La tierra es una de las más problemas importantes en la vida de las personas, especialmente las personas que visitan nuestro portal. Comencemos una conversación desde conceptos simples a los complejos, toquemos el tema de las categorías y tipos de uso del suelo permitidos por la legislación de nuestro país.
Según su finalidad prevista, la tierra se puede dividir en las siguientes categorías:
- tierra agricola;
- terrenos industriales;
- tierras de asentamientos;
- tierras de áreas y objetos especialmente protegidos;
- tierras del fondo de agua;
- tierras forestales;
- tierras de valores.
Tal diferenciación se hace para su protección y uso solo para su propósito previsto, con el fin de preservar las propiedades iniciales del sitio. De esta lista, solo nos interesan las tierras agrícolas.
Cada una de las siete categorías anteriores tiene sus propias subsecciones: tipos de uso permitido. Hay alrededor de 3000 subsecciones en total, pero en este artículo consideraremos solo las más famosas relacionadas con las categorías de tierras para asentamientos y fines agrícolas.
Las parcelas de los asentamientos tienen a continuación los siguientes tipos uso permitido:
- Individual construcción de viviendas(IZHS)
- Construcción de casas de campo (DNP)
- La tierra agrícola tiene los siguientes usos permitidos:
- Mantenimiento de parcelas subsidiarias personales (LPH)
- Construcción de casas de campo (DNP)
- Jardinería (SNT, SNP)
Como puede verse en el art. 78, 81 del Código de Tierras, se permite el uso de tierras agrícolas:
- para administrar una granja personal (subsidiaria);
- bajo la conducción de una economía campesina (agrícola);
- para la construcción de cabañas de verano;
- para jardinería;
- para jardinería;
- para la cría de animales;
- para la producción de productos agrícolas;
- para otro tipo de actividades asociadas a la agricultura.
El tipo de uso permitido de la tierra se indica en la columna del certificado de propiedad, la cláusula del contrato de arrendamiento y otros documentos que certifican el derecho a las parcelas, y también se puede detallar en las escrituras de propiedad.
Las tierras de esta categoría están predeterminadas principalmente para el cultivo de bayas, frutas, verduras, melones y otros cultivos agrícolas. cultivos y patatas. Además del cultivo de productos agrícolas, todo tipo de uso de la tierra agrícola presupone el derecho del propietario del terreno a desarrollarlo, que está fijado por el art. 263 del Código de Urbanismo, art. 40 del Código de Tierras.
La ley permite la construcción en terrenos agrícolas., definido para la producción agrícola y el funcionamiento de una economía campesina (agrícola), edificios y estructuras que se utilizan para la producción, almacenamiento y procesamiento primario de productos agrícolas.
Se cede terreno para uso hortícola, hortícola y suburbano con derecho a construir un edificio residencial, edificios agrícolas y estructuras.
En una parcela de tierra subsidiaria personal, se permite construir un edificio residencial, hogar, estructuras industriales y otras, edificios, estructuras.
Aún así, no se debe olvidar que la construcción de cualquier objeto debe llevarse a cabo de acuerdo con el plan de zonificación del territorio y la implementación de las reglas y regulaciones aplicables.
Prohibida la construcción en tierras agrícolas en los casos previstos en el apartado 3 del art. 4 ФЗ con fecha 07.07.2003 No. 112-ФЗ "En parcelas subsidiarias personales", según el cual las parcelas de tierra se utilizan solo para la producción de productos agrícolas.
Con restricciones y prohibiciones en los métodos de aplicación. parcelas de tierra en los documentos que certifican el derecho a un terreno, se hace un asiento correspondiente, a modo de ejemplo: "sin derecho a construir edificios y estructuras".
De conformidad con el artículo 6 de la Ley Federal de 24 de julio de 2002 No. 101-FZ "Sobre el volumen de negocios de tierras agrícolas", los propietarios, usuarios de tierras, terratenientes, arrendatarios de tierras agrícolas están obligados a utilizar la tierra en estricta conformidad con la propósito previsto de esta categoría de tierra y el tipo de uso permitido. Actividad económica la gente no debe dañar la tierra como sitio natural: sirven de preámbulo a la degradación, la contaminación, la basura en la tierra, el envenenamiento, el daño, la destrucción de la capa de suelo fértil y otros impactos adversos (dañinos).
En caso de uso indebido de la tierra o no uso de acuerdo con el propósito previsto durante 3 años, la parcela de tierra agrícola puede ser arrebatada por la fuerza a su propietario en un procedimiento judicial.
Las posibilidades de uso de la tierra dependen de la categoría que se les asigne. No siempre es posible construir una casa o cultivar.
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A menudo las preguntas se refieren a la tierra para Agricultura... ¿Qué son las tierras agrícolas en 2019?
El Código de Tierras de la Federación de Rusia divide todos los recursos de tierras de acuerdo con su propósito previsto en diferentes categorías. La primera es la categoría de tierras agrícolas.
Aspectos generales
En Rusia, las tierras agrícolas son superadas solo por el territorio del fondo forestal en términos de volumen, que ocupan más de la mitad de los recursos terrestres del país.
Y aunque Rusia es uno de los líderes mundiales en términos de tierra cultivable, solo se cultiva alrededor del 8% del área total. Al mismo tiempo, las tierras agrícolas no siempre se encuentran dentro de la categoría de tierras agrícolas.
Tales tierras pueden incluirse en las tierras de industria, recursos forestales, etc. Y la tierra agrícola puede usarse no solo para la producción agrícola.
Por esta razón, a menudo surgen preguntas sobre qué se debe atribuir a la tierra agrícola y cómo se puede utilizar.
Términos necesarios
La tierra agrícola se refiere a los territorios ubicados fuera de los asentamientos.
Están definidos para las necesidades de la agricultura. En particular, está permitido utilizar:
- para la producción agrícola;
- para otros fines similares.
El régimen legal general de esta categoría de tierras se reduce a su transferencia específicamente para fines agrícolas. Pero es necesario distinguir las tierras agrícolas de las tierras agrícolas.
Aquí dice que las tierras agrícolas se reconocen como territorios fuera de los límites de los asentamientos y están destinadas a las necesidades de la agricultura.
Además, se especifica que las necesidades significan no solo la ubicación de las tierras agrícolas, sino también la ubicación de las instalaciones de producción agrícola relacionadas.
Regula la regulación detallada de la rotación de tierras agrícolas.
La norma regula las relaciones relativas a la disposición y uso de tierras agrícolas.
La misma ley establece restricciones y reglas sobre la rotación de tierras agrícolas, el procedimiento para la provisión de tierras del fondo estatal o el retiro a la propiedad estatal.
Pero la Ley Federal No. 101 no se aplica a la tierra proporcionada a los ciudadanos para la construcción de viviendas individuales o la construcción de garajes, para la agricultura de camiones, jardinería, cría de animales.
La rotación de dichas tierras se basa en las normas de la RF LC y la legislación federal.
Matices emergentes
¿Quién puede utilizar la tierra agrícola y en el futuro y posteriormente solicitar su redención?
Basta con concluir un acuerdo con el propietario del sitio. Al arrendar tierras al estado, la situación se complica.
Se prevé el siguiente orden:
- Se envía una solicitud a la administración local.
- Sobre la base de la apelación, se publica un anuncio en la prensa sobre el arrendamiento propuesto del terreno.
- Si dentro de un mes no hay más solicitantes para el arrendamiento, se concluye un contrato de arrendamiento. Si hay varios candidatos, se realiza un concurso.
En esencia, el estado ofrece tres opciones para arrendar la tierra: sin cargo, según los resultados de las licitaciones, sin licitaciones. Las personas pertenecientes a categorías privilegiadas pueden obtener una parcela de uso gratuito.
Básicamente, estos son especialistas involucrados en el trabajo en el pueblo. La tierra se les alquila por 5-6 años sin cobrar alquilar.
Después de haber construido una casa, puede solicitar la provisión de terrenos antes de que finalice el contrato de arrendamiento.
El esquema de licitación se utiliza principalmente cuando se planea un uso indebido. Por ejemplo, para obtener tierras agrícolas y registrarlas en la construcción de viviendas individuales.
El ganador de la subasta es el que ofrece el alquiler más alto. Se concluye un contrato de arrendamiento con el ganador en un plazo de veinte días.
Es importante que el iniciador de la subasta debe, a sus propias expensas, realizar un estudio de la tierra del sitio y registrarlo en los registros catastrales.
Si otro solicitante gana, está obligado a reembolsar los costos al iniciador. Según el arrendatario del terreno, el terreno se puede subarrendar.
Si la tierra se arrienda al estado por un período de más de cinco años, entonces se le permite emitir un subarrendamiento dentro de la duración del arrendamiento sin el consentimiento del propietario (a menos que la Ley Federal disponga lo contrario), pero con su notificación.
Para obtener terrenos sin licitaciones, es necesario que no haya otros candidatos, y las metas del inquilino corresponden a los planes del estado. Por ejemplo:
En cuanto al costo de alquilar tierras agrícolas, es imposible nombrar el monto exacto.
Esto se debe al hecho de que tal tierra en diferentes regiones costos de manera diferente y el diferencial puede ser bastante significativo. El costo exacto se especifica con la administración local.
Al mismo tiempo, el estado ha regulado la determinación del monto del alquiler. Está determinada por criterios como:
- valoración catastral;
- el tamaño del contrato de arrendamiento de un sitio similar después de los resultados de la subasta;
- suma
- precio de mercado.
Al recibir un arrendamiento a través de una subasta, el costo inicial es igual a una determinada parcela de la tasación catastral (alrededor del 1,5%). El propósito del arrendamiento se tiene en cuenta al determinar el costo del arrendamiento.
Conseguir una parcela para construir una casa costará más que usar la tierra para la agricultura.
Es posible alquilar terrenos del municipio en condiciones favorables. El procedimiento de prestación preferencial lo establecen las autoridades locales.
Cómo obtener un préstamo garantizado por una acción
Las tierras agrícolas pueden ser utilizadas por una empresa agrícola, pero pertenecen a ciudadanos que trabajaron en el sector agrícola de un determinado país. asentamiento a principios de los noventa.
Debido a la redistribución de la tierra se distribuyeron. Algunos de los ciudadanos comenzaron a utilizar el sitio por su cuenta, otros se convirtieron en accionistas de una determinada tenencia de la tierra, que consiste en.
Las acciones de la tierra se clasifican como tierras de una categoría especial, pero son propiedad privada. Por lo tanto, puede obtener un préstamo garantizado por una acción.
No hay muchos bancos que ofrezcan este tipo de préstamos. Y la decisión del banco depende del valor del sitio. Suelen ser de interés las grandes tierras agrícolas cercanas a los asentamientos.
Pero para la construcción de cualquier edificio, deberá obtener el consentimiento del banco.
En el "Rosselkhozbank" se puede obtener un préstamo garantizado por una participación de la tierra. El plazo del préstamo es de cinco años y tasa de interés oscila entre el 25% anual.
23:14 2016
En nuestro país, casi todos los bienes de tierra no ocupados por bosques y cuerpos de agua se clasifican como tierras agrícolas. Al comprar una parcela, es más probable que se enfrente al problema de la legalidad de construir una casa o finca en un terreno de esta categoría. Saber actos legislativos con respecto a los bienes raíces suburbanos, es importante seleccionar correctamente una parcela de tierra para la construcción de viviendas.
Casa en el pueblo: pros y contras.
Comprar una casa dentro de los límites de un asentamiento rural tiene sus efectos positivos y lados negativos: no todas las aldeas tienen una infraestructura social y de transporte bien desarrollada (electricidad y comunicación móvil, gas y teléfono fijo), solo algunos pueblos grandes tienen tiendas, hospitales, farmacias, escuelas, jardines de infancia y bibliotecas. Un momento significativo es la presencia de vías públicas, transporte público, tierra bien cuidada, negativa: la elección limitada de parcelas dentro de la aldea y, sin la perspectiva de expandir el territorio, la casa no se puede dejar desatendida durante mucho tiempo y es posible que los vecinos no siempre sean amigables.
Las comunicaciones de la aldea difieren significativamente en Diferentes areas y las áreas dependen de la distancia a los grandes asentamientos más cercanos o instalaciones recreativas interesantes. Y, sin embargo, en las tierras de cualquier asentamiento, puede construir fácilmente casas privadas ( salidas, hoteles, centros de recreación), administrar una finca subsidiaria personal, de acuerdo con los tipos de uso permitido de la tierra, o simplemente usar el sitio como una cabaña de verano (o vivir en una casa rural de forma permanente). La casa en el pueblo permite registrarse allí (permiso de residencia).
Debe comprar una casa en el pueblo solo si está de acuerdo con el nivel de vida que existe allí (por ejemplo, una tienda que funciona tres veces por semana). Después de todo, una mansión de dos o tres pisos se verá ridícula entre una docena de viejos edificios en ruinas de la calle de un pueblo. Las únicas excepciones son las aldeas ubicadas cerca de atractivos cuerpos de agua, donde pueden aparecer muchos otros después de una cabaña.
Si la distancia a un gran asentamiento es lo suficientemente cercana y puede llegar allí para trabajar todos los días (lleve a sus hijos a un jardín de infantes, escuela), si está listo para vivir en una casa de pueblo todo el tiempo, si lo necesita una pequeña parcela de tierra para un jardín y una cabaña de verano, entonces siéntase libre de comenzar a buscar. Todos los pueblos cercanos alrededor de tu ciudad servirán. Se puede comprar un terreno y una casa a particulares o privatizar (rescatar) un terreno propiedad de las autoridades locales.
Para aquellos que deseen comprar (construir) bienes raíces suburbanos, pero no vivir en un pueblo ruso tradicional, hay dos opciones radicalmente opuestas:
- una casa, una cabaña, una residencia de verano, una casa adosada en una aldea nueva equipada (cabaña de verano) con seguridad, carreteras e infraestructura social, según el tamaño de la aldea y su distancia a un gran asentamiento;
- una mansión, un rancho, una casa o una casa apartada lejos de los asentamientos, en una zona pintoresca, a orillas de un río, en un bosque, rodeada de extensos terrenos agrícolas o de caza.
Estas opciones implican construcción en tierras agrícolas(una excepción cuando se está construyendo una comunidad de cabañas dentro de los límites de un asentamiento existente).
Régimen legal para el uso de tierras agrícolas
Tierra agricola- Son todas aquellas tierras fuera de los asentamientos que no pertenecen a las tierras del bosque o recursos hídricos, tierras de energía e industria, tierras de reserva o áreas especialmente protegidas. Bajo el régimen legal, ellos Cuota, de conformidad con el artículo 1 de la ley federal No. 101-FZ "Sobre la rotación de tierras agrícolas" de 24 de julio de 2002, en dos categorías:
- parcelas cuya propiedad, uso y disposición están regulados por la Ley de rotación de tierras agrícolas;
- parcelas de tierra, cuya posesión, uso y disposición están regulados por el Código de Tierras, el Código de Urbanismo, la ley "Sobre asociaciones de ciudadanos sin fines de lucro de horticultura, hortalizas y dacha", la ley "Sobre el campesino (finca) economía". De acuerdo con el uso permitido, dichos terrenos prevén la construcción de garajes, el mantenimiento de las subsidiarias personales y las cabañas de verano, la jardinería, la cría de animales y la cría de camiones, la construcción de edificios, estructuras y estructuras.
En terrenos de la primera categoría, para lo cual los tipos de uso permitido se establecen habitualmente según el nuevo clasificador con códigos 1.0-1.18, no se permite la construcción de edificios residenciales. Los únicos tipos de edificios que se pueden colocar en esos terrenos son los edificios y estructuras que se utilizan para el almacenamiento y procesamiento de productos agrícolas. Al mismo tiempo, si las parcelas se clasifican como tierras agrícolas especialmente valiosas, no se permite cambiar el tipo de uso permitido o transferir a otra categoría de tierra. En terrenos de segunda categoría Se permite la construcción (en particular, casas de verano ) .
Construcción de cabañas en terrenos agrícolas.
A pesar de la construcción generalizada de cabañas y asentamientos de cabañas, en este momento estos conceptos no han recibido aclaraciones legislativas. De hecho, tal desarrollo es una asociación de ciudadanos sin fines de lucro de dacha, regulada por la ley No. 66-FZ "Sobre asociaciones de ciudadanos sin fines de lucro de horticultura, horticultura y dacha", de fecha 15.04. 98 g. El principal reglas para la construcción de cabañas en tierras agrícolas sobre la base de las disposiciones de esta ley y el Código de Urbanismo de la Federación de Rusia.
Cabaña- esta es una casa de uno, uno y medio o dos pisos con una superficie habitable de hasta 100-150 metros cuadrados. m, con una pequeña parcela ajardinada, destinada a una familia. Este tipo de construcción corresponde al tipo de uso de suelo permitido (VRI) con el código 2.1: “Desarrollo residencial de baja altura (construcción de vivienda individual; colocación casas de campo y casas de jardín) ". No está destinado a dividirse en apartamentos. En el terreno se pueden cultivar frutas, bayas, hortalizas, melones, cultivos ornamentales, colocar garajes e instalaciones auxiliares. Este tipo de uso de suelo permitido se establece con mayor frecuencia para terrenos suburbanos.
De acuerdo con la Ley No. 66-FZ, tierra suburbana proporcionado a un ciudadano o adquirido por él con fines recreativos. En dicho sitio, se permite construir un edificio residencial (sin derecho a registrarse en él) o un edificio residencial de no más de tres pisos de altura (con derecho a registrar residencia), dependencias, cultivar (o no crecer) agrícola cultivos. Al mismo tiempo, es muy importante que la parcela, de acuerdo con la zonificación del territorio, tenga vista deseada uso permitido - código 2.1 "Desarrollo residencial de poca altura".
Al mismo tiempo, en la práctica, es imposible obtener una parcela de tierra suburbana fuera del territorio de una asociación de ciudadanos hortícola o suburbana sin fines de lucro. El proyecto de planificación y el proyecto de estudio de la tierra (de acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia) deben acordarse reunión general miembros de la asociación, y luego aprobados por el gobierno local. La construcción de edificios puede iniciarse, utilizando la normativa urbanística, solo después de la aprobación de estos proyectos. Una comunidad rural es siempre un desarrollo organizado, que generalmente está organizado por una empresa de desarrollo o una asociación real de ciudadanos sin fines de lucro encabezada por organismos gubernamentales.
Si tiene suficiente capital y experiencia en la industria de la construcción, entonces puede elegir de forma independiente un sitio para organizar y construir una aldea rural, incluidas las tierras agrícolas. El terreno edificable se compra a particulares individuos(empresas) o mediante el procedimiento de privatización (de pago o gratuito), arrendamiento de terrenos de propiedad estatal o municipal.
- Sobre asociaciones de ciudadanos sin fines de lucro hortícolas, hortícolas y dacha / Ley Federal de 15.04. 1998 N 66-FZ (modificada el 31 de diciembre de 2014). - Modo de acceso: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/.
- Sobre la rotación de tierras agrícolas / Ley Federal No. 101-FZ del 24 de julio de 2002 - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/.
- El Código de Tierras de la Federación de Rusia (ZK RF) con fecha 25.10.2001 No. 136-FZ (versión actual con fecha 08.03.2015). - Modo de acceso: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
- Código de desarrollo urbano Federación Rusa con fecha 29 de diciembre de 2004 No. 190-FZ (según enmendada el 31 de diciembre de 2014) (según enmendada y complementada, entró en vigor el 1 de abril de 2015) - Modo de acceso: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_173884 /? frame = 6 # p1048.
- Sobre agricultura campesina / Ley Federal de 11.06.2003, No. 74-FZ. -
El concepto de tierra agrícola.
Dentro de los límites del artículo 7 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, el legislador ha asignado 6 categorías de tierras de acuerdo con su propósito previsto y por separado: tierras de reserva. Algunas tierras (asentamientos, transporte, defensa) son utilizadas por los humanos como base espacial para la ubicación de edificios, complejos de propiedad de empresas, infraestructura de ingeniería y otros objetos. Están sujetos a la mayor influencia antropogénica.
Otras tierras (áreas especialmente protegidas, bosques y recursos hídricos) han mantenido una clara conexión con la naturaleza. Se utilizan principalmente para la organización del uso racional. recursos naturales, seguridad el entorno y fines recreativos.
Y solo la tierra agrícola se utiliza directamente para el cultivo de productos agrícolas, siendo un medio insustituible de su producción. Las tierras agrícolas son legítimamente consideradas un objeto estratégico de actividad vital, la base del bienestar económico y ambiental del país, cada región y municipio por separado.
La definición de tierra agrícola está contenida en el párrafo 1 del art. 77 del Código Laboral de RF.
Se reconocen como parcelas fuera de asentamientos ya utilizados para la agricultura o destinados a este fin. La especificidad del régimen legal de las tierras agrícolas se debe a su propósito previsto, uso para el cultivo de plantas, la cría de animales domésticos y la avicultura.
La fertilidad del suelo se reconoce como una característica distintiva de las tierras de esta categoría. Sin embargo, no debemos olvidar que parte de la tierra agrícola se utiliza para la implementación de tareas secundarias: la ubicación de dependencias, plantaciones de protección, etc.
El legislador utiliza en regulaciones categorías como "tierras agrícolas" y "tierras agrícolas". Su alcance lógico no es el mismo. Es posible argumentar que:
- la tierra agrícola es componente fondo de tierras de Rusia, asignado en una categoría independiente de acuerdo con un propósito específico;
- tierra agrícola: un conjunto de parcelas de la composición de tierra industrial, asentamientos y cualquier otra categoría, según el propósito económico principal utilizado como tierra de cultivo.
Alternativamente, usando cada uno de estos términos, el legislador extiende la influencia regulatoria de las prescripciones de la legislación agraria a ciertas relaciones legales.
Tipos de tierras agrícolas
Las tierras agrícolas se consideran más valiosas en la composición de las tierras de esta categoría, característica significativa que se reconoce la fertilidad. Estos últimos tienen prioridad en el uso y en virtud del art. 79 del Código Laboral de RF están sujetos a una protección especial. Entre ellos:
- tierra cultivable;
- territorios ocupados por viñedos, jardines, arbustos;
- depósitos;
- pastos;
- campos de heno.
Las tierras agrícolas productivas, cuyo valor catastral excede significativamente el promedio del distrito / distrito, se reconocen como particularmente valiosas.
Parte de la tierra agrícola se utiliza para la colocación de instalaciones auxiliares no relacionadas directamente con el cultivo de productos agrícolas. Tales tierras están ocupadas:
- rutas de comunicación en la finca;
- recuperación, sistemas de ingeniería;
- cuerpos de agua cerrados;
- comunicaciones;
- plantaciones de árboles y arbustos que protegen las tierras de cultivo contra el lavado, la explosión, el polvo de las carreteras y similares (generalmente plantadas en pendientes pronunciadas, a lo largo de carreteras y cuerpos de agua);
- Estructuras estacionarias (vaquerías, granjas avícolas, almacenes, elevadores) y no estacionarias (invernaderos, galpones) para las necesidades del complejo agroindustrial.
Temas de uso de la tierra agrícola
Arte. 9 y 36 de la Constitución de la Federación de Rusia garantizan el derecho de uso de la tierra a la más amplia gama de personas y entidades comerciales, sin discriminación.
A pesar de esto, el párrafo 1 del art. 78 del Código del Trabajo de la Federación de Rusia enumera los usuarios de la tierra en relación con las tierras agrícolas, incluidas las formaciones "no tradicionales". Lista común:
- ciudadanos con parcelas subsidiarias personales;
- personas que practican la jardinería, la horticultura, la cría de animales;
- granjas de campesinos (agricultores) que operan sobre la base de la Ley Federal especializada de la Federación de Rusia No. 74-FZ, que pueden no tener el estatus de una entidad legal;
- estructuras comerciales;
- empresas unitarias municipales y estatales,
- cooperativas de consumidores;
- organizaciones religiosas;
- Sociedades cosacas;
- departamentos de experimentación y producción de instituciones científicas y educativas;
- comunidades de pueblos indígenas.
Para algunas de estas entidades, el estado garantiza condiciones especiales. Entonces, pueblos pequeños puede participar en oficios tradicionales sin obtener la propiedad o el uso de las parcelas.
Las granjas tienen un derecho prioritario a recibir tierras y pueden participar en programas de préstamos concesionales. En algunas regiones, también tienen beneficios fiscales.
Disposiciones generales sobre el uso de tierras agrícolas
El uso de la tierra agrícola se reduce a obtener beneficios de la misma ( beneficios económicos) a partir de un medio natural de producción y una base territorial para la colocación de instalaciones agrícolas auxiliares. Se reconoce la finalidad de la explotación de dichas tierras para satisfacer las necesidades de los ciudadanos en productos agrícolas de su propia producción, así como para asegurar el lucro a las entidades comerciales del complejo agroindustrial.
Los datos de la tierra se pueden utilizar para:
- creación y desarrollo de parcelas subsidiarias personales;
- cultivo de camiones;
- agricultura;
- jardinería;
- creación de plantaciones forestales protectoras;
- la cría de animales;
- piscicultura (acuicultura);
- economía de la caza;
- pasto;
- henificación;
- fines científicos, de investigación, educativos y otros similares;
- construcción suburbana.
En algunos casos, es posible la construcción de viviendas individuales en terrenos agrícolas. Sin embargo, en la mayoría de las situaciones, la construcción de viviendas y el registro estatal en tierras agrícolas es imposible, posible con restricciones o solo después de la transferencia de parcelas a la tierra de los asentamientos.
Las parcelas agrícolas ubicadas a una distancia de no más de 30 km de las aldeas no se pueden utilizar para fines que no estén relacionados con la gestión de la tierra.
Dado que las tierras agrícolas tienen una característica tan significativa como la fertilidad, no son intercambiables con tierras de otras categorías (transporte, comunicaciones, defensa). Es obvio que la sociedad está interesada en preservar el volumen existente de tierra agrícola.
Esta tesis está respaldada por información sobre el crecimiento de la población y, en consecuencia, un aumento en la cantidad de productos agrícolas consumidos para la alimentación. Además, asegurar las necesidades urgentes de la población en alimentos de su propia producción ha sido elevado al rango de problema de seguridad nacional.
Al mismo tiempo, la protección de las tierras agrícolas no debe frenar el crecimiento de las ciudades, la construcción de instalaciones lineales y el progreso científico y tecnológico en general. Peculiaridades regulacion legal el uso y la rotación de tierras agrícolas reflejan la complejidad de la situación y la búsqueda de un equilibrio entre los intereses de la sociedad y sus miembros individuales.
El concepto de uso sostenible de la tierra
Con respecto a las tierras agrícolas y especialmente a las tierras fértiles, los problemas del uso racional de la tierra son relevantes. No debe agotar el suelo, sino, por el contrario, contribuir a la preservación y aumento de los recursos territoriales del complejo agroindustrial. Ideas clave para el uso sostenible de la tierra:
- la tierra debe usarse de la manera más natural para ellos;
- los rendimientos máximos están limitados por la fertilidad potencial y pueden aumentarse artificialmente únicamente agotando el suelo;
- es necesario mantener un equilibrio óptimo de tierras cultivables, campos de heno y pastos;
- los cinturones forestales y otras plantaciones protectoras deben conservarse y restaurarse;
- Deben minimizarse los usos industriales y otros usos no agrícolas de las tierras agrícolas.
En el período soviético, el uso racional de la tierra estaba garantizado por una economía planificada. Las granjas colectivas y estatales eran grandes productores agrícolas, provistas de semillas, maquinaria y fertilizantes de la calidad adecuada.
El régimen de explotación de la tierra fue más benigno y científicamente fundamentado. V Rusia moderna las parcelas de tierras agrícolas se han fragmentado, lo que complica el cambio de cultivos, la recuperación de tierras, el control de plagas y otras medidas apropiadas.
Los inquilinos, que son trabajadores temporales en lugar de propietarios permanentes de la tierra, están interesados en maximizar las ganancias independientemente del deterioro de la calidad del suelo. La lista de problemas puede continuar. Una cosa es obvia: el sistema de uso racional de la tierra en la Federación de Rusia recién se está formando.
Especificidad del régimen legal para el uso de tierras agrícolas
El régimen legal para el uso de tierras agrícolas está regulado por la Ley Civil y Códigos de tierras, así como la Ley de la Federación de Rusia Nº 101-FZ "Sobre el volumen de negocios de las tierras agrícolas". Es de destacar que las parcelas previstas para la agricultura subsidiaria personal, la construcción de garajes, así como aquellas en las que se ubica el inmueble, no están bajo la influencia regulatoria de este último.
Las principales disposiciones que reflejan las particularidades del régimen jurídico de las tierras agrícolas:
- Conservación del uso previsto de las parcelas agrícolas.
El principio está estipulado en el art. 1 de la mencionada Ley No. 101-FZ y es en gran parte declarativa. No existe una prohibición directa de cambiar el propósito previsto y / o los usos permitidos en la legislación nacional.
Excepción: se reconocen como particularmente valiosas las tierras agrícolas productivas, cuyo valor catastral supera significativamente el promedio del municipio o distrito urbano. En relación con dichas tierras, se podrá decidir sobre la inadmisibilidad de su uso para fines no relacionados con la producción de productos agrícolas (cláusula 4 del artículo 79 de la RF LC).
- Establecimiento del límite de tierras agrícolas ubicadas en el territorio del distrito / distrito municipal, que puede ser propiedad de una sola persona.
En virtud del párrafo 2 del art. 4 de la Ley de la Federación de Rusia No. 101-FZ, la limitación está determinada por la ley regional, sin embargo, no puede ser inferior al 10% de las tierras agrícolas de la región / distrito correspondiente.
- Posibilidad de establecer la superficie mínima de parcelas agrícolas por ley autonómica.
Este es un derecho y no una obligación de las autoridades regionales (cláusula 1 del artículo 4 de la Ley de RF N ° 101-FZ). Si se establece el límite, debe ser igual a la superficie mínima de la parcela destinada a la agricultura (cláusula 1 del artículo 19.1 de la misma Ley). Los representantes de la ciencia agraria abogan por el establecimiento del tamaño mínimo de las parcelas agrícolas en todas partes. Motivación: la fragmentación de las tierras agrícolas minimiza las oportunidades para el uso sostenible de la tierra.
- Prohibición de la transferencia de tierras agrícolas a propiedad de extranjeros, empresas extranjeras.
La restricción se aplica a las entidades comerciales registradas en el territorio de la Federación de Rusia si al menos el 50% de su fondo legal es propiedad de personas o empresas extranjeras. Es de destacar que los extranjeros y las empresas extranjeras tienen derecho a arrendar tierras agrícolas.
- Establecimiento para entidades públicas (entidades constitutivas de la Federación de Rusia, y en los casos estipulados por la ley regional, municipios) el derecho de redención prioritaria de tierras agrícolas en caso de su venta.
En todos los casos, excepto para la venta de terrenos agrícolas en subasta, su propietario está obligado a notificar a la autoridad competente el hecho de la venta, el objeto del contrato y precio de venta... Si dentro de los 30 días se recibió una denegación o se ignoró la notificación, el vendedor tiene derecho a concluir un acuerdo con el comprador de su elección.
El vendedor tiene derecho a disponer de la parcela a un precio igual o superior al que aparece en el aviso el próximo año... Si esta fecha límite ha pasado, se requiere una segunda notificación.
Un acuerdo celebrado en violación del derecho de redención prioritaria no tiene valor. Hoy en día, los casos de entidades públicas que utilizan el derecho de canje prioritario son raros en Rusia.
El Capítulo III de la Ley Federal de la Federación de Rusia No. 101-FZ está dedicado a la rotación de acciones en propiedad común de parcelas agrícolas. El legislador no se atrevió a establecer imperativamente las áreas mínimas de parcelas agrícolas para asegurar un uso racional de la tierra y medidas de planificación para mantener y restaurar la fertilidad del suelo. Sin embargo, l diferentes caminos previene el aplastamiento.
Uno de ellos puede considerarse el reconocimiento de la circulabilidad de las acciones sin asignación de parcelas en especie. Una acción se puede vender, donar, intercambiar, pignorar o hipotecar. Formado práctica de arbitraje, en el marco de lo cual los jueces se negaron a asignar una parte a los propietarios de partes insignificantes de parcelas agrícolas, nombrando una compensación proporcional.
Uso permitido de tierras agrícolas
Las tierras de la Federación de Rusia se dividen en categorías. Dentro de cada categoría se distinguen subgrupos, que se caracterizan por sus propios usos. Los parámetros de uso permisible de la tierra se establecen dentro de la respectiva zona territorial, en relación a la tierra agrícola, tomando en cuenta la diferenciación de suelos en términos de fertilidad y productividad (estos parámetros se establecen por avalúo).
Considerando la importancia de las tierras agrícolas para el estado y la sociedad, debido a su fertilidad, el principal tipo de uso permitido de las tierras agrícolas debe ser el manejo de la tierra, la producción de productos agrícolas. La implementación de actividades auxiliares y la colocación de infraestructura industrial en dichos terrenos están permitidas como excepción, siempre que la agricultura de subsistencia se lleve a cabo al mismo tiempo.
La implementación de tipos de actividades condicionalmente permisibles (pesca, turismo, recreación) está permitida siempre que no interfiera con la conducción de la producción agrícola, su apoyo logístico y de infraestructura.
Para las tierras agrícolas (así como para las tierras de los asentamientos), la zonificación es relevante. Las obras de ordenación territorial se realizan a nivel de municipios y regiones. Las autoridades locales a menudo desarrollan clasificadores para los tipos de uso permitido de la tierra agrícola.
Por lo tanto, el propietario de la tierra está limitado en las formas de usar las tierras que le pertenecen, no solo para el propósito previsto, sino también para los tipos de uso permitido establecidos. autoridades locales... También vale la pena considerar que el establecimiento del tipo de uso permitido, que no es típico de las tierras agrícolas, requiere un cambio en el propósito previsto.
Esto es posible por decisión de la autoridad competente después de realizar la adecuada ordenación territorial y trabajo catastral, sujeto a la justificación de la necesidad de tal cambio. La información sobre el cambio en los usos permitidos se ingresa en el catastro de bienes raíces del estado.
Uso inadecuado de tierras agrícolas
Por lo general, el estado no interfiere en los asuntos relacionados con el ejercicio de los derechos de los propietarios a poseer, usar y disponer de la propiedad legalmente adquirida. Una cosa innecesaria puede posponerse para más tarde, romperse o desecharse. Pero la tierra es una propiedad nacional, una propiedad valiosa y protegida.
Por esta razón, dentro de Código Civil El legislador ruso ha establecido la posibilidad de terminación obligatoria de los derechos de propiedad en los siguientes casos:
- no uso de la tierra (Art. 284);
- uso indebido o inadecuado (Art. 285).
Las disposiciones de los artículos mencionados son generales y pueden aplicarse a tierras para diferentes propósitos. Sin embargo, son especialmente relevantes para las tierras agrícolas. El hecho es que la falta de uso de la tierra arable (la terminación de su cultivo, riego, trabajos de recuperación) en sí misma puede causar un daño irreparable.
Las tierras pueden agotarse, secarse, pantanosas, cubiertas de vegetación leñosa y estar infestadas de plagas. Llevar tal terreno a una condición adecuada para su uso de acuerdo con su propósito previsto puede ser difícil y estar asociado con costos significativos.
El retiro de parcelas no utilizadas es posible si su propósito previsto está relacionado con la agricultura o la construcción. Los motivos para la retirada se reconocen como no uso dentro de los 3 años.
El uso inadecuado puede incluir construcción no autorizada, almacenamiento de materiales de construcción o basura, estacionamiento de automóviles. No se especifica la duración de la infracción. Esto significa que basta con que la autoridad competente establezca el hecho de un uso indebido del sitio.
Sucede que la tierra se utiliza para el propósito previsto, sin embargo, en violación de los principios del uso racional de la tierra, lo que conduce al agotamiento de la capa de humus, erosión, desecación o anegamiento. Además, es posible una intensificación excesiva del uso de la tierra: la introducción de muchos fertilizantes, pesticidas y productos químicos para aumentar los rendimientos. Esto puede servir como base para la incautación de tierras con el fin de causar daños al medio ambiente.
El orden de retiro está estipulado por el art. 286 del Código Civil de la Federación de Rusia.
La autoridad competente acepta decisión administrativa sobre la abstinencia. Si el propietario está de acuerdo, la parcela se vende en subasta, en caso contrario, la autoridad competente recurre a los tribunales.
Es de destacar que el hecho de la incautación no excluye la imposición de obligaciones al infractor para compensar el daño causado por sus actos ilícitos. El Código en infracciones administrativas responsabilidad estipulada por el uso indebido de sitios en forma de una multa impresionante.
Para los ciudadanos cantidad maxima es 1%, para organizaciones - 2% del valor catastral del sitio. Al mismo tiempo, el monto de la multa para los ciudadanos no puede ser inferior a 10 mil rublos, para las organizaciones: 100 mil rublos.
La ley de la Federación de Rusia diferencia la tierra por tipo de uso. Un numero significativo la gente, por desconocimiento de las normas legales, compra terrenos y comienza la construcción, sin saber siquiera el tipo de uso. Las tierras agrícolas han atraído la máxima atención del estado.
Dado que muchos empresarios lo utilizan en violación de la ley. En diciembre de 2015, el presidente endureció las sanciones por violar el uso de tierras agrícolas para otros fines y aprobó la redacción de un nuevo proyecto de ley sobre la incautación de dichas parcelas a propietarios sin escrúpulos y su reventa en subastas.
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Definición del concepto
Para comprender este problema, debe resaltar el concepto de esta categoría de tierra. El término tierra agrícola se define en ley de Tierras... De acuerdo con las normas del Código de Trabajo de la Federación de Rusia, las tierras agrícolas son parcelas proporcionadas fuera de la ciudad (asentamientos) para la agricultura.
Pueden ser transferidos al sujeto de derecho, de acuerdo con el art. 81, 82 del Código de Trabajo de la Federación de Rusia, para la producción de materias primas para la venta o solo para uso del propietario, así como para el cultivo de cultivos perennes, siega de heno, pastoreo, agricultura y construcción de cabañas de verano.
Los sujetos de tales relaciones son:
- ciudadano de la Federación de Rusia;
- entidad;
- autoridades del estado y municipio local.
En las normas de la ley, no existe una línea clara entre una subsidiaria personal y agricultura... Una diferencia significativa entre ellos es que la economía agrícola (campesina) se dedica a la fabricación y procesamiento de materias primas, que están destinadas a la venta, y la granja subsidiaria personal se centra exclusivamente en el propietario del sitio.
De lo anterior, podemos decir que tales tierras incluyen:
- tierra cultivable;
- henificación;
- parcelas para pastos y barbechos;
- parcelas destinadas al cultivo de plantaciones perennes;
- caminos y vigas;
- cinturones forestales;
- para administrar una granja (economía campesina);
- para una finca subsidiaria;
- para la construcción de casas de veraneo;
- con el fin de criar ganado y criar apicultura;
- para la agricultura;
- tierras en las que se construyen edificios agrícolas y patios;
- otros previstos por la ley.
Si la horticultura o la horticultura ocupan los límites de un asentamiento en el territorio, dichas parcelas no pertenecen a esta categoría.
Base legal
El uso de tierras que pertenecen a esta categoría está regulado por los siguientes actos legislativos:
- La principal ley de la Federación de Rusia es la Constitución.
- Código Civil.
- Código de tierras.
- Código urbanístico.
- Ley Federal No. 101 de 24 de julio de 2002
- Ley Federal N ° 74 de 11 de junio de 2003
- Ley Federal N ° 66 de 15 de abril de 1998
- Ley Federal N ° 193 de 08.12.1995
- Ley Federal N ° 172 de 21 de diciembre de 2004
- Por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 08.06.2019.
- Actos y decisiones del gobierno local.
- Otro npa.
Las tierras que pertenecen a esta categoría están determinadas por las normas de derecho como un solo objeto, lo que significa:
Primero, solo se utilizan para este propósito.
En segundo lugar, solo una determinada categoría de tierra es adecuada para la provisión. Por ejemplo, la tierra en reservas no se puede utilizar para esta categoría de tierra.
Características y tipos
Se pueden distinguir los siguientes tipos de esta categoría de tierra:
- Los cuales se utilizan para pastos, terrenos para henificación, áreas ocupadas por caminos, canales, plantaciones perennes, así como para la agricultura subsidiaria. La legislación de la Federación de Rusia identifica 11 tipos de agricultura subsidiaria personal.
- La parte de la superficie terrestre en la que la tierra no es apta para tierras de cultivo. Aquí se cultivan cultivos industriales. Como uvas, patatas, arroz, girasoles, remolacha azucarera, tabaco, etc.
- Sobre los cuales se encuentran edificaciones, estructuras y estructuras para el mantenimiento de terrenos agrícolas. Por ejemplo, establos, graneros, hangares, pocilgas, solo 17.
- Parcelas de tierra en las que hay cuerpos de agua para actividad empresarial(embalses para piscicultura, etc.).
- Tierras en las que hay bosques.
- Terreno en el que el propietario realiza actividades no empresariales.
- Parcelas familiares en las que el propietario realiza actividades no empresariales.
- Terrenos para cultivo y jardinería de camiones.
- Para la construcción de cabañas de verano, previstas en la propiedad para uso del propietario con fines recreativos.
- La tierra cedida al propietario para la cría de ganado, pastoreo de ganado y corte de heno.
- Terreno adquirido por el propietario para la producción.
- Para el mantenimiento de una finca subsidiaria.
- No apto para explotación agrícola y provisto para comunicaciones, carreteras, canales, etc.
- Crear cinturones forestales artificiales.
- Otras tierras. Estos incluyen pantanos, barrancos, vertederos, todo terreno que no está destinado a la planificación urbana.
Se pueden establecer permisos separados para tierras individuales:
- Básico.
- Permitido condicionalmente.
- Auxiliar. Dichos permisos se otorgan como adicionales a los principales tipos de permisos.
Tierras que tienen valor especial:
- El valor de la tierra como resultado de la tasación catastral es más del 10% de costo promedio tierras en una determinada área territorial.
- Que pertenecen a instituciones de producción experimental, formaciones de investigación, organizaciones educativas.
- Tierras irrigadas y drenadas artificialmente.
¿Cómo cambio el uso permitido?
La tierra es utilizada por el propietario dependiendo de la categoría de propósito. Pero existe la posibilidad de cambiar el uso permitido de la tierra agrícola.
Dependiendo del sujeto de propiedad, la traducción se realiza diferentes cuerpos el poder del Estado... Se hace una distinción entre la traducción realizada por dichos organismos:
- las tierras son de propiedad federal, entonces la transferencia la lleva a cabo el organismo federal más alto poder Ejecutivo- Gobierno de la Federación de Rusia;
- las tierras son propiedad de un ciudadano de la Federación de Rusia, incluidas las tierras agrícolas propiedad de un organismo municipal: las autoridades ejecutivas;
- tierra propiedad de un organismo municipal, excepto tierras agrícolas - organismos territoriales;
- terrenos de propiedad de ciudadanos y personas jurídicas. caras:
- tierras agrícolas: órganos del poder ejecutivo del gobierno;
- tierras con un propósito diferente - cuerpos municipio.
Hay dos formas de transferir tierras:
- cambio de categoría;
- cambiar solo la vista, sin transferir a otra categoría.
Método número 1
De acuerdo con el inciso 2 del artículo 7 de la Ley N ° 172 FZ de 21.12.2004, no se permite la transferencia de tierras de esta categoría, que son de especial valor.
Para realizar una transferencia necesitas:
Primera etapa
El propietario debe enviar una petición (petición) a cuerpos gubernamentales que están autorizados a considerar solicitudes de cambios en las categorías de tierras.
- número bajo el cual el sitio está registrado en el catastro;
- la categoría de tierra a la que pertenece esta parcela y a la que se llevará a cabo la transferencia;
- el motivo por el que necesita una traducción;
- un documento que acredite la legalidad de la propiedad del terreno.
Además, los siguientes documentos deben adjuntarse a la solicitud presentada:
- proyecto de ordenación territorial, que justifica la introducción de cambios;
- un extracto del catastro estatal sobre esta tierra;
- copias de documentos de identidad: para un ciudadano - un pasaporte o un extracto de registro de un empresario individual o entidad legal. caras.
- extracto del registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones;
- para tierras pertenecientes a categorías donde la verificación ambiental es un proceso obligatorio, tal conclusión es necesaria;
- permiso por escrito del propietario para realizar cambios;
- si la solicitud es presentada por un representante, se requiere el poder original.
Segunda etapa
Organismos estatales las autoridades pueden tomar dos tipos de decisiones: la denegación de la petición (petición) y la decisión de cambio de categoría.
Las autoridades estatales pueden rechazar una solicitud en tales casos si:
- la petición fue presentada por una persona inapropiada;
- los documentos adjuntos a la solicitud no cumplen con los requisitos legales.
Se emite un acto con una decisión sobre la transferencia de tierras por un período determinado, durante el cual el propietario deberá registrar los cambios. Para tomar tal decisión, las autoridades estatales tienen un período de 2 meses. En el caso de que los documentos se presenten para su consideración al Gobierno de la Federación de Rusia, el período es de 3 meses.
Tercera etapa
Después de recibir un acta con una conclusión sobre la transferencia de terrenos de una categoría a otra, es necesario presentar nuevos datos al Catastro de Tierras del Estado y al Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con él. Una vez realizados los cambios, se completa la transacción.
Método número 2
Convertir tierras en una categoría es mucho más fácil y rápido. Para este procedimiento, las reglas se establecen en los artículos 37, 38 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia.
Para hacer esto, debe enviar una solicitud a las autoridades territoriales. Realizan audiencia abierta, con presencia de ciudadanos residentes en el territorio adyacente, así como dentro de la zona territorial. Los participantes en dicha audiencia pueden proporcionar sus notas y recomendaciones.
Tamaños mínimos y máximos de tierra en esta categoría
El tamaño mínimo de tierra en esta categoría no debe contradecir la legislación agraria de la Federación de Rusia. Los organismos municipales establecen talla minima de forma independiente y para cada distrito territorial, es diferente.
En cuanto al tamaño máximo, la legislación regula este tema mediante la Ley Federal No. 101 de 24 de julio de 2002. De acuerdo con el artículo 4 de esta Ley. talla máxima el sitio debe ser al menos el 10% de toda la tierra en esta categoría. No hay límite superior. Es decir, teóricamente, la posibilidad de poseer el 100% de la tierra en el distrito territorial es bastante probable. Naturalmente, no encontrará esto en la práctica.
Las tierras agrícolas son de especial valor para el estado. Por lo tanto, existe un estricto control estatal para ellos. La transferencia de una a otra categoría de tierras agrícolas solo es posible en casos excepcionales prescritos por la legislación de la Federación de Rusia.
