u003d PVD - Pérdidas + Otros ingresos.
En la tercera etapa se calculan los costos estimados de operación y reemplazo.
Los gastos de explotación- se trata de gastos periódicos necesarios para asegurar el normal funcionamiento del inmueble y la reproducción de la renta.
Los gastos de funcionamiento se dividen en:
en condicionalmente constante;
en variables condicionales (operativas).
Los costos fijos condicionalmente incluyen costos cuyo monto no depende del grado de carga de trabajo operativo de la instalación o del volumen de los servicios prestados. Estos son los impuestos sobre la tierra y la propiedad, los pagos de seguros, los gastos de mantenimiento de la seguridad, los salarios del personal de mantenimiento, si se fijan independientemente de la carga del edificio, más los impuestos sobre estos salarios.
Los costos condicionalmente variables incluyen costos cuyo monto depende del grado de carga de trabajo operativo de la instalación o del volumen de los servicios prestados. Para cada tipo de inmueble, son características algunas diferencias en la composición de los costos variables. Al mismo tiempo, es posible destacar partidas típicas de gasto que son típicas para casi cualquier objeto:
costes de gestión;
gastos para la celebración de contratos de arrendamiento;
salarios del personal de mantenimiento;
costes de eliminación de residuos;
costos de servicios públicos: gas, electricidad, agua, calefacción, alcantarillado;
gastos de mantenimiento del territorio y estacionamiento;
costos de seguridad;
otros gastos.
PARA costos de reemplazo incluye gastos que ocurren una vez cada pocos años, o cuyo valor varía mucho de un año a otro.
Son los gastos por la reposición periódica de materiales de uso (muebles, moquetas, utensilios de cocina), así como la reposición de elementos de construcción cuya vida útil sea inferior a vida económica edificios (techos, revestimientos de suelos); gastos por reparaciones cosméticas (pintar la fachada de los edificios), reparaciones de plomería y electricidad.
La reserva de reposición es calculada por el valuador tomando en cuenta el costo de depreciación de los bienes, la duración de su vida útil, así como los intereses devengados sobre los fondos acumulados en la cuenta. Si no tiene en cuenta la reserva de reemplazo, se inflarán los ingresos operativos netos.
Los costos de reemplazo se calculan como una contribución anual al fondo de reemplazo, es decir, el dinero para estos gastos debe reservarse, aunque la mayoría de los propietarios en realidad no lo hacen.
El análisis de ingresos y gastos se realiza sobre la base de datos retrospectivos del informe contable o sobre la base de datos de previsión. En este caso, es necesario considerar no una situación específica, sino las condiciones típicas para el funcionamiento de un objeto inmobiliario, es decir. para normalizar los datos de los informes.
Elementos típicos de gastos que no se incluyen en el estado de resultados reconstruido:
cargo de depreciación. Tratado bajo el enfoque de ingresos como un rendimiento de la inversión y considerado parte del índice de capitalización en lugar de los costos operativos;
impuesto sobre la renta. No se aplica a los gastos de funcionamiento, ya que es un impuesto sobre la renta en efectivo, que puede depender de factores ajenos a la propiedad que se valora (forma de propiedad, composición de los derechos de propiedad, situación fiscal del propietario);
intereses del prestamo. Se relacionan con costos de financiamiento, no con gastos de operación, y se toman en cuenta al momento de determinar el flujo de efectivo a los fondos propios del inversionista (ingresos antes de impuestos), ya que a medida que se pagan, aumenta el valor de los derechos de propiedad del inversionista.
Después de calcular los costos de operación y los costos de reposición, el el margen de explotación(CHOD): CHOD = DDD - Gastos Operativos - Costos de Reposición.
Escenario 3. Cálculo del resultado operativo neto atribuible a mejoras por año, como el producto del costo de reproducción o reposición de las mejoras por el correspondiente coeficiente de capitalización de los ingresos por mejoras.
Los métodos para calcular el índice de capitalización para mejoras se seleccionan dependiendo de condiciones específicas en que opera el objeto de evaluación. Esto tiene en cuenta:
a) información sobre ingresos y precios de transacción basada en una muestra representativa de propiedades comparables;
b) fuentes y condiciones de las operaciones de financiación;
c) la posibilidad de un pronóstico bastante preciso sobre el valor del objeto al final del período de pronóstico.
Los dos métodos más utilizados para calcular los índices de capitalización para mejoras son:
a) método de análisis de análogos de mercado (apretón de mercado);
b) un método para determinar el índice de capitalización, teniendo en cuenta el reembolso de los costos de capital.
Método de análisis de análogos de mercado. Con base en datos de mercado sobre precios de venta y valores de ingresos operativos netos de propiedades comparables, se puede calcular un índice de capitalización. Definido de esta manera, se llama general. En este método, no existe una contabilidad separada para el rendimiento del capital y el rendimiento del capital.
Con toda la simplicidad exterior de aplicación, este método de cálculo causa ciertas dificultades: la información sobre el NPC y el precio de venta pertenecen a la categoría de información no transparente. Se analiza información sobre precios de venta y alquiler actuales y pasados de objetos similares.
Al momento de calcular el índice de capitalización, se deben cumplir las siguientes condiciones:
el uso más eficiente de objetos comparables coincide con el del objeto de evaluación;
los términos de las transacciones de financiación para la venta de análogos son típicos;
la ubicación y el acabado del objeto de evaluación y los análogos no difieren fundamentalmente.
El índice de capitalización se calcula como peso promedio. Al mismo tiempo, los pesos reflejan el grado de similitud de los análogos al objeto de evaluación en términos de los principales factores de precio y son el resultado de la elección del tasador.
Método para determinar el índice de capitalización, teniendo en cuenta el reembolso de los costos de capital. El índice de capitalización calculado por este método consta de dos partes:
a) la tasa de rendimiento (rendimiento) sobre el capital, que es la compensación que se debe pagar al inversionista por el uso Dinero teniendo en cuenta el factor de riesgo y otros factores asociados con inversiones específicas;
b) la tasa de rendimiento (reembolso) del capital. La devolución del capital se refiere a la devolución del importe de la inversión inicial. Además, este elemento del coeficiente de capitalización se aplica solo a los dispositivos portátiles, es decir. perdiendo valor, parte de los activos.
Tasa de rendimiento del capital en la práctica de la valoración rusa, se determina con mayor frecuencia mediante el método de construcción acumulativo, que permite al tasador realizar ajustes por los riesgos asociados con las inversiones en bienes inmuebles y la gestión de estas inversiones. La tasa de rendimiento del capital incluye:
la tasa de rendimiento libre de riesgo;
prima por el riesgo de inversión en el inmueble objeto de valoración;
prima por baja liquidez inmobiliaria;
Premio a la gestión de inversiones.
Tasa de rendimiento (reembolso) del capital se puede calcular usando uno de los siguientes métodos:
método de anillo (retorno de capital en línea recta);
el método Inwood, o el retorno del capital en el fondo de reembolso y la tasa de retorno de la inversión (método de la anualidad);
el método Hoskold, o la devolución del capital en un fondo de indemnización y una tasa de rendimiento libre de riesgo.
Etapa 4. Cálculo del ingreso operativo neto residual de la tierra como la diferencia entre el resultado operativo neto de un solo inmueble y el resultado operativo neto atribuible a mejoras.
Etapa 5. Cálculo del valor de mercado de la tierra mediante la capitalización de los ingresos operativos netos por terrenos.
El reembolso de las inversiones se realiza según el método Ring, un retorno de la inversión lineal.
Datos iniciales
Se está evaluando un terreno con una superficie de 0,89 hectáreas con un edificio de nueva construcción por un valor de RUB 173.268.000.
La duración de la vida económicamente útil de la edificación es de 90 años, la recuperación de las inversiones en la edificación se realiza según el método Ring (método de línea recta).
La tasa de retorno de la inversión para esta propiedad se establece en 20,5%.
El área de los locales del edificio en alquiler es de 9.535 m2. metro.
La tasa de alquiler es de 5600 rublos. por metro cuadrado m por año, pérdidas por carga insuficiente 10%, gastos operativos y otros - 5,310,000 rublos.
Calculemos los ingresos de una sola propiedad:
LDPE - 9535 x 5600 - 53,396 LLC (rublos);
DIA - 53.396 MOO - (53.396 MOO x 0,1) - 53.396 MOO - 5.339.600 -
48.056.400 (rub.);
CHOD - 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (rublos). El ratio de capitalización del edificio es del 20,5% + ---- --21,61. 90 Ingresos del edificio \u003d 173,268,000 x 0.2161 - 37,443,214.8 (rublos). Ingresos de la parcela - 42.746.400 - 37.443.214,8 -5.303.185,2 (rublos).
Precio del terreno
5303185,2 0,205= 25.869.196,1 (rublos).
El reembolso de las inversiones se realiza según el método Inwood o el método de la anualidad. Datos iniciales
Se evalúa un terreno con una superficie de 0,2 hectáreas, previsto para la construcción de una gasolinera modular para seis surtidores.
Las inversiones de capital para la construcción (teniendo en cuenta las ganancias del inversor) ascienden a 4.200.000 rublos.
El plazo de vida económica es de 20 años, el retorno de la inversión previsto es del 20%.
Un análisis del funcionamiento de las gasolineras existentes con una ubicación similar arroja los siguientes datos:
Se venden 400 litros de gasolina de una bomba durante el día;
el ingreso promedio ponderado por la venta de un litro de gasolina y diesel es de 1 rublo. 20 kopeks;
teniendo en cuenta el tiempo de reparaciones corrientes y otras pérdidas, la gasolinera opera los 350 días del año.
Determinar el valor del terreno.
Solución
Encontramos el índice de capitalización para estructuras:
Determinamos los ingresos operativos netos anuales aportados por las instalaciones: 4.200 OOO x 0,20536 = 862.512 (rublos).
Determinamos los ingresos operativos netos anuales de las estaciones de servicio (terrenos e instalaciones): 6 x 350 x 400 xl.2 - 1,008,000 (rublos).
Encontramos el saldo de los ingresos operativos netos atribuibles a la parcela de tierra: 1,008,000 - 862,512 - 145,488 (rublos).
El costo de un terreno es 145,488:0.2 - 727,440 (rublos). La secuencia de la segunda versión del método del resto:
cálculo del costo de reproducción o reposición de mejoras correspondientes al uso más eficiente del terreno tasado;
cálculo de los ingresos operativos netos de una sola propiedad en función de las tarifas de alquiler del mercado;
cálculo del valor de mercado de un único objeto inmobiliario mediante la capitalización de los ingresos operativos netos;
4) cálculo del valor de mercado del terreno restando el costo de reproducción o el costo de reposición de las mejoras del valor de mercado de un solo objeto inmobiliario.
En el proceso de evaluación del valor del terreno, se utilizó información sobre la construcción propuesta proporcionada por el inversionista, así como también se tuvo en cuenta la información del mercado, es decir. caracteristicas del edificio un moderno complejo residencial en construcción en las cercanías, así como el promedio de pisos de los edificios en el área de evaluación.
El costo de una sola propiedad inmobiliaria consiste en la venta de espacio residencial y plazas de aparcamiento en el garaje subterráneo.
En promedio, de acuerdo con los requisitos modernos, la relación área total de local a la superficie útil de local en edificios de viviendas es de 1,15.
Los costos asociados con los gastos operativos (gastos operativos, pagos de terrenos, pagos de seguros, publicidad, gastos de ventas, etc.) son el 2% de coste total venta de espacio residencial y plazas de aparcamiento en el garaje.
El costo de pago de los recursos crediticios se calcula bajo las siguientes condiciones:
suponemos que todas las áreas residenciales y espacios de estacionamiento en el garaje se venderán dentro de 1 año;
la tasa promedio de los préstamos otorgados por instituciones de crédito, empresas y organizaciones en dólares estadounidenses es del 11,5% anual con un vencimiento de 1 a 3 años.
Datos iniciales
El área total del objeto es de 22.000 metros cuadrados. metro.
La superficie total de la parte sobre rasante es de 18.000 metros cuadrados. metro.
El área total de los apartamentos (85% del área total de la parte sobre el suelo) es de 15,300 m2. metro.
El área total de la parte subterránea es de 4.000 metros cuadrados. metro.
Número total de plazas de aparcamiento (4.000/40) = 100.
Precio de venta por metro cuadrado m de espacio habitable - 1 800 dólares.
El costo de venta de 1 estacionamiento en el garaje es de $ 15,000.
Determinar el costo del terreno para la construcción de un edificio residencial.
Solución
El costo de venta de todas las áreas residenciales del edificio por parte del propietario es de $27,540,000.
El costo de venta de todos los espacios de estacionamiento por parte del propietario es de $1,500,000.
Precio de venta, total - $29,040,000
Gastos operativos (2%) -- $580,800
El precio de venta, incluyendo gastos de operación, es de $28,459,200.
El costo de construir 1 m2. m de la parte baja del edificio - 1000 dólares.
El costo de la construcción de la parte de tierra, en total - 18.000.000 de dólares. El costo de construir 1 m2. m de la parte subterránea del edificio - 800 dólares.
El costo de la construcción de la parte subterránea, en total - 3.200.000 dólares.
El costo de construir todo el edificio es de $21,200,000. Intereses sobre un préstamo (11,5%) -- $2.438.000 El costo de la construcción, teniendo en cuenta el costo de pago de los recursos crediticios, en total - 23.638.000 dólares.
El costo del terreno es de $4,821,200.
método de resto- uno de los tipos de valoración de la propiedad (normalmente un terreno), realizado teniendo en cuenta ciertos factores de formación de beneficios.
método de resto- el método utilizado para evaluar objetos edificados y terrenos no edificados. En este último caso, se entiende un sitio que se puede mejorar construyendo una propiedad en él o que se puede traer por sí mismo. Usando el método residual, puede determinar la forma más eficiente y rentable de usar un terreno.
Método residual: entidad, condiciones de aplicación
De acuerdo con las leyes de la productividad residual, tales tipos de propiedad como los inmuebles (estructuras y edificios), reconstruidos con la participación de mano de obra e inversión, así como la tierra, siempre tienen prioridad en la división de ganancias. La ganancia que queda después de los costos principales de atraer otros factores se relacionará específicamente con la tierra.
En la práctica, esta opción de cálculo se denomina método residual (más versión completa- método del valor residual). En el caso de aplicar el método residual, al momento de valuar un terreno, es posible utilizar datos sobre los costos y ganancias de los bienes inmuebles. Para obtener dicha información, se realiza un análisis de los ingresos netos potenciales que se pueden esperar. Los fondos necesarios para mejorar el objeto se deducen del parámetro calculado.
La ganancia que queda en el balance se llama residual y recae en la cuenta del terreno. En el futuro, este tipo de ganancia se capitaliza. En la práctica, el método residual se usa solo para aquellos objetos que pueden generar ingresos. Además, a menudo se usa en la evaluación de nuevos objetos, cuando no hay necesidad de una gran cantidad de suposiciones.
Cuando se utiliza el método del resto, se deben cumplir las siguientes condiciones:
La propiedad disponible (edificios y otras estructuras) permite el uso más eficiente de la tierra;
El costo total de las estructuras erigidas en el sitio, o los costos futuros de construcción de la instalación, se pueden calcular con precisión. Al mismo tiempo, el especialista también debe conocer la vida potencial de la instalación;
Los ingresos operativos netos que se pueden esperar del uso de una propiedad se conocen de antemano. Al mismo tiempo, las tarifas de alquiler del objeto deben considerarse teniendo en cuenta las tarifas del mercado.
En la práctica, por regla general, se utilizan dos tipos de método residual:
Cálculo de la utilidad residual atribuible al terreno;
- cálculo del valor residual relativo al terreno.
La primera opción, asociada al cálculo de la utilidad residual, ha recibido el mayor uso. Es necesario detenerse en esto con más detalle.
Método residual: características de cálculo
El costo de la adjudicación de la tierra se calcula en varias etapas:
1. Cálculo del costo de reposición de mejoras o reproducción. Tiene en cuenta que las mejoras realizadas contribuirán a una mayor aplicación efectiva sitio. En este caso, el cálculo del costo de reproducción se realiza teniendo en cuenta los costos de construcción de un edificio. En cuanto al costo de reposición, por el contrario, está determinado por los costos de construcción del inmueble.
El costo total de mejorar el objeto se forma a partir de 3 componentes: costos indirectos y directos, así como los ingresos potenciales de un empresario (inversor). Al calcular el costo de reposición o reproducción, se debe tener en cuenta el monto total de la depreciación acumulada de las optimizaciones (mejoras) del sitio.
El parámetro de depreciación total acumulada puede incluir parámetros tales como la depreciación funcional, física y externa (económica) de la propiedad ubicada en el terreno de interés. El cálculo se hace así:
Desgaste acumulado = 1 - (1 - Desgaste funcional)*(1-Desgaste físico)*(1-Desgaste externo).
Es mejor calcular el parámetro de depreciación acumulada en términos financieros o enteros. Es decir, el indicador es la suma de tres tipos de desgaste (externo, físico y funcional). Además, todos ellos deben estar relacionados con la mejora de la tierra.
El monto de la depreciación acumulada debe calcularse como la diferencia entre los costos de mejorar el objeto, excluyendo su valor de mercado y la depreciación. Una vez que se determina el parámetro de desgaste acumulado, se resta de cantidad total gastos para la construcción de una estructura (edificio). El resultado es el costo de reposición o reproducción al momento de la evaluación.
2. Cálculo de los ingresos operativos netos de los edificios y estructuras ubicados en el sitio. El punto de partida es un año calendario. En este caso, el proceso de cálculo en sí se lleva a cabo en varios enfoques:
En primer lugar, se hace una evaluación de los ingresos brutos potenciales, es decir, los fondos que se pueden recibir de la propiedad cuando se alquila (y no se tienen en cuenta las pérdidas potenciales). Como regla general, el parámetro PVD depende directamente del área del objeto que se alquila y el monto del alquiler.
La fórmula para el cálculo es la siguiente:
PVD \u003d S * A,
donde S es el área del edificio que se alquila, m2;
A - el tamaño de la tarifa de alquiler por área "cuadrada".
Todos los cálculos se realizan teniendo en cuenta el análisis. tarifas vigentes y tarifas de alquiler por un cierto período de tiempo y para un tipo específico de propiedad;
A continuación, se calcula el segundo parámetro más importante: el ingreso bruto real. Caracteriza la cantidad de fondos que se pueden obtener de la tierra (con o sin estructuras). Al mismo tiempo, se deben restar del parámetro las pérdidas potenciales al recibir el pago de la renta y los riesgos de subutilización del espacio, es decir:
DVD = PVD - pérdidas.
Ahora, se toman en cuenta otros ingresos que la propiedad puede traer. Este indicador depende directamente del tipo de edificio. Por ejemplo, si estamos hablando sobre el hotel (hotel), luego otros ingresos incluyen los fondos recibidos de la operación de una cafetería o restaurante. La fórmula final se ve así:
DVD \u003d PVD + Otras ganancias - Pérdidas.
Sobre el etapa final se calculan los costos implícitos de reemplazo y los costos operativos. En este último caso, están implícitos los costos necesarios para el funcionamiento normal del edificio (estructura) y la reproducción de utilidades.
Con base en el cálculo de los ingresos operativos y los costos de reposición, se calcula el VAN proyectado. La fórmula es:
CHOD \u003d DVD - Costos de reemplazo -.
3. Cálculo del resultado neto de explotación atribuible a la mejora del inmueble durante el ejercicio. NPC se calcula multiplicando dos indicadores: el coeficiente de capitalización de ganancias por el costo de reemplazo (reproducción) de mejoras.
La metodología para el cálculo del índice de capitalización puede elegirse teniendo en cuenta las condiciones en las que opera la instalación. Al hacerlo, se debe tener en cuenta lo siguiente:
Datos sobre el costo de las transacciones y la utilidad con base en una muestra representativa para cada uno de los objetos;
- condiciones y fuentes de las inyecciones financieras;
- la posibilidad de hacer un pronóstico preciso en relación con precio total propiedad al final del período de pronóstico.
De las opciones más populares para calcular el índice de capitalización, se pueden distinguir dos:
Método de cálculo cuando se tiene en cuenta la recuperación del costo de capital;
- método de análisis de compresión del mercado.
El cálculo del índice de capitalización debe realizarse teniendo en cuenta los siguientes factores:
La aplicación de este método se basa en el principio de productividad residual de la tierra. El método se utiliza para evaluar terrenos tanto vacantes como total o parcialmente edificados. Al mismo tiempo, las parcelas edificadas deben evaluarse como condicionalmente libres en su uso más eficiente. Por ejemplo, un almacén o estructura temporal de estructuras livianas ubicadas en un terreno rodeado de edificios permanentes de gran altura, por regla general, no puede considerarse como el uso más eficiente. Dichos edificios no deben tenerse en cuenta en el proceso de evaluación de este sitio, la evaluación de la parcela de tierra debe llevarse a cabo como condicionalmente libre. Este método también se utiliza para analizar el uso más eficiente de un terreno como condicionalmente libre mediante la previsión diferentes opciones sus edificios La opción de desarrollo que resulte en el valor de la tierra más alto se puede usar para refinar una estimación de su valor de mercado obtenida usando otros métodos de valoración disponibles en la información.
El método residual para terrenos solo puede utilizarse si se dispone de información sobre transacciones de arrendamiento de edificios y estructuras en terrenos urbanizados y comparables. En ausencia de dicha información, se pueden utilizar los datos de ingresos comerciales. Al mismo tiempo, el valor de los activos no inmobiliarios (por ejemplo, los activos intangibles y muebles) debe restarse correctamente del resultado de la valuación obtenido sobre la base de los datos de ingresos comerciales.
De acuerdo con esta técnica, el valor de mercado de un terreno se estima mediante la fórmula:
Y _ 1 - Y B x BB Y
donde Yb - evaluación del valor de mercado de la tierra; I - resultado operativo neto; HC - valor de mercado de las mejoras; Bb - coeficiente de capitalización de los ingresos de la tierra; Вв - coeficiente de capitalización de los ingresos por mejoras.
El uso del método implica la siguiente secuencia de acciones:
- selección de los tipos más típicos de uso comercial de la parcela de tierra evaluada para el territorio evaluado;
- cálculo del valor residual del costo de reposición total o existente de las mejoras previstas en el sitio evaluado para tipos seleccionados de uso del terreno evaluado, incluido el existente, teniendo en cuenta las restricciones legales, urbanísticas, funcionales y de otro tipo establecidas órganos ejecutivos autoridades y organismos autorizados pertinentes;
- cálculo de la renta neta total de la propiedad;
- cálculo de la participación en el ingreso neto total atribuible a los edificios como el producto de su costo total de reposición por el coeficiente de capitalización de los ingresos por mejoras;
- cálculo de la participación del ingreso neto total atribuible al terreno como la diferencia entre el ingreso neto total y la participación atribuible a los edificios;
- cálculo del valor del terreno dividiendo la parte del ingreso neto total atribuible al terreno por el coeficiente de capitalización de los ingresos del terreno.
El tipo de uso del terreno, para el cual se obtuvo el valor máximo, es el uso más eficiente del terreno evaluado.
La valoración de los ingresos netos totales se realiza mediante la elaboración de un estado de resultados por arrendamiento de inmuebles y locales.
Las principales partidas de la cuenta de resultados son:
- ingresos brutos potenciales;
- ingresos brutos reales;
- costos de operación, que consisten en costos de operación, costos de reposición y costos de gestión;
- ingresos operativos netos (ingresos operativos netos).
El ingreso operativo neto es la diferencia entre el ingreso bruto real y los gastos operativos. En este caso, sólo se deducen de los ingresos brutos reales aquellos gastos de funcionamiento incurridos por el arrendador.
La renta bruta potencial es la renta que se puede percibir por el alquiler de un inmueble cuando está ocupado al 100% por inquilinos y no existen pérdidas por impago de la renta. Al evaluar un terreno, las tarifas de alquiler de los locales deben calcularse únicamente sobre la base de las tarifas de alquiler del mercado. Para los locales desocupados y ocupados por sus propietarios, así como los locales alquilados por motivos personales a precios de alquiler más bajos, también se deben utilizar los precios de alquiler del mercado. El potencial de ingresos también debe incluir otros ingresos generados por mejoras de propiedad no separables, pero no incluidos en el alquiler.
La renta bruta real es igual a la diferencia entre la renta bruta potencial y las pérdidas por tiempo de inactividad del local y las pérdidas por impago del alquiler. Las pérdidas por tiempo de inactividad se calculan como un porcentaje de los ingresos potenciales y las pérdidas por impago se calculan como un porcentaje de la diferencia entre los ingresos potenciales y las pérdidas por tiempo de inactividad.
Hay dos tipos de costos operativos: fijos, que no dependen del nivel de ocupación de la instalación, variables, que dependen de la ocupación. El nivel de los costos operativos se determina con base en los términos de mercado del arrendamiento.
Los costos de reposición se calculan sobre la base del costo total de reposición de los elementos del edificio con término corto vida económica sin depreciación. El cálculo se realiza por cálculo directo: dividiendo el costo total de reemplazar los elementos del objeto por el período de su vida económica. En el proceso de realizar estos cálculos, es recomendable tener en cuenta la posibilidad de un aumento porcentual en los fondos para reemplazar elementos con una vida útil corta para cuentas bancarias. En este caso, es necesario tener en cuenta el posible aumento inflacionario del costo de los costos.
Los gastos de gestión se incluyen en los gastos de funcionamiento, independientemente de quién gestione la propiedad, el propio propietario o el administrador en virtud del contrato. El monto de los costos de administración se determina en términos monetarios o como un porcentaje de los ingresos brutos reales, según el tipo de propiedad.
Al calcular el ingreso neto de la operación, no se debe deducir el ingreso bruto real deducciones de depreciación sobre bienes inmuebles y los costos del servicio de las obligaciones de la deuda sobre bienes inmuebles, si los hubiere.
El índice de capitalización para mejoras generalmente se calcula como la suma de la tasa de descuento y el factor del fondo de recuperación. También es posible utilizar otros métodos para calcular el índice de capitalización de las mejoras.
El valor de la tasa de descuento debe determinarse sobre la base de un análisis de la tasa interna de retorno de proyectos similares y ya implementados.
Los cálculos se pueden realizar a precios corrientes (excluyendo la inflación) o pronosticados (ajustados por inflación), dependiendo de los precios en los que se expresen los ingresos y los gastos. Al valuar a precios corrientes, se debe utilizar una tasa de descuento en términos reales (sin tener en cuenta la inflación). Al estimar usando precios proyectados, se debe usar una tasa de descuento en términos nominales (ajustados por inflación).
En el proceso de valoración de terrenos, es recomendable utilizar la tasa de retorno del capital como el índice de capitalización de la renta de la tierra, y para mejoras de terrenos, la tasa de retorno del capital aumentada por el factor del fondo de compensación, teniendo en cuenta la tasa de interés libre de riesgo y la vida económica remanente de las mejoras.
En ausencia de un mercado de inversión, la tasa de interés sin riesgo duplicada, obtenida sobre la base de un análisis de las inversiones menos riesgosas en el territorio de un sujeto determinado de la Federación Rusa, puede usarse como tasa de descuento.
Un ejemplo de evaluación del valor de mercado de la tierra usando el método residual
Ejemplo 1
Condiciones del problema. El costo de las mejoras, teniendo en cuenta la depreciación (costo total de reposición menos la depreciación) - $ 1228138. El ingreso operativo neto total de la propiedad es de $725,760.
Determinar el valor de la tierra.
Solución:
1. Determinación del valor del índice de capitalización para mejoras
Para efectos de evaluar las mejoras reales de suelo, el valor del índice de capitalización se determina como un método de extracción de mercado. Este método se basa en el estudio de la relación entre el precio de mercado de propiedades similares y la cantidad de ingresos operativos netos de propiedades similares. La aplicación de este método se debe a la disponibilidad de información suficiente y confiable sobre este segmento de mercado.
La fórmula para determinar el valor del índice de capitalización utilizando el método de extracción de mercado es la siguiente:
k_N01
tu,
donde; K - índice de capitalización; N01 - ingreso operativo neto de la propiedad; Y es el valor de mercado de la propiedad.
A la fecha de avalúo se identificaron ofertas de venta y arrendamiento a la vez de los siguientes objetos inmuebles similares al inmueble objeto de avalúo:
№
objeto Precio de oferta, $ Ingreso operativo neto proyectado, $/año* Coeficiente
capitalización
1 1050000 220000 0,21
2 600000 120000 0,20
3 50000 12000 0,24
4 260000 50105 0,19
5 500000 105000 0,21
6 250000 50900 0,20
7 270750 49000 0,18
8 6126400 1097400 0,18
9 250000 79850 0,32
* El ingreso operativo neto se proyectó con base en los términos de arrendamiento netos.
Como puede verse en los datos anteriores, el índice de capitalización oscila entre 0,18 y 0,32. En este sentido, realizamos un procesamiento matemático de la información inicial mediante el cálculo de la desviación estándar. El valor de la desviación estándar es un indicador de la precisión del resultado obtenido al promediar una serie de valores de índices de capitalización. De acuerdo con la ley de la distribución normal, la distribución normal describe C ± 1.94a de los valores de una serie de números. Este intervalo se utiliza para rechazar datos no válidos.
La fórmula para calcular la desviación estándar es la siguiente:
una, mi "2
vn,
donde: a - desviación estándar; C - media aritmética de la serie:
C = ac
CN
donde; С1 - i-ésimo valor de la serie; N es el número de miembros de la serie.
C \u003d (0.21 + 0.20 + 0.24 + 0.19 + 0.21 + 0.20 + 0.18 + 0.18 + 0.32) / 9 \u003d 0.215
De ahí se deduce que el intervalo de confianza de los valores de la serie es 0,215 ± 1,94 x a. Para nuestra muestra, a = 0.043. Por lo tanto, el intervalo de confianza de los valores de la serie es de 0,13 a 0,30.
Por lo tanto, el valor de la serie 0,32 no puede utilizarse en cálculos posteriores, ya que no refleja el nivel típico del coeficiente de capitalización prevaleciente en el momento de la evaluación.
El valor del coeficiente de capitalización determinado por el método de extracción de mercado se toma igual al valor de la media aritmética:
C \u003d (0.21 + 0.20 + 0.24 + 0.19 + 0.21 + 0.20 + 0.18 + 0.18) / 9 \u003d 0.202
2. Cálculo del importe de los ingresos operativos netos relacionados con el terreno
1 Utilidad operativa neta total $725,760
2 Costo de actualización $1228138
3 Ratio de capitalización por mejoras 0,202
4 Utilidad operativa neta atribuible a mejoras (2x3) $248,084
5 Utilidad operativa neta atribuible a terrenos (1-4) $477,676
3. Determinación del valor del coeficiente de capitalización de las rentas de la tierra
El coeficiente de capitalización de las rentas del suelo, determinado por el método de construcción acumulativa. Tasa base (libre de riesgo) igual a la tasa de rendimiento de los depósitos bancarios la categoría más alta la confiabilidad es del 8% anual en moneda extranjera. El tamaño típico de la prima por el riesgo de invertir capital en la propiedad de terrenos es del 8% anual. Este valor se determinó mediante entrevistas a potenciales compradores de derechos de propiedad sobre terrenos, a raíz de lo cual se encontró que la compensación adecuada por el riesgo de invertir en la compra de un terreno es un doble exceso de rentabilidad sobre libre de riesgo. Así, el ratio de capitalización es del 16% anual.
4. Cálculo final del costo del terreno
№ p/p Elemento de análisis Valor
1 Utilidad operativa neta relacionada con terrenos $477,676
2 Tasa de capitalización de la renta de la tierra 0,16
3 Valor de mercado de la tierra (1/2) $2,986,000
Con base en el redondeo, el valor de mercado del título de propiedad del terreno es: tres millones (3.000.000) de dólares estadounidenses.
Ejemplo 2
Condiciones del problema. El costo total de reposición de las mejoras proyectadas es de $537 895. La utilidad neta total del objeto inmobiliario es de $98 679. La tasa de descuento es de -16.83%. Factor de fondo de reembolso -0,086%.
Pago:
1 Ratio de capitalización por mejoras (16,83 + 0,086)% = 16,92%
2 Ingreso atribuible a mejoras $537,895 x 0.1692 = $90,990
3 Ingreso atribuible a la tierra $98,679 - $90,990 = $7,689
4 Valor de mercado de la tierra $90,990/0.1683 = $45,687.
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5. Método residual para la valoración de la tierra
El método residual se utiliza para solares edificados y solares destinados a la construcción.
La aplicación más común de la técnica residual es en el análisis del uso más eficiente del suelo y en la valoración del suelo en los casos en que no se dispone de información sobre ventas de suelo baldío. La valoración de un terreno utilizando la técnica residual es adecuada cuando los edificios en él son relativamente nuevos, es decir, cuando la determinación del costo de construcción no es difícil y el desgaste es insignificante.
Cuando se utiliza el método residual, la evaluación se lleva a cabo en los siguientes pasos:
a) cálculo del costo de reposición o costo de reposición de las mejoras existentes en el terreno o mejoras a realizar;
c) determinación de la cantidad de ingresos operativos netos que se pueden obtener como resultado del uso de un solo objeto inmobiliario, con base en datos de mercado sobre renta para objetos comparables a un único objeto inmobiliario, parte integral cuál es el terreno tasado;
c) determinar el resultado operativo neto atribuible a las mejoras como el producto del costo de reposición o reposición y la tasa de capitalización de las mejoras;
d) cálculo del resultado operativo neto atribuible al terreno como la diferencia entre el resultado operativo neto generado por un solo inmueble y el resultado operativo neto atribuible a las mejoras;
f) determinar el valor de un terreno como la relación entre el ingreso operativo neto relacionado con el terreno y la tasa de capitalización del terreno.
El valor de mercado de un terreno está determinado por la fórmula:
CHOD - ingreso anual operativo neto de un solo objeto inmobiliario;
Сс es el valor de mercado de las mejoras;
rc - ratio de capitalización de ingresos por mejoras
Al determinar el tamaño de las parcelas individuales, se tienen en cuenta los factores físicos, legales y económicos que influyen en la adopción de esta decisión, pero la mayoría de las veces los tamaños se determinan en función de las capacidades económicas de los inversores potenciales.
Los nuevos sitios deben cumplir con los requisitos de las autoridades públicas locales en términos de área y provisión de infraestructura y cumplir con los requisitos del mercado local.
La masa de tierra debe desarrollarse incluso antes de dividirse y venderse como parcelas separadas. Por lo tanto, además de los costos de adquirir la tierra en sí, el nuevo propietario asume una serie de otros costos. Algunos de estos costos se deben a la calidad de los recursos de la tierra, otros se deben a las regulaciones locales que rigen el desglose o la legislación “ambiental”. Los costos incurridos incluso antes del comienzo del desarrollo físico se denominan costos "preliminares".
Antes de estacar una masa en un sitio, el tasador debe estar familiarizado con las normas locales que rigen el proceso. Estas reglas determinan qué mejoras se deben realizar en el terreno, qué permisos se deben obtener y, finalmente, qué costos adicionales se deben incurrir. Por lo general, se invita a los urbanistas o arquitectos a elaborar un plan de uso del suelo que prevea el desglose de la matriz en el número máximo de parcelas que se construirán. Puede ser necesario buscar el consejo de expertos en varios temas de ingeniería. La estimación debe incluir todos los pagos para obtener varios permisos. Desbroce de terrenos, agrimensura y agrimensura de futuros tramos y caminos, se están realizando diversos levantamientos planificados y topográficos. Tales actividades requieren costos adicionales antes de la venta de la primera parcela.
Además de los costos iniciales, el desarrollador principal tiene que gastar dinero en cada uno de los lotes vendidos. La mayoría de estos gastos se incurren durante el año en que se vende la propiedad al nuevo propietario. Incluyen el costo de la colocación de calles adicionales, obras de drenaje, la creación de redes de alcantarillado y comunicación, y la venta de lotes. Además, el desarrollador principal debe asignar correctamente los gastos generales y el beneficio necesario.
2.8 Conciliación de los resultados de la evaluación
Los resultados de valoración obtenidos por tres enfoques -costo, comparativo e ingresos- arrojan diferentes valores de valor. En este sentido, se acuerdan los resultados y se establece el valor final del coste.
La coordinación de los resultados de la evaluación y la determinación del valor final del objeto inmobiliario pueden realizarse por dos métodos: el método del promedio aritmético o el método del promedio ponderado.
método de la media aritmética
El costo del objeto está determinado por la fórmula:
С – valor final de mercado del objeto de tasación, lei;
El uso del método de la media aritmética a menudo conduce a una subestimación o sobreestimación de los resultados finales de la evaluación.
El método de promedio ponderado para determinar el valor final del costo se considera el más apropiado, ya que algunos resultados de evaluación pueden haber mayor valor que otros.
El costo total del objeto por el método de promedio ponderado está determinado por la fórmula:
C \u003d C1 x Q1, + C2 x Q2 + C1 x Q2
С – valor de mercado razonable del objeto de tasación, lei
C1, C2, C3: el valor del objeto, determinado utilizando el enfoque de costo, comparativo e ingreso, respectivamente, lei.
Q1, Q2, Q3: la importancia de los enfoques de costos, comparativos e ingresos, respectivamente.
La determinación de los pesos de cada uno de los resultados de la evaluación puede realizarse mediante un coeficiente de peso específico, o en base al establecimiento de una jerarquía relativa de resultados.
Se utiliza el método de análisis de jerarquía para establecer los pesos de cada uno de los resultados obtenidos diferentes aproximaciones. Al analizar la importancia del método, se aplica la escala de razón
Tabla 5. Cálculo del costo final del objeto.
| Grado de significación | La importancia del método de estimación | Explicaciones |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | igual importancia | Los dos métodos contribuyen por igual a lograr el objetivo. |
| 3 | Ligero predominio de la importancia de un método sobre otro. | Hay un argumento a favor de uno de los métodos, pero no es lo suficientemente convincente. |
| 5 | Ventaja sustancial o significativa | Hay datos fiables o juicios lógicos para mostrar la preferencia por uno de los métodos |
| 7 | Ventaja evidente o clara | Fuerte evidencia a favor de un método sobre otro |
| 9 | Ventaja absoluta | Evidencia para preferir un método sobre otro en el grado más alto persuasión |
| 2, 4, 6, 8 | Valores intermedios entre dos sentencias vecinas | Una situación en la que se necesita una solución de compromiso |
| Recíprocos de los valores anteriores a cero | Si el método i, en comparación con el método j, se establece en uno de los números definidos anteriormente, entonces el método j, en comparación con el método i, se establece en el valor inverso |
|
Un punto débil en la conciliación de resultados es el establecimiento de factores de ponderación. Es de naturaleza subjetiva y consiste en comparar los méritos y ventajas de cada enfoque en relación con el considerado. situación específica.
Si los objetos son únicos en su tipo y propósito, para los cuales no hay mercado o son objetos con poco desgaste o los resultados de la evaluación son necesarios para el seguro, entonces es mejor elegir el enfoque de costo como enfoque principal. Al mismo tiempo, el enfoque de costos está asociado con el problema de determinar el desgaste y limitar su uso.
Si la propiedad genera un ingreso estable y se adquiere para este propósito, entonces el tasador considerará el enfoque de ingresos como el principal. Por ejemplo, en el proceso de determinación del valor de un centro comercial, se utilizará principalmente el método de la renta, ya que dichas propiedades se adquieren para generar renta. Aunque en el proceso de valoración se utilizaran tres métodos, el valor del valor final debería estar más cerca del valor obtenido como resultado de aplicar el método de la renta, que es el más adecuado para esta valoración. Sin embargo, este método se basa en sugerencias y estimaciones subjetivas de rendimientos y tasas de rendimiento futuros.
Si se está valorando una propiedad y hay suficientes datos sobre las ventas en el mercado, entonces el tasador confía más en un enfoque comparativo que tenga en cuenta las tendencias del mercado y las preferencias del comprador. Sin embargo, el uso del enfoque comparativo está limitado por la falta de información confiable y información completa sobre ventas comparables.
La precisión y confiabilidad de la evaluación final depende en gran medida de las calificaciones y la experiencia de los evaluadores, su objetividad. A veces el acuerdo se llama el "Examen de Conciencia"
